Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Hned první daň, kterou musíme zmínit, se týká prodávajícího. Je jí daň z příjmu, někdy nepřesně uváděná jako daň z prodeje nemovitých věcí, která činí 15 % ze zisku, tedy z rozdílu prodejní a pořizovací ceny nemovitosti. Od prodejní ceny se přitom odečítají i výdaje spojené s prodejem (provize realitnímu makléři, zpracování prodejní a kupní smlouvy, znalecké posudky) nebo rekonstrukcí nemovitosti (započítávají se ovšem jen takové úpravy, které přímo souvisí se zhodnocením nemovitosti, tedy např. výměna oken nebo zateplení). Pokud by pořizovací cena po připočtení nákladů na rekonstrukci a prodej převýšila prodejní cenu, daň se samozřejmě neplatí, protože nevznikl žádný zisk.

Ještě než začnete počítat, na kolik vás daň při prodeji nemovitosti přijde, přečtěte si, jestli se na vás nevztahuje některá z výjimek. Značná část prodejců je totiž od daně zcela osvobozena. Daň neplatíte ve chvíli, kdy splníte alespoň jednu z následujících podmínek:

• Vlastníte nemovitost alespoň 5 let, případně 10 let (desetiletá lhůta platí pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021, pro dříve nabyté nemovitosti platí i dále pětiletá lhůta). Tzv. časový test začíná v případě každého dalšího převodu nemovitosti běžet od nuly, a to nejen pokud jde o prodej, ale také darování nemovitosti. Jedinou výjimkou je dědictví nemovitosti v linii přímé, kdy se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil předchozí majitel. Tato podmínka se vztahuje na byty v tzv. „osobním“ vlastnictví i na podíly v družstvu, tedy na družstevní byty.
• Alespoň dva roky před prodejem nemovitost sami obýváte. Nemusí jít přitom o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu, stačí jen prokázat, že jste nemovitost skutečně užívali. Dokázat to lze mimo jiné dokumenty o přihlášení internetu nebo energií na vaše jméno, případně korespondencí doručovanou na danou adresu (např. výpisy z bankovního účtu nebo vyúčtování energií). V každém případě je ovšem nutné, aby se jednalo o byt v osobním vlastnictví, na družstevní byty se tato výjimka nevztahuje.
• Nemovitost obýváte méně než dva roky, ale všechny peníze získané prodejem použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku. Za uspokojení bytové potřeby je považováno nejen pořízení nového domu, bytu či pozemku, ale také výstavba nebo rekonstrukce jakéhokoli objektu určeného k trvalému bydlení. Utržené peníze je rovněž možné použít na splacení části úvěru, který jste na nové bydlení získali. Podmínku splníte také ve chvíli, kdy jste odpovídající částku investovali do nového bydlení v předchozím roce před prodejem. Tuto aktivitu je ovšem třeba oznámit a následně dokázat finančnímu úřadu, který vás může od daně osvobodit.

Veškerá osvobození se ovšem týkají pouze fyzických osob. Pokud je nemovitost zahrnuta do obchodního majetku, daň je potřeba uhradit v každém případě. Pokud jste fyzická osoba a splníte některou z podmínek pro osvobození od daně, nemusíte příjem z prodeje nemovitosti vůbec zahrnovat do svého daňového přiznání.

Nový byt, u které je třeba vyřešit daň z prodeje nemovitosti

DPH při prodeji nemovitosti

Pokud je prodávající plátcem DPH a nevztahuje se na něj některá z výjimek, je třeba počítat ještě s úhradou daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ceny nemovitosti (případně 15 % u tzv. sociálních bytů a domů).

Kdy se DPH neplatí?

• Prodávající je fyzická osoba, není plátcem DPH.
• Předmětem prodeje je byt nebo dům, u kterého uplynulo více než pět let od výstavby nebo větší rekonstrukce, po které následovala nová kolaudace.
• Nejedná se o opakovaný prodej, který by byl předmětem podnikatelské činnosti.
• Předmětem prodeje není stavební pozemek nebo pozemek, který tvoří jeden celek s budovou (pokud tato budova podléhá úhradě DPH).

Kdy se naopak DPH platí?

Prodávající je plátcem DPH a současně je předmětem prodeje:

• byt nebo dům, který byl postaven nebo výrazněji rekonstruován (s nutností kolaudace) před méně než pěti lety,
• pozemek, který s touto nemovitostí tvoří jeden celek,
• pozemek určený k výstavbě.

Daň z nemovitých věcí

Zatímco předchozí dvě daně se platí jednorázově, daň z nemovitosti je každoroční záležitostí a týká se každého majitele nemovitosti. Po převodu nemovitosti ji tedy platí kupující. Daň musí zaplatit každý, kdo k 1. lednu vlastní jakoukoli nemovitost. K platbě daně se každý vlastník hlásí sám podáním daňového přiznání k dani z nemovitosti na místně příslušný finanční úřad, a to do 31. ledna roku, za který se daň poprvé platí.  V dalších letech už není nutné opakovaně podávat daňové přiznání, jen je třeba uhradit samotnou daň.

Prodávající ovšem může řešit tzv. odhlášení od daně z nemovitosti, aby už sám daň neplatil. Ve většině případů se sice finanční úřad dozví, že nemovitost prodal tak, že se nový vlastník o daň přihlásí a podá sám daňové přiznání. Finanční úřad pak bývalého vlastníka sám odhlásí. Pokud se však na to nechce prodávající spoléhat, může a měl by podat odhlášení od daně z nemovitosti a doložit ho výpisem z katastru nemovitostí. Pak nepřebírá žádné riziko.

Svěřte prodej, koupi i daňové povinnosti odborníkům

V Dostupném advokátovi chráníme práva prodávajících i kupujících. Už přesně víme, které smlouvy je potřeba připravit a na jaké povinnosti nesmíme zapomínat. Rádi s vámi projdeme celým procesem a postaráme se, aby po právní stránce proběhlo vše hladce a bez chyb, které by mohly vést ke značnému zdržení prodeje nebo k nezanedbatelné finanční ztrátě.

Shrnutí

Hlavní daňovou povinností prodávajícího je zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, která činí 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Do výpočtu se zahrnují i náklady spojené s rekonstrukcí a prodejem, avšak pouze ty, které přímo přispěly k zvýšení hodnoty nemovitosti. Existují výjimky, které vás od této daně mohou osvobodit. Například prodejce nemusí platit daň, pokud vlastnil nemovitost alespoň 5 let nebo pokud nemovitost obýval alespoň 2 roky před prodejem. Další možností osvobození je investování výtěžku z prodeje do uspokojení vlastní bytové potřeby.

Plátci DPH musí při prodeji nemovitosti také zohlednit daň z přidané hodnoty ve výši 21 % (nebo 15 % u sociálních bytů). Existují specifické podmínky, kdy se DPH neplatí, například při prodeji nemovitosti starší 5 let (od výstavby).

Každoročně se také platí daň z nemovitých věcí, kterou hradí každý vlastník nemovitosti. Při prodeji nemovitosti je tuto daň povinen uhradit kupující, avšak prodávající může podat odhlášení od této daně a uchránit se tak případných rizik.