Se zrušením daně z nabytí nemovitosti by se mohlo zdát, že už při prodeji a koupi bytu nebo domu nevznikají žádné daňové povinnosti. Opak je ale pravdou. Na daně je pořád potřeba myslet. Které se týkají prodávajícího, a o co se naopak musí postarat kupující? Odpověď najdete v následujícím článku.
Hned první daň, kterou musíme zmínit, se týká prodávajícího. Je jí daň z příjmu, někdy nepřesně uváděná jako daň z prodeje nemovitých věcí, která se počítá ze zisku, tedy z rozdílu prodejní a pořizovací ceny nemovitosti. Od prodejní ceny se přitom odečítají i výdaje spojené s prodejem (provize realitnímu makléři, zpracování prodejní a kupní smlouvy, znalecké posudky) nebo rekonstrukcí nemovitosti (započítávají se ovšem jen takové úpravy, které přímo souvisí se zhodnocením nemovitosti, tedy např. výměna oken nebo zateplení). Pokud by pořizovací cena po připočtení nákladů na rekonstrukci a prodej převýšila prodejní cenu, daň se samozřejmě neplatí, protože nevznikl žádný zisk.
Je třeba počítat s tím, že má daň z příjmů fyzických osob dvě procentní sazby. K základní sazbě ve výši 15 % přibyla v roce 2021 vyšší sazba 23 % pro tu část základu daně, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2025 činí tento limit 1 676 052 Kč).
Pokud tedy prodávající v daném roce inkasuje nejen zisk z prodeje bytu, ale třeba i mimořádnou odměnu od zaměstnavatele, může se část jeho základu daně „přehoupnout“ do vyšší sazby.
Praktický příklad: Manželé Novákovi prodali 1. února 2025 byt za 6 000 000 Kč. Nemovitost pořídili před šesti lety za 3 800 000 Kč a do rekonstrukce vložili prokazatelně 400 000 Kč. Zisk tedy činí 1 800 000 Kč. Manžel paní Novákové zároveň obdržel k platu i mimořádnou odměnu 500 000 Kč. Součtem příjmů (zisk z prodeje + mzdy manžela) se manželé dostali nad uvedenou hranici; vše přesahující limit proto podléhá 23% sazbě.
Řešíte prodej nebo koupi nemovitosti? Neriskujte svůj čas, peníze ani vlastnická práva na nemovitost. Připravíme všechny potřebné smlouvy, pomůžeme s daňovými povinnostmi a postaráme se o to, aby po právní stránce proběhlo vše bez jediné chyby.
Ještě než začnete počítat, na kolik vás daň při prodeji nemovitosti přijde, přečtěte si, jestli se na vás nevztahuje některá z výjimek. Značná část prodejců je totiž od daně zcela osvobozena. Daň neplatíte ve chvíli, kdy splníte alespoň jednu z následujících podmínek:
Veškerá osvobození se ovšem týkají pouze fyzických osob. Pokud je nemovitost zahrnuta do obchodního majetku, daň je potřeba uhradit v každém případě. Pokud jste fyzická osoba a splníte některou z podmínek pro osvobození od daně, nemusíte příjem z prodeje nemovitosti vůbec zahrnovat do svého daňového přiznání.
Je‑li prodávaná nemovitost součástí společného jmění manželů, mohou si manželé zvolit, který z nich příjem z prodeje zdaní. Pro posouzení časového testu postačí, aby podmínku splnil kterýkoli z nich.
V praxi se pak příjem často zdaňuje u toho manžela, který díky svým ostatním příjmům zůstane pod hranicí pro druhou sazbu daně z příjmů a samotnou sazbu 23 % tak neaplikuje.
Je třeba nezapomínat na to, že podle zákona o daních z příjmů má fyzická osoba povinnost oznámit správci daně osvobozený příjem přesahující 5 miliónů korun. Osvobozením je typicky splnění „časového testu“ nebo podmínky dvouletého užívání.
Pokud by však prodávající během téhož roku prodal více nemovitostí a souhrn jeho osvobozených příjmů převýšil zákonný limit, musí tuto skutečnost sdělit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání, a to i tehdy, je‑li jinak povinnost podat přiznání neměl. Sankcí za opomenutí může být pokuta až do výše 15 % neoznámeného příjmu.
V oblasti daní existuje spousta mýtů. Někteří si myslí, že v roce 2020 došlo ke zrušení daně z prodeje nemovitosti. To ale není pravda, zaměňují to totiž s daní z nabytí nemovitosti. Přečtěte si, co se v praxi změnilo se zrušením daně z nabytí nemovitosti a co to znamená.
Pokud je prodávající plátcem DPH a nevztahuje se na něj některá z výjimek, je třeba počítat ještě s úhradou daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ceny nemovitosti (případně 12 % u tzv. sociálních bytů a domů).
Od 1. července 2025 novela zákona o DPH zkrátila původní pětiletý časový test na 23 měsíců a zdaňuje pouze první dodání dokončené nemovitosti. Každé další převody po uplynutí této lhůty už jsou osvobozeny.
Prodávající je plátcem DPH a současně je předmětem prodeje:
Zakoupili jste si dům nebo pozemek a chystáte se podat daňové přiznání k dani z nemovitosti? S naším článkem zjistíte, jak na výpočet daně.
I přesto, že nemáte povinnost platit DPH, můžete si zvolit tzv. dobrovolné zdanění i při dalším převodu, abyste nepřišli o odpočet DPH uplatněný při výstavbě či rekonstrukci. Nově je k takovému postupu třeba souhlas kupujícího plátce DPH (nebo osoby registrované k dani v jiném členském státě). V praxi se tak při vyjednávání ceny často objeví dvě varianty: s DPH a bez DPH.
Příklad z praxe: Drobný developer dokončí řadový dům a prodá jej svému prvnímu klientovi‑plátci DPH po 14 měsících od kolaudace. Klient může uplatnit odpočet. Druhý dům chce developer prodat po 26 měsících. Aby si zachoval nárok na odpočet z druhé stavby, domluví se s kupujícím‑plátcem na dobrovolném zdanění prodeje, takže se k ceně připočte 21 % DPH, ale kupující si ji následně odpočte.
Od 1. ledna 2025 se zaměstnanec prodávajícího považuje za tzv. spojenou osobu. Pokud tedy podnikatel‑plátce DPH prodá nemovitost svému zaměstnanci za cenu nižší, než je „cena obvyklá“ (tedy běžná tržní hodnota nemovitosti v daném místě a čase), musí dopočítat daň z přidané hodnoty z této obvyklé ceny, nikoli z ceny sjednané. Smyslem úpravy je zabránit účelovému snižování základu daně uvnitř personálně propojené skupiny. Prodejci se proto vyplatí doložit, že sjednaná cena odpovídá podmínkám na trhu – například znaleckým posudkem.
Novou důležitou změnou je také to, že zákon o DPH nyní řadí mezi stavební pozemky nejen parcely, na nichž už stojí rozestavěná stavba, ale i ty, které jsou podle územního plánu určeny k zástavbě nebo na nichž proběhly přípravné práce (například přivedení inženýrských sítí). Takové pozemky zpravidla podléhají základní sazbě 21 %, což může kupní cenu citelně navýšit.
Zatímco předchozí dvě daně se platí jednorázově, daň z nemovitosti je každoroční záležitostí a týká se každého majitele nemovitosti. Po převodu nemovitosti ji tedy platí kupující. Daň musí zaplatit každý, kdo k 1. lednu vlastní jakoukoli nemovitost. K platbě daně se každý vlastník hlásí sám podáním daňového přiznání k dani z nemovitosti na místně příslušný finanční úřad, a to do 31. ledna roku, za který se daň poprvé platí. V dalších letech už není nutné opakovaně podávat daňové přiznání, jen je třeba uhradit samotnou daň.
Prodávající ovšem může řešit tzv. odhlášení od daně z nemovitosti, aby už sám daň neplatil. Ve většině případů se sice finanční úřad dozví, že nemovitost prodal tak, že se nový vlastník o daň přihlásí a podá sám daňové přiznání. Finanční úřad pak bývalého vlastníka sám odhlásí. Pokud se však na to nechce prodávající spoléhat, může a měl by podat odhlášení od daně z nemovitosti a doložit ho výpisem z katastru nemovitostí. Pak nepřebírá žádné riziko.
Více o tom, jak podat daňové přiznání k dani z nemovitosti, si můžete přečíst v našem článku.
V Dostupném advokátovi chráníme práva prodávajících i kupujících. Už přesně víme, které smlouvy je potřeba připravit a na jaké povinnosti nesmíme zapomínat. Rádi s vámi projdeme celým procesem a postaráme se, aby po právní stránce proběhlo vše hladce a bez chyb, které by mohly vést ke značnému zdržení prodeje nebo k nezanedbatelné finanční ztrátě.
Hlavní daňovou povinností prodávajícího je zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti, která činí 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Do výpočtu se zahrnují i náklady spojené s rekonstrukcí a prodejem, avšak pouze ty, které přímo přispěly k zvýšení hodnoty nemovitosti. Existují výjimky, které vás od této daně mohou osvobodit. Například prodejce nemusí platit daň, pokud vlastnil nemovitost alespoň 5 let nebo pokud nemovitost obýval alespoň 2 roky před prodejem. Další možností osvobození je investování výtěžku z prodeje do uspokojení vlastní bytové potřeby.
Plátci DPH od 1. 7. 2025 uplatňují sazbu 21 % nebo 12 % a DPH se platí jen při prvním prodeji novostavby do 23 měsíců od dokončení; starší nemovitosti jsou osvobozeny
Každoročně se také platí daň z nemovitých věcí, kterou hradí každý vlastník nemovitosti. Při prodeji nemovitosti je tuto daň povinen uhradit kupující, avšak prodávající může podat odhlášení od této daně a uchránit se tak případných rizik.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
