Bydlení a koupě bytu v paneláku

Paneláky nebo dle některých “králíkárny“ jsou neodpáratelným symbolem socialismu. Někteří je nenávidí a jiní milují. Nedá se jim ale odepřít to, že bez nich by zde byla ještě větší bytová krize než je teď. Přece jen v nich bydlí více než dva a půl milionů Čechů. Jaká je ale jejich historie, čím jsou specifické, a jak na koupi panelákového bytu? To si přečtěte v našem článku.

8 minut čtení

Kapitoly článku

Panelové domy a sídliště už dnes naštěstí neodpovídají klasické socialistické šedi a absenci jakékoliv zeleně. Naopak, panelové domy prochází renovacemi, stávají se modernějšími, barevnějšími a i samotná sídliště dostávají spoustu nových parků a dětských hřišť. Jak ale celkový vývoj panelových domů a sídlišť probíhal?

Historie panelových domů

Prvně se u nás začaly panelové domy objevovat s rozvojem firmy Baťa a nutností ubytovávat stále více zaměstnanců. Skutečný boom ale přišel až po 2. světové válce, kdy Československo procházelo významnými politickými změnami. V roce 1948 převzala kontrolu komunistická strana a Československo se stalo komunistickým státem. S tím souvisely i změny v oblasti územního plánování.

50. a 60. léta se tak nesla ve znamení výstavby mnoha bytových domů, které měly řešit nedostatek míst k bydlení, zejména ve větších městech. Těmto budovám se říkalo Chruščovky podle tehdejší prvního tajemníka ÚV KSSS Nikity Chruščova. Mnoho z nich bylo stavěno klasicky z cihel a pouze část byla postavena z panelů. Od pozdějších paneláků se přitom lišily tím, že měly méně pater (obvykle 3-5) a nebyly v nich výtahy.

Tip: Zajímá vás, jak na koupi bytu financovaného hypotékou? Pak vám nesmí ujít náš další článek, ve kterém se dozvíte podmínky pro získání hypotéky. Také vám poradíme , jak správně vybrat a na co se připravit.

Výstavba pokračovala i v době normalizace, kdy začaly převládat klasické mnoho poschoďové paneláky s výtahy nabízející prostornější byty. Vznikala tak i dobře známá sídliště. Některá z nich dosahovala až téměř obludných rozměrů. Příkladem může být pražské Jižní Město nebo Brno Lesná. Paneláky se ale dostaly i do center mnoha měst, například v Benešově nebo v Rakovníku.

V současnosti existuje zhruba 1,2 milionu panelákových bytů a žije v nich více než dva a půl milionu Čechů. Není proto divu, že je jejich koupě a prodej stále velmi aktuálním tématem. Panelové domy postupně procházejí rekonstrukcemi, zateplují se a dostávají nové barvy. Stejně tak ale dochází i k rekonstrukcím panelákových bytů – stará umakartová jádra se mění na zděná a socialistické kuchyňské linky nahrazují nové, modernější. Proto už dnes není problém koupit si krásný moderní byt v paneláku. Otázkou ale zůstává, čím je vlastně koupě panelákového bytu specifická a jak správně na to.

Plánujete koupi nemovitosti?

Rádi pro vás zajistíme kompletní smluvní a právní servis související s koupí nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.

Koupě bytu v panelovém domě

U koupě panelákového bytu je třeba v první řadě zjistit, zda se jedná o byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt. Proces koupě se totiž podstatně liší.

Koupě panelákového bytu v osobním vlastnictví

Pokud hodláte koupit byt v osobním vlastnictví, bude proces koupě probíhat stejně jako u jakékoliv jiné nemovitosti. Před samotným prodejem je proto potřeba zkontrolovat klasické náležitosti, jako je technický a právní stav bytu i samotného paneláku a majetkové poměry v domě. Tím se myslí např. to, jak vysoký je měsíční příspěvek do společenství vlastníků jednotek a jaká získáte koupí hlasovací práva. Kromě toho si také zjistěte, zda nemá SVJ nebo bývalý majitel dluhy, které by po koupi mohly přejít na vás.

Tip: Jste členem výboru SVJ či představenstva bytového družstva? Řešíte s majiteli či členy družstva složité právní situace, s nimiž si nevíte rady? Nebo se domníváte, že někdo zvolil nesprávný právní postup vůči vám? Domluvte se s námi na zastupování na shromáždění vlastníků či členů bytového družstva.

Koupě družstevního panelákového bytu

V případě družstevního bytu je potřeba počítat s tím, že si nekupujete samotnou bytovou jednotku, ale pouze podíl v družstvu a s ním právo pronájmu určité bytové jednotky. Vy se tedy nestanete vlastníkem bytu, pouze nájemníkem. Vlastníkem je totiž vždy celé družstvo. Z tohoto důvodu se proces koupě značně liší od koupě bytu v osobním vlastnictví.

I u družstevního bytu je třeba zkontrolovat technický a právní stav bytu i panelového domu a zjistit další potřebné informace. Kromě toho je ale potřeba zjistit také anuitu. Tedy splátku dluhu, který družstvu mohl vzniknout např. při výstavbě domu nebo rekonstrukci.

Největším problémem družstevních bytů je jejich omezené financování. Družstevní byt totiž není možné zastavit, a proto si na něj nemůžete vzít ani hypotéku. Z toho důvodu je potřeba mít vlastní finanční prostředky nebo zvolit jinou možnost financování.

Pokud dojde k samotné koupi, nepodepisuje se klasická kupní smlouva, ale smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, případně i finanční vypořádání. Díky tomuto není nutné provádět změny v katastru nemovitostí, což dokáže celý proces značně urychlit.

Tip: Pokud se chystáte na zápis do katastru, nedělejte to sami. Obraťte se raději na nás. Pomůžeme vám se sepsáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.

Specifika panelových domů a bytů

Byty v panelových domech mají svá specifika, která jsou u většiny panelových domů stejná, a na které u ostatních typů bytových domů jen tak nenarazíte. Jedná se zejména o:

  1. Specifický konstrukční materiál: Paneláky byly stavěny z velkých prefabrikovaných betonových panelů. Tyto panely byly vyráběny mimo staveniště a následně přepravovány na staveniště k montáži. Použití betonových panelů totiž umožnilo relativně rychlý a levný proces výstavby, který byl v té době velmi žádaný.
  2. Strohý design: Paneláky mají typicky jednotný a funkční design. Na prvním místě je účelnost a praktičnost, vzhled a celkové působení na člověka je až na druhém místě. Klasické paneláky se proto vyznačují rovnými liniemi, minimalistickými fasádami a absencí dekorativních prvků.
  3. Výška a délka: Paneláky se stavěly v různých velikostech. U nás tak můžete narazit na dvoupodlažní domy, ale i bytovky s více než dvaceti patry. Nejčastěji mají ale panelové domy 5-12 pater. Stejně tak je možné narazit i na různé délky a počty vchodů. Typicky se bude jednat o 3-10 vchodů. Zajímavostí je, že nejdelší panelák u nás má vchodů dokonce 18 a délku 330 metrů. Najdete ho v pražských Bohnicích.
  4. Společné prostory: Paneláky často zahrnují společné prostory, které slouží k užívání pro všechny obyvatele bytů. Obvykle se jedná o prádelny, kolárny, kočárkárny nebo třeba společenské místnosti, sloužící mimo jiné ke schůzkám bytových družstev.
  5. Rozložení bytů: Panelákové byty mají velmi podobné půdorysy. Obvykle se jedná o byty typu 3+1 se dvěma ložnicemi, malou koupelnou a toaletou v umakartovém jádře. Podobně byly řešeny také kuchyňské kouty, ty už ale v dnešních panelákových bytech jen tak nenajdete. Panelákové byty jsou navíc obvykle řešeny tak, že byty umístěné nad sebou mají totožný půdorys. Součástí každého bytu jsou obvykle také balkony.

Tip: Potřebujete pro své SVJ či bytové družstvo právníka? Nabízíme dlouhodobou spolupráci a jistotu řešení každého právního problému.

Výhody a nevýhody panelového bytu

Koupě a žití v panelovém bytě s sebou přináší výhody i nevýhody. Tohle jsou ty hlavní z nich:

Výhody

  • Dostupnost a cena: Panelákových bytů je v ČR kolem 1,2 milionu. Z toho vyplývá, že narazit na prodej takového bytu je celkem jednoduché. Navíc bývají i cenově dostupnější ve srovnání s byty v novějších bytových domech nebo třeba s „činžovními“ byty, které najde spíše v centru.
  • Občanská vybavenost: Panelák je obvykle součástí sídliště. S tím se pak pojí blízkost veškerého občanského vybavení – kousek od takových bytů se obvykle nachází školka i škola, lékaři, obchod, pošta a dostatek parkovacích míst. Spousta sídlišť navíc vznikala jako ubytování pro pracovníky velkých fabrik. Z tohoto důvodu je obvykle nedaleko dostupná i práce.
  • Výtah a balkon: Většina panelákových bytů má vlastní balkon. Ten vám tak umožní využít venkovního čerstvého vzduchu, pěstovat si zeleninu nebo třeba možnost si zakouřit bez nutnosti chodit ven. Stejně tak mají panelákové byty výtahy. Ty oceníte zejména při stěhování, ale i pokud bydlíte ve vyšším patře nebo v případě, že máte problémy s mobilitou.

Tip: Pokud se chcete dozvědět o sídlištích a panelácích víc, pak vám nesmí ujít série Adama Gebriana o problémech sídliště.

Nevýhody

  • Standardizace: Typizované řešení panelákových bytů znamená, že jednotlivé byty postrádají jedinečnost, což v lidech může způsobovat pocit uniformity. V dnešní době je už ale často možné upravit si panelákový byt tak, aby odpovídal vašim vlastním potřebám, včetně změny jeho vnitřních dispozic.
  • Únik tepla: Betonové panely nejsou zrovna tepelně efektivní, a proto byty špatně izolují. Špatná izolace má pak za následek vyšší účty za energie a nesnesitelné teplo v letních měsících. Mnoho bytových domů už ale prošlo rekonstrukcemi včetně zateplení, a dokážou proto nabídnout efektivnější vytápění a nižší účty za energie.
  • Hluk a sousedé: Betonové panely dobře vedou zvuk. To znamená, že často slyšíte i to, co byste raději neslyšeli. Pokud toto navíc spojíte s hlučnými a neochotnými sousedy, máte zaděláno na katastrofu.

Tip: Trápí vás hluční sousedé a normální domluva není možná? Pošlete jim předžalobní výzvu. Díky ní sousedé uvidí, že už jde skutečně do tuhého (zejména když svou výzvu zaštítíte osobou advokáta) a můžete tak dosáhnout svého, aniž byste investovali svůj čas a peníze do soudního řízení.

  • Život na sídlišti: Spousta panelákových domů leží na pěkných místech vedle přírody. Jsou tu ale i takové paneláky, které leží jeden vedle druhého na velkých sídlištích a jediný výhled z oken vašeho bytu je do oken sousedních paneláků. Zároveň jednotvárnost a šedivost takovýchto sídlišť dokáže působit opravdu nepříjemně.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Jitka Salačová, Praha 6 – Řepy

před 3 roky

Naše Společenství vlastníků zhruba na začátku roku 2016 muselo nepředvídaně řešit mimořádné záležitosti, u nichž posléze vznikla potřeba právní porady. Výbor poptal tým „Dostupný advokát“ – právní služby online, v čele s JUDr. Ondřejem Preussem, který byl nakonec vybrán pro stálou spolupráci s naším Společenstvím vlastníků. V jeho prospěch hovoří garance dostupnosti v podstatě v (zobrazit více) kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt mimo pracovní dobu, dostupnost na telefonu či mailu i na Skypu a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online.

Recenze služby

Zdeněk Svachula

před 2 roky

Naprostá spokojenost. Řešil jsem s Dostupným advokátem konzultace ohledně nákupu nemovitosti.

Recenze služby

Ing. Peter Čunderlík

před 7 měsíců

Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady (zobrazit více) Není to poprvé, co spolupracuji s touto právní kanceláří. Má zadání jsou od jednoduchých výpovědí ke složitějším uzavíráním smluv, zejména ve skutečnostech, na které zákon nepamatuje. Ani toto není problémem pro tuto právní kancelář. Pokud klient akceptuje to, že i záporná odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – je vlastně řešením. A tady jako klient pociťuji sílu právní kanceláře, že je věc konzultována z různých úhlů a pozor, peníze zde nejsou na prvním místě. Zastupitelnost kvality kvalitou doplněním z jiné oblasti- já říkám za rohem, co se přirozeně hned nevidí – může být rada od právníka pro klienta nesrozumitelnou, ale pokud klient věnuje maximální péči konzultaci a skutečně odevzdává pravdivé a snaží se i úplné informace, nemůže být negativní odpověď – ve smyslu dál do toho nepůjdeme – negativní, ale konstruktivní. A proto souhlasím s názorem že pravdivé informování kanceláře již od počátku (člověk sám bez vzdělání a právnické praxe není neomylný) zjednodušuje další postup a řešení vznikají takříkajíc současně, ve spolupráci. Zastupitelnost, ochota pomoci, rychlost, dozeptání se bez obavy z navýšení ceny vytváří prostor 50% na 50%. Obě strany jsou stejně zainteresované na výsledku. Proto si i příště vyberu toto právní kancelář.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024