Bydlení a koupě bytu v paneláku

Panelové domy a sídliště už dnes naštěstí neodpovídají klasické socialistické šedi a absenci jakékoliv zeleně. Naopak, panelové domy prochází renovacemi, stávají se modernějšími, barevnějšími a i samotná sídliště dostávají spoustu nových parků a dětských hřišť. Jak ale celkový vývoj panelových domů a sídlišť probíhal?

Historie panelových domů

Prvně se u nás začaly panelové domy objevovat s rozvojem firmy Baťa a nutností ubytovávat stále více zaměstnanců. Skutečný boom ale přišel až po 2. světové válce, kdy Československo procházelo významnými politickými změnami. V roce 1948 převzala kontrolu komunistická strana a Československo se stalo komunistickým státem. S tím souvisely i změny v oblasti územního plánování.

50. a 60. léta se tak nesla ve znamení výstavby mnoha bytových domů, které měly řešit nedostatek míst k bydlení, zejména ve větších městech. Těmto budovám se říkalo Chruščovky podle tehdejší prvního tajemníka ÚV KSSS Nikity Chruščova. Mnoho z nich bylo stavěno klasicky z cihel a pouze část byla postavena z panelů. Od pozdějších paneláků se přitom lišily tím, že měly méně pater (obvykle 3-5) a nebyly v nich výtahy.

Výstavba pokračovala i v době normalizace, kdy začaly převládat klasické mnoho poschoďové paneláky s výtahy nabízející prostornější byty. Vznikala tak i dobře známá sídliště. Některá z nich dosahovala až téměř obludných rozměrů. Příkladem může být pražské Jižní Město nebo Brno Lesná. Paneláky se ale dostaly i do center mnoha měst, například v Benešově nebo v Rakovníku.

V současnosti existuje zhruba 1,2 milionu panelákových bytů a žije v nich více než dva a půl milionu Čechů. Není proto divu, že je jejich koupě a prodej stále velmi aktuálním tématem. Panelové domy postupně procházejí rekonstrukcemi, zateplují se a dostávají nové barvy. Stejně tak ale dochází i k rekonstrukcím panelákových bytů – stará umakartová jádra se mění na zděná a socialistické kuchyňské linky nahrazují nové, modernější. Proto už dnes není problém koupit si krásný moderní byt v paneláku. Otázkou ale zůstává, čím je vlastně koupě panelákového bytu specifická a jak správně na to.

Koupě bytu v panelovém domě

U koupě panelákového bytu je třeba v první řadě zjistit, zda se jedná o byt v osobním vlastnictví nebo družstevní byt. Proces koupě se totiž podstatně liší.

Koupě panelákového bytu v osobním vlastnictví

Pokud hodláte koupit byt v osobním vlastnictví, bude proces koupě probíhat stejně jako u jakékoliv jiné nemovitosti. Před samotným prodejem je proto potřeba zkontrolovat klasické náležitosti, jako je technický a právní stav bytu i samotného paneláku a majetkové poměry v domě. Tím se myslí např. to, jak vysoký je měsíční příspěvek do společenství vlastníků jednotek a jaká získáte koupí hlasovací práva. Kromě toho si také zjistěte, zda nemá SVJ nebo bývalý majitel dluhy, které by po koupi mohly přejít na vás.

Koupě družstevního panelákového bytu

V případě družstevního bytu je potřeba počítat s tím, že si nekupujete samotnou bytovou jednotku, ale pouze podíl v družstvu a s ním právo pronájmu určité bytové jednotky. Vy se tedy nestanete vlastníkem bytu, pouze nájemníkem. Vlastníkem je totiž vždy celé družstvo. Z tohoto důvodu se proces koupě značně liší od koupě bytu v osobním vlastnictví.

I u družstevního bytu je třeba zkontrolovat technický a právní stav bytu i panelového domu a zjistit další potřebné informace. Kromě toho je ale potřeba zjistit také anuitu. Tedy splátku dluhu, který družstvu mohl vzniknout např. při výstavbě domu nebo rekonstrukci.

Největším problémem družstevních bytů je jejich omezené financování. Družstevní byt totiž není možné zastavit, a proto si na něj nemůžete vzít ani hypotéku. Z toho důvodu je potřeba mít vlastní finanční prostředky nebo zvolit jinou možnost financování.

Pokud dojde k samotné koupi, nepodepisuje se klasická kupní smlouva, ale smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, případně i finanční vypořádání. Díky tomuto není nutné provádět změny v katastru nemovitostí, což dokáže celý proces značně urychlit.

Specifika panelových domů a bytů

Byty v panelových domech mají svá specifika, která jsou u většiny panelových domů stejná, a na které u ostatních typů bytových domů jen tak nenarazíte. Jedná se zejména o:

1. Specifický konstrukční materiál: Paneláky byly stavěny z velkých prefabrikovaných betonových panelů. Tyto panely byly vyráběny mimo staveniště a následně přepravovány na staveniště k montáži. Použití betonových panelů totiž umožnilo relativně rychlý a levný proces výstavby, který byl v té době velmi žádaný.
2. Strohý design: Paneláky mají typicky jednotný a funkční design. Na prvním místě je účelnost a praktičnost, vzhled a celkové působení na člověka je až na druhém místě. Klasické paneláky se proto vyznačují rovnými liniemi, minimalistickými fasádami a absencí dekorativních prvků.
3. Výška a délka: Paneláky se stavěly v různých velikostech. U nás tak můžete narazit na dvoupodlažní domy, ale i bytovky s více než dvaceti patry. Nejčastěji mají ale panelové domy 5-12 pater. Stejně tak je možné narazit i na různé délky a počty vchodů. Typicky se bude jednat o 3-10 vchodů. Zajímavostí je, že nejdelší panelák u nás má vchodů dokonce 18 a délku 330 metrů. Najdete ho v pražských Bohnicích.
4. Společné prostory: Paneláky často zahrnují společné prostory, které slouží k užívání pro všechny obyvatele bytů. Obvykle se jedná o prádelny, kolárny, kočárkárny nebo třeba společenské místnosti, sloužící mimo jiné ke schůzkám bytových družstev.
5. Rozložení bytů: Panelákové byty mají velmi podobné půdorysy. Obvykle se jedná o byty typu 3+1 se dvěma ložnicemi, malou koupelnou a toaletou v umakartovém jádře. Podobně byly řešeny také kuchyňské kouty, ty už ale v dnešních panelákových bytech jen tak nenajdete. Panelákové byty jsou navíc obvykle řešeny tak, že byty umístěné nad sebou mají totožný půdorys. Součástí každého bytu jsou obvykle také balkony.

Výhody a nevýhody panelového bytu

Koupě a žití v panelovém bytě s sebou přináší výhody i nevýhody. Tohle jsou ty hlavní z nich:

Výhody

• Dostupnost a cena: Panelákových bytů je v ČR kolem 1,2 milionu. Z toho vyplývá, že narazit na prodej takového bytu je celkem jednoduché. Navíc bývají i cenově dostupnější ve srovnání s byty v novějších bytových domech nebo třeba s „činžovními“ byty, které najde spíše v centru.
• Občanská vybavenost: Panelák je obvykle součástí sídliště. S tím se pak pojí blízkost veškerého občanského vybavení – kousek od takových bytů se obvykle nachází školka i škola, lékaři, obchod, pošta a dostatek parkovacích míst. Spousta sídlišť navíc vznikala jako ubytování pro pracovníky velkých fabrik. Z tohoto důvodu je obvykle nedaleko dostupná i práce.
• Výtah a balkon: Většina panelákových bytů má vlastní balkon. Ten vám tak umožní využít venkovního čerstvého vzduchu, pěstovat si zeleninu nebo třeba možnost si zakouřit bez nutnosti chodit ven. Stejně tak mají panelákové byty výtahy. Ty oceníte zejména při stěhování, ale i pokud bydlíte ve vyšším patře nebo v případě, že máte problémy s mobilitou.

Nevýhody

• Standardizace: Typizované řešení panelákových bytů znamená, že jednotlivé byty postrádají jedinečnost, což v lidech může způsobovat pocit uniformity. V dnešní době je už ale často možné upravit si panelákový byt tak, aby odpovídal vašim vlastním potřebám, včetně změny jeho vnitřních dispozic.
• Únik tepla: Betonové panely nejsou zrovna tepelně efektivní, a proto byty špatně izolují. Špatná izolace má pak za následek vyšší účty za energie a nesnesitelné teplo v letních měsících. Mnoho bytových domů už ale prošlo rekonstrukcemi včetně zateplení, a dokážou proto nabídnout efektivnější vytápění a nižší účty za energie.
• Hluk a sousedé: Betonové panely dobře vedou zvuk. To znamená, že často slyšíte i to, co byste raději neslyšeli. Pokud toto navíc spojíte s hlučnými a neochotnými sousedy, máte zaděláno na katastrofu.

• Život na sídlišti: Spousta panelákových domů leží na pěkných místech vedle přírody. Jsou tu ale i takové paneláky, které leží jeden vedle druhého na velkých sídlištích a jediný výhled z oken vašeho bytu je do oken sousedních paneláků. Zároveň jednotvárnost a šedivost takovýchto sídlišť dokáže působit opravdu nepříjemně.