Spoluvlastnictví u družstevního bytu

Pořízení družstevního bytu partnery

Na naši advokátní kancelář se obrátila paní Ilona s partnerem, kteří společně plánovali pořídit byt. Vyhlídli si dvoupokojový družstevní byt, nicméně podle stanov daného družstva bylo možné zapsat jako člena družstva pouze jednoho z nich. Paní Ilonu zajímalo, jaké má tato situace řešení.

Pro družstevní bydlení je typické, že je nelze nabývat do spoluvlastnictví. V rozporu s názory veřejnosti ale tato možnost není zakázaná zákonem. Naopak dle zákona je možné, že dvě a více osob mohou nabýt na základě smlouvy o převodu družstevního podílu (případně zdědit či dostat darem) družstevní byt do společného vlastnictví. Zádrhel je v tom, že zákon o obchodních korporacích dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby spoluvlastnictví družstevních podílů zakázaly. Zakázat spoluvlastnictví družstevního podílu (oficálně dle práva nejde o vlastnictví či spoluvlastnictví družstevního bytu, ale podílu) lze pouze ve stanovách daného bytového družstva. A toho právě řada družstev využívá.

Stejný postup zvolilo i družstvo v domě vyhlídnutém paní Ilonou. Vzhledem k tomu, že partneři plánovali v brzké době sňatek, jako naprosto nejjednodušší řešení se nabízelo získat byt již jako manželé. V daném případě totiž společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká ze zákona i v případech, kdy stanovy bytového družstva jinak spoluvlastnictví podílu vylučují.

Pokud by ovšem partneři sňatek neplánovali, nabízelo by se rovněž řešení, kdy by družstevní podíl získal pouze jeden z nich a současně by společně uzavřeli smlouvu, která by zajistila nárok druhého z partnerů například pro situaci rozchodu. Takové řešení ovšem vyžaduje zpravidla pomoc advokáta.

Družstevní bydlení a spoluvlastnictví

Jak jsme výše uvedli, spoluvlastnictví družstevního podílu může ale nemusí být povoleno v závislosti na úmyslu bytového družstva.

V případě, že stanovy bytového družstva neobsahují ustanovení, které spoluvlastnictví družstevního podílu vylučuje, platí, že družstevní podíl ve spoluvlastnictví být může. Při kontrole stanov družstva je ovšem nutné zachovat obezřetnost. Zákaz nemusí být nutně formulován slovy: „spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu se vylučuje…“, ale může být opsán řadou jiných formulací, například: „družstevní podíl může být ve výlučném vlastnictví pouze jedné osoby…“. Nejste-ji si jisti, jak některé ustanovení stanov vykládat, je vhodné se poradit s advokátem.

Pro účely správy družstevního bytu (resp. družstevního podílu), který je vlastněn v režimu spoluvlastnictví, si spoluvlastníci musí zvolit jednoho z nich, který pak zastává úlohu správce. Spoluvlastník-správce pak zbylé spoluvlastníky družstevního podílu ve vztahu k družstvu zastupuje. V praxi to znamená, že hlasuje na členské schůzi, jedná s představenstvem družstva apod. Vlastní-li družstevní podíl v režimu spoluvlastnictví manželé, je každý z manželů zároveň i správce družstevního bytu (podílu).

V případě zasadních dispozic s družstevním bytem (typicky převod družstevního podílu, zřízení zástavního práva apod.) je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Družstevní bydlení a společné jmění manželů

Režim společného jmění manželů (SJM) může vzniknout jenom mezi manžely. Pokud je družstevní podíl nabýván ať už jedním či oběma manželi za trvání manželství, stává se za běžných okolností součástí společného jmění manželů (není-li mezi manželi sjednán jiný majetkový režim). Jak je výše uvedeno, stanovy bytového družstva nemohou na rozdíl od spoluvlastnictví režim SJM vyloučit. V tomto případě tedy vlastnictví podílu více osobami umožněno je.

I během manželství je ovšem možné družstevní podíl nabýt do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, pokud je získán například darem či dědictvím.

V případě, kdy kupujete družstevní byt (resp. podíl v družstvu) obývaný manželským párem, je pro vás velice důležité vědět, v jakém režimu je družstevní podíl vlastněn, neboť tato skutečnost může mít závažné právní dopady na platnost smlouvy o koupi podílu v bytovém družstvu. Pokud si nejste jisti, kdo vlastně družstevní podíl vlastní, je opět vhodné konzultovat postup s advokátem.

Je-li družstevní podíl vlastněn v režimu SJM, vykonává běžnou správu vůči družstvu každý z manželů.

Obdobně jako u spoluvlastnictví je také u převodu družstevního podílu a dalších obdobných dispozic s bytem nezbytný souhlas obou manželů.

Pozor ale, pokud se některý z manželů stal členem bytového družstva před uzavřením manželství, samotným uzavřením manželství se druhý manžel členem družstva automaticky nestává. Tento družstevní podíl zůstává ve výlučném vlastnictví toho z manželů, který jej nabyl ještě před uzavřením manželství.

Co s družstevním bytem po rozvodu?

V případě rozvodu zaniká společné jmění manželů právní mocí rozsudku o rozvodu. Následně je třeba jej vypořádat, a to buď dohodou bývalých manželů, rozhodnutím soudu, nebo po uplynutí tří let zákonnou domněnkou vypořádání.

K vypořádání jmění může dojít buď na základě dohody obou (bývalých) manželů, případně o něm rozhoduje soud. Pokud se bývalí manželé nedohodnou, může o vypořádání družstevního podílu rozhodnout soud. Ten posuzuje okolnosti konkrétní věci; zákon nestanoví jednoduché pravidlo, že podíl automaticky připadne tomu, kdo byt fakticky užívá. Pokud družstevní podíl po rozvodu není vypořádán dohodou ani soudem, uplatní se po třech letech zákonná domněnka vypořádání. U družstevního podílu je však třeba současně zohlednit úpravu společného členství manželů a stanovy konkrétního bytového družstva. 

Dědění družstevního bytu

Pakliže majitel členského podílu v družstvu zemře, stává se členský podíl předmětem dědického řízení. Z hlediska práva je nejjednodušší situace ta, kdy existuje pouze jeden dědic. Na něj pak přechází družstevní podíl a tedy právo nájmu. U družstevního podílu ve společném jmění manželů pak automaticky platí, že družstevní podíl přechází na pozůstalého manžela a přihlédne se k tomu při vypořádání dědictví.

Co ale dělat v případě, když je dědiců více? Přednost má v takové situaci dohoda. Má-li jeden z dědiců o byt větší zájem a ostatní se spokojí s jiným majetkem z pozůstalosti či vyplacením, mohou v tomto smyslu uzavřít dědickou dohodu. Pokud taková dohoda není možná např. proto, že žádný jiný majetek v pozůstalosti není a nikdo z dědiců nemá dostatečné prostředky k vyplacení ostatních, lze se dohodnout v tom smyslu, že jeden z dědiců se stane nabyvatelem podílu a ostatní dědice vyplatí v určité lhůtě, během které svůj družstevní podíl prodá.

V praxi se ovšem stává, že z rozhodnutí o nabytí dědictví vyplyne, že se dědici družstevního podílu stane více osob (typicky právě dětí zůstavitelů), to znamená, že se právní nástupnictví v bytovém družstvu nevyřeší přímo v dědickém řízení. Pokud je dědiců více, záleží na stanovách družstva. Nevylučují-li spoluvlastnictví družstevního podílu, mohou se dědici stát společnými členy. Pokud stanovy spoluvlastnictví vylučují, je zpravidla nutné dohodnout, kdo družstevní podíl převezme a jak vypořádá ostatní; při sporu může rozhodovat soud.

Shrnutí

U družstevního bytu nevlastníte samotný byt, ale družstevní podíl, s nímž je spojeno právo nájmu družstevního bytu. Právě družstevní podíl může být za určitých podmínek ve spoluvlastnictví více osob, pokud to nevylučují stanovy konkrétního bytového družstva.

Jiná pravidla platí pro manžele. Pokud jeden z manželů nabude družstevní podíl za trvání manželství a nejde například o dar nebo dědictví, stává se podíl obvykle součástí společného jmění manželů a vzniká společné členství manželů v bytovém družstvu. Samotné uzavření manželství ale automaticky nezakládá společné členství, pokud jeden z manželů získal družstevní podíl už před svatbou.

Po rozvodu je nutné družstevní podíl vypořádat stejně jako další majetek ve společném jmění – dohodou, rozhodnutím soudu nebo po třech letech zákonnou domněnkou vypořádání. Při dědění záleží zejména na tom, zda byl družstevní podíl ve výlučném vlastnictví zůstavitele, ve společném jmění manželů nebo ve spoluvlastnictví více osob, a také na tom, co umožňují stanovy družstva.