Spoluvlastnictví u družstevního bytu

Pořízení družstevního bytu partnery

Na naši advokátní kancelář se obrátila paní Ilona s partnerem, kteří společně plánovali pořídit byt. Vyhlídli si dvoupokojový družstevní byt, nicméně podle stanov daného družstva bylo možné zapsat jako člena družstva pouze jednoho z nich. Paní Ilonu zajímalo, jaké má tato situace řešení.

Pro družstevní bydlení je typické, že je nelze nabývat do spoluvlastnictví. V rozporu s názory veřejnosti ale tato možnost není zakázaná zákonem. Naopak dle zákona je možné, že dvě a více osob mohou nabýt na základě kupní smlouvy (případně zdědit či dostat darem) družstevní byt do společného vlastnictví. Zádrhel je v tom, že zákon o obchodních korporacích dává jednotlivým bytovým družstvům možnost, aby spoluvlastnictví družstevních bytů zakázaly. Zakázat spoluvlastnictví družstevního bytu lze pouze ve stanovách daného bytového družstva. A toho právě řada družstev využívá.

Stejný postup zvolilo i družstvo v domě vyhlídnutém paní Ilonou. Vzhledem k tomu, že partneři plánovali v brzké době sňatek, jako naprosto nejjednodušší řešení se nabízelo získat byt již jako manželé. V daném případě totiž společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká ze zákona i v případech, kdy stanovy bytového družstva jinak spoluvlastnictví podílu vylučují.

Pokud by ovšem partneři sňatek neplánovali, nabízelo by se rovněž řešení, kdy by družstevní podíl získal pouze jeden z nich a současně by společně uzavřeli smlouvu, která by zajistila nárok druhého z partnerů například pro situaci rozchodu. Takové řešení ovšem vyžaduje zpravidla pomoc advokáta.

Družstevní bydlení a spoluvlastnictví

Jak jsme výše uvedli, spoluvlastnictví družstevního bytu může ale nemusí být povoleno v závislosti na úmyslu bytového družstva.

V případě, že stanovy bytového družstva neobsahují ustanovení, které spoluvlastnictví družstevního bytu vylučuje, platí, že družstevní byt ve spoluvlastnictví být může. Při kontrole stanov družstva je ovšem nutné zachovat obezřetnost. Zákaz nemusí být nutně formulován slovy: „spoluvlastnictví podílu v bytovém družstvu se vylučuje…“, ale může být opsán řadou jiných formulací, například: „družstevní podíl může být ve výlučném vlastnictví pouze jedné osoby…“. Nejste-ji si jisti, jak některé ustanovení stanov vykládat, je vhodné se poradit s advokátem.

Pro účely správy družstevního bytu, který je vlastněn v režimu spoluvlastnictví, si spoluvlastníci musí zvolit jednoho z nich, který pak zastává úlohu správce. Spoluvlastník-správce pak zbylé spoluvlastníky družstevního bytu ve vztahu k družstvu zastupuje. V praxi to znamená, že hlasuje na členské schůzi, jedná s představenstvem družstva apod. Vlastní-li družstevní byt v režimu spoluvlastnictví manželé, je každý z manželů zároveň i správce družstevního bytu.

V případě zasadních dispozic s družstevním bytem (typicky převod družstevního podílu, zřízení zástavního práva apod.) je nutný souhlas všech spoluvlastníků.

Družstevní bydlení a společné jmění manželů

Režim společného jmění manželů (SJM) může vzniknout jenom mezi manžely. Pokud je družstevní podíl nabýván ať už jedním či oběma manželi za trvání manželství, stává se za běžných okolností součástí společného jmění manželů (není-li mezi manželi sjednán jiný majetkový režim). Jak je výše uvedeno, stanovy bytového družstva nemohou na rozdíl od spoluvlastnictví režim SJM vyloučit. V tomto případě tedy vlastnictví podílu více osobami umožněno je.

I během manželství je ovšem možné družstevní podíl nabýt do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, pokud je získán například darem či dědictvím.

V případě, kdy kupujete družstevní byt (resp. podíl v družstvu) obývaný manželským párem, je pro vás velice důležité vědět, v jakém režimu je družstevní byt vlastněn, neboť tato skutečnost může mít závažné právní dopady na platnost smlouvy o koupi podílu v bytovém družstvu. Pokud si nejste jisti, kdo vlastně družstevní byt vlastní, je opět vhodné konzultovat postup s advokátem.

Je-li družstevní byt vlastněn v režimu SJM, vykonává běžnou správu vůči družstvu každý z manželů.

Obdobně jako u spoluvlastnictví je také u převodu družstevního podílu a dalších obdobných dispozic s bytem nezbytný souhlas obou manželů.

Co s družstevním bytem po rozvodu?

V případě, že dojde k ukončení manželství rozvodem, pak zaniká také společné jmění manželů, a to buď vypořádáním společného jmění nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání podle občanského zákoníku (3 roky od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění).

K vypořádání jmění může dojít buď na základě dohody obou (bývalých) manželů, případně o něm rozhoduje soud. V případě bydlení v družstevní bytě soud určí, kterému z manželů připadne družstevní podíl v bytovém družstvu. Družstevní podíl má podle zákona připadnout do vlastnictví tohoto z manželů, který jej výlučně jako vlastník užívá. Užívají-li družstevní podíl v bytovém družstvu oba manželé (např. obývají-li rozvedení manželé – dříve společní členové družstva – společně družstevní byt), může být družstevní podíl v podílovém spoluvlastnictví obou bývalých manželů.

Dědění družstevního bytu

Pakliže majitel členského podílu v družstvu zemře, stává se členský podíl předmětem dědického řízení. Z hlediska práva je nejjednodušší situace ta, kdy existuje pouze jeden dědic. Na něj pak přechází družstevní podíl a tedy právo nájmu.

Co ale dělat v případě, když je dědiců více? Přednost má v takové situaci dohoda. Má-li jeden z dědiců o byt větší zájem a ostatní se spokojí s jiným majetkem z pozůstalosti či vyplacením, mohou v tomto smyslu uzavřít dědickou dohodu. Pokud taková dohoda není možná např. proto, že žádný jiný majetek v pozůstalosti není a nikdo z dědiců nemá dostatečné prostředky k vyplacení ostatních, lze se dohodnout v tom smyslu, že jeden z dědiců se stane nabyvatelem podílu a ostatní dědice vyplatí v určité lhůtě, během které svůj družstevní podíl prodá.

V praxi se ovšem stává, že z rozhodnutí o nabytí dědictví vyplyne, že se dědici družstevního podílu stane více osob (typicky právě dětí zůstavitelů), to znamená, že se právní nástupnictví v bytovém družstvu nevyřeší přímo v dědickém řízení. I tak je ale později nezbytná dohoda na tom, kdo se stane výlučným vlastníkem družstevního podílu, a ten by měl ostatní dědice vypořádat. Pokud k ní kvůli neslučitelným názorům prostě nemůže dojít, pak je nutné situaci řešit mimo rámec pozůstalostního řízení žalobou podanou k soudu. Tou se určí, kdo bude nadále členem bytového družstva.