Je vám váš současný byt těsný a toužíte po větším a vzdušnějším prostoru? Přesně to nabízí mezonetový byt. Mezonety jsou ale vzácné a narazit na jejich prodej není jen tak. Naštěstí si ale mezonetový byt můžete postavit, a to buď spojením dvou sousedících bytů nebo spojením bytu s půdní vestavbou. Jak tuto změnu upravuje zákon? To se dozvíte v našem článku.
Mezonet je typ bytu, který zabírá dvě nebo více pater v budově. Ve dvoupatrovém mezonetovém bytě se ve spodním patře obvykle nachází společné obytné prostory, jako je obývací pokoj a kuchyň zatímco v horním patře bývají ložnice, pracovna apod., čímž dochází k oddělení společných obytných prostorů od soukromých. V našich podmínkách vznikají mezonetové byty obvykle spojením dvou bytů nad sebou, připojením půdního prostoru k vrchnímu bytu nebo nadstavbou na ploché střeše bytového domu.
Mezonetové byty mohou lákat svojí neobvyklostí a velkým prostorem. Předtím než se však pro takovýto typ bytu rozhodnete, měli byste zvážit určité faktory. Proto vám přinášíme hlavní výhody a nevýhody mezonetového bytu.
Zajímá vás, jak na koupi bytu financovaného hypotékou? Pak vám nesmí ujít náš další článek, ve kterém se dozvíte podmínky pro získání hypotéky.
Mezonetové byty se prodávají stejným způsobem jako klasické jednopatrové byty. Pokud tedy toužíte po mezonetu, budete muset hledat. Některé online portály s nabídkou pronájmů či prodejů bytů, jako je například Sreality.cz, vám toto hledání mohou ulehčit díky systému filtrování. Právě na zmiňovaných Srealitách se dají filtrovat atypické byty. Díky této možnosti tak můžete hledat nejen mezonetové byty, ale třeba i suterénní nebo podkrovní byty. Kromě koupě hotového mezonetového bytu existuje ale ještě možnost si takovýto typ bytu postavit. Existují přitom dva hlavní způsoby – spojení dvou bytů dohromady a spojení bytu s půdou.
Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Jednou z možností, jak si pořídit mezonet je koupě dvou bytů nad sebou, které spojíte pomocí schodiště. Toto ale není jen tak a pokud se k tomuto kroku skutečně rozhodnete, čeká vás spousta vyřizování:
Pokud jste členy bytového družstva, budete k rekonstrukci potřebovat jeho schválení. Pokud máte byt v osobním vlastnictví, souhlas SVJ nepotřebujete. Výjimku ale představuje situace, kdy byste zasahovali do společných částí domu, tedy do rozvodů apod. V každém případě je ale slušnost oznámit vaším sousedům, že se na rekonstrukci chystáte a poprosit je o toleranci ke zvýšené hladině hluku. Kromě toho je také dobré jim poskytnou odhadovaný čas, který na rekonstrukci strávíte.
Pokud jste součástí Společenství vlastníků jednotek, nevyhnete se změny prohlášení vlastníka. To je dokument, který rozděluje vlastnické právo k bytovému domu do jednotlivých částí (bytů). Při stavbě mezonetového bytu dochází ke spojení dvou takových jednotek dohromady a vzniká z nich jednotka jedna. Proto je potřeba tuto změnu zanést i do prohlášení vlastníka. Díky této změně získáváte i vyšší vlastnický podíl na společných částech domu. Stejně tak ale budete muset odvádět i větší příspěvky do fondu oprav.
Tip: Jste členem výboru SVJ či představenstva bytového družstva? Řešíte s majiteli či členy družstva spojení dvou bytů a nevíte rady? Nebo se domníváte, že někdo zvolil nesprávný právní postup vůči vám? Domluvte se s námi na zastupování na shromáždění vlastníků či členů bytového družstva.
Dále přichází na řadu stavební povolení. To budete potřebovat v případě, že se chystáte zasáhnout do nosných konstrukcí, úpravy negativně ovlivní bezpečnost budovy nebo plánujete používat neobvyklé materiály, které se hmotnostně liší od původních materiálů.
V těchto případech je na stavební úřadě potřeba předložit dokumentaci plánované rekonstrukce vypracovanou odborníkem. V případě, že máte družstevní byt, žádá o stavební povolení družstvo jako celek.
V ostatních případech bude při spojování dvou bytů dohromady vždy potřeba stavební ohlášení. To má oproti stavebnímu povolení velkou výhodu v tom, že je jeho vyřízení rychlejší. Nevýhoda ale spočívá v tom, že budete potřebovat souhlas všech dotčených osob. S rekonstrukcí tedy budou muset souhlasit vaši sousedé. V případě, že by pouze jediný ze sousedů nesouhlasil, mění se stavební ohlášení na stavební povolení a celý proces se tím zdrží.
Při úpravách bytu do mezonetové podoby nebo při půdní vestavbě často narazíte na otázku využití a zásahů do společných částí domu, jako jsou stoupačky, komíny nebo střecha. Tyto části sice fyzicky procházejí konkrétní bytovou jednotkou, právně však patří všem vlastníkům domu společně. Jakýkoli zásah do nich – přeložení, prodloužení, napojení, vyústění – proto vyžaduje souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ) a často také technickou dokumentaci nebo revize podle příslušných norem.
Například stoupačky pro vodu, plyn nebo elektřinu se považují za společné rozvody. Pokud potřebujete do bytu zavést nové vedení nebo stávající prodloužit do nové části bytu, musíte předložit projekt, který zaručí, že nebude narušena funkce pro ostatní jednotky. Podobně u komínového tělesa platí, že je společné, pokud neslouží výlučně jediné jednotce. Při instalaci krbu nebo kotle je třeba doložit revizi spalinových cest a postup projednat se SVJ. Komíny bývají častým důvodem neshod, zejména pokud jejich kapacita neumožňuje připojení dalších spotřebičů.
Specifickou kapitolou je přístup ke střeše, který bývá potřebný jak při realizaci stavby, tak později při údržbě, osazení střešních oken či revizích. Pokud střecha není volně přístupná, řeší se obvykle smluvně jako právo přístupu, případně jako součást dohody o výstavbě. Ani v případě, že je půda fyzicky spojena s bytem, nemá vlastník automatické právo střechu využívat, měnit nebo na ni umisťovat zařízení (např. klimatizaci, fotovoltaiku) bez souhlasu ostatních.
Z pohledu práva je proto klíčové mít vše vyjednané a doložené písemným souhlasem SVJ. Nejen kvůli stavebnímu řízení, ale i jako ochranu před budoucími spory, zejména pokud se ve společenství změní poměry nebo vlastnická struktura.
Tip: Podání žádosti na stavbu může být noční můrou. Přečtěte si, co je třeba vyřídit a kde, a co vám hrozí, pokud patřičné povolení nezískáte a rozhodnete se stavět na černo.
V případě, že jsou vámi přestavované byty v památkové péči nebo přímo památkově chráněným objektem, bude celý proces ještě o něco složitější. Do procesu totiž vstupují ještě památkáři, kteří vám mohou nařídit, jaké materiály můžete a nemůžete použít, jak při rekonstrukci postupovat a podobně. Není také nemožné, že vám výstavbu mezonetu zakážou úplně. Proto se raději o těchto možnostech informujte dostatečně předem.
Tip: Vyřízení stavebního povolení a jednání s památkáři může být pro laika často složité. Nechte to raději na nás. Pracujeme rychle, online a spolehlivě.
Po stavebních úpravách a případném vyřízení změny užívání stavby je vhodné přistoupit také k úpravě právního stavu v katastru nemovitostí. Pokud původně šlo o dvě samostatně zapsané bytové jednotky, lze je po spojení do jednoho mezonetu sloučit v katastru do jedné jednotky. K tomu je nutné připravit změnu prohlášení vlastníka (u bytových domů), kterou schvaluje shromáždění vlastníků, a předložit ji spolu s geometrickým plánem a dalšími přílohami katastrálnímu úřadu. Samotné sloučení není technicky nemožné, jak se někdy tvrdí – jde však o administrativně i právně náročnější proces, který se často neprovádí, pokud zůstávají obě jednotky ve vlastnictví jedné osoby. Dlouhodobě je ale výhodnější mít stav upravený i v katastru – kvůli prodeji, daním i přehlednosti právního stavu.
Tip: Chystáte se podat návrh na vklad do katastru nemovitostí? Pomůžeme vám se sepsáním návrhu tak, aby vše bylo v pořádku hned napoprvé a vy jste nezmeškali důležité lhůty nebo nepřišli o peníze.
V případě, že vlastníte byt v nejvyšším patře a rádi byste jej spojili s půdou, bude postup podobný jako při spojování dvou bytů. Pár rozdílů zde ale bude. V první řadě je třeba si uvědomit, že půda obvykle patří do společných prostorů domu a vlastníkem jsou tedy všichni vlastníci bytů. Od nich proto musíte získat souhlas a pravděpodobně je budete muset i vyplatit (přesná pravidla by měly obsahovat stanovy).
Dále bude potřeba uzavřít smlouvu o výstavbě. V bytovém domě totiž přestavbou půdy vznikne další bytová jednotka. Tuto smlouvy přitom musí podepsat všichni vlastníci bytů a bohužel se bez ní neobejdete. V případě úpravy půdy, která již je samostatnou jednotkou, jde o změnu užívání a její přestavbu. Pokud půda ještě není evidována jako jednotka, pak je nutná smlouva o výstavbě.
Při přestavbě půdy se také nevyhnete nutnosti získat stavební povolení. V tomto případě totiž dochází k zasahování do statiky domu. Proto budete muset předložit také potvrzení od statika. Navíc budete muset na stavebním úřadě nahlásit změnu užívání stavby, tedy změnu z půdy na obytný prostor. Po dokončení stavby pak budete muset nechat půdní prostory zkolaudovat.
Celý proces stavby mezonetového bytu může být náročný, ale s pečlivou přípravou a dodržováním všech právních a stavebních postupů je plně proveditelný. Nakonec vám tak může váš nový mezonetový byt poskytnout přesně to, co jste hledali – dostatek prostoru, vzdušnost a jedinečnost.
📄 Co potřebujete pro sloučení bytových jednotek v katastru
- ✍️ Změna prohlášení vlastníka budovy (musí být schválena shromážděním vlastníků, pokud nejste jediný vlastník všech jednotek),
- 📐 Geometrický plán, pokud dochází ke změně rozsahu výměry nebo půdorysu,
- 🏗️ Stavební dokumentace a případně kolaudační souhlas (pokud probíhaly zásadní úpravy),
- 📎 Návrh na vklad do katastru nemovitostí,
- 📄 Souhlas SVJ (nebo družstva), pokud zasahujete do společných částí domu.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
