Shrnutí: Správně svolaná schůze SVJ nebo bytového družstva v roce 2026 stojí hlavně na včasné a formální pozvánce. Ta musí obsahovat označení SVJ či BD, kdo schůzi svolává, místo, čas, program a také podklady k jednotlivým bodům nebo informaci, kde do nich mohou členové nahlédnout. Pokud stanovy neurčují jinak, shromáždění SVJ se svolává alespoň 30 dnů předem. Chyby v pozvánce, programu nebo podkladech mohou vést ke sporům a v krajním případě i ke zpochybnění přijatých usnesení.
Schůzi SVJ nebo bytového družstva svolávejte vždy podle stanov a písemnou pozvánkou. U SVJ platí, že pokud stanovy neurčí jinou lhůtu, musí být shromáždění svoláno alespoň 30 dnů předem. Pozvánka má obsahovat označení SVJ nebo BD, osobu svolavatele, datum, čas, místo, program a podklady k jednotlivým bodům. Pokud podklady neposíláte přímo, uveďte, kde a u koho jsou k nahlédnutí. O tom, co není v programu nebo podkladech předem jasně uvedeno, je později obtížnější platně rozhodovat.
Chystáte schůzi SVJ nebo bytového družstva a nejste si jistí, zda pozvánka, program nebo podklady obstojí i při sporu? Nechte si je předem zkontrolovat advokátem. Ušetříte si riziko, že nespokojený člen později napadne přijatá usnesení kvůli formální chybě.
Tip: Přečtěte si náš článek, ve kterém se dozvíte vše, co byste měli vědět o fungování bytového družstva.
Pokud chcete v domě pořádek, je potřeba začít od pořádku v „papírech“. Kverulanti se totiž často chytají za stéblo drobné chyby při svolání schůze, která dopadla proti jejich zájmu. To může bytové družstvo či společenství vlastníků jednotek stát mnoho peněz a energie.
Z naší praxe vyplývá, že častou chybou nebývá samotné hlasování, ale špatně připravená pozvánka. Typicky chybí přesný program, podklady k rekonstrukci nebo návrh změny stanov. Nespokojený vlastník pak nemusí napadat věcný obsah rozhodnutí, ale právě proces, kterým se ke schválení dospělo.
Naopak v některých případech ani bezvadná dokumentace nezakryje vnitřní nepravosti v situacích, kdy si výbor společný majetek de facto „zprivatizoval“. Jen je potřeba vědět, na co se dívat.
Tip: Nevíte si rady s tím, jak vést účetnictví společenství vlastníků jednotek? To se dozvíte v našem článku.
V praxi jsme se setkali se sympatickým panem Jiřím. Ten jako předseda pražského SVJ svolával v malém kolektivu sedmi jednotek schůze neformálně po telefonu. Obrátil se na nás však jednou s tím, že mu nový soused poslal dopis zpochybňující všechny závěry na poslední schůzi učiněné, i když s nimi všichni kromě něj souhlasili. Doporučili jsme mu, ať schůzi raději svolá znovu již s formální pozvánkou a do té doby ať rozhodnutí pozdrží. Neformálně svolaná schůze bez jakéhokoliv záznamu by totiž skutečně mohla být úspěšně napadena.
Tip: Jak správně sepsat zápis ze členské schůze SVJ a BD se dozvíte v našem článku.
Toto doporučení bylo podloženo naší jinou současnou zkušeností. V jednom severočeském společenství vlastníků totiž výbor ovládaný jedním místním stavebním bytovým družstvem „válcoval“ sousedy natolik, že nedbal formalit v pozvánce ani v zápise ze schůze a prosadil si předražené služby a nevýhodné stanovy. Nám se však podařilo u Krajského soudu v Ústí na Labem danou zpackanou schůzi napadnout a nevýhodné stanovy zrušit. To přesto, že nejnovější judikatura Nejvyššího soudu i dalších soudů je vůči napadání schůzí společenství velmi rezervovaná a spíše schůzi ve většině případů „podrží“. Musí se však přinést správné argumenty.
Tip: V případě že teprve plánujete založit SVJ nebo bytové družstvo, se vám bude hodit náš článek. V praktickém a přehledném návodu se dozvíte, jak při zakládání postupovat a co neopomenout.
Shromáždění se musí konat alespoň jedenkrát ročně a svolává se perfektně navrženou pozvánkou. Ta musí být samozřejmě řádně zaslána všem členům SVJ, přičemž ve stanovách je možné určit, jakou konkrétní formou. Může tak být učiněno např. i e-mailem či smskou (u těch členů, kteří tyto kontaktní údaje poskytli, ostatním se zašle poštou). Nicméně nejlépe je to raději učinit ještě pozvánkou, která se vhodí do schránky a vyvěsí v domě na dostupném místě na nástěnce v přístupové chodbě.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Stanovy mohou určit přesnou lhůtu na rozeslání písemné pozvánky. Pokud ji neurčí, musí být shromáždění svoláno 30 dnů přede dnem jeho konání (dříve byla tato lhůta 15denní). Na termín dává dobrý předseda zvláštní pozor. I když však není dodržen, z rozhodnutí soudů plyne, že to nemusí být nutně důvod pro zrušení celé schůze, pokud se stěžovatel stejně shromáždění řádně zúčastnil.
Tip: Víte, proč se nevyplatí podceňovat stanovy v bytovém domě? Pokud ne, dozvíte se to v našem článku.
Aby se jednalo o skutečně platnou formální pozvánku, měla by splňovat určité náležitosti, jinak by tato schůze mohla být považována za neplatnou. Je potřeba uvést správné označení SVJ či BD. Dále nesmí chybět uvedení toho, kdo schůzi svolává, čas, místo a program schůze.
Pokud k pozvánce nejsou připojeny podklady týkající se programu jednání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Proto se přikládají všechny podklady do e-mailu a zároveň je mají k dispozici v písemné podobě u pana předsedy na vyžádání. Netisknou se tak kvanta papírů, a přesto dodrží literu zákona.
Na každé pozvánce je tato informace výslovně uvedena. V pozvánce by tedy totiž vždy měla být alespoň informace, kde nebo u koho jsou dané podklady k nahlédnutí (např. projekt rekonstrukce výtahu). Musí se pak vycházet z předem daných podkladů.
V praxi doporučujeme, aby svolavatel u každého zásadního bodu programu napsal, o čem se má hlasovat a z jakých podkladů se bude vycházet. Nestačí tedy uvést jen obecné „rekonstrukce domu“ nebo „změna stanov“. Lepší je napsat například „hlasování o schválení rekonstrukce výtahu podle nabídky společnosti XY ze dne…“ nebo „hlasování o přijetí nového znění stanov přiloženého k pozvánce“.
Pozvánka by měla obsahovat:
Tip: Přečtěte si náš článek, ve kterém se dozvíte jaké orgány může (či musí) zřizovat SVJ.
Svolávání členské schůze SVJ a BD je klíčovým krokem ve správě bytového domu či družstva. Je nezbytné dodržet formální postup a náležitosti, abyste se vyhnuli problémům a následným sporům. Dbejte na správnou pozvánku, která obsahuje všechny potřebné informace, a zajišťuje přístup k podkladům pro jednotlivé body programu. Nepodceňujte formální aspekty a vždy se raději držte pravidel a stanov vašeho SVJ či BD.
Všechny náležitosti svolání schůze lze dopředu správně nastavit po konzultaci s odborníkem. Pak se nemusí předseda SVJ či předseda družstva bát, že něco podcení a jeho SVJ či BD prohraje zbytečný spor.
Správné svolání schůze SVJ nebo bytového družstva začíná kontrolou stanov a přípravou formální pozvánky. Ta musí být zaslána včas, všem oprávněným členům a má obsahovat označení SVJ či BD, svolavatele, místo, čas, program a podklady k jednotlivým bodům nebo alespoň informaci, kde jsou k nahlédnutí. U SVJ platí, že pokud stanovy neurčí jinak, shromáždění se svolává alespoň 30 dnů předem. Největší riziko představují neformální pozvánky, nejasný program, chybějící podklady a nedostatečný záznam o doručení. Pokud se má hlasovat o zásadních věcech, jako jsou stanovy, rekonstrukce, úvěr nebo volba výboru, vyplatí se pozvánku i podklady předem zkontrolovat právníkem.
Shromáždění SVJ obvykle svolává výbor nebo předseda společenství vlastníků. Přesný postup je potřeba ověřit ve stanovách konkrétního SVJ.
Pokud stanovy neurčí jinak, shromáždění SVJ se svolává alespoň 30 dnů před jeho konáním. U bytového družstva je nutné postupovat podle stanov družstva a příslušné zákonné úpravy.
Může stačit, pokud to umožňují stanovy a člen poskytl e-mail pro doručování. Bezpečnější je ale kombinovat e-mail s další formou doručení, například vhozením do schránky nebo vyvěšením v domě, pokud to stanovy připouštějí.
Podklady je vhodné přiložit přímo k pozvánce. Pokud to nejde, musí pozvánka jasně uvést, kde a u koho se s nimi mohou členové včas seznámit.
Obecně je to rizikové. Členové mají předem vědět, o čem se bude jednat a hlasovat. U zásadních rozhodnutí může nejasný nebo chybějící bod programu vést ke zpochybnění přijatého usnesení.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
