Předávací protokol k nemovitosti

Kapitoly článku

• Předávací protokol při započetí nájmu
• Význam předávacího protokolu při náhradě škody
• Předávací protokol při ukončení nájmu
• Předávací protokol při prodeji domu

Předávací protokol při započetí nájmu

Jedním z předpokladů budoucích dobrých vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem je uzavření kvalitně sepsaného předávacího protokolu. Věc, která nám zabere maximálně hodinku času, nám může ušetřit mnoho hodin i týdnů strávených řešením sporů a konzultací s právníky. Jedná se o dokument, který písemně zachycuje stav nemovitosti v době jejího předání do nájmu. Předávací protokol je třeba vyhotovit v písemném provedení a opatřit podpisy obou stran.

V předávacím protokolu je třeba uvést zejména:

1. Identifikační údaje obou stran (především jméno a bydliště). Pokud se jedna ze stran nechá při uzavírání předávacího protokolu zastupovat na základě plné moci, měla by plná moc tvořit přílohu předávacího protokolu.
2. Označení nemovitosti, která je předmětem nájemní smlouvy, a uvedení její přesné adresy, čísla bytu a jeho výměru.
3. Prohlášení pronajímatele, že byt odevzdává do užívání nájemci, a prohlášení nájemce, že byt přijímá do užívání.
4. Obecný popis bytu a jeho stavu.
5. Soupis vybavení bytu a stavu v němž se nachází.
6. Stavy na měřidlech (plynoměru, elektroměru a vodoměru) včetně uvedení jejich výrobních čísel.
7. Počet klíčů, které jsou nájemci předávány od bytu a společných prostor.

Co se týče soupisu vybavení bytu a jeho stavu, není jistě třeba popisovat každé škrábnutí nožem na kuchyňské lince, namísto toho stačí obecný popis typu “běžně opotřebená” či “nová”. Pokud ale bude součástí pronájmu starý zachovalý sekretář z předminulého století, vyplatí se popsat jej trochu podrobněji (např. bez známek opotřebení, odchlíplá dýha v pravém zadním rohu). Je-li nábytek či drobné dekorace ve více kusech, vyplatí se připsat i počty (4 ks jídelních židlí), aby později nevznikly pochyby. V rámci dohody o předávání (i převzetí bytu) je také dobré předvést a zaznamenat do protokolu funkčnost spotřebičů. Pokud je to možné, vyzkoušejte alespoň nějaký krátký program, aby obě strany viděly, že vše funguje, jak má.

Ideální je slovní popis ještě doplnit fotografiemi, které zpravidla vypoví mnohem více než desítky slov. Fotografie by měl pronajímatel vyfotit mobilem a následně poslat nájemci e-mailem.

Klíče jsou velmi podstatnou součástí předávacího protokolu, na níž se paradoxně někdy zapomíná. Dohadovat se ovšem na konci nájmu, zda jste předali (či obdrželi) dva nebo tři svazky klíčů a zda na nich byly i klíče od sklepa, či ne, ovšem k ničemu nevede. Proto platí: co je psáno, to je dáno. Rozepište jednotlivé typy klíčů, jejich počty a ideálně vše ještě na místě vyzkoušejte, ať nevzniknou žádné pochyby.

Sepsání předávacího protokolu není ze zákona povinné a nemusí tvořit součást nájemní smlouvy. Je tedy pouze na vůli stran, zda předávací protokol strany sepíší či nikoliv. Nicméně díky sepsání správného a kompletního předávacího protokolu lze předejít různým budoucím sporům mezi pronajímatelem a nájemcem. Z tohoto důvodu je dobré věnovat sepsání předávacího protokolu zvýšenou pozornost.

Význam předávacího protokolu při náhradě škody

Význam úvodního i závěrečného předávacího protokolu je především pro dokazování případné náhrady škody. Pokud nenastane (poměrně vzácná) situace, kdy se na výši škody a jejím zavinění pronajímatel a nájemce shodnou, je nutné existenci škody a výši náhrady řádně prokázat. Tomu může významně pomoci právě protokol o předání bytu, spolu s fotografiemi či videonahrávkou. Na základě srovnání současného stavu s “archivními” fotografiemi či videm lze prokázat, zda došlo například k poškození podlahy, kuchyňské linky, stěny apod.

Pokud se na škodách pronajímatel i nájemce shodnou, stačí je popsat v v protokolu, přidat lhůtu k dořešení závazků a doplnit jej o datum a podpisy obou stran.

Předávací protokol při ukončení nájmu

Tento protokol má velmi obdobnou podobu i účel jako protokol předchozí. Někdy se dokonce pro zjednodušení sepisuje pouze jeden protokol, kam se v závěru ručně připisuje, zda údaje stále odpovídají. Výsledek ale může být tak nepřehledný, že tento postup nelze doporučovat. Původní protokol je ovšem dobré mít při ruce a vycházet z jeho struktury. Tak vidíte okamžitě srovnání s původním stavem, které můžete následně řešit.

Sjednejte si předem v nájemní smlouvě, v jakém stavu má být nemovitost předána, aby v den předání nevznikaly zmatky. Především jde o změny, které nájemník v bytě učinil. Pokud jde o dlouhodobý nájem, lze předpokládat, že bude mít na zdech vlastní obrazy, pozmění uspořádání nábytku a celkově si byt přizpůsobí. To jistě může, ale majitel má naopak právo požadovat navrácení do původního stavu včetně zacelení děr na zdech a nové výmalby. Ze zákona na to má plný nárok. Výjimkou je jen výslovné sdělení pronajímatele, že odstranění úprav není nutné.

V případě, kdy očekáváte při předávání problémy, doporučujeme přizvat k tomuto úkonu svědka. Jakmile už problémy nastanou, neváhejte a kontaktujte advokáta.

Předávací protokol při prodeji domu

Také v rámci kupní smlouvy na nemovitost by měla být její nedílnou součástí klauzule o předání nemovitosti, protože jasně určuje, kdy může nový majitel začít užívat dům. Za účelem předání by měl být vypracován tzv. předávací protokol, kterým se následně budete řídit.

Jeho základem je identifikace prodávajícího, kupujícího a prodávané nemovitosti. V protokolu by pak mělo být popsáno, co se v bytě nachází (spotřebiče, vestavěné skříně apod.), jaké klíče k nemovitosti byly předány a ani v tomto typu předávacího protokolu by samozřejmě neměly chybět stavy jednotlivých měřičů, tedy číslo měřiče a jeho aktuální stav ke dni předání.

Význam tohoto typu protokolu je především v tom, že slouží jako důkaz pro okamžik, od něhož za nemovitost přebírá zodpovědnost nový majitel včetně případných nákladů souvisejících například s pojistnou událostí apod. Do předání nemovitosti za vše zodpovídá prodávající.