Na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka

Podnájemce má ovšem v porovnání s nájemcem velmi omezená práva. Pokud dojde k vypršení platnosti nájemní smlouvy, automaticky zaniká i smlouva podnájemní. Toho také využívají někteří pronajímatelé a formálně svůj byt pronajímají spřízněným osobám, které pak uzavírají smlouvu se skutečným nájemníkem. Je pak jednoduché takový podnájem ukončit.

Nezapomeňte na předávací protokol

Pokud dojde k dohodě ohledně nájmu, nikdy by neměl chybět předávací protokol. Ten chrání obě smluvní strany proti pozdějším sporům ohledně kauce, které by mohly přinést celou řadu nepříjemností. Jedná se o dokument, který písemně zachycuje stav nemovitosti v době jejího předání do nájmu. Předávací protokol je třeba vyhotovit v písemném provedení a opatřit podpisy obou stran.

V předávacím protokolu je třeba uvést identifikační údaje obou stran (především jméno a bydliště). Zároveň je nutné označit i nemovitost, která je předmětem nájemní smlouvy, a uvést její přesnou adresu, výměru nebo přehled místností. Nezapomeňte také na výpis nábytku a dalšího vybavení a uvedení informací o stavu jednotlivých místností. Klíčový je přehled veškerých případných vad, které by v případě ukončení nájmu a vyplácení vratné kauce mohly hovořit ve váš neprospěch.

V praxi se spory o kauci často nevedou kvůli samotné výši škody, ale kvůli tomu, že při předání bytu nebylo jasně zaznamenáno, v jakém stavu byt nájemce převzal. Pokud protokol neobsahuje fotografie, stav měřidel a seznam vybavení, může být později těžké prokázat, že vada existovala už při nastěhování.

Chystáte se převzít byt a chcete mít jistotu, že protokol chrání i vás? Nechte si nájemní dokumentaci zkontrolovat advokátem ještě před podpisem.

Co by měla obsahovat nájemní smlouva?

Pokud byste si měli na něco dát zvláště pozor při pronájmu bytu, pak je to nájemní smlouva. Stejně jako v předávacím protokolu, i tady je třeba jasně specifikovat smluvní strany i pronajímaný byt a také uvést základní výčet příslušenství. Stačí ovšem odkázat na předávací protokol, ve kterém bude podrobně uvedeno všechno vybavení s popisem.

Součástí každé nájemní smlouvy poté musí být výše nájmu a jeho splatnost, úprava plateb za služby a vymezení doby nájmu.. Rozlišujeme přitom smlouvu na dobu určitou a neurčitou.

Nejčastější problém, který u nájemních smluv vidíme, není chybějící podpis, ale nejasná pravidla pro služby, kauci, prodloužení smlouvy nebo předčasné ukončení nájmu. Právě tato ustanovení pak rozhodují o tom, zda nájemník může odejít bez zbytečných sporů, nebo zda mu hrozí zadržení kauce či požadavek na další platby.

Z naší praxe vyplývá, že nájemníci často řeší problémy až ve chvíli, kdy chtějí smlouvu ukončit nebo získat zpět kauci. V tu chvíli se ukáže, že smlouva neřeší prodloužení nájmu, vyúčtování služeb nebo předání bytu dost konkrétně. Přitom právě tyto detaily lze poměrně snadno upravit ještě před podpisem.

Pokud máte smlouvu od realitní kanceláře nebo přímo od pronajímatele, neznamená to automaticky, že je pro vás výhodná. Rychlá kontrola smlouvy vám může ušetřit mnohem vyšší částky než samotná cena právní konzultace.

Občanský zákoník vždy primárně nařizuje ochranu slabší smluvní strany. Tou je v tomto případě nájemce. V nájemní smlouvě tak v zásadě nesmí být omezena jeho práva. Pokud se ustanovení omezující práva ve smlouvě objevují, jsou automaticky nevymahatelná a nájemce se jimi nemusí řídit. A co mezi taková ustanovení řadíme? Například to může být zákaz chovu zvířat nebo zákaz kouření. Nájemce je ovšem povinen udržovat pořádek v domě a chovat se v souladu s obvyklými pravidly. Nesmí tedy byt jakkoli poškozovat ani obtěžovat ostatní obyvatele domu.

Zajímavost: U chovu zvířat jde jen o běžné domácí mazlíčky. Pokud byste například patřili mezi chovatele zvířat, která by mohla zatěžovat chod domu, tedy například tygra či krokodýla, zakázat to samozřejmě jde.

Za ustanovení omezující práva nájemce bylo dlouho považováno i sjednání smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících z nájmu. To se však mění s rozsáhlou novelou občanského zákoníku, která vstoupila v účinnost 1. července 2020. Zcela se ruší zákaz sjednání smluvní pokuty. Pronajímatel tak může pokutu do smlouvy zahrnout, je však třeba, aby pokuta v součtu s jistinou (označovanou často jako tzv. kauce) nepřevýšila trojnásobek měsíčního nájemného.

Jak je to s nahlášením trvalého pobytu v nájmu?

Pokud se rozhodnete nahlásit si v bytě trvalý pobyt, pronajímatel vám v tomto rozhodnutí nemůže bránit. Budete tedy potřebovat jen nájemní smlouvu, platný občanský průkaz a vyplněný přihlašovací lístek k trvalému pobytu. Tyto dokumenty stačí donést na obecní úřad či úřad městské části, uhradit správní poplatek a vaše trvalé bydliště bude změněno.

Pronajímatel může trvalý pobyt nájemci zrušit, ovšem jen v případě, že nastane některá z těchto situací:

• Nájemní smlouva vypršela, nájemce byt či dům dále nevyužívá a zatím se z trvalého bydliště sám neodhlásil.
• Trvalý pobyt byl zřízen podvodem, tedy například s využitím padělaných či neplatných dokladů.
• Nemovitost, ve které bylo hlášeno trvalé bydliště, byla odstraněna nebo z technických důvodů nemůže být dále obývána.

V praxi se setkáváme s tím, že pronajímatelé právě z důvodu zamezení trvalého pobytu neuzavírají písemné nájemní smlouvy. To je ovšem pro nájemníka nevýhodné.

Vratná kauce na byt a její náležitosti

Občanský zákoník využívá termín jistota, obecně se ovšem častěji setkáváme s označením kauce, případně vratná kauce. Ať už se ji rozhodneme nazývat jakkoli, jedná se o finanční záruku pronajímateli, že nájemce dostojí svým povinnostem plynoucím z nájemní smlouvy.

Hradí se nejčastěji spolu s prvním nájemným a může se jednat například o dvojnásobek měsíčního nájemného. Veškeré podrobnosti by měly být ošetřeny v nájemní smlouvě.

Maximum, které může pronajímatel požadovat, je trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud ovšem dojde ke sjednání maximální možné výše, nemůže už být sjednána žádná smluvní pokuta. Jistota může být v případě potřeby použita na pokrytí škod na majetku, případně i k úhradě dlužných pohledávek (například na služby).

Pokud nedojde ke vzniku žádných škod ani pohledávek, je pronajímatel povinen po skončení doby nájmu vrátit jistotu zpět nájemci, a to bez zbytečného odkladu. Vrácení je vázáno na skončení nájmu, nikoli na vyklizení bytu.

Spolu s vrácením kauce má nájemce po skončení nájmu právo i na vyplacení úroků z poskytnuté kauce, a to za celou dobu od jejího uhrazení až po vrácení. Tuto hodnotu je vhodné zahrnout do nájemní smlouvy.

Pokud není uvedena, využívají se zákonné sazby. V tom je však zakopaný pes, protože zákonná sazba je definována nešikovně. Jde o tzv. obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy.

Ačkoliv se to na první pohled nezdá, zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele může být vcelku těžký úkol. Předně, banky nabízejí poměrně širokou škálu úvěrových produktů, takže samotné určení, podle kterého úvěrového produktu má pronajímatel počítat úročení jistoty, může být problematické. Navíc jejich výše je spíše závislá na bonitě klienta než na jeho bydlišti. Problémem bude i stanovení konkrétní výše úrokové sazby. Proto doporučujeme pravidla sjednat ve smlouvě.

Typická situace z praxe: Nájemce předá byt uklizený, ale pronajímatel mu z kauce jednostranně odečte částku za běžné opotřebení, starší poškození nebo neurčité „uvedení bytu do původního stavu“. Pokud není jasný předávací protokol a fotodokumentace, spor se často zbytečně komplikuje.

Co smí, či nesmí pronajímatel bytu?

Opětovně se setkáváme s mýty ohledně toho, co může pronajímatel bytu. Pojďme si rozebrat základní situace, abyste měli lepší přehled o svých právech.

Zvýšení nájmu

U zvýšení záleží, zda máte byt pronajatý na dobu určitou, či neurčitou. V prvním případě každoročně smlouvu takzvaně obnovujete a sepisujete novou. Je tedy na pronajímateli, jakou částku nájmu navrhne. Nový nájem v tomto případě nepodléhá žádnému omezení.

U smluv na dobu neurčitou lze zvyšování nájemného domluvit předem ve smlouvě, nebo i později prostřednictvím dodatku. V návrhu zvyšování nestačí uvést, že bude ročně navyšováno podle míry inflace. Ve smlouvě musí být uvedena konkrétní míra inflace.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

V takovém případě by částka, o kterou se pronajímatel chystá nájemné navýšit, nikdy neměla být vyšší než 20 % aktuálního nájemného. Do těchto 20 % je přitom počítáno i každé další navýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Další navyšování poté není možné uskutečnit dříve než po 12 měsících. Výsledná výše nájemného zároveň nesmí překročit obvyklé nájemné, tedy průměrné nájemné za podobný byt v okolí.

Kontroly bytu

Pronajímatel má právo provádět kontroly bytu. Tohoto práva ovšem nesmí zneužívat například nadměrnými kontrolami stavu bytu nebo prováděním úprav, které nejsou potřeba.

Zákon přesně neříká, kolikrát a v jakém intervalu může pronajímatel byt kontrolovat. V praxi proto záleží na přiměřenosti, domluvě stran a konkrétní situaci. Jinak se bude posuzovat jednorázová kontrola kvůli havárii a jinak opakované návštěvy bez vážného důvodu.

Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

Vždy záleží na tom, zda máte nájemní smlouvu na dobu určitou, či neurčitou. Pojďme si rozebrat jednotlivé případy.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou

Pronajímatel má samozřejmě právo vypovědět smlouvu s tříměsíční výpovědní lhůtou, musí tak ovšem učinit pouze ze zákonných důvodů. Mezi takové důvody patří například:

• Nájemce hrubě porušil své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu (například neplacení nájemného a nákladů na služby po dobu delší než tři měsíce).
• Nájemce byl odsouzený za spáchání trestného činu na pronajímateli, členu domácnosti nebo na cizím majetku, který je umístěn v domě.
• Pronajímatel také může nájem vypovědět, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu. Například musí být zbourán, aby ustoupil městskému okruhu.

Další situací je konec platnosti nájemní smlouvy. Pronajímatel není povinen ji dále prodloužit, a to i bez udání důvodu.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou

Zde platí stejné důvody jako výše zmíněné u smlouvy na dobou určitou. Rozšiřují se ovšem ještě o dva:

• Pronajímatel může smlouvu vypovědět, pokud byt potřebuje pro svého příbuzného nebo příbuzného manžela.
• Výpověď lze podat i tehdy, kdy by chtěl byt využívat pronajímatel nebo jeho manžel/manželka za předpokladu, že opouští společnou domácnost. Podmínkou však je, že manželství je již rozvedeno, nebo byla alespoň podána žádost o rozvod.

Pokud s výpovědí a odůvodněním nesouhlasíte, můžete se odvolat u soudu, a to nejpozději do dvou měsíců ode dne doručení.

Zákaz návštěv, chovu domácích mazlíčků nebo kouření

Tady už se dostáváme do sekce pravidel, která pronajímatel nesmí nařídit. Nic z výše uvedeného není možné nájemci zakázat. Jednalo by se o omezení práv. Nájemce není tyto zákazy povinen respektovat, a to ani v případě, že jsou uvedeny v nájemní smlouvě.

Ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou ze strany nájemce?

Zatímco smlouva na dobu neurčitou může být ze strany nájemce vypovězena zcela bez problémů (samozřejmě s dodržením výpovědní lhůty), u smlouvy na dobu určitou už je nutné mít pro ukončení pádný důvod:

• Nájemce získal nové zaměstnání v místě, ze kterého by se do pronajaté nemovitosti těžko vracel.
• Nájemce uzavřel manželství a zařizuje společné bydlení, pořídil si vlastní byt.
• Nájemce se ocitl ve špatné sociální situaci (např. z důvodu ztráty zaměstnání nebo zdravotních potíží).

Nájemní smlouvu lze ve zvláštních případech vypovědět i okamžitě. Jde zpravidla o situace, kdy pronajímatel závažně porušil své povinnosti vyplývající ze smlouvy. Pokud k takovému porušení dojde, výpověď je účinná dnem jejího doručení pronajímateli.

Ať už řešíte problém v nájemní smlouvě a potřebujete co nejrychlejší řešení, nebo jste v situaci před podpisem důležité smlouvy, do 48 hodin můžete mít jasno. Smlouvu za vás zkontrolujeme, upozorníme vás na případné komplikace a vše vám vysvětlíme během konzultace s advokátem.

Shrnutí

Při pronájmu bytu si jako nájemník pohlídejte hlavně nájemní smlouvu, předávací protokol, výši nájemného, služby, kauci, podmínky prodloužení a pravidla ukončení nájmu. Pronajímatel vám nemůže automaticky zakázat trvalý pobyt, běžné návštěvy nebo domácího mazlíčka, ale vy musíte byt řádně užívat, platit nájem a neobtěžovat ostatní obyvatele domu. Kauce a smluvní pokuta nesmí v součtu překročit trojnásobek měsíčního nájemného. U zvýšení nájmu a výpovědi záleží na tom, zda máte smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou, a zda smlouva obsahuje platná ujednání. Nejbezpečnější je řešit nejasnosti ještě před podpisem, protože pozdější spor o kauci, výpověď nebo služby bývá složitější i dražší.