Jak bezpečně pronajmout byt z pohledu pronajímatele

Pronajmout byt není jen tak. Je třeba ošetřit všechny podrobnosti pronájmu a chránit svá práva i svůj majetek. Žádný pronajímatel asi nechce po pár měsících či letech získat zpět zničený byt nebo věčně řešit neuhrazené platby za nájem. Co si tedy ohlídat a jak pronajmout byt co nejbezpečněji?

Usmívající se pár radící se o tom, jak bezpečně pronajmout byt
7 minut čtení

Kapitoly článku

  1. Ověřte si, jestli váš potenciální nájemník nedluží peníze
  2. Nájemní smlouva na byt a předávací protokol – co si ohlídat?
  3. Využití podnájemní smlouvy
  4. Nová možnost smluvní pokuty
  5. Práva a povinnosti majitele bytu
  6. Jak je to s trvalým pobytem?
  7. Jak na ukončení nájemní smlouvy?

1. Ověřte si, jestli váš potenciální nájemník nedluží peníze

Pozdní platby, neuhrazené nájmy a v nejhorším případě i návštěva exekutora v bytě. To všechno hrozí v případě, že je nájemník jakkoli zadlužený. Proto vždy doporučujeme prověřit si každého možného zájemce o byt. Rejstříky a seznamy dlužníků jsou často veřejně přístupné. Jak a kde prověřit nájemníka:

Na první pohled se to může zdát jako nesmysl, ale určitě vyzkoušejte i vyhledání potenciálního nájemce prostřednictvím Googlu. Snadno tak zjistíte, v jakých souvislostech se jeho jméno vyskytuje – jestli jsou to jen pracovní a studijní úspěchy, nebo naopak negativní reference na sociálních sítích či kdekoli jinde.

Na další otázky se můžete zeptat i samotného zájemce o byt. Ačkoli nemáte zaručenou pravdivou odpověď, už z reakcí a chování mnohé poznáte. Ptejte se na zaměstnání, důvody k hledání pronájmu, předchozí bydlení nebo třeba záliby.

O platebních schopnostech potenciálního nájemce jistě poví více i reakce na žádost o úhradu tzv. jistoty, kterou známe spíše pod označením vratná kauce. Tu byste za účelem ochrany vybavení bytu měli vždy požadovat. Její maximální výše může činit trojnásobek měsíčního nájemného a v případě jakéhokoli problému z ní můžete uhradit nedoplatky za služby nebo náklady spojené s poškozením vybavení bytu.

Tip: Pozor na úroky z kauce při pronájmu bytu. Jejich výši zákon přesně nespecifikuje, ale obvykle se jedná o 4-16 % ročně. Více se dozvíte v našem dalším článku.

2. Nájemní smlouva na byt a předávací protokol – co si ohlídat?

Pokud máte vybraného vhodného zájemce o byt, klíčovým dokumentem se stává nájemní smlouva. Ta by měla obsahovat:

  • označení předmětu nájmu (tj. bytu či domu),
  • informace o době trvání nájemního vztahu,
  • výši a způsob úhrady nájemného a poplatků za služby,
  • výši a způsob úhrady jistoty (vratné kauce),
  • práva a povinnosti smluvních stran,
  • informace o smluvních pokutách – od 1. července 2020 je možné zahrnout pokuty vyplývající z porušení práv a povinností ze strany nájemníka.

Spolu s nájemní smlouvou je vhodné připravit i předávací protokol s informacemi o stavu bytu a jeho vybavení. Protokol poté chrání obě smluvní strany v případě pozdějších sporů.

Nájemní smlouvě i předávacímu protokolu jsme se blíže věnovali v předchozím článku, který byl zaměřený na pronájem bytu z pohledu nájemníka.

Tip: Chcete mít jistotu, že nájemní smlouva bude základním stavebním kamenem pro bezpečný pronájem bytu? Zkontrolujeme ji.

Pomůžeme vám s nájmem nemovitosti

Potřebujete pomoci s pronájmem nemovitosti, sepsáním nájemní smlouvy či jinými náležitostmi? Rádi se o vše postaráme. S pronájmem nemovitostí máme dlouholeté zkušenosti.

3. Využití podnájemní smlouvy

Nájemní smlouvu už bychom měli, ale jak je to s tou podnájemní? Podnájemní smlouva opravňuje nájemce k poskytnutí bytu nebo jeho části další osobě. Nevzniká tak mezi majitelem a nájemcem, ale mezi nájemcem a podnájemcem, který na jejím základě může byt rovněž užívat. Obecně je potřeba, aby k podnájmu udělil souhlas vlastník bytu. Pokud ovšem nájemce v bytě trvale bydlí, může podepsat podnájemní smlouvu i bez předchozího souhlasu vlastníka.

Podnájemce má v porovnání s nájemcem o poznání menší práva. Podnájemní smlouva také automaticky zaniká spolu s vypršením platnosti nájemní smlouvy. Právě z tohoto důvodu někteří pronajímatelé využívají nejrůznějších kliček a svůj byt pronajímají přes příbuzné či blízké třetím osobám na základě podnájemní smlouvy. Je ovšem třeba zmínit, že takový postup může být sporný.

Pohovka v pronajatém bytě
Pohovka v pronajatém bytě

Tip: Právním rozdílům mezi podnájmem a pronájmem bytu jsme věnovali samostatný článek.

4. Nová možnost smluvní pokuty

Už jsme zmínili, že od 1. července 2020 je možné do nájemní smlouvy zahrnout i případné smluvní pokuty. Až do vydání novely občanského zákoníku přitom byly smluvní pokuty protiprávní. Nyní je pronajímatel oprávněn smluvní pokuty zahrnout, zůstává ovšem omezena jejich výše. Je stanoveno, že součet smluvních pokut a jistoty (vratné kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Nejčastější smluvní pokutou, s níž se v praxi setkáváme, je pokuta za poškození bytu či jeho vybavení. Dále se může jednat i o pokutu za porušení povinnosti navrátit byt před ukončením pronájmu do původního stavu (např. vymalovat atd.).

Vždy ovšem záleží na původní domluvě pronajímatele s nájemcem, kterou je třeba ošetřit v nájemní smlouvě. Abyste se vyhnuli pozdějším neshodám, je vhodné přesně specifikovat všechny podrobnosti (např. kdy je potřeba vymalovat – vždy, nebo jen když dojde ke změně barvy výmalby apod.). Smluvní pokuta by zároveň měla být v přiměřené výši. Ideálně tak, aby odpovídala nákladům, které bude muset pronajímatel vynaložit na nápravu vzniklého problému.

5. Práva a povinnosti majitele bytu

Nejen nájemce, ale také pronajímatel má hned několik povinností. Tady jsou ty nejdůležitější z nich:

  • Připravit byt a předat ho nájemci – první základní povinnost, která pronajímatele po podpisu nájemní smlouvy čeká. Byt musí přesně odpovídat popisu a podmínkám sjednaným ve smlouvě a být ve stavu umožňujícím jeho okamžité obývání (není-li ve smlouvě sjednáno jinak).
  • Zajistit služby potřebné pro užívání bytu – spolu s poskytnutím bytu musí pronajímatel zajistit i nezbytné služby (např. dodávky vody a tepla, svoz odpadů apod.).
  • Provádět následné vyúčtování těchto služeb – všechny služby zajištěné pronajímatelem musí být dle zákona řádně vyúčtované. Toto vyúčtování musí mít nájemce kdykoli k dispozici.
  • Zajistit nápravu vad – pokud dojde např. k poruše plynového kotle, topení nebo podobného vybavení, je potřeba postarat se o nezbytné opravy. Pronajímatel ovšem nemá povinnost zajišťovat běžnou údržbu bytu (čištění odpadů, drobné opravy nábytku, úklid apod.), tyto úkony provádí nájemce.
  • Nesmí upírat nájemci jeho práva – se zákazem domácích mazlíčků, výkonu podnikatelské činnosti, přijímání návštěv nebo kouření v bytě se setkáváme poměrně často. Jedná se však o neoprávněné zákazy, které narušují práva nájemce. Pokud nájemce svým chováním neobtěžuje či neomezuje ostatní obyvatele domu, není pronajímateli zákonem umožněno podobné zákazy udělit.

6. Jak je to s trvalým pobytem?

Jedním z práv nájemce je i možnost zřízení trvalého pobytu (nesprávně trvalého bydliště). Nájemci je to umožněno i v případě, kdy jako pronajímatel nebudete souhlasit. Překážkou není ani výslovný zákaz uvedený v nájemní smlouvě.

Možná vás teď napadá, jak by to bylo v případě, kdy si nájemce zřídí trvalý pobyt a následně je na něj uvalena exekuce. Jedná se bohužel o reálnou hrozbu, protože exekutor poté skutečně vykonává činnost v místě, kde se dlužník zdržuje.

Exekutor samozřejmě nemůže zabavit nemovitost, ta je majetkem pronajímatele. Může ovšem zabavit vybavení bytu. Jak se v takové situaci bránit? Tady je několik tipů, které by se vám mohly hodit:

  • Schovávejte si doklady o nákupu veškerého vybavení domácnosti, které jste pořizovali z vlastních prostředků.
  • V předávacím protokolu jasně zdůrazněte, které vybavení je vaším majetkem.
  • Pravidelně kontrolujte, jestli se nájemce nedostal na seznam dlužníků a zda proti němu není zahájeno exekuční řízení.
  • Pokud se přesto obáváte o svůj majetek, pronajímejte byt bez jakéhokoli vybavení.
  • Po ukončení nájemní smlouvy si ohlídejte, jestli nájemce změnil trvalý pobyt. Pokud by stále zůstával hlášený ve vašem bytě, můžete s ukončenou nájemní smlouvou požádat o změnu vy.

Tip: Trvalému pobytu jsme se blíže věnovali v jednom z předchozích článků.

7. Jak na ukončení nájemní smlouvy?

A co když všechno není tak dobré, jak se na začátku zdálo? Pronajímatel má samozřejmě právo vypovědět smlouvu. Je však třeba to provést písemně a dle zákonem stanovených náležitostí. Tou hlavní je povinnost uvést přesný důvod výpovědi. Důvodem může být například to, že byt potřebujete vy nebo kdokoli z vaší rodiny užívat. Nejen dalším důvodům jsme se věnovali v článku o výpovědi z nájmu bytu. Výpověď je vhodné doručit nájemci poštou, do vlastních rukou, abyste měli jistotu, že byla zásilka převzata.

Existují ovšem i výjimky, kdy pronajímatel může vypovědět nájem, aniž by nájemce předem upozornil. Zpravidla se jedná o situace, kdy dochází k nadměrnému opotřebení bytu a s prodlením by hrozilo ještě větší poničení. Tímto způsobem je možné vypovědět smlouvu na dobu určitou i neurčitou.

Ať už řešíte problém s výpovědí nájemní smlouvy, nebo naopak potřebujete pomoct s jejím sestavením, rádi se toho ujmeme. Hotové dokumenty od nás můžete mít už do 48 hodin. To vše online a za předem stanovenou cenu.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Nájem nemovitosti

Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 3 krát

…nebo jej sdílejte

Témata článku:

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Jiří Vlach

před 1 rokem

Potřebovali jsme poradit a sepsat smlouvu na výměnu bytů. Smlouva, po dodání potřebných podkladů byla to třech dnů napsána, a pak kancelář zařídila i podání dokumentů na katastrálním úřadu. Všech proběhlo rychle a bez problémů. Vynikající přístup a mohu jen chválit. Děkujeme.

Recenze služby

Stanislava Losartová

před 2 roky

Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil (zobrazit více) správně důležitou smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.

Recenze služby

Ing. Jan Sekanina, Praha

před 3 roky

Když mi prarodiče chtěli darovat byt, nechtěl jsem se z důvodu vysokého pracovního vytížení zabývat tím, co všechno musím zařídit a jak docílit přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Dostupný advokát vše zařídil za mě, žádný problém na katastru nebyl a vše bylo celkem rychle zapsáno a vyřízeno. Díky a palec nahoru!

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024