Jak bezpečně pronajmout byt z pohledu pronajímatele

2. Nájemní smlouva na byt a předávací protokol – co si ohlídat?

Pokud máte vybraného vhodného zájemce o byt, klíčovým dokumentem se stává nájemní smlouva. Ta by měla obsahovat:

• označení předmětu nájmu (tj. bytu či domu),
• informace o době trvání nájemního vztahu,
• výši a způsob úhrady nájemného a poplatků za služby,
• výši a způsob úhrady jistoty (vratné kauce),
• práva a povinnosti smluvních stran,
• informace o smluvních pokutách – od 1. července 2020 je možné zahrnout pokuty vyplývající z porušení práv a povinností ze strany nájemníka.

Spolu s nájemní smlouvou je vhodné připravit i předávací protokol s informacemi o stavu bytu a jeho vybavení. Protokol poté chrání obě smluvní strany v případě pozdějších sporů.

Nájemní smlouvě i předávacímu protokolu jsme se blíže věnovali v předchozím článku, který byl zaměřený na pronájem bytu z pohledu nájemníka.

3. Využití podnájemní smlouvy

Nájemní smlouvu už bychom měli, ale jak je to s tou podnájemní? Podnájemní smlouva opravňuje nájemce k poskytnutí bytu nebo jeho části další osobě. Nevzniká tak mezi majitelem a nájemcem, ale mezi nájemcem a podnájemcem, který na jejím základě může byt rovněž užívat. Obecně je potřeba, aby k podnájmu udělil souhlas vlastník bytu. Pokud ovšem nájemce v bytě trvale bydlí, může podepsat podnájemní smlouvu i bez předchozího souhlasu vlastníka.

Podnájemce má v porovnání s nájemcem o poznání menší práva. Podnájemní smlouva také automaticky zaniká spolu s vypršením platnosti nájemní smlouvy. Právě z tohoto důvodu někteří pronajímatelé využívají nejrůznějších kliček a svůj byt pronajímají přes příbuzné či blízké třetím osobám na základě podnájemní smlouvy. Je ovšem třeba zmínit, že takový postup může být sporný.

4. Nová možnost smluvní pokuty

Už jsme zmínili, že od 1. července 2020 je možné do nájemní smlouvy zahrnout i případné smluvní pokuty. Až do vydání novely občanského zákoníku přitom byly smluvní pokuty protiprávní. Nyní je pronajímatel oprávněn smluvní pokuty zahrnout, zůstává ovšem omezena jejich výše. Je stanoveno, že součet smluvních pokut a jistoty (vratné kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Nejčastější smluvní pokutou, s níž se v praxi setkáváme, je pokuta za poškození bytu či jeho vybavení. Dále se může jednat i o pokutu za porušení povinnosti navrátit byt před ukončením pronájmu do původního stavu (např. vymalovat atd.).

Vždy ovšem záleží na původní domluvě pronajímatele s nájemcem, kterou je třeba ošetřit v nájemní smlouvě. Abyste se vyhnuli pozdějším neshodám, je vhodné přesně specifikovat všechny podrobnosti (např. kdy je potřeba vymalovat – vždy, nebo jen když dojde ke změně barvy výmalby apod.). Smluvní pokuta by zároveň měla být v přiměřené výši. Ideálně tak, aby odpovídala nákladům, které bude muset pronajímatel vynaložit na nápravu vzniklého problému.

5. Práva a povinnosti majitele bytu

Nejen nájemce, ale také pronajímatel má hned několik povinností. Tady jsou ty nejdůležitější z nich:

• Připravit byt a předat ho nájemci – první základní povinnost, která pronajímatele po podpisu nájemní smlouvy čeká. Byt musí přesně odpovídat popisu a podmínkám sjednaným ve smlouvě a být ve stavu umožňujícím jeho okamžité obývání (není-li ve smlouvě sjednáno jinak).
• Zajistit služby potřebné pro užívání bytu – spolu s poskytnutím bytu musí pronajímatel zajistit i nezbytné služby (např. dodávky vody a tepla, svoz odpadů apod.).
• Provádět následné vyúčtování těchto služeb – všechny služby zajištěné pronajímatelem musí být dle zákona řádně vyúčtované. Toto vyúčtování musí mít nájemce kdykoli k dispozici.
• Zajistit nápravu vad – pokud dojde např. k poruše plynového kotle, topení nebo podobného vybavení, je potřeba postarat se o nezbytné opravy. Pronajímatel ovšem nemá povinnost zajišťovat běžnou údržbu bytu (čištění odpadů, drobné opravy nábytku, úklid apod.), tyto úkony provádí nájemce.
• Nesmí upírat nájemci jeho práva – se zákazem domácích mazlíčků, výkonu podnikatelské činnosti, přijímání návštěv nebo kouření v bytě se setkáváme poměrně často. Jedná se však o neoprávněné zákazy, které narušují práva nájemce. Pokud nájemce svým chováním neobtěžuje či neomezuje ostatní obyvatele domu, není pronajímateli zákonem umožněno podobné zákazy udělit.

6. Jak je to s trvalým pobytem?

Jedním z práv nájemce je i možnost zřízení trvalého pobytu (nesprávně trvalého bydliště). Nájemci je to umožněno i v případě, kdy jako pronajímatel nebudete souhlasit. Překážkou není ani výslovný zákaz uvedený v nájemní smlouvě.

Možná vás teď napadá, jak by to bylo v případě, kdy si nájemce zřídí trvalý pobyt a následně je na něj uvalena exekuce. Jedná se bohužel o reálnou hrozbu, protože exekutor poté skutečně vykonává činnost v místě, kde se dlužník zdržuje.

Exekutor samozřejmě nemůže zabavit nemovitost, ta je majetkem pronajímatele. Může ovšem zabavit vybavení bytu. Jak se v takové situaci bránit? Tady je několik tipů, které by se vám mohly hodit:

• Schovávejte si doklady o nákupu veškerého vybavení domácnosti, které jste pořizovali z vlastních prostředků.
• V předávacím protokolu jasně zdůrazněte, které vybavení je vaším majetkem.
• Pravidelně kontrolujte, jestli se nájemce nedostal na seznam dlužníků a zda proti němu není zahájeno exekuční řízení.
• Pokud se přesto obáváte o svůj majetek, pronajímejte byt bez jakéhokoli vybavení.
• Po ukončení nájemní smlouvy si ohlídejte, jestli nájemce změnil trvalý pobyt. Pokud by stále zůstával hlášený ve vašem bytě, můžete s ukončenou nájemní smlouvou požádat o změnu vy.

7. Jak na ukončení nájemní smlouvy?

A co když všechno není tak dobré, jak se na začátku zdálo? Pronajímatel má samozřejmě právo vypovědět smlouvu. Je však třeba to provést písemně a dle zákonem stanovených náležitostí. Tou hlavní je povinnost uvést přesný důvod výpovědi. Důvodem může být například to, že byt potřebujete vy nebo kdokoli z vaší rodiny užívat. Nejen dalším důvodům jsme se věnovali v článku o výpovědi z nájmu bytu. Výpověď je vhodné doručit nájemci poštou, do vlastních rukou, abyste měli jistotu, že byla zásilka převzata.

Existují ovšem i výjimky, kdy pronajímatel může vypovědět nájem, aniž by nájemce předem upozornil. Zpravidla se jedná o situace, kdy dochází k nadměrnému opotřebení bytu a s prodlením by hrozilo ještě větší poničení. Tímto způsobem je možné vypovědět smlouvu na dobu určitou i neurčitou.

Ať už řešíte problém s výpovědí nájemní smlouvy, nebo naopak potřebujete pomoct s jejím sestavením, rádi se toho ujmeme. Hotové dokumenty od nás můžete mít už do 48 hodin. To vše online a za předem stanovenou cenu.