Pronájem bytu nebo rodinného domu bez kauce

Kapitoly článku

• K čemu slouží kauce na pronájem
• Jak kauci a její výši upravuje zákon
• Vrácení kauce
• Běžné opotřebení – co do něj spadá a co už ne
• Výhody a nevýhody kauce
• Kde hledat pronájem bytů a rodinných domů bez kauce

K čemu slouží kauce na pronájem

Vratná kauce neboli jistota je peněžní částka, kterou nájemce zaplatí pronajímateli společně s podpisem nájemní smlouvy. Jejím primárním účelem je chránit pronajímatele nemovitosti před finančními ztrátami v případě, že nájemce poruší podmínky nájemní smlouvy. Kauce tak dokáže pokrýt náklady v případě:

• Škod na majetku: Pokud nájemce během nájmu způsobí na pronajaté nemovitosti škodu nad rámec běžného opotřebení, může pronajímatel použít kauci na pokrytí nákladů na opravy nebo výměnu poškozeného vybavení. To může zahrnovat pořízení nových spotřebičů, výmalbu zašpiněných stěn nebo výměnu poškozené podlahy.
• Nezaplaceného nájemného: Pokud nájemce nezaplatí nájemné dlužné pronajímateli, může být kauce použita na pokrytí případného nezaplaceného nájemného, aby pronajímatel neutrpěl finanční ztráty.
• Nákladů na úklid: Pokud nájemce zanechá pronajatou nemovitost nadměrně znečištěnou, může pronajímatel použít kauci na úhradu nákladů na úklid a uvedení nemovitosti do původního stavu.
• Porušení podmínek nájmu: Pokud nájemce poruší podmínky nájemní smlouvy, jako je podnájem bez povolení nebo neoprávněné ubytování domácích mazlíčků, může být kauce použita na kompenzaci pronajímatele za případné vzniklé výdaje nebo ztráty.
• Opuštění nemovitosti: Pokud nájemce opustí pronajatou nemovitost a zanechá zde osobní věci, může být kauce použita na úhradu nákladů na odstranění a uskladnění těchto věcí.

Jak kauci a její výši upravuje zákon

Placení vratné kauce není ze zákona povinné a záleží pouze na pronajímateli, jestli bude kauci požadovat. Aby tedy bylo možné kauci vymáhat, je potřeba její ustanovení v nájemní smlouvě. Způsob úhrady přitom zase závisí na pronajímateli. Kauce tak může být uhrazena hotově nebo na účet, okamžitě nebo třeba v několika splátkách.

Co ale na druhou stranu zákon upravuje je výška vratné kauce. Občanský zákoník stanoví, že maximální možná výška kauce činí trojnásobek měsíčního nájmu. To znamená, že pokud platíte měsíčně nájem ve výši 15 tisíc korun, nesmí být kauce vyšší než 45 tisíc korun. Do stanovené výšky kauce se navíc nesmí započítávat částka, kterou nájemce (případně pronajímatel) hradí za služby, kauce se tedy vypočítává čistě z nájemného.

Vrácení kauce

Vratnou kauci je potřeba nájemci vrátit co nejdříve po skončení nájemní smlouvy, a to bez zbytečného odkladu. V případě vrácení pronajímané nemovitosti v původní stavu pouze se známkami běžného opotřebení, se vám kauce vrátí celá. V případě, že je však potřeba v bytě něco opravit nebo nahradit nebo jste třeba nezaplatili něco, co jste zaplatit měli (např. nedoplatky za energie), se vám část nebo celá kauce nevrátí.

Nájemci je přitom potřeba zaplatit také úroky za dobu, kdy měl pronajímatel kauci v úschově. Pokud nejsou úroky z kauce sjednané v nájemní smlouvě, pak se použijí obvyklé úroky (např. takové, které poskytují banky v místě bydliště).

Běžné opotřebení – co do něj spadá a co už ne

Jak už bylo řečeno výše, z vratné kauce nelze strhnout peníze v případě běžného opotřebení. Běžné opotřebení není zákonem definováno, ale můžeme si pod tím představit opotřebení, které vzniká při užívání bytu běžným způsobem. Sem spadají například sešlapané koberce, lehce poškrábané či pošpiněné zdi nebo třeba zanesené odpady. Náklady za tyto úhrady má hradit nájemce, pokud nebylo předem dohodnuto něco jiného v nájemní smlouvě.

Výhody a nevýhody kauce

I když se to tak nemusí na první pohled zdát, kauce má výhody nejen pro pronajímatele, ale i nájemce. A stejně tak s sebou pro obě strany nese i nevýhody.

Pro pronajímatele

Výhody:

• Finanční ochrana: Primární výhodou kaucí je, že poskytují finanční ochranu pronajímatelům. Pokud nájemce poškodí nemovitost, nezaplatí nájemné nebo jakkoli poruší nájemní smlouvu, může pronajímatel použít kauci na úhradu nákladů s tím spojených.
• Zodpovědnost nájemce: Kauce vede nájemce k tomu, aby se o pronajímanou nemovitost dobře starali a dodržovali podmínky nájemní smlouvy. S vědomím, že je ohrožena jejich vratná kauce, je totiž pravděpodobnější, že se budou chovat zodpovědně.
• Krytí nedoplatků na nájemném: Pronajímatelé mohou použít kauci na pokrytí nezaplaceného nájemného, čímž se snižuje finanční dopad dluhů na nájemném.

Nevýhody:

• Povinnost vrácení: Pronajímatelé jsou ze zákona povinni vrátit nevyužitou část kauce nájemci, a to včetně úroků. Pokud tak neučiní, může to mít právní následky.
• Správa a dodržování zákonů: Správná vratných kaucí od jednoho či více nájemců vyžaduje pečlivé vedení záznamů a dodržování místních zákonů. Nedodržení správných postupů může vést k soudním sporům a pokutám.
• Spory nájemců: Nájemci mohou zpochybnit srážky provedené z kauce, což vede ke konfliktům a potenciálně i soudnímu řešení. To může být pro pronajímatele časově náročné a nákladné.
• Omezené použití: V některých případech mohou pronajímatelé zjistit, že kauce nestačí na pokrytí rozsáhlých škod nebo nezaplaceného nájemného, což jim způsobí další finanční ztráty.
• Obrat nájemců: Častá obměna nájemců může mít za následek nepřetržitý cyklus vyřizování kaucí, což může být administrativně náročné.

Pro nájemce

Výhody:

• Finanční jistota: Když nájemci zaplatí kauci, funguje to i pro ně jako forma finanční jistoty. Zajišťuje, že pokud splní podmínky nájemní smlouvy, nemovitost dobře udržují a včas platí nájemné, mají nárok na vrácení kauce při odstěhování.
• Údržba nemovitosti: Vratná kauce povzbuzuje nájemce k tomu, aby se o pronajímanou nemovitost dobře starali, protože mají vlastní zájem na vrácení celé zálohy.
• Vymáhání kauce: Ve většině případů mají nájemci nárok na vrácení jejich kauce spolu s úrokem. Tyto peníze mohou být užitečným zdrojem finančních prostředků na přestěhování do nového místa nebo na pokrytí jiných výdajů.

Nevýhody:

• Počáteční finanční zátěž: Zaplacení kauce může být pro nájemce značnou finanční zátěží. Navíc to také znamená velký obnos peněz, na který nemůžou po dobu nájmu sáhnout.
• Srážky a spory: Vždy existuje riziko, že pronajímatel může provést neoprávněné srážky z kauce za škody. Zpochybňování těchto srážek pak může být časově náročné a stresující.
• Odložený návrat: Některým pronajímatelům může vrácení kauce po odstěhování nájemce trvat. Toto zpoždění může být pro nájemce frustrující, zejména pokud potřebují finanční prostředky na svůj nový nájem nebo jiné výdaje.
• Úrokové sazby: Pronajímatelé jsou povinni platit úroky z kauce. Nabízené úrokové sazby jsou však minimální a nájemci tak mohou mít pocit, že jinde mohli vydělat více.
• Omezené použití: I když je kauce určena na pokrytí škod a nezaplaceného nájemného, nelze ji použít na pokrytí běžného opotřebení nebo na úhradu nájmu za poslední měsíc (pokud není uvedeno v nájemní smlouvě).

Kde hledat pronájem bytů a rodinných domů bez kauce

V dnešní době můžete sehnat pronájem bytu nebo rodinného domu i bez kauce. Nejčastěji je to možné v případě, že si nemovitost pronajímáte přímo od majitele, se kterým můžete ohledně existence vratné kauce, případně její výši, vyjednávat. Hůře pochodíte u pronájmu přes realitní agentury (kde kromě kauce zaplatíte realitní kanceláři navíc také provizi) nebo u osob, které pronajímají byty ve velkém.

Nemovitosti k pronájmu, které nepronajímají realitní kanceláře, ale přímo majitelé, můžete najít například na stránce bezrealitky.cz. Byty a domy bez kauce však můžete hledat i na klasických portálech, jako je Bazoš.cz nebo Marketplace na Facebooku či různé facebookové stránky zaměřené na pronájmy bytů bez kauce v různých lokalitách.

Shrnuto a podtrženo, každý pronájem je jedinečný a zda bude pronajímatel požadovat kauci nebo ne závis jen na něm a na konkrétních okolnostech. Nájemce se však může v dnešní době kauci vyhnout tím, že si najde pronájem, kde požadována není. V konečném důsledku ale hrají kauce v procesu pronájmu důležitou roli – poskytují oběma stranám určitou míru finanční jistoty a zároveň vyžadují pečlivé zvážení a dodržování právních předpisů.