Sjednali jste si s nájemníkem při pronájmu bytu kauci? Správně byste ji měli vracet i s úroky. A nemáte-li jejich výši výslovně sjednanou, můžete počítat s úroky obvykle požadovanými bankami v místě dlužníka. Při současném nárůstu úrokových sazeb se vyplatí vše ohlídat, neboť zdaleka nemusí jít o zanedbatelné částky.
Kauce, neboli jistota u nájemní smlouvy, představuje pro pronajímatele pojistku pro řadu nechtěných situací, jako jsou nedoplatky na službách či na nájemném, případně pro uhrazení náhrady škody, která mohla vzniknout na vybavení bytu.
Její výše smí činit maximálně trojnásobek měsíční platby nájemce. Ten zahrnuje samotné nájemné i poplatky za služby. Platí-li tedy nájemce se vším všudy 25 000 Kč měsíčně, pak mu můžete stanovit kauci až ve výši 75 000 Kč. Dříve povolený šestinásobek měsíční platby se již zdál zákonodárci za hranou, neboť řadě obyvatel neumožnil dosáhnout ani na započetí bydlení.
Napište nám svůj dotaz a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů.
Také trojnásobek měsíční platby může představovat pro mnoho lidí částku, kterou nejsou schopni naráz uhradit, a proto se nevylučuje ani platba ve splátkách. Pronajímateli tento krok umožní získat kauci ve výši, kterou požaduje, a současně se docílí postupu přijatelného pro větší množství potenciálních nájemníků.
Je-li kauce sjednaná v maximální možné výši, tedy v již zmíněném trojnásobku měsíční platby, měla by zahrnovat rovněž i případnou smluvní pokutu. Jinými slovy, smluvní pokutu již nelze stanovovat nad tuto částku. A to i v případě, že by byla ve smlouvě sjednaná zvlášť. Pokud by ovšem pronajímatel požadoval kauci pouze ve výši jedné měsíční platby, pak by ve výše uvedeném případu mohl navíc sjednat ještě smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč.
Tip: Podrobnosti o nájemní smlouvě a tipy na to, co by v ní rozhodně nemělo chybět, jsme sepsali v našem článku.
Zajímavou otázkou je možnost požadovat po pronajímateli při vracení kauce úroky. Ač to v praxi mnoho nájemců neuplatňuje, ze zákona na to mají plné právo. Sporná bývá pouze výše úroků v případě, že není výslovně sjednaná. Zákon k tomu říká, že pokud mají být placeny úroky a není známa jejich výše, pak se použijí „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“.
Taková definice ovšem poskytuje vodítko pouze částečně. Naopak vyvolává otázky další, tedy, které jsou to ty banky, jejichž úvěrová politika se posuzuje, a které úvěry se budou brát v potaz.
Obecně lze říci, že půjde o rozpětí přibližně 4 – 16 % ročně. Pokud bychom počítali tedy například s výší úroku 10 % a kaucí 75 000 Kč, pak by roční výše úroků činila 7500 Kč. Při tříleté době trvání nájmu by pak vracel pronajímatel na úrocích 23 500 Kč, a to už není malá částka. Reálný výpočet by byl o něco složitější, protože výše úroků se v čase mění. Vzhledem k poměrně prudkému nárůstu úrokových sazeb v posledních měsících, je více než vhodné myslet na tento aspekt smlouvy předem.
Abyste neplatili příliš vysoké částky na úrocích a především se vyhnuli nejasnostem a případným soudním sporům, nabízí se několik řešení: Nejlepší je takový problém, který vůbec nenastane. Proto se poraďte s právníkem již při sepisování smlouvy, jak nejlépe a nejvýhodněji smlouvu nastavit. Variantou může být sjednat nízkou kauci a byt mít dobře pojištěný, sjednat předem úroky ve výši, která je pro vás přijatelná, případně kauci započítat již v průběhu nájmu. Zkušený advokát vám podle typu nemovitosti a smluvního vztahu vše správně nastaví.
Jste-li již ve fázi řešení platby úroků a nemůžete se dohodnout na její výši, snažte se v prvé řadě o dohodu. Navýšit platbu o soudní poplatky jistě nechcete. I v této fázi řešení vám rada právníka přijde jistě vhod.
Započtení pohledávek je jeden ze způsobů jejich uhrazení, jehož podstata spočívá v tom, že mají-li strany vůči sobě vzájemné pohledávky s plněním stejného druhu, může každá z nich projevit vůli vůči té druhé směřující právě k započtení. Pakliže má po skončení nájmu pronajímatel po nájemci nějaké zbývající pohledávky, slouží tedy kauce pro jejich uhrazení.
V případě nedoplatků na nájemném či službách je výše nedoplatků zpravidla zřejmá a obejde se bez vzájemného zpochybňování. V případě náhrady škody by pak měl škodu vyčíslit pronajímatel a následně jí na kauci započíst. Nepotřebuje přitom k zápočtu písemné uznání dluhu nájemcem či nějaký typ rozhodnutí. Nicméně pokud výši škody nájemce zpochybňuje, nezbývá než vést o existenci a výši škody soudní spor. Jako prevence může sloužit detailní popis vybavení bytu, včetně hodnoty vybavení, která je součástí předávacího protokolu při započetí nájmu.
Tip: Vše o bezpečném pronajímání nemovitosti si můžete prostudovat v našem článku.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Hledáte odpověď na konkrétní právní otázku? Napište nám ji a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů. Máme specialisty na všechny oblasti práva a garantujeme tak vysokou odbornost našich advokátů.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služby dostupného advokáta jsem využila již 2x. Jednou cca před pěti lety a jednou letos. Pokaždé mě nachystali smlouvy do pár hodin, byli pro mě vždy po ruce na telefonu, nemusela jsem nikam jezdit, za mě doopravdy profesionálové ve svém oboru. Velké díky zejména panu Mgr. Marku Svobodnému který mi během pár hodin nově připravil správně důležitou (zobrazit více) smlouvu, která okamžitě prošla a kterou mi právníci z jiné společnosti připravili 3x chybně. I v budoucnu bych se vždy obrátila již jenom na ně v záležitostech ohledně nemovitostí.
Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu (zobrazit více) splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.
Netušila jsem, že existuje online služba, kde za vás právník zařídí veškeré papírování a vy se můžete soustředit jen na radost z obdarování milované osoby.
