Sjednali jste si s nájemníkem při pronájmu bytu kauci? Správně byste ji měli vracet i s úroky. A nemáte-li jejich výši výslovně sjednanou, můžete počítat s úroky obvykle požadovanými bankami v místě dlužníka. Při současném nárůstu úrokových sazeb se vyplatí vše ohlídat, neboť zdaleka nemusí jít o zanedbatelné částky.
Kauce, neboli jistota u nájemní smlouvy, představuje pro pronajímatele pojistku pro řadu nechtěných situací, jako jsou nedoplatky na službách či na nájemném, případně pro uhrazení náhrady škody, která mohla vzniknout na vybavení bytu.
Kauce není ze zákona povinná, a proto je možné sehnat i nájem bez kauce. Pokud ale kauce stanovena je, pak smí její výše činit maximálně trojnásobek měsíční platby nájemce. Ten zahrnuje pouze samotné nájemné. Náklady na služby se do tohoto výpočtu nezahrnují. Platí-li tedy nájemce se vším všudy 25 000 Kč měsíčně, pak mu můžete stanovit kauci až ve výši 75 000 Kč. Dříve povolený šestinásobek měsíční platby se již zdál zákonodárci za hranou, neboť řadě obyvatel neumožnil dosáhnout ani na započetí bydlení.
Napište nám svůj dotaz a do 48 hodin budete mít k dispozici odpověď od některého z našich advokátů.
Chci pomoci vyřešit svůj problém
Také trojnásobek měsíční platby může představovat pro mnoho lidí částku, kterou nejsou schopni naráz uhradit, a proto se nevylučuje ani platba ve splátkách. Pronajímateli tento krok umožní získat kauci ve výši, kterou požaduje, a současně se docílí postupu přijatelného pro větší množství potenciálních nájemníků.
Je-li kauce sjednaná v maximální možné výši, tedy v již zmíněném trojnásobku měsíční platby, měla by zahrnovat rovněž i případnou smluvní pokutu. Jinými slovy, smluvní pokutu již nelze stanovovat nad tuto částku. A to i v případě, že by byla ve smlouvě sjednaná zvlášť. Pokud by ovšem pronajímatel požadoval kauci pouze ve výši jedné měsíční platby, pak by ve výše uvedeném případu mohl navíc sjednat ještě smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč.
Tip: Chcete neprůstřelnou smlouvu o pronájmu bytu? Pokuty v nájemní smlouvě jsou značně omezeny. Stále ale existují způsoby, jak se efektivně chránit. Jak? To se dozvíte v našem dalším článku.
Zajímavou otázkou je možnost požadovat po pronajímateli při vracení kauce úroky. Ač to v praxi mnoho nájemců neuplatňuje, ze zákona na to mají plné právo. Sporná bývá pouze výše úroků v případě, že není výslovně sjednaná. Zákon k tomu říká, že pokud mají být placeny úroky a není známa jejich výše, pak se použijí „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“.
Taková definice ovšem poskytuje vodítko pouze částečně. Naopak vyvolává otázky další, tedy, které jsou to ty banky, jejichž úvěrová politika se posuzuje, a které úvěry se budou brát v potaz.
Obecně lze říci, že půjde o rozpětí přibližně 4 – 16 % ročně. Pokud bychom počítali tedy například s výší úroku 10 % a kaucí 75 000 Kč, pak by roční výše úroků činila 7500 Kč. Při tříleté době trvání nájmu by pak vracel pronajímatel na úrocích 23 500 Kč, a to už není malá částka. Reálný výpočet by byl o něco složitější, protože výše úroků se v čase mění. Vzhledem k poměrně prudkému nárůstu úrokových sazeb v posledních měsících, je více než vhodné myslet na tento aspekt smlouvy předem.
Tip: Vždy tu je také možnost hledat pronájem bytu nebo rodinného domu bez kauce. Na toto téma si můžete přečíst článek, ve kterém rozebíráme, k čemu vlastně kauce slouží, jaké má podmínky, a kde hledat nabídku pronájmů bez kauce.
Abyste neplatili příliš vysoké částky na úrocích a především se vyhnuli nejasnostem a případným soudním sporům, nabízí se několik řešení: Nejlepší je takový problém, který vůbec nenastane. Proto se poraďte s právníkem již při sepisování nájemní smlouvy, jak nejlépe a nejvýhodněji smlouvu nastavit. Variantou může být sjednat nízkou kauci a byt mít dobře pojištěný, sjednat předem úroky ve výši, která je pro vás přijatelná, případně kauci započítat již v průběhu nájmu. Zkušený advokát vám podle typu nemovitosti a smluvního vztahu vše správně nastaví.
Jste-li již ve fázi řešení platby úroků a nemůžete se dohodnout na její výši, snažte se v prvé řadě o dohodu. Navýšit platbu o soudní poplatky jistě nechcete. I v této fázi řešení vám rada právníka přijde jistě vhod.
Tip: Pokud dohoda nezabere, vždy je tu možnost soudního řešení. U soudu ale uspějete jen tehdy, když podání žaloby bude neprůstřelné. Provedeme pečlivou analýzu případu a postaráme se o přípravu předžalobní výzvy, žaloby, odvolání nebo rovnou o zastupování u soudu, kde budeme tvrdě vymáhat vaše práva.
Započtení pohledávek je jeden ze způsobů jejich uhrazení, jehož podstata spočívá v tom, že mají-li strany vůči sobě vzájemné pohledávky s plněním stejného druhu, může každá z nich projevit vůli vůči té druhé směřující právě k započtení. Pakliže má po skončení nájmu pronajímatel po nájemci nějaké zbývající pohledávky, slouží tedy kauce pro jejich uhrazení.
V případě nedoplatků na nájemném či službách je výše nedoplatků zpravidla zřejmá a obejde se bez vzájemného zpochybňování. V případě náhrady škody by pak měl škodu vyčíslit pronajímatel a následně jí na kauci započíst. Nepotřebuje přitom k zápočtu písemné uznání dluhu nájemcem či nějaký typ rozhodnutí. Nicméně pokud výši škody nájemce zpochybňuje, nezbývá než vést o existenci a výši škody soudní spor. Jako prevence může sloužit detailní popis vybavení bytu, včetně hodnoty vybavení, která je součástí předávacího protokolu při započetí nájmu.
Tip: Vše o bezpečném pronajímání nemovitosti si můžete prostudovat v našem článku.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
