Pozor na úroky z kauce při pronájmu bytu

Rychlý přehled:

Pronajímatel musí po skončení nájmu vrátit nájemci kauci (jistotu) včetně úroků. Pokud výše úroků není sjednána v nájemní smlouvě, použijí se obvyklé úroky požadované bankami v místě dlužníka. Ty mohou být v praxi několik procent ročně. Při vyšší kauci a delším nájmu tak mohou úroky dosáhnout i desítek tisíc korun.

Pokud si nejste jisti, jak správně nastavit nájemní smlouvu, můžete využít naši službu kontroly nebo vytvoření nájemní smlouvy advokátem.

Kauce u nájemní smlouvy

Kauce neboli jistota u nájemní smlouvy představuje pro pronajímatele pojistku pro řadu nechtěných situací, jako jsou nedoplatky na službách či na nájemném, případně pro uhrazení náhrady škody, která mohla vzniknout na vybavení bytu. Častou chybou pronajímatelů je, že kauci považují za „bezúročnou jistotu“. Zákon ale počítá s tím, že nájemci náleží i úroky.

Kauce není ze zákona povinná, a proto je možné sehnat i nájem bez kauce. Pokud ale kauce stanovena je, pak smí její výše činit maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Ten zahrnuje pouze samotné nájemné. Náklady na služby se do tohoto výpočtu nezahrnují.

Platí-li tedy nájemce se vším všudy 25 000 Kč měsíčně, pak mu můžete stanovit kauci až ve výši 75 000 Kč. Dříve povolený šestinásobek měsíční platby se již zdál zákonodárci za hranou, neboť řadě obyvatel neumožnil dosáhnout ani na započetí bydlení.

Také trojnásobek měsíční platby může představovat pro mnoho lidí částku, kterou nejsou schopni naráz uhradit, a proto se nevylučuje ani platba ve splátkách. Pronajímateli tento krok umožní získat kauci ve výši, kterou požaduje, a současně se docílí postupu přijatelného pro větší množství potenciálních nájemníků.

Vztah kauce a smluvní pokuty

Je-li kauce sjednaná v maximální možné výši, tedy v již zmíněném trojnásobku měsíční platby, měla by zahrnovat rovněž i případnou smluvní pokutu. Jinými slovy, smluvní pokutu již nelze stanovovat nad tuto částku. A to i v případě, že by byla ve smlouvě sjednaná zvlášť.

Pokud by ovšem požadoval kauci pouze ve výši jedné měsíční platby, pak by ve výše uvedeném případu mohl navíc sjednat ještě smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč.

Úroky z jistoty

Zajímavou otázkou je možnost požadovat po pronajímateli při vracení kauce úroky. Ač to v praxi mnoho nájemců neuplatňuje, podle občanského zákoníku na to mají plné právo.

Sporná bývá pouze výše úroků v případě, že není výslovně sjednaná. Zákon k tomu říká, že pokud mají být placeny úroky a není známa jejich výše, pak se použijí „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“.

Taková definice ovšem poskytuje vodítko pouze částečně. Naopak vyvolává otázky další, tedy, které jsou to ty banky, jejichž úvěrová politika se posuzuje, a které úvěry se budou brát v potaz.

Obecně lze říci, že půjde o rozpětí přibližně 4–16 % ročně. Pokud bychom počítali tedy například s výší úroku 10 % a kaucí 75 000 Kč, pak by roční výše úroků činila 7500 Kč. Při tříleté době trvání nájmu by pak vracel pronajímatel na úrocích 23 500 Kč, a to už není malá částka.

Reálný výpočet by byl o něco složitější, protože výše úroků se v čase mění. Vzhledem k poměrně prudkému nárůstu úrokových sazeb v posledních měsících, je více než vhodné myslet na tento aspekt smlouvy předem.

V praxi často vidíme, že nájemní smlouvy úroky z kauce vůbec neřeší. Při dlouhodobém nájmu to pak může znamenat překvapivě vysokou částku, kterou musí pronajímatel nájemci vrátit, aniž by o tom věděl.

Podobně to bylo u naší klientky, která po čtyřech letech nájmu ukončila smlouvu a požádala pronajímatele o vrácení kauce ve výši 60 000 Kč. Pronajímatel jí sice kauci vrátil, odmítl ale vyplatit jakékoli úroky s tím, že „kauce se přece nikdy neúročí“.

Proto se obrátila klientka s žádostí o pomoc na nás. Upozornili jsme pronajímatele na to, že podle občanského zákoníku se jistota vrací včetně úroků. Současně jsme vycházeli z pravidla, že pokud jejich výše není sjednána ve smlouvě, použijí se obvyklé úroky bank.

Po zaslání předžalobní výzvy nakonec pronajímatel souhlasil s doplacením úroků. Klientka tak získala ještě přibližně 11 000 Kč, které by jinak pravděpodobně vůbec nevymáhala.

V praxi totiž mnoho nájemníků ani pronajímatelů netuší, že zákon s úročením kauce počítá.

Pokud chcete mít jistotu, že nájemní smlouva řeší i úroky z kauce správně, může ji pro vás zkontrolovat advokát specializovaný na reality.

Abyste neplatili příliš vysoké částky na úrocích, a především se vyhnuli nejasnostem a případným soudním sporům, nabízí se několik řešení.

Nejlepší je takový problém, který vůbec nenastane. Proto se poraďte s právníkem již při sepisování nájemní smlouvy, jak nejlépe a nejvýhodněji smlouvu nastavit.

Variantou může být sjednat nízkou kauci a byt mít dobře pojištěný, sjednat předem úroky ve výši, která je pro vás přijatelná, případně kauci započítat již v průběhu nájmu. Zkušený advokát vám podle typu nemovitosti a smluvního vztahu vše správně nastaví.

Jste-li již ve fázi řešení platby úroků a nemůžete se dohodnout na její výši, snažte se v prvé řadě o dohodu. Navýšit platbu o soudní poplatky jistě nechcete. I v této fázi řešení vám rada právníka přijde jistě vhod.

Započtení jistoty

Započtení pohledávek je jeden ze způsobů jejich uhrazení, jehož podstata spočívá v tom, že mají-li strany vůči sobě vzájemné pohledávky s plněním stejného druhu, může každá z nich projevit vůli vůči té druhé směřující právě k započtení.

Pakliže má po skončení nájmu pronajímatel po nájemci nějaké zbývající pohledávky, slouží tedy kauce pro jejich uhrazení.

V případě nedoplatků na nájemném či službách je výše nedoplatků zpravidla zřejmá a obejde se bez vzájemného zpochybňování.

V případě náhrady škody by pak měl škodu vyčíslit pronajímatel a následně jí na kauci započíst. Nepotřebuje přitom k zápočtu písemné uznání dluhu nájemcem či nějaký typ rozhodnutí. Nicméně pokud výši škody nájemce zpochybňuje, nezbývá než vést o existenci a výši škody soudní spor.

Jako prevence může sloužit detailní popis vybavení bytu, včetně hodnoty vybavení, která je součástí předávacího protokolu při započetí nájmu.

Shrnutí

Kauce (jistota) u nájemní smlouvy slouží jako ochrana pronajímatele pro případ dluhů na nájemném, službách nebo škody na bytě. Podle občanského zákoníku nesmí její výše přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a po skončení nájmu musí být nájemci vrácena včetně úroků. Pokud výše úroků není ve smlouvě sjednána, vychází se z obvyklých úroků bank v místě dlužníka. Pronajímatel může z kauce započíst své pohledávky, například nedoplatky na nájemném, službách nebo náhradu škody, musí je ale umět doložit. Výši úroků i způsob nakládání s kaucí je proto vhodné upravit přímo v nájemní smlouvě, aby se předešlo sporům mezi nájemcem a pronajímatelem. Pokud se strany na vrácení kauce nebo úroků nedohodnou, může být řešením právní výzva nebo v krajním případě soudní vymáhání.