Chcete pronajmout svůj byt nebo dům a zvažujete, zda se svěříte do rukou realitních makléřů, kteří vám najdou nájemce? Makléř má obvykle při zprostředkování pronájmu na starosti prohlídky bytu se zájemci výběr nejvhodnějšího potenciálního nájemníka, zajišťuje také smlouvu a předání bytu. Po předání jeho práce končí. Poradíme vám, jak ušetřit peníze za realitku a nájemníka si vybrat sami, i na co si dát pozor při sepisování nájemní smlouvy.
Pronájem bytu bez realitky s sebou nese několik výhod. Zde jsou některé z nich:
Tip: Pokud máte problém najít nájemce, vyplatí se vám zvážit, zda nezrušit povinnost uhradit kauci. Spousta nájemců totiž upřednostňuje byty k pronájmu bez kauce.
Pokud se rozhodnete hledat ideálního nájemce na vlastní pěst a nabídnout nemovitost na pronájem bez realitky, nemusíte se ničeho obávat. Realitka za vás neudělá nic, co byste nezvládli sami. Navíc, realitní makléř se vám sice postará o hledání potenciálního zájemce, zajistí prohlídky bytu, ale po podpisu nájemní smlouvy je už vše na vás.
Pokud si ovšem nenajdete firmu, která vám pronájem bude spravovat. Klíčem k úspěchu a k nalezení ideálního nájemníka je důkladná příprava inzerátu, včetně kvalitních fotografií, a jeho umístění na relevantní servery. Pár prohlídek bytu, seznámení se zájemci o pronájem a můžete vybírat. Nedejte však na první dojem a nájemníka si takzvaně proklepněte.
Jakmile si vytipujete potenciálního nájemníka pro svůj byt nebo dům, buďte obezřetní. V první řadě byste si měli o zájemci několik základních informací, které mohou předejít pozdějším problémům. Nikdo přece nechce mít problémové a neplatící nájemníky ve svém bytě.
Těchto následujících pár kroků vám pomůže. Zjistěte si, jestli váš potenciální nájemník nedluží peníze. Pozdní platby, neuhrazené nájmy a v nejhorším případě i návštěva exekutora v bytě. To všechno hrozí v případě, že je nájemník jakkoli zadlužený. Proto vždy doporučujeme prověřit si každého možného zájemce o byt. Rejstříky a seznamy dlužníků jsou často veřejně přístupné. Jak a kde prověřit nájemníka:
Na první pohled se to může zdát jako nesmysl, ale určitě vyzkoušejte i vyhledání potenciálního nájemce prostřednictvím Googlu. Snadno tak zjistíte, v jakých souvislostech se jeho jméno vyskytuje – jestli jsou to jen pracovní a studijní úspěchy, nebo naopak negativní reference na sociálních sítích či kdekoli jinde.
Na další otázky se můžete zeptat i samotného zájemce o byt. Ačkoli nemáte zaručenou pravdivou odpověď, už z reakcí a chování mnohé poznáte. Ptejte se na zaměstnání, důvody k hledání pronájmu, předchozí bydlení nebo třeba záliby.
O platebních schopnostech potenciálního nájemce jistě poví více i reakce na žádost o úhradu tzv. jistoty, kterou známe spíše pod označením vratná kauce. Tu byste za účelem ochrany vybavení bytu měli vždy požadovat. Její maximální výše může činit trojnásobek měsíčního nájemného a v případě jakéhokoliv problému z ní můžete uhradit nedoplatky za služby nebo náklady spojené s poškozením vybavení bytu.
Stejně jako byste řešili pronájem přes makléře i pronájmy bez realitky řešíte buď nájemní smlouvou na dobu určitou, nebo neurčitou.
Zatímco smlouva na dobu neurčitou může být ze strany nájemce vypovězena zcela bez problémů, tedy s dodržením výpovědní lhůty, u smlouvy na dobu určitou už je nutné mít pro ukončení pádný důvod. Tedy například to, že nájemce získal nové zaměstnání v místě, ze kterého by se do pronajaté nemovitosti těžko vracel. Nájemce mohl uzavřít manželství a zařizuje společné bydlení, pořídil si vlastní byt. A nebo se nájemce ocitl ve špatné sociální situaci, například ztrátou zaměstnání nebo nemoci.
Nájemní smlouvu lze ve zvláštních případech vypovědět i okamžitě. Jde zpravidla o situace, kdy pronajímatel závažně porušil své povinnosti vyplývající ze smlouvy (např. se dům dostane do desolátního neobyvatelného stavu). Pokud k takovému porušení dojde, výpověď je účinná dnem jejího doručení pronajímateli.
Na pronájmu nemovitosti bez realitky jsou naprosto klíčové smlouvy. Tyto definují veškerá práva a povinnosti. Proto je dobré, si nechat se s nájemní smlouvou poradit od zkušeného advokáta. Vše ostatní si zvládnete zařídit sami. Je to tak i lepší, protože tak lépe poznáte své nájemce.
Pokud jste se rozhodli svoji nemovitost pronajmout bez realitky, může kromě klasického nájmu sáhnout i na podnájem. To se týká zejména těch z vás, kteří nemáte nemovitost ve vlastnictví, ale máte družstevní byt. Mezi vámi a družstvem je vztah upraven nájemní smlouvou, to znamená, že pokud byste byt chtěli pronajmout třetí osobě, když byt třeba nevyužíváte, budete muset využít podnájemní smlouvu.
Tip: Zjistěte, na co si dát pozor při pronájmu bytu z pohledu nájemníka.
Další možností uzavření podnájemní smlouvy nastává, když již nájemníka v bytě máte a ten se rozhodne vzít k sobě někoho takzvaně do podnájmu. Častým příkladem bývá spolubydlení, například vysokoškolských studentů, kdy je nájemní smlouva sepsána jen mezi jedním z nich a vlastníkem bytu. Student si pak s nájemníkem může uzavřít přímo podnájemní smlouvu pokoje.
Nájemník si tak obvykle do podnájmu vybírá někoho, koho zná, k čemuž opravdu není třeba využívat služeb realitních makléřů. Mějte na paměti, že podnájem je svázaný s nájemní smlouvou – pokud ta pozbude platnosti, automaticky tak zaniká i smlouva podnájemní. Podnájem lze navíc většinou vypovědět bez udání důvodu. A pokud by si podnájemník chtěl v bytě nahlásit své trvalé bydliště, musí vás požádat o souhlas.
Tip: Přečtěte si, kdy je vhodné uzavřít podnájemní smlouvu.
Nejen nájemce, ale také pronajímatel má hned několik povinností. Tady jsou ty nejdůležitější z nich:
Tip: Nezapomínejte ani na povinnost obstarat si při nájmu bytu energetické štítky.
Tip: Přečtěte si, jak správně uzavřít dodatek k dodatek k nájemní smlouvě.
Na úvod zmiňme, že právní úprava pronájmu nebytových prostor pro podnikání je poněkud jiná a liší se od nájmu bytu k bydlení. Důležité je především věnovat pozornost samotnému sjednávání nájemní smlouvy. Dbejte na to, abyste měli správně sjednaný účel užívání. Ve smlouvě by totiž mělo být výslovně uvedeno, že daný prostor můžete používat pro účely vašeho podnikání. Je to dobré z toho důvodu, že nájemce by v zásadě neměl používat prostory k jinému účelu, nebo dokonce k úplně jinému druhu podnikání, než jaké bylo domluveno ve smlouvě.
Tip: Stáhněte si náš e-book o tom, jak koupit nebo prodat nemovitost.
Jaká je obvyklá cena nájmu nebytových prostor? Je dobré, aby si před uzavřením nájemní smlouvy pronajímatel i nájemce nastudovali obvyklou cenu za nájem nebytových prostor. Pomoci mohou cenové mapy jednotlivých měst a obcí, které uvádí průměrnou cenu podle lokalit. Nejžádanější lokality v centru jsou obvykle nejdražší.
Nájem nebytových prostor ale vlastně vůbec nemusí být nájmem. Stačí, aby zapadl do škatulky pachtu, tedy zvláštního vztahu, při kterém nájemce předmět nájmu obhospodařuje a získává užitek z jeho „plodů”. V takovém případě se vše bude řídit úpravou pachtovní smlouvy a nikoliv nájmu.
Rozdílem u pachtu jsou poměrně dlouhé výpovědní doby, smlouvu je možné ukončit třeba jen jednou za rok, aby nemohl pronajímatel nájemce připravit o výnos z jeho dlouhodobé činnosti. Pachtem přitom nemusí být jen klasický zemědělský pacht, tedy pronájem pole za účelem pěstování nejrůznějších plodin, ale třeba i pacht restaurace či posilovny.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
