Regulace realitních makléřů: Jaká pravidla stanoví zákon

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Rychlý přehled

• Realitní zprostředkování je vázaná živnost, takže makléř musí splňovat požadavky na odbornou způsobilost.
• Realitní zprostředkovatel musí být pojištěný pro případ újmy způsobené klientovi při výkonu své činnosti.
• Smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a musí mimo jiné určit nemovitost, cenu nebo způsob jejího určení a provizi.
• Makléř má vůči zájemci informační povinnosti, například ohledně závad a omezení váznoucích na nemovitosti.
• Zákon stanoví také pravidla pro provizi, výhradní zastoupení a úschovu peněz.

Regulace realitních makléřů tedy neznamená jen kontrolu toho, kdo může tuto profesi vykonávat. Zákon o realitním zprostředkování stanoví také konkrétní pravidla, podle kterých musí makléř jednat vůči svým klientům.

Chystáte se koupit nebo prodat nemovitost přes realitní kancelář? Nechte naše advokáty zkontrolovat rezervační, zprostředkovatelskou nebo kupní smlouvu a upozornit na ustanovení, která jsou pro vás nevýhodná.

Developer či realitní makléř často člověka postaví před hotovou věc, vůbec s ním nevyjednává a koupi bytu mu nikterak neusnadňuje. Kupující, který jinak hrdě chrání svá práva před obchodem s elekronikou a nevěří ničemu, co si nezměří, najednou stojí s čepicí v ruce a jen kývá na požadavky realitního makléře. Neváhá se na něj plně spolehnout a podepsat všechny dokumenty, které mu předloží. Realitního makléře bere i s nemovitostí jako nutné zlo. Již se vidí, jak griluje na terase svého nového bytu a právní „administrativu“ chce mít rychle bezbolestně za sebou. Vlastně ho to nezajímá a spoléhá se na makléře, v němž vidí „odborníka“ na reality.

Co dnes stanoví zákon o realitním zprostředkování

Zásadní změnu přinesl zákon o realitním zprostředkování, který začal platit v roce 2020. Realitní zprostředkování se díky němu přesunulo mezi vázané živnosti a makléři musí splňovat požadavky na odbornou způsobilost. Neznamená to přitom, že by každý realitní makléř musel mít vystudovaná práva nebo ekonomii. Odbornou způsobilost lze prokázat několika zákonem stanovenými způsoby, například odpovídajícím vzděláním a praxí nebo získáním příslušné profesní kvalifikace.

Jaké povinnosti má realitní makléř podle zákona

Regulace se netýká pouze vstupu do profese. Zákon o realitním zprostředkování stanovuje makléřům řadu konkrétních povinností. Realitní zprostředkovatel musí zejména:

• mít po dobu výkonu činnosti sjednané zákonné pojištění odpovědnosti,
• uzavírat smlouvu o realitním zprostředkování písemně,
• ve smlouvě určit mimo jiné předmět zprostředkování, cenu nebo způsob jejího určení a výši provize či způsob jejího určení,
• předat zájemci zákonem požadovaný výpis z veřejného seznamu,
• informovat zájemce o závadách a omezeních nemovitosti, o kterých ví nebo vzhledem ke své odbornosti vědět má,
• respektovat zákonná pravidla pro výhradní zastoupení, provizi a případnou úschovu peněz.

Kupujícímu tak zákon poskytuje podstatně větší ochranu než v době, kdy mohl realitní zprostředkování vykonávat prakticky kdokoliv bez zvláštních požadavků.

Potřebuje realitní makléř licenci?

Pojem licence pro realitní makléře se sice běžně používá, české právo ale pracuje přesněji s živnostenským oprávněním a odbornou způsobilostí. Realitní zprostředkování je vázaná živnost. Makléř proto musí splnit zákonem stanovené kvalifikační podmínky; nejde však o samostatnou „licenci“ obdobnou například některým regulovaným finančním profesím.

Povinné pojištění realitního makléře

Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu činnosti pojištěný pro případ, že klientovi při realitním zprostředkování způsobí újmu. Základní zákonný limit pojistného plnění činí nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč při souběhu více pojistných událostí během jednoho roku.

Pojistnou smlouvu musí realitní zprostředkovatel doložit Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů od jejího uzavření.

Máte před sebou rezervační nebo zprostředkovatelskou smlouvu a nejste si jistí, k čemu vás skutečně zavazuje? Pošlete nám ji k právní kontrole. Zjistíme, zda odpovídá zákonu a zda v ní nejsou podmínky, které vás mohou zbytečně připravit o peníze.

Soudní praxe: Ani rezervační smlouva nemůže obejít ochranu spotřebitele

Jaký význam mají nová pravidla v praxi, ukazuje i rozhodnutí Nejvyššího soudu z roku 2026. Soud řešil případ, kdy rezervační smlouva ukládala spotřebiteli povinnost uzavřít kupní smlouvu a za její nesplnění měla realitní kancelář získat sjednanou částku.

Nejvyšší soud připomněl, že zákon o realitním zprostředkování neumožňuje makléři uložit spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu. Pokud je na takovou nepřípustnou povinnost navázána sankce, nemusí obstát ani ona. Označení dokumentu jako „rezervační smlouva“ tedy samo o sobě nerozhoduje. Podstatné je, jaké povinnosti vám skutečně ukládá. Proto má smysl nechat si smlouvu zkontrolovat ještě před zaplacením rezervačního poplatku.

Jak regulace ovlivnila realitní trh

Pravidla vytvořila minimální kvalifikační a pojistné podmínky pro výkon realitního zprostředkování a stanovila jasnější mantinely pro vztah makléře a zákazníka. Neznamená to však, že každý obchod zprostředkovaný regulovaným makléřem je automaticky bezpečný. Zákon stanoví minimální pravidla profesionálního výkonu činnosti, ale nenahrazuje právní kontrolu konkrétní kupní, rezervační nebo zprostředkovatelské smlouvy.

Regulace nestačí

Ani dnešní regulace ale neřeší a ani nemůže vyřešit všechny problémy ve vztahu mezi prodávajícím, makléřem a kupujícím. Pokud totiž člověk bude přistupovat i nadále s větší pečlivostí k výběru zeleniny v supermarketu či piva z mikropivovaru než k pořízení bytu, ve kterém chce strávit zbytek života, tak mu regulace makléřů moc nepřinese. Zákon smlouvu za člověka nepřečte ani neposoudí, zda jsou její konkrétní podmínky pro něj výhodné.

Zejména kupující by proto neměl automaticky předpokládat, že realitní makléř zastupuje právě jeho zájmy. Vždy záleží na tom, s kým má makléř smluvní vztah a jaké povinnosti z něj vyplývají.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Shrnutí

Regulace realitních makléřů dnes stojí především na zákonu o realitním zprostředkování. Realitní zprostředkování je vázanou živností, makléř musí splňovat požadavky na odbornou způsobilost a mít sjednané povinné pojištění. Zákon stanovuje také pravidla pro zprostředkovatelské smlouvy, informační povinnosti, provizi, výhradní zastoupení nebo úschovu peněz. Přesto ani regulovaný realitní makléř nenahrazuje nezávislého právníka, který hájí právě vaše zájmy a před podpisem prověří konkrétní podmínky smlouvy.