Zprostředkování a zprostředkovatelská smlouva v roce 2026

Rychlé shrnutí

• Zprostředkovatel obstarává příležitost k uzavření smlouvy mezi klientem a třetí osobou.
• Bez dobře nastavené smlouvy bývají časté spory o provizi, exkluzivitu a ukončení spolupráce.
• Písemná zprostředkovatelská smlouva by měla jasně určit předmět zprostředkování, odměnu i povinnosti obou stran.
• V různých oborech mohou platit zvláštní pravidla, typicky například u realitního zprostředkování.
• Než smlouvu podepíšete, vyplatí se ověřit, zda skutečně odpovídá tomu, co od spolupráce čekáte.

Chystáte se podepsat zprostředkovatelskou smlouvu? Nechte si ji předem zkontrolovat advokátem. U podobných smluv často rozhodují zdánlivé detaily, které pak mají přímý dopad na to, zda budete muset platit provizi a za jakých podmínek.

Co je to zprostředkování a kdo je to zprostředkovatel

Zprostředkování je činnost, při které jedna osoba (zprostředkovatel) usiluje o sjednání obchodu či uzavření smlouvy mezi dvěma stranami. Zprostředkovatel tedy přispívá k navázání kontaktu mezi stranami a usnadňuje jejich dohodu. Zprostředkovatel nemá zájem na obsahu smlouvy nebo na výsledku obchodu, ale spíše jen na úspěšném dokončení zprostředkování samotného.

V praxi se můžete s zprostředkováním setkat v různých oblastech:

• Realitní zprostředkovatel: Pomáhá při prodeji, pronájmu nebo převodu nemovitostí.
• Pojišťovací zprostředkovatel: Nabízí různé druhy pojištění, například majetku, zdraví nebo života.
• Burzovní makléř: Zprostředkovává obchody s cennými papíry na burze.
• Pracovní zprostředkovatel: Pomáhá lidem najít zaměstnání nebo firmám obsazovat pracovní pozice.
• Seznamovací zprostředkovatel: Provozuje seznamky a pomáhá lidem najít partnera.

Zajímavý případ zahrnující seznamovacího zprostředkovatele se nedávno odehrál V Německu, kde žena žalovala seznamku za to, že jí nenašla vhodného partnera.

Zprostředkování jako živnost

Na pojem zprostředkování můžeme pohlížet i z hlediska živnostenského. Zprostředkování se totiž objevuje hned v několika druzích živností a definuje je Nařízení vlády o obsahových náplních jednotlivých živností. Mezi ty hlavní patří:

• Realitní zprostředkování: Jedná se o živnost vázanou, kdy zprostředkovatel hledá zájemce o uzavření smlouvy týkající se nemovitosti. Zajišťuje inzertní služby, posuzuje stav nemovitosti, zpracovává nabídkové ceny, marketing a technickou dokumentaci. Dále usnadňuje prohlídky, obstarává právní služby a může přijmout peněžní prostředky do úschovy.
• Zprostředkování cestovních služeb: Jedná se o koncesovanou živnost, která spočívá v organizaci a prodeji kombinovaných služeb cestovního ruchu jiným cestovním kancelářím. Může se také týkat prodeje jednotlivých služeb cestovního ruchu a souvisejícího zboží, jako jsou mapy, plány a průvodce.
• Zprostředkování obchodu a služeb: Jedná se o volnou živnost, která zahrnuje zprostředkování nákupu a prodeje movitých věcí, zprostředkování služeb v dopravě, v oblasti řemeslných prací, zprostředkování stavebního spoření, úvěrů například pro podnikatelské účely, zahraničně-studijních pobytů a dalších služeb.

Povinnosti zprostředkovatele a klienta

Mezi hlavní povinnosti zprostředkovatele patří:

• Hledání vhodné osoby pro uzavření smlouvy: Základní povinností zprostředkovatele je aktivně hledat vhodnou osobu pro uzavření smlouvy s klientem. Osoba, kterou zprostředkovatel najde, musí být důvěryhodná a schopná plnit zprostředkovanou smlouvu v souladu s dohodnutými podmínkami.
• Loajalita a poctivost: Zprostředkovatel by měl jednat v zájmu svých klientů a prioritně dbát na jejich nejlepší zájmy. To znamená, že by neměl jednat vlastní prospěch na úkor klientů.
• Uchovávání dokumentace: Zprostředkovatel má povinnost uchovat veškeré dokumenty související se zprostředkovatelskou činností. Tyto dokumenty musí být uchovány po dobu, kdy jsou relevantní pro ochranu zájmů klienta – obvykle po dobu, která odpovídá platnosti smlouvy a případného nároku na reklamaci.
• Transparentnost: Zprostředkovatel by měl být transparentní ohledně svých poplatků, provizí a podmínek zprostředkování. Klienti mají právo vědět, jaké náklady a podmínky jsou spojeny se službami zprostředkovatele, aby mohli správně posoudit celkovou výhodnost této služby.
• Informační povinnost: Zprostředkovatel je povinen sdělit klientovi veškeré informace nezbytné pro jeho konečné rozhodnutí o uzavření smlouvy.

Povinnosti nemá jen zprostředkovatel, ale také osoba, která jeho služby využívá. Mezi hlavní povinnosti klienta patří:

• Informační povinnost: Klient je povinen poskytnout zprostředkovateli veškeré relevantní informace, které jsou nezbytné pro správné plnění zprostředkovatelských služeb. Patří sem například detaily o požadavcích na danou smlouvu nebo obchod, osobní údaje a další relevantní informace.
• Platba provize: Klient je povinen zaplatit zprostředkovateli provizi za úspěšné zprostředkování smlouvy či obchodu. Provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy, případně až splněním odkládací podmínky. Tato podmínka může být například zaplacení kupní ceny nebo jiného předem dohodnutého plnění.
• Spolupráce a aktivní účast: Klient by měl aktivně spolupracovat se zprostředkovatelem a poskytovat odpovědi na dotazy, které jsou klíčové pro rozhodování o uzavření smlouvy nebo obchodu. To zahrnuje také spolupráci při přípravě nezbytných dokumentů a materiálů.

Příklad z naší advokátní praxe

Paní Kalábová se na nás obrátil poté, co podepsal zprostředkovatelskou smlouvu při hledání kupce pro svůj komerční prostor. Spolupráce se zprostředkovatelem se ale brzy zkomplikovala. Klientka měla za to, že zprostředkovatel nevyvíjí téměř žádnou aktivitu, zatímco druhá strana tvrdila, že nárok na provizi jí vznikne už tehdy, pokud klientka nemovitost prodá komukoli, kdo se o nabídce dozvěděl v době trvání smlouvy.

Nejprve jsme prošli samotnou smlouvu, e-mailovou komunikaci i podmínky exkluzivity. Ukázalo se, že problém nebyl jen v provizi, ale hlavně v nepřesně vymezeném okamžiku, kdy na ni měl vzniknout nárok, a v příliš široce napsané ochraně zprostředkovatele po skončení spolupráce. Připravili jsme klientce právní stanovisko, navrhli vyjednávací postup a upravili argumentaci tak, aby bylo zřejmé, které povinnosti zprostředkovatel skutečně splnil a které ne.

Co je zprostředkovatelská smlouva

Vztah mezi zprostředkovatelem a jeho klientem obvykle zakládá zprostředkovatelská smlouva. Jedná se o dohodu mezi zprostředkovatelem a klientem, ve které se zprostředkovatel zavazuje hledat vhodnou osobu pro uzavření určité smlouvy nebo dohody mezi klientem a třetí osobou.

Tato smlouva je úplatná a odměna pro zprostředkovatele je nazývána provize. V zprostředkovatelské smlouvě se stanovují podmínky, za jakých má zprostředkovatel nárok na provizi, například podmínky uzavření smlouvy, termíny platby provize, a další důležité aspekty týkající se zprostředkování daného obchodu či smlouvy.

Co nesmí chybět ve smlouvě o zprostředkování

• Účel zprostředkování: Jasné specifikace, co má zprostředkovatel konkrétně zprostředkovat (např. prodej nemovitosti, uzavření obchodní smlouvy, nalezení pracovní pozice atd.).
• Údaje o zprostředkovateli a prodávajícím: Ve smlouvě musí být uvedeny identifikační údaje zprostředkovatele a klienta.
• Výše provize a její platba: Odměna zprostředkovateli za úspěšné zprostředkování, včetně podmínek jejího zaplacení (např. při uzavření smlouvy nebo po splnění dalších podmínek).
• Závazky stran: Povinnosti jak zprostředkovatele, tak klienta v průběhu zprostředkování (např. poskytování informací, spolupráce při přípravě dokumentace).
• Doba platnosti smlouvy: Určení časového období, po které je smlouva platná, nebo podmínky, za jakých může být smlouva ukončena.
• Ochrana osobních údajů: Dodržování předpisů o ochraně osobních údajů, pokud se v rámci zprostředkování zpracovávají osobní údaje klienta.
• Další důležité ustanovení: Specifické podmínky, které by měly být zahrnuty na základě konkrétního druhu zprostředkování.

Právě ve chvíli, kdy řešíte provizi, exkluzivitu nebo ukončení spolupráce, dává smysl nechat si smlouvu posoudit advokátem ještě před podpisem. V praxi totiž bývá problémem, že text smlouvy na první pohled působí standardně, ale ve skutečnosti obsahuje široce napsaný nárok na provizi nebo nevýhodné podmínky výpovědi.

Zánik zprostředkovatelské smlouvy

Zprostředkovatelská smlouva může zaniknout z několika důvodů:

• Splněním účelu: Smlouva může být ukončena po úspěšném uzavření smlouvy mezi klientem a třetí osobou, pokud je to stanoveno jako podmínka pro ukončení smlouvy.
• Uplynutím doby platnosti: Pokud má smlouva stanovené časové období, po které zanikne.
• Výpovědí jedné ze stran: Smlouvu může vypovědět kterákoliv strana, pokud je to dohodnuto nebo stanoveno smlouvou (např. výpovědní lhůtou).
• Smluvní strana zanikla nebo byla zrušena: V případě, že jedna ze smluvních stran zanikne (např. zaniknutím právnické osoby) nebo byla zrušena (např. zrušením živnostenského oprávnění).

Zprostředkovatelská smlouva – vzor

Zprostředkovatelská smlouva

Uzavřená podle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

1. Smluvní strany

Zájemce:

Jméno/Název: [DOPLŇTE]
IČ/DIČ: [DOPLŇTE]
Sídlo/Adresa: [DOPLŇTE]
Zastoupený: [DOPLŇTE]
E-mail: [DOPLŇTE]
Telefon: [DOPLŇTE]

(dále jen „Zájemce“)

Zprostředkovatel:
Jméno/Název: [DOPLŇTE]
IČ/DIČ: [DOPLŇTE]
Sídlo/Adresa: [DOPLŇTE]
Zastoupený: [DOPLŇTE]
E-mail: [DOPLŇTE]
Telefon: [DOPLŇTE]

(dále jen „Zprostředkovatel“)

(dále společně jen „Smluvní strany“)

2. Předmět smlouvy

Zprostředkovatel se zavazuje vyvinout činnost směřující k zajištění uzavření smlouvy mezi Zájemcem a třetí osobou o [doplňte předmět smlouvy, např. koupi/prodeji nemovitosti, uzavření obchodního partnerství atd.].

Zájemce se zavazuje zaplatit Zprostředkovateli za tuto činnost odměnu dle článku 5 této smlouvy.

3. Povinnosti zprostředkovatele

3.1. Aktivně vyhledávat vhodné třetí osoby ochotné uzavřít smlouvu se Zájemcem.

3.2. Informovat Zájemce o průběhu zprostředkování a poskytovat potřebné podklady.

3.3. Jednat s odbornou péčí a v souladu s právními předpisy.

4. Povinnosti zájemce

4.1. Poskytnout Zprostředkovateli veškeré informace a podklady nutné k řádnému plnění jeho povinností.

4.2. Jednat v dobré víře a neuzavírat smlouvy s třetími osobami obcházející Zprostředkovatele.

4.3. Zaplatit sjednanou odměnu dle podmínek této smlouvy.

5. Odměna a platební podmínky

5.1. Zprostředkovatel má nárok na odměnu ve výši [DOPLŇTE %, pevná částka] z hodnoty uzavřené smlouvy mezi Zájemcem a třetí osobou.

5.2. Odměna je splatná do [DOPLŇTE] dnů ode dne uzavření smlouvy mezi Zájemcem a třetí osobou.

5.3. Odměna je splatná bezhotovostním převodem na účet Zprostředkovatele č. [DOPLŇTE].

6. Doba trvání a ukončení smlouvy

6.1. Smlouva se uzavírá na dobu určitou do [DOPLŇTE] / na dobu neurčitou.

6.2. Každá ze stran může smlouvu vypovědět s výpovědní lhůtou [DOPLŇTE] dní.

6.3. Odstoupení od smlouvy je možné v případě podstatného porušení povinností druhé strany.

7. Závěrečná ustanovení

7.1. Tato smlouva se řídí právním řádem České republiky.

7.2. Jakékoliv změny této smlouvy musí být provedeny písemně.

7.3. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly a souhlasí s jejím obsahem.

V [DOPLŇTE], dne [DOPLŇTE]

Za Zájemce:
[Podpis, jméno, funkce]

Za Zprostředkovatele:
[Podpis, jméno, funkce]

Shrnutí

Zprostředkování je běžný právní i obchodní nástroj, ale v praxi často funguje dobře jen tehdy, když jsou od začátku jasně nastavená pravidla. Zprostředkovatel má aktivně vyhledávat vhodnou příležitost k uzavření smlouvy, jednat poctivě a transparentně, zatímco klient musí poskytnout potřebnou součinnost a za splnění sjednaných podmínek zaplatit provizi.

Klíčovým dokumentem je proto zprostředkovatelská smlouva, která by měla přesně vymezit, co má být zprostředkováno, kdy vzniká nárok na odměnu, zda je spolupráce výhradní a jak může skončit. Právě nejasně nastavená provize, exkluzivita nebo ukončení smlouvy bývají v praxi nejčastějším zdrojem sporů. Vyplatí se proto nepodcenit kontrolu smlouvy ještě před podpisem.