Jak na rozdělení spoluvlastnictví?

Kapitoly článku

• Spoluvlastnictví je když…každý (spolu)vlastní celou věc
• Kdy může být spoluvlastnictví nevýhodné?
• Když už máte spoluvlastnictví právě tak dost

Spoluvlastnictví je když… každý (spolu)vlastní celou věc

Ačkoliv může být pro někoho český model spoluvlastnictví hůře uchopitelný, platí v něm, že každý ze spoluvlastníků má přesně vymezen svůj podíl, ale nikoliv konkrétní část věci. Zdědíte-li tedy “polovinu chalupy” (resp. poloviční podíl na ní), nepátrejte po tom, zda vlastníte část podkrovní či přízemí. Jste totiž spoluvlastníkem chalupy celé, ale v případě rozhodování o ní máte pouze polovinu hlasovacích práv.

Kdy může být spoluvlastnictví nevýhodné?

• Společná správa – spoluvlastnictví může být v něčem fajn, a to když chalupu společně se sourozencem opravíte a zaplatíte pouze poloviční náklady. Také ale mohou nastat dohady, kdo a jak bude chalupu využívat, případně může chtít jeden z vás chatu nějakým způsobem renovovat, prodat a podobně, zatímco druhému vyhovuje status quo.
• Ručení v bance – obecně je vlastnictví nemovitosti často považováno takřka za výhru v loterii. Často tomu tak nemusí být. Navíc, pokud jste jejím “pouhým” spoluvlastníkem, nemůžete danou nemovitostí “ručit” bance při zřízení hypotéky. Nezáleží přitom na výši vašeho podílu.
• Exekuce uvalená na spoluvlastníka – v případě, že se vašemu sourozenci (či jinému spoluvlastníkovi nemovitosti) nevydařilo podnikání a byla na něj uvalena exekuce, měli byste si bedlivě ochránit své věci, které v chalupě máte. Exekutor se totiž zpravidla příliš ptát nebude a zabaví vše hodnotné, co v domě najde. Svých věcí se můžete nadále domáhat, ale ne vždy se to podaří. Každopádně se vyplatí vždy od věcí uschovávat účtenky, objednávky a jiné doklady.

Když už máte spoluvlastnictví právě tak dost

Nikdo nesmí být nucen k vlastnictví čehokoliv a stejný princip se uplatní i pro spoluvlastnictví. Pokud vám navzájem s ostatními spoluvlastníky drhnou vztahy, omrzela vás správa společné věci nebo třeba jen potřebujete peníze, máte několik možností, jak se s danou situací popasovat.

Jednotlivé varianty mohou zahrnovat:

• Reálné rozdělení věci
• Převedení podílu na jednoho spoluvlastníka a vyplacení druhého/ostatních adekvátní částkou
• Prodej věci a rozdělení z výtěžku prodeje podle podílů.

Reálné rozdělení věci

Je-li to právně a fakticky možné, může být na žádost jednoho spoluvlastníka předmět spoluvlastnictví rozdělen tak, že dané osobě bude náležet část věci odpovídající velikosti jejího podílu a zbytek spoluvlastníků v daném vztahu zůstane.

To si lze představit třeba v případě, kdy tři sourozenci vlastní společně pole, které se rozdělí. Jeden ze sourozenců si nechá konkrétní část (třetinu pozemku) a zbylí dva nadále vlastní napůl zbylé dvě třetiny původního pozemku. Při dělení zemědělských pozemků je ovšem vždy nutné brát ohled na to, zda budou ostatní pozemky po rozdělení účelně obhospodařovatelné.

Zmíněná varianta ale zdaleka není vždy možná. Nelze si ji představit například u věcí, které by po rozdělení již nesloužily svému původnímu účelu, případně by se výrazně snížila jejich hodnota. Nejde tedy jen o to, zda fakticky lze věc rozdělit. Jako příklad si představme starožitný šperk v podobě zlatých náušnic s diamanty. Pokud jej zdědí dvě sestry, jistě si může každá ponechat jednu náušnici, to je fyzicky možné, ale hodnota šperku tím jednak klesá na méně než polovinu původní ceny a šperk tak hlavně ztrácí svůj účel. V řadě případů ani fyzické rozdělení není možné, nebo jen za cenu značných (stavebních) úprav. To se týká velké většiny domů.

Naopak může dojít k situaci, kdy obecně fyzické rozdělení věci možné je, ale nikolik přesně podle daných podílů. To si lze představit třeba u pozemku, který je definován různými přírodními hranicemi. Může zde dávat smysl oddělit například nikoliv jednu čtvrtinu, ale jednu pětinu pozemku. Nedostatek v podílu lze pak vyrovnat v penězích. V těchto případech může být využito i různých věcných břemen apod.

Převod podílu a vyplacení spoluvlastníka

Tato varianta má další modifikace, a to například při vyšším počtu spoluvlastníků – např. vyplacení pouze jednoho spoluvlastníka a vymezení nových podílů mezi ostatními apod.).

Prodej věci a rozdělení z výtěžku prodeje podle podílů

Pokud s touto variantou zúčastnění souhlasí, pak zpravidla přináší nejméně konfliktů týkající se toho, zda bylo rozdělení spravedlivé.

Formálně může dojít k uzavření dohody spoluvlastníků, která upravuje způsob vypořádání. V ní se například ujedná, že bude věc fyzicky rozdělena a každý z bývalých spoluvlastníků bude novým úplným vlastníkem části věci, případně se zvolí jiná z výše uvedených možností.

Dohoda o vypořádání movitých věcí může mít ústní formu. Lze ale vždy doporučit formu písemnou. Nezbytná a předepsaná zákonem je pak pro nemovité věci a případ, že je předmětem spoluvlastnictví závod. Pokud se spoluvlastnictví ruší pouze ústně, mohou žádat bývalí spoluvlastníci zaslání potvrzení o způsobu vypořádání.

V případě, že se spoluvlastníci nedohodnou, rozhodne o zrušení a vypořádání na návrh jednoho z nich soud. V takovém případě je soudní řízení zahájeno na návrh některého ze spoluvlastníků. Soud rozhoduje nejenom o samotném rozdělení spoluvlastnictví, ale také o způsobu vypořádání majetkových poměrů. Je-li to možné, měl by upřednostnit rozdělení věci.

Z advokátní praxe:
Situace se často může zkomplikovat, pokud do dosavadního poklidného rozložení práv (například mezi příbuznými či dlouholetými obchodními partnery) vstoupí cizí osoba. V rámci naší kanceláře jsme takto řešili složitou situaci v rodinném domě, který obývala jedna širší rodina. V domě byly čtyři menší byty, které ovšem nebyly právně vymezeny jako bytové jednotky. Jednotlivým bytům tudíž nebyli určeni jejich konkrétní vlastníci, neboť to dosud nebylo při dobrých vztazích v rodině řešit. V jednu chvíli ovšem třetinový podíl v domě zakoupila cizí osoba a bylo potřeba vztahy právně vyjasnit. Celou věc bylo při nemožnosti dohody nakonec třeba řešit soudně, kdy jsme úspěšně zastupovali zbylé členy rodiny, kteří dům získali zpět a třetinový podíl vyplatili.