Prodej garáže a garážového stání – jak na to?

Rychlý přehled

• Při prodeji garáže si nejdříve ověřte, zda jde o samostatnou garáž, jednotku, stavbu na cizím pozemku nebo jen garážové stání jako spoluvlastnický podíl. Od toho se odvíjí smlouva, předkupní právo i zápis do katastru.
• Kupní smlouva musí přesně označit prodávajícího, kupujícího, převáděnou nemovitost, cenu, způsob platby a okamžik předání. Vlastnictví přechází až zápisem do katastru nemovitostí.
• U daní se řeší hlavně daň z příjmů, která se neplatí, pokud prodávající splní podmínky osvobození.

Prodáváte garáž nebo garážové stání a chcete mít jistotu, že smlouva projde katastrem bez zbytečných oprav? Připravíme nebo zkontrolujeme vám kupní smlouvu na nemovitost, ohlídáme předkupní právo, úschovu kupní ceny i návrh na vklad do katastru.

Co by měla obsahovat kupní smlouva garáže?

Kupní smlouva na garáž se neobejde bez oficialit, které jsou totožné s kteroukoliv jinou kupní smlouvu nemovitosti:

• osobní údaje (u fyzické osoby jméno, příjmení, adresa a rodné číslo, u právnické osoby název, sídlo, identifikační číslo, dokument o zápisu v obchodním rejstříku),
• stanovený termín platby,
• v případě platby na splátky je nutné uvést jejich výši a povinnost je hradit, stejně tak sankce za nedodržení,
• podpisy obou smluvních stran.

Na co nezapomenout před podpisem smlouvy z pohledu kupujícího?

Garáž nebo garážové stání si před prodejem důkladně prohlédněte, ať máte jistotu, že je ve stavu, který je popsán ve smlouvě. Ještě důležitějším krokem, jenž je často opomínán, je zjištění vlastnictví nemovitosti. Abyste se vyvarovali případného podvodu, stačí jednoduché ověření přes katastr nemovitostí. Během pár minut si tak ověříte nejen to, zda je prodejce skutečným majitelem, ale stejně tak, zda se na garáž neváže zástavní právo v bance nebo exekuce.

V dnešní době se také začínají objevovat požadavky na možnost nabíjet v garáži elektromobil nebo elektrickou motorku. Pokud to vyžadujete, dejte si pozor, ať je taková možnost zakotvena přímo ve smlouvě. Nestačí ujištění v e-mailu.

Před podpisem kupní smlouvy si u garáže nebo garážového stání ověřte zejména:

• zda prodávající skutečně odpovídá vlastníkovi uvedenému v katastru,
• zda na garáži nevázne zástavní právo, exekuce, věcné břemeno nebo jiné omezení,
• zda garáž nestojí na cizím pozemku,
• zda se na převod nevztahuje předkupní právo,
• zda je garážové stání skutečně vymezené a převoditelné,
• jaké jsou pravidelné poplatky, fond oprav a plánované investice v domě,
• zda smlouva řeší předání, stav garáže, klíče, ovladače, čipy a případné vady.

Nejčastější chyba z praxe není v samotné ceně, ale v tom, že kupující přehlédne právní nebo provozní omezení. Garáž může na první pohled vypadat bezproblémově, ale právně může jít o podíl, stavbu na cizím pozemku nebo místo zatížené sporem mezi vlastníky.

Pozor na poplatky spojené s prodejem garáže

Převod garáže může být součástí kupní smlouvy na byt. Někdy je však nutné garážové stání koupit samostatně. Tak tomu bylo i v případě pana Jiřího. Kupoval byt od muže, který mu zároveň „dohodil“ i garáž, kterou si sám pronajímal. Prý by neměl být problém ji převést.

Podrobnou kontrolou jsme však zjistili, že na garáž, která byla navíc umístěná v jiném domě než byt, by náš klient hodně doplácel. V daném domě byly totiž nastaveny vysoké poplatky. A jako by to nebylo málo, zuřila tam navíc „válka“ majitelů garáží se zbytkem obyvatel domu právě o zmiňované poplatky a náklady na rekonstrukci. Stát se součástí takové situace by se panu Jiřímu mohlo vymstít, zejména v momentě, kdy samotná garáž stála tolik jako byt v menším městě.

Pan Jiří nakonec koupil garáž přímo ve dvoře vedlejšího domu. Sice vyšla zdánlivě ještě dráž, ale bez nutnosti dodatečných investic. Vše proběhlo hladce a v klidu. A pan Jiří může bez problémů zaparkovat, kdy se mu zachce.

Prodej garáže na cizím pozemku

Při prodeji garáže (stejně jako kterékoliv jiné nemovitosti) je třeba vzít v úvahu zákonné předkupní právo, které patří majiteli pozemku, na němž garáž stojí. Prodej garáže pak probíhá následovně:

1. Dojde k podpisu kupní smlouvy garáže se zájemcem.
2. Majitel pozemku je vyzván, aby uplatnil své předkupní právo a v tom případě podepsal totožnou kupní smlouvu. Na uplatnění předkupního práva má majitel tři měsíce.
3. Pokud majitel předkupní právo využije, kupní smlouva se zájemcem se ruší. V opačném případě se přechází k uhrazení kupní ceny ze strany zájemce.

Zápis garáže do katastru nemovitostí

Vlastnická práva ke garáži na vás přechází automaticky až v okamžiku, kdy ji na sebe necháte přepsat v katastru nemovitostí. Při zápisu garáže do katastru nemovitostí je třeba dodat:

• 2x formulář návrhu na vklad – ten si stáhnete přímo na webových stránkách katastru nebo si ho vyzvednete přímo na pobočce,
• 1x vkladová listina – v tomto případě půjde o kupní smlouvu garáže,
• všechny další případné přílohy (geometrický plán, prohlášení vlastníka),
• administrativní poplatek ve výši 2 000 Kč.

Prodej garážového stání

Prodej garáže a daně

Při prodeji garáže se stejně jako u ostatních nemovitostí nevyhnete daňovým povinnostem. V roce 2020 nastala zásadní změna v podobě zrušení daně z nabytí nemovitosti. Prodávající má ovšem stále povinnost uhradit daň z prodeje garáže = daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Částka podléhá klasické dani z příjmů fyzických osob a daní se 15%.

Daň nemusíte platit v případě, kdy splňujete alespoň jeden z následujících bodů:

• Garáž jste vlastnili alespoň 5, respektive 10 let za určitých okolností.
• Garáž byla dědictvím v přímé linii a časovou podmínku vlastnictví tak splnil předchozí majitel.
• Peníze získané prodejem jste využili k uspokojení bytové potřeby.

Pozor také na to, že daňové posouzení se může lišit podle toho, kdy jste garáž nabyli, zda jste ji zdědili, zda byla součástí jiné nemovitosti a zda peníze z prodeje využijete na vlastní bydlení. U dražších garáží nebo garážových stání v centrech měst se vyplatí řešit daňové dopady předem, ne až při podání daňového přiznání.

Konkrétní podmínky však doporučujeme vždy aktuálně probrat s advokátem či daňovým poradcem.

Jaký je rozdíl mezi garáží a garážovým stáním?

Garáž a garážové stání jsou rozdílně definovány, z čehož plynou i rozdíly vztahující se k vlastnictví, správě a údržbě, ale i dalším právním náležitostem. Myslete na to i při uzavírání kupní smlouvy na garáž nebo kupní smlouvy na garážové stání.

Garáž je prostor, který slouží k parkování motorového vozidla. Od garážového stání se liší tím, že je prostorově ohraničená a pevně oddělena od okolí. Může se jednat o samostatně stojící budovu nebo jednotku. Prostě a jasně, je to jeden ucelený a oddělený prostor. Představme si ji jako garáž na zahradě, ve sklepě rodinného domu nebo jako samostatnou kóji v té zvláštní podlouhlé stavbě často zdobící okraje českých městeček.

Garážové stání je naopak jen vyhrazené místo, které je součástí většího nebytového prostoru sloužícího k parkování motorových vozidel. Představme si to jako místo v podzemí pod hypermarketem. Od garáže se tedy liší tím, že není pevně odděleno od okolí.

Háček je v tom, že z právního hlediska je majitel garáže většinou svým pánem, zatímco majitel garážového stání je často jen spoluvlastníkem rozlehlé garáže. Musí se tedy s ostatními spoluvlastníky na její správě a údržbě složitě dohadovat.

Prodej garážového stání

Ačkoliv se správa a údržba neobejde bez dohody, díky novele občanského zákoníku z roku 2020 není potřeba na spoluvlastníky přednostně myslet při prodeji garážového stání. Od 1. července 2020 došlo totiž ke zrušení předkupního práva. Ani v tomto případě se nevyhneme výjimkám, na které si v rámci zákonných opatření musíte zvyknout.

Předkupní právo na garáž nezaniká v případě, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit. Pro zjednodušení si to vysvětlíme na konkrétním případu. Pokud jste byt s garážovým stáním zdědili v rámci dědického řízení a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl, tedy garážové stání, nejprve nabídnout spoluvlastníkům. I v tomto případě ovšem po uplynutí šesti měsíců předkupní právo zaniká a vy můžete s podílem nakládat dle své libosti.

Mějte garanci při prodeji garáže

Naši klienti chybují nejčastěji v detailech, které je ve finále stojí mnoho času, nervů a financí. Při prodeji nemovitostí, ať už garáže, bytu, domu či pozemku, jsme schopni pro vás zajistit kompletní smluvní a právní servis. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.

Shrnutí

Při prodeji garáže je nutné sepsat kupní smlouvu s osobními údaji smluvních stran, podmínkami platby a podpisy. Před podpisem je třeba ověřit stav garáže a její vlastnictví v katastru, aby se předešlo problémům, například exekuci. Pokud plánuje nabíjet elektromobil, musí to být výslovně uvedeno ve smlouvě.

Převod garáže se dokončí až zápisem do katastru nemovitostí, k čemuž je třeba návrh na vklad, kupní smlouva a poplatek 2 000 Kč. Pokud garáž stojí na cizím pozemku, majitel pozemku má předkupní právo s tříměsíční lhůtou.

Prodej podléhá 15% dani z příjmu, pokud prodávající nesplní podmínky osvobození (držení 5–10 let, dědictví v přímé linii, využití na bytové potřeby). Garáž je samostatně oddělený prostor, zatímco garážové stání je vyhrazené místo v nebytovém prostoru. Od roku 2020 bylo zrušeno předkupní právo na garážová stání, s výjimkou dědictví, kde platí šestiměsíční lhůta pro nabídku spoluvlastníkům.