eva
Stanovy SVJ nebo bytového družstva
Máme 2 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Co by měl obsahovat domovní řád

Jedním z klíčových dokumentů v domě je domovní řád. Nastoluje pravidla chování majitelů i jejich nájemníků a určuje jejich jednotlivá práva a povinnosti. Co by měl správně obsahovat a jak je to s jeho vymahatelností?

mailboxes in an apartment building
6 minut čtení
10. 7. 2022

Kapitoly článku:

Stanovení pravidel pro chování v domě není v žádném případě povinností, bytové družstvo nebo společenství vlastníků bytových jednotek jej nemusí sepsat, v tom případě se případné konflikty a další věci řeší jen podle zákona. Je ale určitě lepší jej mít. Jednak proto, že zákon řeší pouze zásadnější prohřešky a nikoliv běžná pravidla fungování domu a také proto, že tak lépe vyplyne shoda na tom, jaká pravidla považují vlastníci bytů za zásadní a na čem trvají. Mohou zde zdůraznit či zakázat určité aspekty, s nimiž se doposud muselo družstvo či SVJ vypořádávat (rušení nočního klidu, grilování na balkonech, problémy s tříděním odpadu, chování a venčení zvířat, bezpečnost domu apod. ).

Jakou formu zvolit?

Vzhledem k tomu, že neexistuje žádná povinnost domovní řád v domě schválit a mít, neexistuje také jeho žádná závazná forma či univerzální vzor. Z tohoto důvodu se ani nedoporučuje využívat vzory domovního řádu stažené z internetu, ale napsat jej na míru poměrům v domě. Některé principy je sice možné aplikovat kdekoliv, nicméně řada věcí může být specifická právě pro váš dům – například z důvodů četných krádeží se klade důraz na bezpečnost v domě, zmiňuje se přítomnost kamer na domě i ve společných prostorách, nebo se upravují pravidla pro využívání společné kolárny či kočárkárny.

Postup je takový, že většinou výbor SVJ připraví návrh pravidel, která považuje za důležitá pro fungování domu. V ideálním případě je ještě předem zašle vlastníkům k připomínkám, které může posléze zapracovat či vypořádat. Následně se předpokládá shoda nadpoloviční většiny členů SVJ přítomných na shromáždění. Po schválení jsou pravidla jsou většinou vyvěšena dole ve vestibulu či v některé ze společných částí domu.

Domovní řády mohou být formálně také součástí stanov SVJ, nebo družstva. Zatímco stanovy SVJ upravují nejvýznamnější zásady, domovní řád SVJ může zacházet do detailů a konkrétních záležitostí včetně toho, jak vymáhat jeho dodržování. V takovém případě se ale i změna detailu týkající se třídění odpadu musí schvalovat v režimu změny stanov, což nemusí být vždy praktické.

Domovní řád samozřejmě nesmí být v rozporu s veřejným pořádkem, dobrými mravy a zákonem, konkrétně především novým občanským zákoníkem.

Tip: Co všechno obsahují dobře sepsané stanovy SVJ či bytových družstev jsme sepsali v našem samostatném článku.

Domovní řád se nevztahuje pouze na majitele bytů

Jak jsme hned v úvodu naznačili, domovní řád neřeší pouze vztahy či chování vlastníků bytových jednotek, ale také jejich nájemníků a obecně kohokoliv, kdo se v domě z nějakého důvodu pohybuje, ať už to jsou návštěvy stálých obyvatel či osoby, které v domě vykonávají zadanou činnost jako je údržba domu, úklid společných prostor, oprava nebo revize zařízení, atd.

Pokud je v domě domovní řád zpracován, mělo by sdružení vlastníků jednotek apelovat na své členy, aby tato pravidla zapracovala jako součást nájemních smluv, jež uzavřou vlastníci jednotlivých bytů s nájemníky, protože jinak může vzniknout otázka, zda jsou pro ně pravidla zavazující. Velkým problémem pak může být, pokud je v nájemní smlouvě nějaké pravidlo odporující domovnímu řádu.

Řešíte tvorbu či změnu stanov vašeho SVJ či družstva?

Zkontrolujeme vaše stanovy  a zajistíme, aby odpovídaly legislativě i potřebám obyvatelů domu. Také vám založíme SVJ nebo BD, nebo zpracujeme domovní řád přímo na míru a přizpůsobený potřebám vašeho domu. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny.

Chci najít řešení na míru

Co je vhodné domovním řádem upravit?

Obecnými principy, které lze v domovním řádu zmínit, jsou:

  • užívání společných částí a zařízení domu – jako např. chodby, prádelny, kočárkárny, lyžárny, prádelny – můžete upravit například, kdo disponuje s klíči od určitých prostor, jaká platí pravidla o počtu a uskladnění kol či jiných předmětů, dále zákaz umisťování věcí do jiných společných prostor v domě, četnost a pravidla pro využívání společné prádelny apod.
  • čistota v domě – například střídání služeb v zajištění úklidu, zákaz vyhazování či vylévání věci z oken, úklid zajištěný individuálně majiteli či nájemníky v případě mimořádných událostí (rekonstrukce, stěhování apod.)
  • bezpečnost domu – upozornění na kamerový systém v domě a prostory, které snímá, pravidla zamykání domu v určitou hodinu, využívání systému kódů či čipů, pravidla pro hlášení ztráty klíčů či čipu apod.
  • hluk v domě – například časové omezení bytových úprav, které způsobují nadměrný hluk (vrtání, bourání) jen na určité hodiny, povinnost dodržovat v určité hodiny noční klid, během něhož nedochází k hlasitému zpěvu, hraní na hudební nástroje či hlasitému poslechu TV či rozhlasu.
  • vyhazování a třídění odpadu – využívání společných popelnic, zákaz vhazovat do nich předměty náležející do tříděného odpadu, zákaz odkládat nepotřebné věci okolo popelnic apod.
  • chov domácích zvířat – zdůraznění zodpovědnosti za vlastní chov zvířat tak, aby nadměrně neobtěžoval ostatní sousedy zápachem či nečistotou.

Vymáhání pravidel domovního řádu za pomocí pokut

Domovním řádem je rovněž možné upravit i postup při jeho porušení – tedy například zakotvit pokuty, pomocí nichž lze dodržování domovního řádu vymáhat. Pokuta musí být stanovena v přiměřené výši podle konkrétního prohřešku. Často jsou však pravidla v domě nastavena tak, že po druhém porušení pravidel přijde vlastníku písemné upozornění na možnou sankci a až po třetím porušení přijde pokuta.

Otázka vymáhání pokut za porušení domovního řádu či stanov ovšem není zcela jednoznačná. Vlastník (či nájemník) se každopádně může zkusit bránit u soudu, nebo pokuty prostě ignorovat. Pak asi záleží na míře porušování pravidel a výši stanovených pokut, zda naopak shromáždění vlastníků jednotek bude chtít u soudu zaplacení pokuty vymáhat.

SVJ by však muselo prokázat, že k porušení řádu došlo a že ho způsobil právě ten který vlastník nebo jeho návštěva. Jako důkazy můžou posloužit fotografie, záznam z bezpečnostní kamery nebo svědectví souseda. Pokud by soud rozhodnul o oprávněnosti pokuty, bude možné ji v případě nezaplacení vymáhat i exekučně. Takový hříšník pak zaplatí i exekuční náklady a částka, kterou finálně uhradí, bude mnohem vyšší než původní pokuta.

Co do domovního řádu nepatří

Domovní řád nesmí zakazovat, to na co má každý podle zákona právo. Například není možné nájemníkům ani vlastníkům zakázat chovat zvířata, pokud nezpůsobí takový chov ostatním nepřiměřené obtíže. Pokud by zvíře například špinilo společné prostory, tak může být po vlastníku požadována úhrada vzniklých nákladů za úklid. Dále není možné například kouření v bytě, omezovat návštěvy a jejich dobu nebo omezovat možnost byt pronajmout a podnajmout například jako sdílené bydlení. Není možné jím ani zakázat provozovat krátkodobé pronájmy přes Airbnb.

V této souvislosti lze ovšem zakotvit jiné povinnosti a ty pak vymáhat. Např. u krátkodobých pronájmů lze do stanov doplnit povinnost majitele bytu oznámit ve velmi krátké lhůtě, když se změní obyvatelé jeho bytu. Musí tak nahlašovat každou “návštěvu” a když to nezvládne, hrozí mu i sankce. Společenství vlastníků jednotek tedy může drobně pronájmy ztížit a má zároveň přehled nad tím, co se v domě děje.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

  • Vše zvládneme on-line
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.

Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Stanovy SVJ nebo bytového družstva

Zkontrolujeme vaše stanovy SVJ nebo bytového družstva a zajistíme, aby odpovídaly legislativě i potřebám obyvatelů domu. Také vám založíme SVJ nebo BD na klíč. Vše zařídíme rychle, bezchybně a za předem dané ceny. Platit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

Zatím nehodnoceno

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

Jitka Salačová, Praha 6 – Řepy

před 2 roky

Naše Společenství vlastníků zhruba na začátku roku 2016 muselo nepředvídaně řešit mimořádné záležitosti, u nichž posléze vznikla potřeba právní porady. Výbor poptal tým „Dostupný advokát“ – právní služby online, v čele s JUDr. Ondřejem Preussem, který byl nakonec vybrán pro stálou spolupráci s naším Společenstvím vlastníků. V jeho prospěch hovoří garance dostupnosti v podstatě v (zobrazit více) kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt mimo pracovní dobu, dostupnost na telefonu či mailu i na Skypu a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online.

Ing. Jana Filipová, Praha

před 2 roky

Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.

Monika Holcátová, Praha

před 2 roky

S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Trvalý pobyt má v Praze mnoho lidí v nájemním bytě

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy na byt je dobré mít ošetřené už při jejím uzavírání

Uzavírání nájemní smlouvy na byt provází celá řada otázek: Na co při jejím sjednávání nezapomenout? Je nutné od začátku myslet na prodloužení nájemní smlouvy? A kdy se smlouva prodlouží automaticky?

29. 7. 2017
Žena sedí na svém gauči a pracuje na počítači

Práce z domova – home office

V dnešním blogu se podíváme na tzv. home office, tedy práci z domova. Za jakých podmínek může zaměstnanec home office využívat a co to pro něj i zaměstnavatele znamená?

18. 10. 2019
Bytový dům, založení SVJ, založení bytového družstva

Jak založit SVJ nebo bytové družstvo

Zakládání společenství vlastníků jednotek či bytového družstva se netýká pouze prvních majitelů bytů v nově postaveném bytovém domě. Jaké jsou další situace, kdy k tomu dochází? A jak při zakládání…

28. 7. 2022

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2022