Co by měl obsahovat domovní řád

Stanovení pravidel pro chování v domě není v žádném případě povinností, bytové družstvo nebo společenství vlastníků bytových jednotek jej nemusí sepsat, v tom případě se případné konflikty a další věci řeší jen podle zákona. Je ale určitě lepší jej mít. Jednak proto, že zákon řeší pouze zásadnější prohřešky a nikoliv běžná pravidla fungování domu a také proto, že tak lépe vyplyne shoda na tom, jaká pravidla považují vlastníci bytů za zásadní a na čem trvají. Mohou zde zdůraznit či zakázat určité aspekty, s nimiž se doposud muselo družstvo či SVJ vypořádávat (rušení nočního klidu, grilování na balkonech, problémy s tříděním odpadu, chování a venčení zvířat, bezpečnost domu apod. ).

Jakou formu zvolit?

Vzhledem k tomu, že neexistuje žádná povinnost domovní řád v domě schválit a mít, neexistuje také jeho žádná závazná forma či univerzální vzor. Z tohoto důvodu se ani nedoporučuje využívat vzory domovního řádu stažené z internetu, ale napsat jej na míru poměrům v domě. Některé principy je sice možné aplikovat kdekoliv, nicméně řada věcí může být specifická právě pro váš dům – například z důvodů četných krádeží se klade důraz na bezpečnost v domě, zmiňuje se přítomnost kamer na domě i ve společných prostorách, nebo se upravují pravidla pro využívání společné kolárny či kočárkárny.

Postup je takový, že většinou výbor SVJ připraví návrh pravidel, která považuje za důležitá pro fungování domu. V ideálním případě je ještě předem zašle vlastníkům k připomínkám, které může posléze zapracovat či vypořádat. Následně se předpokládá shoda nadpoloviční většiny členů SVJ přítomných na shromáždění. Po schválení jsou pravidla jsou většinou vyvěšena dole ve vestibulu či v některé ze společných částí domu.

Domovní řády mohou být formálně také součástí stanov SVJ, nebo družstva. Zatímco stanovy SVJ upravují nejvýznamnější zásady, domovní řád SVJ může zacházet do detailů a konkrétních záležitostí včetně toho, jak vymáhat jeho dodržování. V takovém případě se ale i změna detailu týkající se třídění odpadu musí schvalovat v režimu změny stanov, což nemusí být vždy praktické.

Domovní řád samozřejmě nesmí být v rozporu s veřejným pořádkem, dobrými mravy a zákonem, konkrétně především novým občanským zákoníkem.

Domovní řád se nevztahuje pouze na majitele bytů

Jak jsme hned v úvodu naznačili, domovní řád neřeší pouze vztahy či chování vlastníků bytových jednotek, ale také jejich nájemníků a obecně kohokoliv, kdo se v domě z nějakého důvodu pohybuje, ať už to jsou návštěvy stálých obyvatel či osoby, které v domě vykonávají zadanou činnost jako je údržba domu, úklid společných prostor, oprava nebo revize zařízení, atd.

Pokud je v domě domovní řád zpracován, mělo by sdružení vlastníků jednotek apelovat na své členy, aby tato pravidla zapracovala jako součást nájemních smluv, jež uzavřou vlastníci jednotlivých bytů s nájemníky, protože jinak může vzniknout otázka, zda jsou pro ně pravidla zavazující. Velkým problémem pak může být, pokud je v nájemní smlouvě nějaké pravidlo odporující domovnímu řádu.

Co je vhodné domovním řádem upravit?

Obecnými principy, které lze v domovním řádu zmínit, jsou:

• užívání společných částí a zařízení domu – jako např. chodby, prádelny, kočárkárny, lyžárny, prádelny – můžete upravit například, kdo disponuje s klíči od určitých prostor, jaká platí pravidla o počtu a uskladnění kol či jiných předmětů, dále zákaz umisťování věcí do jiných společných prostor v domě, četnost a pravidla pro využívání společné prádelny apod.
• čistota v domě – například střídání služeb v zajištění úklidu, zákaz vyhazování či vylévání věci z oken, úklid zajištěný individuálně majiteli či nájemníky v případě mimořádných událostí (rekonstrukce, stěhování apod.)
• bezpečnost domu – upozornění na kamerový systém v domě a prostory, které snímá, pravidla zamykání domu v určitou hodinu, využívání systému kódů či čipů, pravidla pro hlášení ztráty klíčů či čipu apod.
• hluk v domě – například časové omezení bytových úprav, které způsobují nadměrný hluk (vrtání, bourání) jen na určité hodiny, povinnost dodržovat v určité hodiny noční klid, během něhož nedochází k hlasitému zpěvu, hraní na hudební nástroje či hlasitému poslechu TV či rozhlasu.
• vyhazování a třídění odpadu – využívání společných popelnic, zákaz vhazovat do nich předměty náležející do tříděného odpadu, zákaz odkládat nepotřebné věci okolo popelnic apod.
• chov domácích zvířat – zdůraznění zodpovědnosti za vlastní chov zvířat tak, aby nadměrně neobtěžoval ostatní sousedy zápachem či nečistotou.

Vymáhání pravidel domovního řádu za pomocí pokut

Domovním řádem je rovněž možné upravit i postup při jeho porušení – tedy například zakotvit pokuty, pomocí nichž lze dodržování domovního řádu vymáhat. Pokuta musí být stanovena v přiměřené výši podle konkrétního prohřešku. Často jsou však pravidla v domě nastavena tak, že po druhém porušení pravidel přijde vlastníku písemné upozornění na možnou sankci a až po třetím porušení přijde pokuta.

Otázka vymáhání pokut za porušení domovního řádu či stanov ovšem není zcela jednoznačná. Vlastník (či nájemník) se každopádně může zkusit bránit u soudu, nebo pokuty prostě ignorovat. Pak asi záleží na míře porušování pravidel a výši stanovených pokut, zda naopak shromáždění vlastníků jednotek bude chtít u soudu zaplacení pokuty vymáhat.

SVJ by však muselo prokázat, že k porušení řádu došlo a že ho způsobil právě ten který vlastník nebo jeho návštěva. Jako důkazy můžou posloužit fotografie, záznam z bezpečnostní kamery nebo svědectví souseda. Pokud by soud rozhodnul o oprávněnosti pokuty, bude možné ji v případě nezaplacení vymáhat i exekučně. Takový hříšník pak zaplatí i exekuční náklady a částka, kterou finálně uhradí, bude mnohem vyšší než původní pokuta.

Co do domovního řádu nepatří

Domovní řád nesmí zakazovat, to na co má každý podle zákona právo. Například není možné nájemníkům ani vlastníkům zakázat chovat zvířata, pokud nezpůsobí takový chov ostatním nepřiměřené obtíže. Pokud by zvíře například špinilo společné prostory, tak může být po vlastníku požadována úhrada vzniklých nákladů za úklid. Dále není možné například kouření v bytě, omezovat návštěvy a jejich dobu nebo omezovat možnost byt pronajmout a podnajmout například jako sdílené bydlení. Není možné jím ani zakázat provozovat krátkodobé pronájmy přes Airbnb.

V této souvislosti lze ovšem zakotvit jiné povinnosti a ty pak vymáhat. Např. u krátkodobých pronájmů lze do stanov doplnit povinnost majitele bytu oznámit ve velmi krátké lhůtě, když se změní obyvatelé jeho bytu. Musí tak nahlašovat každou “návštěvu” a když to nezvládne, hrozí mu i sankce. Společenství vlastníků jednotek tedy může drobně pronájmy ztížit a má zároveň přehled nad tím, co se v domě děje.