Jak reklamovat vady při rekonstrukci či stavbě nemovitosti

Občanský zákoník k tomu uvádí, že „dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno“. Co ale dělat v případě, kdy rekonstrukce nebo stavba vykazuje velké nedostatky? Obzvlášť, když tuto situaci dále komplikuje občanský zákoník následujícím způsobem: „Objednavatel není oprávněn odmítnout převzetí, pokud dílo vykazuje pouze ojedinělé vady nebránící užívání.“ Jak takovou situaci vyřešit? Jedním z nejdůležitějších kroků je ošetřit si převzetí, dokončení a případnou reklamaci přímo ve smlouvě.

1) Prevence v podobě detailní smlouvy o dílo

Ve smlouvě se tradičně zhotovitel zavazuje provést pro vás dílo a na vás leží závazek v tom ho převzít a zaplatit za něj domluvenou cenu. To ale není dostačující. Vyvarujte se problémů a dílo rozepište do detailů = vypište konkrétní seznam všech prací, které mají být provedeny, co má být jejich konečným výsledkem, a ke každé činnosti nezapomeňte uvést i cenu.

Právě určení ceny a případných víceprací je klíčové a doporučujeme se na něj zaměřit. Ideální je sjednat platební podmínky jako postupné, aby se hradila vždy již odvedená práce jen s malou zálohou.

Advokát radí:„Mnohé společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. To je sice pravda, ale vzhledem k tomu, že obzvlášť rekonstrukce domu představuje komplikované dílo, doporučujeme na smlouvě trvat. V tomto případě platí, že čím detailnější smlouva o dílo bude, tím menší je riziko případných neshod a sporů. Dobrá smlouva se pozná právě až v případě sporu.“

Co ještě zohlednit ve smlouvě o dílo sepsané pro stavbu nebo rekonstrukci?

• Pokud najatá společnost bude najímat další subdodavatele, nezapomeňte se ve smlouvě výslovně dohodnout na tom, že za ně bude v plném rozsahu odpovídat.
• Ideální je do smlouvy vypsat konkrétní seznam dodavatelů, kteří na stavbě nebo rekonstrukci budou pracovat.
• Sjednejte si časový harmonogram jednotlivých činností. Při nedodržení termínů můžete do smlouvy uvést smluvní pokuty. To je velmi důležité.
• Při stavbě využijte co nejpřesnější vymezení díla, například projektovou dokumentaci s popisem materiálů i postupů. Ideální je nechat si u rozsáhlejších zakázek udělat i závaznou vizualizaci.
• Nezapomeňte na dohodu o tom, jak budou probíhat průběžné kontroly i finální předání díla, a vše sepište do smlouvy.
• V praxi se často setkáváme s chybějící formulací o tom, zda smlouva o dílo zahrnuje obstarání nutných povolení či přípravných prací. Nezapomeňte na to. Zejména u stavby rodinných domů to může být zásadní. Někdy je ďábel v detailu, kdy je pozemek stavební, ale nelze na něm např. projektovat stavbu vyšší než 22 metrů.

U rekonstrukce nebo stavby pro vás věštinou nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architekty, kteří pro vás věc zajišťují. Ta bude totiž koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. Předtím, než smlouvu o dílo s řemeslníkem nebo společností podepíšete, nechte ji zkontrolovat advokátem, který odhalí případné právnické kličky a upozorní vás na ně.

I přes vhodně formulovanou smlouvu se ovšem může stát, že výsledné dílo bude vykazovat vady. Pojďme se podívat na to, jaká jsou v takové situaci vaše práva.

2) Jaké kroky učinit, když má stavba či rekonstrukce vady?

Už výše jsme zmínili, že dle zákona provedené dílo převzít musíte, pokud vady nebrání užívání domu či bytu, ať už po funkční, nebo estetické stránce.

V takovou chvíli máte dvě možnosti:

• převzít dílo bez výhrad,
• převzít dílo s výhradami – uvedete je podrobně do předávacího protokolu.

V tento moment jde samozřejmě o zjevné vady. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to do smlouvy jinak. Vždy je ale reklamujte bez zbytečného odkladu.

V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. To samozřejmě platí, pokud nebylo ve smlouvě sjednáno jinak.

3) Co můžete od zhotovitele při vadách požadovat?

Zde je potřeba rozlišovat, zda se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy (= kdybyste o ní dopředu věděli, smlouvu byste vůbec neuzavřeli), nebo jde o vadu nepodstatnou.

• Podstatnou vadou je v praxi např. užití špatného materiálu (např. toxického) nebo nedodržení bezpečnostních norem, což pak brání kolaudaci.
• „Nepodstatnou“ vadou je například drobná oděrka na podlaze či šrám na těsnění, které lze dodatečně opravit a nebrání jejich užívání.

Můžou to být i nepřesnosti v designu, pokud ve smlouvě není jasně specifikováno, že jsou to podstatné náležitosti. Někdy je totiž třeba podoba zábradlí v secesní vile velmi podstatnou záležitostí.

Podstatnou vadou jsou často i tzv. právní vady díla. Takovou vadou může být nezajištění stavebního povolení či zjištění, že část pozemku není ve vlastnictví developera, který stavbu nabízí.

U podstatných vad můžete po zhotoviteli žádat:

• opravu,
• slevu,
• provedení náhradního díla
• nebo můžete odstoupit od smlouvy s nárokem na vrácení peněz.

U nepodstatných vad, které nijak nebrání užívání, máte nárok na:

• opravu,
• slevu.

4) Do kdy můžete stavbu či rekonstrukci reklamovat?

V zákoně nenajdete záruku na rekonstrukci či stavbu, a z toho důvodu je extrémně důležité mít vše stanovené ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Zárukou za jakost se v tomto případě zhotovitel zavazuje, že stavba nebo rekonstrukce bude po určitou dobu způsobilá k užívání nebo že si zachová obvyklé vlastnosti.

Ovšem i v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla. Vám tak vzniká právo vadu reklamovat.

V praxi jsme už řešili např. shnilé podlahy či jiné podklady, které se projevily až po několika letech.

5) Za jak dlouho musí být vaše reklamace vyřízena?

Vyřizování reklamace nesmí trvat déle než 30 kalendářních dnů, pokud se s vámi dodavatel nedohodne jinak. V této době by zároveň měla být vada odstraněna.

V praxi se často setkáváme s případy, kdy podnikatel reklamaci nevyřídí v zákonné 30denní lhůtě a ani se s vámi nijak nedohodne na jejím prodloužení. V takovou chvíli máte právo po něm vyžadovat přiměřenou slevu z ceny stavby, nebo od smlouvy úplně odstoupit.

6) Co dělat, když se dodavatel odmítá reklamací zabývat?

Pokud dodavatel nijak nereaguje nebo vadu odmítá odstranit, vzniká vám právo požadovat slevu a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným.

Nejprve je ale nutné doručit zhotoviteli oznámení, které bude obsahovat informaci o uplatnění práva na slevu z ceny díla. Nezapomeňte uvést konkrétní částku. Ta musí být přiměřená rozdílu mezi dílem, které nemá vadu (například precizně odvedené těsnění u oken) a hodnotou díla vadného.

Může se ovšem stát, že náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu. V takovém případě můžete po dodavateli požadovat náhradu škody. Oprava by však měla odpovídat běžným postupům. Nelze takto totiž nárokovat výrazně předraženou luxusní službu, když byla původně sjednána standardní kvalita.

Advokát radí: „Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace. Nejčastěji jde zejména o znalecké posudky, které podporují vaše tvrzení o vadách stavby nebo rekonstrukce.“

7) Společnost provádějící stavbu či rekonstrukci zkrachovala. Co teď?

Nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich. Znovu se tím ale vracíme k bezchybné smlouvě o dílo a důležitosti uvedení všech společností a živnostníků, kteří se na rekonstrukci nebo stavbě podíleli.

Odpovídat také může přímo jednatel či jednatelé společnosti dodavatele, záleží však na konkrétních okolnostech.

Nejenom z posledního bodu, ale i ze všech výše zmíněných je patrná důležitost samotné smlouvy o dílo. Ta vám může buď ušetřit spoustu problémů, nebo naopak zvýhodnit zhotovitele, který rekonstrukci či stavbu odbyde, a i tak se budete těžko dovolávat svých práv. Začněte tak s ní a ještě před podpisem si ji nechte zkontrolovat advokátem.