eva
Smlouva o dílo
Máme 2 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Jak reklamovat vady při rekonstrukci či stavbě nemovitosti

Vystřídalo nadšení z rekonstrukce nebo stavby zklamání z výsledku, který rozhodně nesplnil vaše očekávání? Poradíme vám, na co máte právo, jak správně v reklamaci postupovat a zároveň na co si dát příště pozor.

Rekonstrukce bytu, která byla reklamována
8 minut čtení
28. 12. 2020

Kapitoly článku:

Rekonstrukci a stavbu vnímá zákon jako dílo

Ať už si objednáte rekonstrukci panelového bytu, nátěr fasád bytového domu, nebo přímo stavbu rodinného domku, budou pro obě strany platit náležitosti smlouvy o dílo.

Tip: Pokud byste reklamovali na míru zhotovený nábytek, kde celý proces včetně materiálu dodal prodejce, pak se vás týká kupní smlouva.

Občanský zákoník k tomu v paragrafu 2604 uvádí, že „dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno“. Co ale dělat v případě, kdy rekonstrukce nebo stavba vykazuje velké nedostatky? Obzvlášť, když tuto situaci komplikuje občanský zákoník v paragrafu 2628: „Objednavatel není oprávněn odmítnout převzetí, pokud dílo vykazuje pouze ojedinělé vady nebránící užívání.“ V tomto článku najdete návod na to, jak takovou situaci vyřešit. Jedním z nejdůležitějších kroků je ošetřit si převzetí, dokončení a případnou reklamaci přímo ve smlouvě.

1) Prevence v podobě detailní smlouvy o dílo

Ve smlouvě se tradičně zhotovitel zavazuje provést pro vás dílo a na vás leží závazek v tom ho převzít a zaplatit za něj domluvenou cenu. To ale není dostačující. Vyvarujte se problémů a dílo rozepište do detailů = vypište konkrétní seznam všech prací, které mají být provedeny, co má být jejich konečným výsledkem, a ke každé činnosti nezapomeňte uvést i cenu.

Právě určení ceny a případných víceprací je klíčové a doporučujeme se na něj zaměřit. Ideální je sjednat platební podmínky jako postupné, aby se hradila vždy již odvedená práce jen s malou zálohou.

Advokát radí:Mnohé společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. To je sice pravda, ale vzhledem k tomu, že obzvlášť rekonstrukce domu představuje komplikované dílo, doporučujeme na smlouvě trvat. V tomto případě platí, že čím detailnější smlouva o dílo bude, tím menší je riziko případných neshod a sporů. Dobrá smlouva se pozná právě až v případě sporu.“

Co ještě zohlednit ve smlouvě o dílo sepsané pro stavbu nebo rekonstrukci?

  • Pokud najatá společnost bude najímat další subdodavatele, nezapomeňte se ve smlouvě výslovně dohodnout na tom, že za ně bude v plném rozsahu odpovídat.
  • Ideální je do smlouvy vypsat konkrétní seznam dodavatelů, kteří na stavbě nebo rekonstrukci budou pracovat.
  • Sjednejte si časový harmonogram jednotlivých činností. Při nedodržení termínů můžete do smlouvy uvést smluvní pokuty. To je velmi důležité.
  • Při stavbě využijte co nejpřesnější vymezení díla, například projektovou dokumentaci s popisem materiálů i postupů. Ideální je nechat si u rozsáhlejších zakázek udělat i závaznou vizualizaci.
  • Nezapomeňte na dohodu o tom, jak budou probíhat průběžné kontroly i finální předání díla, a vše sepište do smlouvy.
  • V praxi se často setkáváme s chybějící formulací o tom, zda smlouva o dílo zahrnuje obstarání nutných povolení či přípravných prací. Nezapomeňte na to. Zejména u stavby rodinných domů to může být zásadní. Někdy je ďábel v detailu, kdy je pozemek stavební, ale nelze na něm např. projektovat stavbu vyšší než 22 metrů.

U rekonstrukce nebo stavby pro vás věštinou nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architekty, kteří pro vás věc zajišťují. Ta bude totiž koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. Předtím, než smlouvu o dílo s řemeslníkem nebo společností podepíšete, nechte ji zkontrolovat advokátem, který odhalí případné právnické kličky a upozorní vás na ně.

Připravíme pro vás neprůstřelnou smlouvu o dílo

Správně sepsaná smlouva o dílo vás tak bude stát daleko méně než náklady na dořešení vad. Do 3 dnů ji dokážeme zkontrolovat nebo sepsat novou.

Chci smlouvu o dílo sepsanou advokáty

I přes vhodně formulovanou smlouvu se ovšem může stát, že výsledné dílo bude vykazovat vady. Pojďme se podívat na to, jaká jsou v takové situaci vaše práva.

2) Jaké kroky učinit, když má stavba či rekonstrukce vady

Už výše jsme zmínili, že dle zákona provedené dílo převzít musíte, pokud vady nebrání užívání domu či bytu, ať už po funkční, nebo estetické stránce.

V takovou chvíli máte 2 možnosti:

  • převzít dílo bez výhrad,
  • převzít dílo s výhradami – uvedete je podrobně do předávacího protokolu.

Tip: Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad. Zhotovitel nese odpovědnost pouze za takové vady, které jste mu písemně vytkli při předání nebo se objevily později.

Tip: Získejte návod na to, jak vyjednávat se stavební „firmou“.

V tento moment jde samozřejmě o zjevné vady. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to do smlouvy jinak. Vždy je ale reklamujte bez zbytečného odkladu.

V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. To samozřejmě platí, pokud nebylo ve smlouvě sjednáno jinak.

3) Co můžete od zhotovitele při vadách požadovat?

Zde je potřeba rozlišovat, zda se jedná o vadu, která je podstatným porušením smlouvy (= kdybyste o ní dopředu věděli, smlouvu byste vůbec neuzavřeli), nebo jde o vadu nepodstatnou.

  • Podstatnou vadou je v praxi např. užití špatného materiálu (např. toxického) nebo nedodržení bezpečnostních norem, což pak brání kolaudaci.
  • „Nepodstatnou“ vadou je například drobná oděrka na podlaze či šrám na těsnění, které lze dodatečně opravit a nebrání jejich užívání.

Můžou to být i nepřesnosti v designu, pokud ve smlouvě není jasně specifikováno, že jsou to podstatné náležitosti. Někdy je totiž třeba podoba zábradlí v secesní vile velmi podstatnou záležitostí.

Podstatnou vadou jsou často i tzv. právní vady díla. Takovou vadou může být nezajištění stavebního povolení či zjištění, že část pozemku není ve vlastnictví developera, který stavbu nabízí.

U podstatných vad můžete po zhotoviteli žádat:

  • opravu,
  • slevu,
  • provedení náhradního díla
  • nebo můžete odstoupit od smlouvy s nárokem na vrácení peněz.

U nepodstatných vad, které nijak nebrání užívání, máte nárok na:

  • opravu,
  • slevu.

4) Do kdy můžete stavbu či rekonstrukci reklamovat?

V zákoně nenajdete záruku na rekonstrukci či stavbu, a z toho důvodu je extrémně důležité mít vše stanovené ve smlouvě o dílo nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu. Zárukou za jakost se v tomto případě zhotovitel zavazuje, že stavba nebo rekonstrukce bude po určitou dobu způsobilá k užívání nebo že si zachová obvyklé vlastnosti.

Ovšem i v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla. Vám tak vzniká právo vadu reklamovat.

V praxi jsme už řešili např. shnilé podlahy či jiné podklady, které se projevily až po několika letech.

5) Za jak dlouho musí být vaše reklamace vyřízena?

Vyřizování reklamace nesmí trvat déle než 30 kalendářních dnů, pokud se s vámi dodavatel nedohodne jinak. V této době by zároveň měla být vada odstraněna.

Tip: Lhůta pro vyřízení reklamace se může navýšit o dalších 30 dní, které představují období pro odborné posouzení a do doby reklamace se nezapočítávají. Někdy je totiž nutný zvláštní znalecký posudek.

V praxi se často setkáváme s případy, kdy podnikatel reklamaci nevyřídí v zákonné 30denní lhůtě a ani se s vámi nijak nedohodne na jejím prodloužení. V takovou chvíli máte právo po něm vyžadovat přiměřenou slevu z ceny stavby, nebo od smlouvy úplně odstoupit.

6) Co dělat, když se dodavatel odmítá reklamací zabývat?

Pokud dodavatel nijak nereaguje nebo vadu odmítá odstranit, vzniká vám právo požadovat slevu a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným.

Nejprve je ale nutné doručit zhotoviteli oznámení, které bude obsahovat informaci o uplatnění práva na slevu z ceny díla. Nezapomeňte uvést konkrétní částku. Ta musí být přiměřená rozdílu mezi dílem, které nemá vadu (například precizně odvedené těsnění u oken) a hodnotou díla vadného.

Může se ovšem stát, že náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu. V takovém případě můžete po dodavateli požadovat náhradu škody. Oprava by však měla odpovídat běžným postupům. Nelze takto totiž nárokovat výrazně předraženou luxusní službu, když byla původně sjednána standardní kvalita.

Advokát radí: „Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace. Nejčastěji jde zejména o znalecké posudky, které podporují vaše tvrzení o vadách stavby nebo rekonstrukce.“

7) Společnost provádějící stavbu či rekonstrukci zkrachovala. Co teď?

Nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich. Znovu se tím ale vracíme k bezchybné smlouvě o dílo a důležitosti uvedení všech společností a živnostníků, kteří se na rekonstrukci nebo stavbě podíleli.

Odpovídat také může přímo jednatel či jednatelé společnosti dodavatele, záleží však na konkrétních okolnostech.

Nejenom z posledního bodu, ale i ze všech výše zmíněných je patrná důležitost samotné smlouvy o dílo. Ta vám může buď ušetřit spoustu problémů, nebo naopak zvýhodnit zhotovitele, který rekonstrukci či stavbu odbyde, a i tak se budete těžko dovolávat svých práv. Začněte tak s ní a ještě před podpisem si ji nechte zkontrolovat advokátem.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

  • Vše zvládneme online
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů
Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Smlouva o dílo

Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

od 5400 Kč
Chci pomoct
Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

Pavel Drábek

před 5 měsíci

Oceňuji rychlost a pečlivost. Potřeboval jsem jednorázovou konzultaci a s výstupy jsem naprosto spokojený, pomohlo mi to vyřešit problém. Doporučuji!

Pavel Kasal, Praha

před 10 měsíci

Při předčasném odstoupení od operativního leasingu mi byla vyúčtována nesmyslně vysoká částka za to, že se vůz údajně prodal za podstatně nižší cenu, než byla jeho tržní hodnota. To se mi samozřejmě nezdálo, a tak jsem se obrátil na Dostupného advokáta, který se velice rychle seznámil s celým případem a následně mi doporučil možné varianty, jak se bránit. Samozřejmě mi pomohli připravit potřebné podklady. Díky nim jsem musel uhradit pouze zlomek původní částky a tím ušetřil desetitisíce korun.

Ing. Lucie Proroková, Ostrava

před 10 měsíci

S jednorázovou konzultací jsem byla velice spokojena. Získala jsem zpětnou vazbu ke smlouvě, kterou jsem potřebovala, a navíc jsem z celé konzultace získala zápis. A to vše v poměrně krátkém termínu – do druhého dne od objednání. Celý příběh Lucie Prokopové.


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

dva architekti na stavbě procházejí plány

Jak vyjednávat se stavební “firmou”

Oběhat všechny úřady a získat všechna stanoviska a povolení dá zabrat. Tím ale příprava zdaleka nekončí. V dnešní době je celkem obtížné sehnat šikovné řemeslníky či solidní stavební “firmu”.

12. 6. 2018
detail na opravu střechy

Jak na rekonstrukci domu nebo chaty

Pořídili jste si starší chatu nebo domek a plánujete si z něj udělat parádní sídlo, ať už na víkendy nebo na stálé bydlení?

12. 6. 2018
Plánování rekonstrukce vyžadující stavební povolení

Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci bytu

Ohledně stavebního povolení pro rekonstrukci bytu panuje spousta nejasností. Na co se připravit, kdy stačí ohlášení a co je třeba připravit si pro stavební povolení? Na všechny otázky odpovíme v…

8. 6. 2020

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2021