Skryté vady po dokončení díla

To ale neplatí u tzv. skrytých vad. Těmi jsou vady, které v době dokončení rekonstrukce sice existovaly, ale nebyly zjevné, nedaly se odhalit. Projevily se až po nějakém čase. Objednatel takové vady musí bez zbytečného odkladu oznámit druhé straně, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.

Vedle toho je možné sjednat tzv. záruku, na základě které se zhotovitel zaváže, že vady vzniklé po určitou dobu po dokončení sám na své náklady odstraní. Tato záruka je pro zákazníka důležitá především při uzavření smlouvy o dílo na stavební práce, kde se očekává životnost stavby v desítkách let.

I pokud zhotovitel k dokončení díla najme jiné subjekty, takzvané subdodavatele, pak zákazník neuzavírá smlouvu o dílo s nimi. Je stále ve smluvním vztahu se samotným zhotovitelem, se kterým smlouvu podepsal, a ten také odpovídá za vady, i když by je způsobil subdodavatel.

Pokud chce mít objednatel jistotu, že bude dílo bezvadné, někdy zhotovitel přistoupí na dohodu o tom, že objednatel uhradí zbývajících 20 -30 % z ceny až po zhotovení díla tak, že 20 % ze sjednané ceny po provedení celé rekonstrukce a 10 % po roce od dokončení prací pro případ, že by se objevily skryté vady. Je také vhodné do smlouvy zakotvit povinnost zhotovitele mít dostatečně vysoké pojištění v případě, že klientovi způsobí při rekonstrukci domu nebo bytu škodu, jakož i pojištění na plnění právě z dodatečných vad.

Smlouva o dílo ve většině případů nebude umožňovat výpověď, nicméně je možné ji jednostranně ukončit odstoupením. Podmínky, za jakých je to možné, by měla upravovat smlouva samotná, pokud tomu tak není, zbývají zákonem stanovené důvody.

Takovým důvodem je především takzvané podstatné porušení smlouvy, například při nedržení termínu dokončení díla, který byl ve smlouvě sjednán. Jde tedy o zásadní vadné plnění. Odstoupit od smlouvy je však nutné bez zbytečného prodlení.

Například Martin uzavřel s řemeslníkem smlouvu na provedení rekonstrukce jeho chalupy. Zaplatil zálohu ve výši 50.000 korun, kdy řemeslník měl začít s pracemi do 10 dnů po uzavření smlouvy. Když však řemeslník nezačal s pracemi ani za pět týdnů, odstoupil Martin od smlouvy a požadoval vrácení zaplacené zálohy v plné výši. Ze strany řemeslníka došlo totiž k podstatnému porušení uzavřené smlouvy, a tedy vadnému plnění.

Důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany zhotovitele je například neposkytnutí nezbytné součinnosti zákazníka. Je tedy třeba s řemeslníky komunikovat, umožnit jim přístup do bytu a zajistit další záležitosti, které jsou třeba, aby mohli dělat svoji práci. Zákazník pak samozřejmě bude moci od smlouvy odstoupit, pokud nakonec bude dílo vykazovat zásadní vady.

Kdo chce mít jistotu, že jeho byt bude po rekonstrukci i řádně uklizen, může si ve smlouvě sjednat, že po sobě řemeslník vše řádně sklidí a nezanechá po sobě nepořádek.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
2. Jak na hypotéku
3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
7. Koupě nemovitosti od developera
8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
10. Co je to anuita?
11. Jak správně darovat nemovitost
12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
14. Co je to kolace
15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
16. Kdy se může zvyšovat nájemné
17. Ukončení nájmu
18. Dohoda o ukončení nájmu
19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
22. Domovní řád
23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
25. Společné prostory v bytovém domě
26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
30. Stavba domu na „zelené louce“
31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu