Skryté vady stavby: Jak je reklamovat a kdy odstoupit od smlouvy o dílo

Rychlý přehled

Co dělat, když objevíte skrytou vadu stavby

• Vadu zdokumentujte – pořiďte fotografie či video a u závažnějšího problému zvažte odborný nebo znalecký posudek.
• Oznamte ji zhotoviteli bez zbytečného odkladu. U skryté vady stavby zákon pracuje s nejzazší lhůtou pěti let od převzetí stavby.
• Uveďte, co požadujete. Podle konkrétní situace může jít například o opravu, přiměřenou slevu nebo při splnění zákonných podmínek odstoupení od smlouvy.
• Nečekejte jen proto, že pětiletá lhůta ještě neuplynula. Rozhodující je také to, zda jste vadu vytkli bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit.
• U spotřebitele platí důležitá výhoda: projeví-li se vada do dvou let od převzetí stavby, má se zpravidla za to, že stavba byla vadná již při převzetí.

Objevili jste po rekonstrukci nebo stavbě vadu a zhotovitel ji odmítá uznat? Nechte si od našich advokátů posoudit smlouvu o dílo i vaše nároky z vadného plnění. Pomůžeme vám určit, co můžete požadovat, a připravíme reklamaci, výzvu k odstranění vad nebo odstoupení od smlouvy.

Odpovědnost zhotovitele za vady stavby

Odpovědnost zhotovitele za vady stavby se vztahuje především na vady, které dílo mělo při předání, případně které byly způsobeny porušením povinnosti zhotovitele. Typickým problémem jsou právě skryté vady stavby – tedy vady, jejichž příčina existovala už při převzetí, ale objednatel je při běžné kontrole nemohl zjistit a projevily se až později. Může jít například o špatně provedenou hydroizolaci, nedostatečné zateplení, zatékání nebo postupně se objevující praskliny.

Občanský zákoník stanoví, že skrytou vadu stavby je třeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji objednatel mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.

Vedle toho je možné sjednat tzv. záruku, na základě které se zhotovitel zaváže, že vady vzniklé po určitou dobu po dokončení sám na své náklady odstraní. Tato záruka je pro zákazníka důležitá především při uzavření smlouvy o dílo na stavební práce, kde se očekává životnost stavby v desítkách let.

I pokud zhotovitel k dokončení díla najme jiné subjekty, takzvané subdodavatele, pak zákazník neuzavírá smlouvu o dílo s nimi. Je stále ve smluvním vztahu se samotným zhotovitelem, se kterým smlouvu podepsal, a ten také odpovídá za vady, i když by je způsobil subdodavatel.

Pokud chce mít objednatel jistotu, že bude dílo bezvadné, někdy zhotovitel přistoupí na dohodu o tom, že objednatel uhradí zbývajících 20 -30 % z ceny až po zhotovení díla tak, že 20 % ze sjednané ceny po provedení celé rekonstrukce a 10 % po roce od dokončení prací pro případ, že by se objevily skryté vady. Je také vhodné do smlouvy zakotvit povinnost zhotovitele mít dostatečně vysoké pojištění v případě, že klientovi způsobí při rekonstrukci domu nebo bytu škodu, jakož i pojištění na plnění právě z dodatečných vad.

Jak uplatnit skryté vady díla krok za krokem

Jak uplatnit skryté vady díla tak, abyste měli později důkaz, co a kdy jste zhotoviteli oznámili? Nespoléhejte pouze na telefonát. Vadu reklamujte písemně a uchovejte si doklad o doručení.

Do reklamace uveďte zejména:

1. identifikaci smlouvy a díla,
2. konkrétní popis vady a kdy se poprvé projevila,
3. fotografie, video či případně odborný posudek,
4. datum, kdy jste vadu zjistili,
5. co po zhotoviteli požadujete,
6. přiměřenou lhůtu pro jeho reakci nebo odstranění vady.

U závažnějších stavebních vad může být vhodné nechat před opravou zpracovat odborné vyjádření či znalecký posudek. Pokud totiž závadu rovnou odstraníte, může se později obtížněji dokazovat její rozsah, příčina i to, kdo za ni odpovídá.

Reklamace vad stavby po dokončení

Reklamace vad stavby po dokončení není totéž jako automatická pětiletá záruka. Pět let představuje u skrytých vad stavby nejzazší hranici pro jejich vytknutí, ne dobu, po kterou zhotovitel odpovídá za jakoukoli závadu vzniklou na stavbě. Musí jít o vadu, za kterou zhotovitel podle smlouvy a zákona odpovídá.

Jakmile skrytou vadu zjistíte, jednejte bez zbytečného odkladu. Nestačí tedy čekat například čtyři roky s argumentem, že pětiletá lhůta ještě neuplynula. Pokud zhotovitel namítne opožděné vytknutí, může to mít zásadní dopad na úspěch vašeho nároku.

Kdy je možné odstoupení od smlouvy o dílo kvůli vadám

Odstoupení od smlouvy o dílo představuje jednu z nejzávažnějších možností řešení vadného plnění a nelze k němu přistoupit automaticky kvůli každé drobné vadě. Pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy, může mít objednatel vedle dalších nároků také právo od smlouvy odstoupit.

Podstatné je zpravidla takové porušení, kvůli kterému by objednatel smlouvu vůbec neuzavřel, pokud by s ním předem počítal. U vadného díla může mít objednatel podle okolností právo požadovat například odstranění vady, přiměřenou slevu, případně odstoupení od smlouvy. Pokud nejprve požaduje opravu a zhotovitel vadu v přiměřené době neodstraní nebo oznámí, že ji neodstraní, může za splnění zákonných podmínek přicházet v úvahu také sleva nebo odstoupení.

U odstoupení od smlouvy záleží na závažnosti vady, předchozí komunikaci i zvoleném nároku. Pokud si nejste jistí, zda už podmínky pro odstoupení splňujete, připravíme vám právně správné odstoupení nebo předžalobní výzvu.

Příklad z advokátní praxe

Například Martin uzavřel s řemeslníkem smlouvu na provedení rekonstrukce jeho chalupy. Zaplatil zálohu ve výši 50 000 korun, kdy řemeslník měl začít s pracemi do 10 dnů po uzavření smlouvy. Když však řemeslník nezačal s pracemi ani za pět týdnů, odstoupil Martin od smlouvy a požadoval vrácení zaplacené zálohy v plné výši. Ze strany řemeslníka došlo totiž k podstatnému porušení uzavřené smlouvy, a tedy vadnému plnění.

Důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany zhotovitele je například neposkytnutí nezbytné součinnosti zákazníka. Je tedy třeba s řemeslníky komunikovat, umožnit jim přístup do bytu a zajistit další záležitosti, které jsou třeba, aby mohli dělat svoji práci. Zákazník pak samozřejmě bude moci od smlouvy odstoupit, pokud nakonec bude dílo vykazovat zásadní vady.

Kdo chce mít jistotu, že jeho byt bude po rekonstrukci i řádně uklizen, může si ve smlouvě sjednat, že po sobě řemeslník vše řádně sklidí a nezanechá po sobě nepořádek.

Shrnutí

Skryté vady stavby jsou vady, které při převzetí nebyly zjistitelné, ale jejich příčina existovala už v rozhodné době. Zhotoviteli je potřeba vytknout bez zbytečného odkladu po zjištění; u stavby zákon stanoví nejzazší pětiletou lhůtu od převzetí. Reklamaci je vhodné provést písemně, vadu důkladně zdokumentovat a jasně uvést požadovaný způsob nápravy. Podle závažnosti může objednatel požadovat například opravu nebo slevu a při splnění zákonných podmínek může přicházet v úvahu také odstoupení od smlouvy o dílo. U spotřebitele navíc platí, že projeví-li se vada během dvou let od převzetí, má se zpravidla za to, že stavba byla vadná už při převzetí.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
2. Jak na hypotéku
3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
7. Koupě nemovitosti od developera
8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
10. Co je to anuita?
11. Jak správně darovat nemovitost
12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
14. Co je to kolace
15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
16. Kdy se může zvyšovat nájemné
17. Ukončení nájmu
18. Dohoda o ukončení nájmu
19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
22. Domovní řád
23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
25. Společné prostory v bytovém domě
26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
30. Stavba domu na „zelené louce“
31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu