Jak na problémové sousedy?

Máte během roku neustále spory se svými sousedy týkající se například hluku či zápachu z jejich pozemku? Pak je poměrně pravděpodobné, že v létě vaše konflikty ještě zesílí. V létě jsou totiž spory týkající se takzvaných imisí častější, neboť je pravděpodobné, že jak vy, tak také sousedi máte celé dny otevřená okna. Jaké jsou možnosti obrany?

mladá žena nemůže usnout, nesnesitelní sousedi
6 minut čtení

Kapitoly článku

Co jsou imise a jaké mají limity?

Jednotným slovem imise můžeme označit vše, co vychází ze sousedova pozemku a nějakým způsobem vás obtěžuje ve výkonu vašich vlastnických práv. Může se jednat například o nadměrných hluk, prach, kouř, pachy, plyn, světlo, odpad či otřesy. Stejně tak sem také řadíme vnikání zvířat na váš pozemek.

Občanský zákoník (NOZ) souhrnně upravuje tyto jevy jako omezení vlastnického práva. Ne všechny imise jsou ale paušálně zakázané a je také třeba rozlišit imise přímé a nepřímé.

Máte problémy se sousedy a domluva nestačí?

Pošlete jim předžalobní výzvu. Ta slouží především jako poslední varování před žalobou, aniž byste ovšem museli platit soudní poplatek a riskovat v krajním případě hrazení nákladů sporu protistraně.

Imise přímé a nepřímé

Jako přímé označujeme takové imise, které na náš pozemek či do našeho obydlí vpouští soused záměrně. Například by nám šel přímo pod oknem spalovat plastové lahve s cílem přiotrávit nám vzduch nebezpečnými výpary. Takové jednání je bez dalšího zakázané. Jedinou výjimkou je, pokud by pro jednání způsobující imise měl soused či sousedka právní důvod. Takovým důvodem může být teoreticky věcné břemeno, kdy má třeba právo cesty přes náš pozemek, kudy chodí i se svými zvířaty.

Nepřímé imise vznikají nezáměrně, samovolně a do určité míry je NOZ umožňuje. Neovlivníme směr větru zrovna, když si opékáme špekáčky a nepředpokládá se ani, že budeme svým dětem zalepovat ústa, když si na zahradě hrají. S určitou mírou těchto imisí se prostě v běžném sousedském životě počítá. Podle občanského zákoníku ovšem nesmí jít o míru nepřiměřenou místním poměrům, případně nesmí omezovat obvyklé užívání sousedova pozemku.

Tip: Trápí vás problémy s plesnivěním stěn vašeho domu a víte, že za to může sousedův okap, který vypouští vodu přímo na váš pozemek? I v tomto případě se jedná o imise. Více si přečtěte v našem článku – Zaplavení pozemku či vytopení bytu sousedem.

Nejde ovšem o takovou míru, která sousedovi zrovna v danou chvíli nevyhovuje. Může se stát, že vaše sousedka bude trpět silnou migrénou, kdy nesnese jakýkoliv zvuk, ale vaše děti se zrovna cachtají v bazénu, případně těhotná sousedka bude nepříznivě reagovat na jakékoliv pachy a vůně grilovaných ryb, které připravujete k večeři, jí přivádí k šílenství. V těchto případech se lze sice z dobré vůle dohodnout, ale dost pravděpodobně budou muset dotyční takové jednání strpět. Nejedná se totiž o nic nestandardního, co by v danou chvíli mohlo obtěžovat kohokoliv.

Je třeba zdůraznit, že posuzování toho, co ještě je běžné a co už ne, není univerzální, je třeba vyjít ze zvyklostí v dané lokalitě. Zatímco na venkově nás bučení a zápach dobytka asi nepřekvapí, kdybyste si ho představili u sousedů v paneláku, asi by vás to nepříjemně překvapilo. Ve Francii si dokonce svých zvuků a pachů venkova váží natolik, že na jejich ochranu přijali speciální zákon, který umožňuje kohoutům kokrhat a kachnám káchat.

Operujeme-li stále pojmem soused, je to především proto, že nepřiměřené imise se nejvíce dotýkají právě nejbližších sousedů. Při posuzování tohoto jevu ale není nezbytné, aby dané dvě osoby bydlely v jednom bytovém domě či na sebe koukaly přes plot pozemku. Řešit imise můžete klidně s továrnou, která stojí kilometr od vašeho domu a zamořuje okolí nesnesitelným zápachem.

Tip: Jak řešit, pokud si soused postaví příliš vysoký plot, který nám brání ve výhledu, jsme popsali v jednom z našich článků.

Obrana proti imisím

Když už jsme získali přehled o tom, co imise znamenají, pojďme se podívat na to, jak se proti nim bránit. Nabízí se tři základní okruhy:

  • domluva se sousedem
  • podávání stížností
  • soudní cesta.

Domluva se sousedem

Jedná se samozřejmě o nejjednodušší možné řešení, ale někdy pouze teoreticky. Sousedské vztahy bývají někdy ovlivněny léty různých konfliktů, které se těžko překonávají. Každopádně jde-li vám opravdu o výsledný efekt, je vhodné si předem promyslet, co by za vás byl ideální stav a co případný kompromis. K domluvě si případně můžete přizvat nějakou nestrannou nekonfliktní osobu jako mediátora (může se jednat o člena výboru v domě či známého ve vedení obce apod.). Spíše zkuste vést komunikaci věcně, neagresivně a směřujte ji ke konkrétnímu navrženému řešení.

Tip: Při domluvě by vám mohl pomoci také domovní řád. Více o tom, na co se domovní řád vztahuje a jak jednat v případě jeho porušování, se dozvíte v našem dalším článku.

Stížnost na příslušný orgán

Pokud domluva nepomáhá nebo se vám do ní nechce, zvažte, o jak závažný problém se jedná a podle toho zvolte stížnost či žalobu. Nejste-li si jisti, jaké řešení je nejefektivnější, vyplatí se poradit s advokátem.

Je zřejmé, že pokud je jedna hodina ráno a již tři hodiny se vedle v bytě koná bytový rockový koncert, nemůžete se radit, ale potřebujete svůj spánek zachránit ihned. V případě rušení nočního klidu můžete volat policii, která by měla zjednat pořádek a sousedovi uložit blokovou pokutu až do výše 10 000 Kč. Jde-li spíše o trvalou či opakující se činnost, pak zvažte, zda nenapsat na souseda stížnost na některý z příslušných úřadů. Může se jednat například o úřad obecní, stavební či krajskou hygienickou stanici.

Stavební úřad by mohl řešit situace, kdy dotyčná osoba generuje hluk svou činností, k níž potřebuje kolaudační rozhodnutí, které nemá. Krajská hygienická stanice se zase zabývá případy, kdy hladina hluku překračuje hygienické limity. Což ověří příslušným měřením.

Obecní úřady jsou zase příslušné k vedení přestupkového řízení.

Jak stížnost napsat?

Pro stížnost není nezbytné používat nějaký oficiální vzor, ale jisté náležitosti by chybět neměly.
Stížnost by měla obsahovat datum, oslovení, předmět stížnosti, vlastní text stížnosti a podpis. Snažte se popsat situaci co nejpřesněji, ale není třeba zabíhat do velkých detailů.

Podání žaloby

Samotné žalobě může ještě předcházet předžalobní výzva, která často splní účel daleko lépe. Soused uvidí, že už jde skutečně do tuhého (zejména když svou výzvu zaštítíte osobou advokáta) a můžete tak dosáhnout svého, aniž byste investovali svůj čas a peníze do soudního řízení.

Žalobu můžete podat za podmínky, kdy jsou imise nezákonné. Žaloby týkající se imisí nejsou žádnou raritou a rozhodně s podanou žalobou nebudete vypadat nijak směšně. České soudy se podobnými typy žalob zabývají poměrně často. Abyste ale měli šanci na úspěch a přesně vystihli nezákonnost sousedova jednání, vyplatí se celou věc prodiskutovat s advokátem.

Bude totiž na vás dokázat, že imise nejsou přiměřené místním poměrům a podstatně vás omezují v obvyklém užívání vašeho pozemku. Šikovný advokát bude vědět, jaké argumenty použít a které důkazy soudu navrhnout. V neposlední řadě musíte také formulovat nejenom to, že vám sousedovo chování vadí, ale co přesně požadujete aby konal nebo naopak nekonal. Můžete přitom požadovat, aby se váš soused zdržel určité obtěžující činnosti, která způsobuje imise, nebo aby odstranil stav, který je důvodem imise. Rovněž můžete souseda žalovat i v situaci, kdy sice zatím nic nezpůsobil, ale nebezpečí bezprostředně hrozí (například se nemá k opravě domu, jehož stěna se hroutí na váš dům). Pro tyto případy využijete zápůrčí žalobu.

Žalovaným může být každý, kdo při užívání pozemku obtěžuje své okolí nad míru dovolenou zákonem. Žalovat proto můžete nejen vlastníka pozemku, ale i nájemce pozemku, domu, nebo bytu, jehož jednání imise způsobuje.

Pokud vaší žalobě soud přisvědčí, lze následně rozhodnutí soudu vymáhat prostřednictvím pokut, které je možné ukládat i opakovaně, každou z nich až do výše 100 000 Kč.
Soud posuzuje v rámci žaloby práva obou osob, tedy právo vašeho souseda využívat svůj byt a pozemek jakým chce způsobem versus ochranu vašeho vlastnictví před vnikáním imisí.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Předžalobní výzva

Zastaneme se vás, když někdo poruší vaše práva. Zpracujeme pro vás kompletní předžalobní výzvu a postaráme se, abyste dostali zpět to, co vám patří. Záležitost odbavíme rychle, bezchybně a profesionálně. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

průměrné hodnocení: 4.2
hodnoceno: 6 krát

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Michal D.

před 4 měsíce

Rychla odpoved (telefonicky kontakt s pravnikem). Navrhli nekolik variant reseni, serazeno dle pomeru vykon / cena. Rozumne vysvetleno, nic netlacili.

Recenze služby

Tomáš Dastych

před 6 měsíců

Službu jsem opakovaně využil s maximální spokojeností. Mohu doporučit.

Recenze služby

Jakub Jedlinský

před 4 měsíce

Spokojenost s přístupem advokátů, s jejich trpělivostí i naceněním.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024