Po dlouhém hledání jste si vyhlédli pozemek, na kterém chcete postavit rodinný dům nebo chatu. Vězte, že to nejhorší máte teprve před sebou. Co stavba domu na zelené louce obnáší a jaká povolení a razítka je třeba získat?
Po dlouhém hledání jste si vyhlédli pozemek, na kterém chcete postavit rodinný dům nebo chatu. Vězte, že to nejhorší máte teprve před sebou. Co stavba domu na zelené louce obnáší a jaká povolení a razítka je třeba získat?
Vyřizování všech povolení a souhlasů může být noční můrou. Stavební zákon sice stavební proces v některých případech zjednodušil, i tak si připravte pevné nervy.
Stavební řízení má určité fáze. Těmi základními je územní řízení a stavební řízení. Pak navaz uje kolaudace stavby, která probíhá po jejím dokončení. Jedná se o jakési svolení k jejímu užívání.
Smyslem územního řízení je povolení stavby ve vztahu k jejímu okolí, zasazení stavby do určité oblasti, posouzení, zda se tam hodí. U větších staveb je potřeba územní rozhodnutí, které se vydává ve správním řízení, případně územní souhlas. Ten je jakýmsi zjednodušeným režimem jen pro stavby s určitými parametry. Územnímu řízení se více věnujeme v článku o přeměně zemědělské půdy v cennější stavební pozemky.
Tip: Koupili jste si pozemek, na kterém máte v plánu stavět? Základem je ověřit, zda je daná půda pro stavbu určená. A pokud není z důvodu, že spadá do zemědělského fondu, čeká vás nejprve vynětí z fondu. Poradíme vám, jak na to.
Pokud se rozhodnete na vhodném pozemku stavět dům nebo jinou budovu, v první řadě je nutné nahlédnout do stavebního zákona a zjistit, zda tak můžete konat bez jakéhokoliv uvědomění stavebního úřadu. Nejlepší je se předem na příslušném stavebním úřadě dotázat, jestli pro daný stavební záměr bude potřeba nějaké povolení. V tu chvíli není potřeba investovat do drahého projektu, ale základní parametry zamýšlené stavby již musí být zřejmé.
Zákon, jehož výklad může být někdy sporný, nebo neurčuje zcela přesně hranice, mohou vykládat úředníci různých stavebních úřadů odlišně. Z praxe plyne, že se může stát, že na severu republiky umožní postavit nějakou konkrétní stavbu na základě územního souhlasu a například na jihu Čech bude možné ji postavit zcela bez jakéhokoliv úkonu vůči úřadům. Stavební řízení má na starosti obecný stavební úřad, v jehož obvodu bude stavba stát. Většinou jde o obecní úřad obce s rozšířenou působností v daném místě. V případech některých zvláštních druhů staveb jsou ale příslušné k vedení stavebního řízení tzv. speciální stavební úřady. Například silniční správní úřady, které povolují stavby pozemních komunikací, vodoprávní úřady, které povolují vodní díla a další.
V řízení o vydání stavebního povolení se pak zkoumají technické parametry stavby. Posuzuje se, zda je stavba v souladu se všemi technickými normami dnešní doby. I v této fázi lze v určitých případech využít zjednodušeného postupu, tedy ohlášení stavby.
Pokud chcete stavět, na úřadě vám sdělí, co vše musíte pro váš záměr učinit. Kupříkladu stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci nevyžaduje ani územní rozhodnutí, ani souhlas. To ale ještě neznamená, že nevyžaduje nějaké rozhodnutí ve stavebním řízení. Je tedy nutné vše dopředu zjistit z jiného ustanovení stavebního zákona, kde se dočteme, že stavební povolení ani ohlášení stavby nevyžadují mimo jiné stavby se stejnými parametry, ale nepodsklepené. Pokud si tedy někdo chce postavit zahradní domek nebo přístřešek bez vyřizování formalit, musí dodržet tyto parametry.
Poslední novela stavebního zákona umožnila postavit stavbu pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky tří metrů a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, a to pouze na základě ohlášení stavebnímu úřadu a bez omezení velikosti.
Novela také přinesla možnost využít sloučení dvou nebo i tří jinak oddělených povolovacích procesů do jednoho tzv. společného řízení zakončeného vydáním společného povolení. Stavebník tak může na základě jedné žádosti využít například společné územní a stavební řízení.
Tip: Podání žádosti na stavbu může být noční můrou. Přečtěte si, co je třeba vyřídit a kde, a co vám hrozí, pokud patřičné povolení nezískáte a rozhodnete se stavět na černo.
Někteří lidé však i přes tato zjednodušení dávají přednost zakoupení domu starého a jeho rekonstrukci. Podobu novostaveb totiž svazuje stále více norem upravující technické požadavky, než tomu bylo dříve. Pořízení staršího domu může být výhodné i z toho důvodu, že některé obce vyhláškou stanoví maximální zastavitelnost pozemků, která se u již postavených staveb neřeší. Určuje procentuální část pozemku, která musí zůstat nezastavěna.
Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Tip: Zcela zásadní změny ve stavebním řízení nás čekají již příští rok, kdy vstoupí v platnost nový stavební zákon. Stane se tak 1.7.2024. Od té chvíle se jím musíte řídit. Výjimkou budou pouze tzv. Vyhrazené stavby, které nabývají účinnosti již 1. ledna 2024.
Například pan Michal si chtěl postavit domek na druhé polovině pozemku patřícímu jeho otci. Tu mu měl bezplatně darovat. Získal tedy stavební povolení a skutečně domek po delší době a s investováním veškerých svých finančních prostředků i sil postavil. Když ale mělo dojít k rozdělení pozemku, sdělili mu na stavebním úřadě, že neudělí s rozdělením souhlas, protože by pak obě stavby na pozemku nesplňovaly parametry maximální zastavitelnosti dle vyhlášky. Jiným způsobem pozemek rozdělit nešlo. Takže nový domek, stejně jako celý pozemek, patřil také Michalovu otci. Naštěstí se ale povedlo dojednat s obcí výjimku. Kdyby ovšem došlo k nějaké nenadálé události, například by otec zemřel, přešel by celý pozemek včetně obou domů do dědického řízení. Dědici, včetně Michala, by všichni získali podíl na celé nemovitosti včetně obou budov.
Obtížnější stavební proces bude nutné absolvovat, pokud chcete stavět v památkové zóně, národním parku (NP) nebo chráněné krajinné oblasti (CHKO). K získání stavebního povolení je totiž obecně potřeba řada tzv. závazných stanovisek jiných orgánů, ke kterým v těchto případech přibudou další potřebná stanoviska Národního památkového úřadu nebo Správy NP a CHKO. Jinými slovy, pokud se stavbou tyto dotčené orgány nevysloví souhlas ve formě závazného stanoviska, stavební povolení nedostanete. Což však může být dobře. Velikášský dům s obrovským plotem opravdu v CHKO nemá místo.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Sepíšeme pro vás smlouvu o dílo nebo zkontrolujeme tu stávající. Můžete si tak být jisti, že doručení díla bude po právní stránce v pořádku a bez nejasností. Záležitost vyřešíme rychle, ať už jste z jakéhokoli koutu ČR. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
