Když je byt menší, než uvádí smlouva

Při nákupu nemovitosti se očekává, že výměra a stav budou odpovídat tomu, co je stanoveno ve smlouvě. Realita ale může být značně odlišná, a to nejen v případě menší výměry bytu.

Menší výměra nemovitosti v realitě než ve smlouvě

Ačkoliv zákon přímo nestanoví pravidlo pro situaci, kdy by byl koupen menší byt, můžeme takové pravidlo najít v případě pozemků. Tedy § 2129 občanského zákoníku říká, že kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Takže tedy pokud správná výměra ve smlouvě není a je-li tam uvedená jiná, má kupující nárok na slevu.

V případě bytu tomu nebude jinak a bude platit, že kupující bytu by měl mít slevu v případě menší výměry.

Pro posouzení takového případu bude však ještě rozhodující, zda prodávající ujistil kupujícího o větší výměře buď v inzerci nebo v kupní smlouvě. Bude tedy lepší, když špatná výměra bude uvedená v kupní smlouvě a tento rozdíl o proti skutečnosti bude představovat vadu bytu.

Pokud se vše prokáže, bude moci kupující bytu požadovat slevu z kupní ceny popřípadě i možnost odstoupení od smlouvy. Sleva z kupní ceny by měla odpovídat ceně chybějících metrů.

Pokud by bylo zjištěno, že prodávající o menší výměře věděl, pak by uvedl kupující v omyl. I z tohoto důvodu by bylo možné požadovat slevu, resp. přiměřenou náhradu, případně by se bylo možné dovolávat neplatnosti smlouvy při zásadnějším rozdílu u výměry bytu.

Další časté chyby v kupní smlouvě

Další, často se objevující chybou, při koupi bytu je špatné uvedení spoluvlastnictví na společných částech domu, které je třeba mít správně vymezené. S koupí bytu si totiž často kupujete například i sklep, lodžii či její část nebo třeba parkovací místo v garáži. Tohle všechno je třeba mít v kupní smlouvě rozepsané a jasně definované.

Další důležitou součást kupní smlouvy představuje kupní cena. Ta musí být přesně specifikovaná. Ve smlouvě by měla být nejen její výše, ale i způsob úhrady, datum splatnosti a specifikace toho, za co přesně ji platíte. S kupní cenou souvisí také úschova. Při koupi nemovitosti byste vždy měli zvolit prostředníka ve formě úschovy kupní ceny. Ta chrání kupujícího tím, že nepřevede prodávajícímu peníze za nemovitost dokud nebude převedeno vlastnické právo a prodávajícího tím, že jakmile kupující odešle do úschovy požadovanou částku, získává tím jistotu, že peníze skutečně dostane, jakmile bude vše vyřízeno.

Skryté vady nemovitostí

Další velkou kapitolu tvoří skryté vady. To jsou vady, které nebylo možné zjistit při klasické prohlídce domu a kupující o nich tedy neměl, jak vědět. K jejich objevení tak došlo až časem při používání nemovitosti. Takovou vadou mohou být například prohnilé trámy, špatná statika nebo plesnivé stěny, které byly zakryté tapetami.

V případě, že dojde k objevení skryté vady, je potřeba aby tuto vadu kupující co nejdříve nahlásil prodávajícímu. Toto nahlášení by přitom mělo mít písemnou podobu a mělo by být posláno jako doporučená zásilka s dodejkou. Kupující musí také dokázat, že vady, které objevil byly skutečně skryté, a že existovaly již předtím, než nemovitost koupil (tedy, že se nejedná například o důsledek vytopení domu způsobený kupujícím).

V naší praxi jsme se setkali s panem Kolářem. Ten zdědil dům po rodičích, který byl v hrozném stavu a pan Kolář neměl peníze na jeho opravu. Rozhodl se proto, že dům prodá. Kupujícího o všech vadách na domě detailně informoval a také jsme je společně zanesli do kupní smlouvy. V tomto případě tedy vše proběhlo, jak má – vady nebyly skryté a kupující tak neměl do budoucna možnost žádat kvůli nim nápravu nebo odstoupit od smlouvy.

V případě skrytých vad má kupující nárok na jejich odstranění prodávajícím, případně snížení původní kupní ceny odpovídající těmto vadám. Pokud se ale jedná o neodstranitelné vady, které znemožňují normální užívání nemovitosti (jako jsou např. problémy se statikou a nebezpečí zřícení nemovitosti), pak má kupující nárok od kupní smlouvy odstoupit.

Pokud se kupující rozhodne, že chce odstoupit od kupní smlouvy, musí tuto skutečnost oznámit prodávajícímu. I v tomto případě je nejlepším řešením poslat oznámení o odstoupení od kupní smlouvy písemně a doporučeným dopisem s dodejkou. V oznámení je třeba uvést kdo a komu ho podává a čeho se týká. Také je třeba celý problém pořádně popsat a oznámení tím zdůvodnit.

Nákup bytu může být komplikovaným procesem, plným pastí a nejasností. Proto je velmi důležité pečlivě prověřit všechny detaily a nenechat se unést rostoucí poptávkou na realitním trhu. Zejména právní poradenství a pečlivé prostudování kupní smlouvy jsou klíčové pro minimalizaci rizik a nežádoucích následků při nákupu bytu. Ve světě realit totiž platí, že prevence je lepší než léčba.