Bytová jednotka obsahuje jednak byt, ale také podíl na společných částech domu. Jsou to ty části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Takové užívání společné části musí být uvedeno v prohlášení vlastníka. Což je vlastně listina, kterou se všichni vlastníci bytových jednotek dohodli na rozdělení toho, co je v domě společné a co ne, případně komu byly prostory svěřeny k výlučnému užívání. To znamená, že nikdo jiný tento jinak společný prostor užívat nemůže. Osoba, která výlučně takový prostor užívá, nese zpravidla i náklady na jeho údržbu a opravy.
V bytových domech se často najdou i společné prostory, které vlastníci bytových jednotek nevyužijí. Jsou to například kočárkárny, nebo dokonce protiatomové kryty, případně prostory určené pro obchody nebo provozovny. Spoluvlastníci se mohou rozhodnout tyto prostory pronajímat, výnos z těchto pronájmů však nepatří SVJ, ale samotným spoluvlastníkům. Jsou to jejich společné části. Zisk se tedy rozdělí mezi ně dle podílů na společných částech domu.
O běžném hospodaření s takovou společnou věcí, tedy i o jejím pronájmu a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, které se počítají podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci mohou také rozhodnout o tom, že svěří hospodaření s domem společnému zástupci, kterým může být např. SVJ. Tady je však potřeba souhlas nadpoloviční většiny všech spoluvlastníků. SVJ bude oprávněno uzavírat nájemní smlouvy, kontrolovat plnění těchto smluv, vymáhat dlužné nájemné a bude předkládat spoluvlastníkům vyúčtování. Někdy se dokonce dává do stanov, že výnos z těchto prostor bude započítán jako příspěvek členů svému SVJ, což zpřehledňuje účetní situaci. Je to však na hraně zákona.
V souvislosti se společnými prostorami je také potřeba zdůraznit, že od ledna 2018 začal v České republice opět platit institut předkupního práva na spoluvlastnický podíl na nemovitosti přímo ze zákona. To znamená, že pokud dům nebo jinou nemovitost má více vlastníků ve spoluvlastnictví, tak nemůže jeden z nich svůj podíl prodat cizí neznámé osobě, ale musí jej nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Cílem této úpravy je zmenšit počet spoluvlastnictví, ve kterých často dochází k neshodám a rozbrojům.
Tato úprava se však přímo netýká oněch společných částí domu – ty jsou přímo ze zákona součástí jednotky. Když tedy vlastníte byt samostatně, nemusíte ho nabízet ostatním, i když zároveň máte podíl na domě. Bytových jednotek se to týká, jen pokud přímo konkrétní byt vlastní více osob (třeba následkem dědictví).
Problém ovšem může nastat, pokud například podzemní garáž v bytovém domě je v prohlášení vlastníka vymezena jen jako jedna jednotka a každý spoluvlastník ji využívá částečně. Při prodeji bytu musí spoluvlastnický podíl na garáži nabídnut ostatním spoluvlastníkům. Kupující pak nemá jistotu, že s bytem získá i možnost parkování právě kvůli předkupnímu právu.
Existuje však výjimka z předkupního práva – není povinnost nabízet nemovitost spoluvlastníkům v případě prodeje tzv. osobě blízké. Těmi jsou například příbuzní v řadě přímé, sourozenci, manžel, partner podle zákona o registrovaném partnerství nebo třeba osoby, které spolu trvale žijí, případně osoby takzvaně „sešvagřené“.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Naše Společenství vlastníků zhruba na začátku roku 2016 muselo nepředvídaně řešit mimořádné záležitosti, u nichž posléze vznikla potřeba právní porady. Výbor poptal tým „Dostupný advokát“ – právní služby online, v čele s JUDr. Ondřejem Preussem, který byl nakonec vybrán pro stálou spolupráci s naším Společenstvím vlastníků. V jeho prospěch hovoří garance dostupnosti v podstatě v kteroukoli dobu bez navýšení odměny za kontakt (zobrazit více) mimo pracovní dobu, dostupnost na telefonu či mailu i na Skypu a velmi seriózní vystupování. Jednoznačně můžeme potvrdit kvalitu služeb, serióznost i dostupnost online.
Nechali jsme si s přítelem zkontrolovat nájemní smlouvu na náš první byt a byli jsme rádi, že nám někdo řekl, jaká máme práva, a vysvětlil, co nás čeká.
Největší benefit spatřuji v tom, že nikam nemusíte, vše vyřídíte z domova nebo kanceláře. S Dostupným advokátem spolupracujeme už několik let a vždy jsme byli spokojeni.
