Shrnutí: Společné prostory v bytovém domě jsou části domu určené k užívání všemi vlastníky jednotek – typicky chodby, schodiště, střecha, technické místnosti, sklepy nebo kočárkárny. Jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek podle jejich podílů. O běžné správě rozhodují vlastníci nebo SVJ, zvláštní režim může určit prohlášení vlastníka. Některé společné části lze svěřit konkrétnímu vlastníkovi k výlučnému užívání, ale mělo by to být jasně právně upraveno.
Řešíte spor o sklep, kočárkárnu, střechu, pronájem společných prostor nebo změnu prohlášení vlastníka? Využijte naši službu Dostupný právník pro SVJ a BD.
Společné prostory v bytovém domě zahrnují základy, obvodové stěny, střechu, schodiště, chodby, vstupní dveře, výtahy, kotelny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje, rozvody vody, plynu, elektřiny, vytápění a další technická zařízení. Tyto prostory jsou považovány za spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v daném domě. Společně rozhodují o správě a údržbě těchto společných prostor. Všichni vlastníci mají právo a povinnost využívat společné prostory tak, aby nedošlo k omezení práv a zájmů ostatních vlastníků. Při využívání společných prostor by měli vlastníci dbát na to, aby nedošlo k jejich poškození či znehodnocení.
Mohou se ovšem rozhodnout, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. Takové užívání společné části musí být uvedeno v prohlášení. Což je vlastně listina, kterou se všichni vlastníci bytových jednotek dohodli na rozdělení toho, co je v domě společné a co ne, případně komu byly prostory svěřeny k výlučnému užívání. To znamená, že nikdo jiný tento jinak společný prostor užívat nemůže. Osoba, která výlučně takový prostor užívá, nese zpravidla i náklady na jeho údržbu a drobné opravy.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Nejvíce sporů vzniká právě tam, kde není jasné, zda jde o společnou část, samostatnou jednotku, nebo společnou část ve výlučném užívání konkrétního vlastníka. Pokud řešíte sklep, balkon, půdu, kočárkárnu, parkovací místo nebo pronájem společných prostor, pomůžeme vám zkontrolovat prohlášení vlastníka, stanovy SVJ i zápisy ze shromáždění. Využít můžete službu Dostupný právník pro SVJ a BD.
V bytových domech se často najdou i společné prostory, které vlastníci bytových jednotek nevyužijí. Jsou to například kočárkárny, nebo dokonce protiatomové kryty, případně prostory určené pro obchody nebo provozovny. Spoluvlastníci se mohou rozhodnout tyto prostory pronajímat, výnos z těchto pronájmů však nepatří SVJ, ale samotným spoluvlastníkům. Jsou to jejich společné části. Zisk se tedy rozdělí mezi ně dle podílů na společných částech domu.
S využíváním společných prostor souvisí také případná instalace kamer. Přečtěte si, kdy SVJ či BD porušuje kamerou na domě zákon.
O běžném hospodaření s takovou společnou věcí, tedy i o jejím pronájmu a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, které se počítají podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Spoluvlastníci mohou také rozhodnout o tom, že svěří hospodaření s domem společnému zástupci, kterým může být např. SVJ. Tady je však potřeba souhlas nadpoloviční většiny všech spoluvlastníků. SVJ bude oprávněno uzavírat nájemní smlouvy, kontrolovat plnění těchto smluv, vymáhat dlužné nájemné a bude předkládat spoluvlastníkům vyúčtování. Někdy se dokonce dává do stanov, že výnos z těchto prostor bude započítán jako příspěvek členů svému SVJ, což zpřehledňuje účetní situaci. Je to však na hraně zákona.
V souvislosti se společnými prostorami je také potřeba zdůraznit, že od 1. července 2020 již nemusíte svůj spoluvlastnický podíl nabídnout před prodejem dalším spoluvlastníkům. Obecné předkupní právo bylo opět zrušeno. Neznamená to ale, že předkupní právo zmizelo úplně. Zákon ho zachovává například po omezenou dobu u spoluvlastnictví vzniklého děděním nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit, a zvláštní pravidla platí také u některých dalších případů.
Pokud tedy seženete kupujícího na svou čtvrtinu nemovitosti, můžete hned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na vklad na příslušný katastrální úřad.
Tato úprava se ovšem nikdy netýkala oněch společných částí domu – ty jsou přímo ze zákona součástí jednotky. Když jste tedy vlastnili byt samostatně, nemuseli jste ho (ani za platnosti předkupního práva) nabízet ostatním, i když jste zároveň měli podíl na domě. Bytových jednotek se dříve tato skutečnost týkala, jen pokud přímo konkrétní byt vlastnilo více osob (třeba následkem dědictví).
Zrušení předkupního práva urychlilo převod bytových jednotek a s nimi souvisejících podílů na dalších prostorách.
Obrátilo se na nás SVJ, ve kterém jeden z vlastníků dlouhodobě užíval uzamčenou místnost v suterénu jako svůj soukromý sklad. Měl v ní pneumatiky, nářadí i starý nábytek a tvrdil, že mu prostor přidělil předchozí výbor. Problém nastal ve chvíli, kdy nový výbor zjistil, že místnost je v prohlášení vlastníka uvedena jako společná část domu a ostatní vlastníci ji chtěli využít jako kolárnu.
Nejprve jsme prošli prohlášení vlastníka, stanovy SVJ a zápisy ze shromáždění za několik posledních let. Ukázalo se, že žádné platné rozhodnutí o výlučném užívání prostoru neexistuje. Připravili jsme proto výzvu k vyklizení, návrh usnesení pro shromáždění a jednoduchá pravidla pro budoucí užívání místnosti všemi vlastníky. Zároveň jsme SVJ doporučili, aby do zápisu jasně uvedlo, kdo za místnost odpovídá, jak se bude zamykat a jak se budou řešit věci odložené v rozporu s pravidly.
Vlastník nakonec prostor vyklidil bez soudního sporu. SVJ se díky tomu vyhnulo zbytečným nákladům a místnost začala sloužit všem obyvatelům domu jako společná kolárna.
Společné prostory v bytovém domě patří všem vlastníkům jednotek podle jejich podílů. Nejde tedy o prostory, se kterými by mohl jeden vlastník, výbor nebo správce domu nakládat zcela volně. Každé užívání, pronájem, stavební úprava nebo svěření prostoru jednomu vlastníkovi musí odpovídat zákonu, prohlášení vlastníka, stanovám SVJ a rozhodnutím vlastníků.
Nejčastější problémy vznikají u sklepů, chodeb, koláren, kočárkáren, půd, balkonů, parkovacích míst nebo prostor, které chce SVJ pronajmout. Než se vlastníci pustí do úprav, pronájmu nebo změny užívání, měli by si ověřit právní režim konkrétní části domu. Jinak se snadno stane, že shromáždění přijme neplatné usnesení, SVJ uzavře špatnou smlouvu nebo jeden vlastník neoprávněně omezí ostatní.
Pokud si nejste jistí, komu prostor patří, kdo jej smí užívat nebo jak správně rozhodnout o jeho pronájmu či opravě, vyplatí se nechat zkontrolovat dokumentaci domu předem. Ušetříte tím SVJ i vlastníkům čas, peníze a často i zbytečné sousedské spory.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Společné prostory jsou zpravidla ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek podle jejich podílů na společných částech domu.
Bez souhlasu a právního důvodu ne. Chodba je obvykle společnou částí a její užívání nesmí omezovat ostatní vlastníky ani porušovat bezpečnostní předpisy.
Pokud jde skutečně o společnou část domu, výnos zpravidla patří spoluvlastníkům podle jejich podílů, nikoli automaticky SVJ.
Ano, ale musí být jasné, že jde o společnou část, a rozhodnutí musí být přijato správným postupem podle zákona, stanov a prohlášení vlastníka.
Jde o část domu, která právně zůstává společná, ale užívat ji smí jen konkrétní vlastník. Typicky balkon, terasa, sklepní kóje nebo parkovací místo.
V prohlášení a případně v kupní smlouvě, stanovách SVJ nebo v katastru nemovitostí.
Obvykle se hradí z příspěvků na správu domu. Pokud je ale společná část svěřena jednomu vlastníkovi k výlučnému užívání, může nést některé náklady právě on.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
