Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti

Převod vlastnického práva k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, neprobíhá totiž okamžitě po podpisu smlouvy z ruky do ruky.

Katastr zkoumá správnost údajů v kupní smlouvě a další okolnosti celého převodu a na tuto činnost má zhruba měsíc (minimální lhůta je 20 dní). Pokud se však objeví nějaký problém, může se vklad vlastnického práva k nemovitosti táhnout i několik měsíců. Do té doby není kupující vlastníkem nemovitosti. Čím déle řízení na katastru trvá, tím více roste riziko, že celá realitní transakce neproběhne k plné spokojenosti obou smluvních stran.

Proti takovému riziku se lze pojistit vcelku jednoduše. Existuje tzv. úschova kupní ceny, která je výhodná pro obě strany – kupujícího i prodávajícího. Advokát, notář či banka otevře na základě speciální smlouvy zvláštní bankovní účet, kam kupující složí kupní cenu. Tento účet musí být oddělen od ostatních prostředků advokáta či notáře, aby nedošlo k záměně s penězi jiných klientů nebo dokonce s penězi samotného advokáta či notáře.

Kupující na tento speciální účet pošle celou nebo část kupní ceny za nemovitost. Když je kupní cena na účtu, prodávající získá jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno. Advokát či prodávající následně podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Peníze jsou nicméně v úschově až do okamžiku, kdy je vlastnické právo ve prospěch kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skutečně zapsáno.

Poté, co proběhne vklad vlastnického práva, uvolní se úschova a peníze se převedou prodávajícímu. Pokud se naopak cokoli pokazí, vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího neproběhne a celá realitní transakce ztroskotá, vrátí se kupní cena kupujícímu a prodávající si ponechá svou nemovitost.

Úschovu je možné také doporučit v případě převodu družstevního bytu, protože tento převod je účinný vůči družstvu až v okamžiku, kdy je bytovému družstvu doručena kupní smlouva. Zde je ideální výplatu nevázat jen na doručení, ale na potvrzení od družstva, že s převodem souhlasí. Opět zde však nutně vzniká mezidobí mezi podpisem smlouvy a skutečným převodem, a tudíž obdobné riziko jako v případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navíc tím, že není družstevní “vlastnictví” vedeno v katastru nemovitostí, může snáze dojít k podvodu a převodu jednoho členského podílu více lidem.

V úschovní smlouvě je potřeba ohlídat především to, aby prostředky byly vyplaceny na správný účet až po převodu vlastnictví a také po vymazání předešlých zástavních či jiných práv. Na to by se mohlo zapomenout, přitom by taková chyba znamenala značné problémy.

Prodávající a kupující by také měli být připraveni, že advokát, notář nebo banka budou vyžadovat přesnou identifikaci obou stran převodu kvůli boji proti terorismu a praní špinavých peněz. Pokud totiž někdo přijímá do úschovy cizí prostředky, musí znát jejich skutečného vlastníka a také toho, komu jsou určeny. Když tedy neuzavíráte smlouva přímo v advokátní kanceláři, je potřeba se identifikovat formálním způsobem na poště nebo na pracovišti Czechpointu. To probíhá pouze podpisem zvláštního prohlášení a identifikací občanským průkazem či pasem.

Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:

1. Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
2. Jak na hypotéku
3. Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
4. Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
5. Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
6. Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
7. Koupě nemovitosti od developera
8. Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
9. Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
10. Co je to anuita?
11. Jak správně darovat nemovitost
12. K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
13. Sepsání závěti a vypořádání dědictví
14. Co je to kolace
15. Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
16. Kdy se může zvyšovat nájemné
17. Ukončení nájmu
18. Dohoda o ukončení nájmu
19. Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
20. Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
21. Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
22. Domovní řád
23. Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
24. Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
25. Společné prostory v bytovém domě
26. Co obnáší rekonstrukce bytového domu
27. Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
28. Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
29. Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
30. Stavba domu na „zelené louce“
31. Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu