Prodáváte nemovitost a chcete si být jisti, že za ni dostanete zaplaceno? Pak si především musíte smluvně ošetřit mechanismus výplaty kupní ceny. Advokátní úschova je bezpečnou cestou, jak si převod peněz zajistit. I na ni se ale vztahují přísná zákonná pravidla.
Převod vlastnického práva k nemovitosti, která je zapsána v katastru nemovitostí, neprobíhá totiž okamžitě po podpisu smlouvy z ruky do ruky.
Katastr zkoumá správnost údajů v kupní smlouvě a další okolnosti celého převodu a na tuto činnost má zhruba měsíc (minimální lhůta je 20 dní). Pokud se však objeví nějaký problém, může se vklad vlastnického práva k nemovitosti táhnout i několik měsíců. Do té doby není kupující vlastníkem nemovitosti. Čím déle řízení na katastru trvá, tím více roste riziko, že celá realitní transakce neproběhne k plné spokojenosti obou smluvních stran.
Proti takovému riziku se lze pojistit vcelku jednoduše. Existuje tzv. úschova kupní ceny, která je výhodná pro obě strany – kupujícího i prodávajícího. Můžete si vybrat hned z několika variant?
1. Advokátní úschova – každý advokát musí mít ze zákona uzavřeno pojištění profesní odpovědnosti v minimální výši 7 000 000 Kč. Pokud by částka, kterou chcete uschovat, byla vyšší, musí se advokát připojistit na celkovou sumu. Pojištění kryje případy, kdy advokát vyplatí peníze neoprávněně nebo pozdě a tím naruší postup prodeje bytu. Podmínky advokátní úschovy jsou pak přísně určeny předpisy, kdy je pro každou úschovu zřízen samostatný bankovní účet oddělený od majetku advokáta a vše se registruje u České advokátní komory do Elektronické knihy úschov.
Dostupný advokát radí: „V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši. Ačkoliv pojištění profesní odpovědnosti musí být uzavřeno na minimální výši 7 milionů Kč, jak uvádíme výše, jsme pojištěni na 50 000 000 Kč.“
2. Notářská úschova – stejně jako v případě advokátů, mají i notáři povinnost profesního pojištění. Podmínky jsou téměř totožné jako v předchozím případě, nicméně notářská úschovy bývá průměrně nákladnější a méně flexibilní. Poplatek za úschovu je většinou založen na sazbě stanovené na základě zákona a k finální ceně si notáři ve většině případů připočtou ještě 21 % DPH.
3. Bankovní úschova – u banky budete muset počítat s tím, že neumožňuje úschovu kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru nemovitostí a bude tak třeba sjednat si ji zvlášť u advokáta nebo notáře, pokud bude v transakci potřeba. Zároveň využívá standardizované vzory smluv, které často neodpovídají konkrétní situaci. V praxi se také setkáváme s tím, že banky neumožňují úschovu kupní ceny bez uzavření úvěrové smlouvy.
Kupující na některý z těchto speciálních účtů (po předchozím uzavření smlouvy o úschově) pošle celou nebo část kupní ceny za nemovitost. Když je kupní cena na účtu, prodávající získá jistotu, že za nemovitost dostane zaplaceno. Advokát či prodávající následně podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Peníze jsou nicméně v úschově až do okamžiku, kdy je vlastnické právo ve prospěch kupujícího k nemovitosti do katastru nemovitostí skutečně zapsáno.
Poté, co proběhne vklad vlastnického práva, uvolní se úschova a peníze se převedou prodávajícímu. Pokud se naopak cokoli pokazí, vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího neproběhne a celá realitní transakce ztroskotá, vrátí se kupní cena kupujícímu a prodávající si ponechá svou nemovitost.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Úschovu je možné také doporučit v případě převodu družstevního bytu, protože tento převod je účinný vůči družstvu až v okamžiku, kdy je bytovému družstvu doručena kupní smlouva. Zde je ideální výplatu nevázat jen na doručení, ale na potvrzení od družstva, že s převodem souhlasí. Opět zde však nutně vzniká mezidobí mezi podpisem smlouvy a skutečným převodem, a tudíž obdobné riziko jako v případě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Navíc tím, že není družstevní “vlastnictví” vedeno v katastru nemovitostí, může snáze dojít k podvodu a převodu jednoho členského podílu více lidem.
V úschovní smlouvě je potřeba ohlídat především to, aby prostředky byly vyplaceny na správný účet až po převodu vlastnictví a také po vymazání předešlých zástavních či jiných práv. Na to by se mohlo zapomenout, přitom by taková chyba znamenala značné problémy.
Prodávající a kupující by také měli být připraveni, že advokát, notář nebo banka budou vyžadovat přesnou identifikaci obou stran převodu kvůli boji proti terorismu a praní špinavých peněz. Pokud totiž někdo přijímá do úschovy cizí prostředky, musí znát jejich skutečného vlastníka a také toho, komu jsou určeny. Když tedy neuzavíráte smlouva přímo v advokátní kanceláři, je potřeba se identifikovat formálním způsobem na poště nebo na pracovišti Czechpointu. To probíhá pouze podpisem zvláštního prohlášení a identifikací občanským průkazem či pasem.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
