Mám zájem o byt, ale majitel je v insolvenci

Kapitoly článku

• Kdo v rámci insolvence rozhoduje?
• Na co si při koupi dávat pozor?
• S kým podepisuji smlouvu?
• Získám s nemovitostí i dluhy, které se k ní vážou?
• Jaké kroky navíc vás po zakoupení nemovitosti čekají?
• Konflikty s bývalým majitelem
• Jak je to s cenou prodávané nemovitosti?
• Jaká je situace u družstevního bytu?

Koupě nemovitosti vlastněné majitelem v insolvenčním řízení se skutečně v mnohém liší. O prodeji totiž v podstatě nerozhoduje samotný vlastník, který má v tuto chvíli velmi omezené “pravomoci”.

Kdo v rámci insolvence rozhoduje?

Postup v rámci insolvence je následující:

Pokud insolvenční soud schválí dlužníkovi na jeho návrh oddlužení, pak také sepisuje jeho veškerý majetek do soupisu majetkové podstaty a připraví splátkový kalendář se soupisem všech věřitelů a jejich pohledávek. Soud následně také stanovuje insolvenčního správce.

Ve chvíli, kdy se rozhodne o zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení, dochází k přímému odprodeji, kdy zájemci podají veřejné nabídky a ta nejvyšší vyhraje.

Na co si při koupi dávat pozor?

Při koupi nemovitosti v rámci insolvenčního řízení je dobré být obezřetný a radit se s odborníky, a to jak v oblasti práva, tak také stavebnictví. Platí totiž, že insolvenční správce nenese zodpovědnost za případné skryté vady a prodává nemovitost v aktuálním technickém stavu. Proto se vyplatí si stav nemovitosti důkladně prověřit.

S kým podepisuji smlouvu?

Co ovšem prodej bytu či domu v insolvenčním řízení nejvíc odlišuje od běžného prodeje, je především osoba insolvenčního správce. Ten má v celém procesu významnou roli. Získá totiž oprávnění nakládat s majetkem dlužníka a podepisuje namísto něj veškeré dokumenty. S dlužníkem samotným tedy nic nepodepisujte. Můžete s ním ale přesto koupi nemovitosti předběžně projednávat. I pro něj totiž může být výhodné, když nemovitost zakoupí jím vybraná osoba, s níž se třeba dohodne na pozdějším nájmu. I v takovém případě má poslední slovo soud či výbor věřitelů.

Existují výjimky? Při oddlužení má dlužník zakázáno jakkoli nakládat s majetkem, který náleží do majetkové podstaty. Po schválení oddlužení se ovšem teoreticky může stát, že dlužník s nemovitostí může disponovat. Základní podmínkou je, že nemovitost není předmětem zajištění a jde například o nemovitost k bydlení, s níž může vlastník disponovat.

Získám s nemovitostí i dluhy, které se k ní vážou?

Toho se bát nemusíte, neboť na nového majitele dané budovy žádné dluhy bývalého vlastníka nepřecházejí. Právě k jejich splacení totiž prodej nemovitosti a dalšího majetku směřuje.

Zpeněžením majetku dlužníka dochází k zániku veškerých právních vad zapsaných na listu vlastnictví. Jedinou výjimkou jsou věcná břemena, což nejsou dluhy, ale jistá omezení spjatá s nemovitostí (například služebnost cesty). S jistými kroky navíc ale počítejte.

Jaké kroky navíc vás po zakoupení nemovitosti čekají?

Po zakoupení nemovitosti musíte na své náklady vložit na katastr nemovitostí:

• Potvrzení o zániku zástavního práva.
• Návrh na výmaz zástavního práva.

Uvedené potvrzení získáte od insolvenční správce, na jehož základě pak katastrální úřad vymaže zástavní právo, které se k nemovitosti váže. Jedná se o velmi podstatný krok, neboť tím nemovitost v insolvenci očistíte od předchozích závazků. Nenechávejte nic náhodě a nechte si kompletní návrh připravit advokátem. Chyba v podání by vás klidně mohla o celou nemovitost připravit.

Konflikty s bývalým majitelem

Původní majitel nemovitost pravděpodobně neprodává dobrovolně a je dost dobře možné, že se nebude chtít ani vystěhovat. Této situace můžete buď využít a sjednat si s ním nájemní smlouvu (za podmínky, že máte záruku, že může nájemné splácet). Méně příjemnou a podstatně radikálnější variantou je pak podání žaloby na vyklizení.

Jak je to s cenou prodávané nemovitosti?

Výše ceny zpravidla vychází ze znaleckého posudku. Následně ale samozřejmě záleží na poptávce, která může původně navrhovanou cenu snížit i zvýšit. Hledání kupce může probíhat prostřednictvím inzerátu, realitní kanceláře, ale zapojit do hledání kupce se může i sám dlužník.

Co se týče toho, kam finance získané z prodeje nemovitosti putují, platí, že je-li v oddlužení prodána zajištěná nemovitost, nejprve je z jejího výtěžku uspokojena pohledávka zajištěného věřitele. Poté je případný zbytek z výtěžku z prodeje (tzv. hyperocha) použit na mimořádné splátky nezajištěným věřitelům.

Jaká je situace u družstevního bytu?

Jak jsme několikrát v našich článcích připomínali, “vlastník” družstevního bytu není z právního hlediska skutečný vlastník. Má pouze členská práva v bytovém družstvu a jim odpovídá právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. Nejde ale na druhou stranu o běžný nájem. A v rámci procesu oddlužení je vlastnictví členských práv k družstevnímu bytu významným benefitem, který se vlastnictví bytu v osobním vlastnictví velmi přibližuje. V praxi pak může dojít k prodeji členských práv za cenu odpovídající hodnotě bytu. Dlužník ovšem přijde o možnost v bytě dále bydlet.