Vyhlédli jste si ideální byt přes inzerát, nebo vám je nabídnul známý ke koupi, ale pak jste zjistili, že jeho majitel je v insolvenci. Co to přesně pro vás jako kupce znamená? Bude se nějakým způsobem lišit postup prodeje, resp. koupě a je třeba se obávat nějakého dalšího zatížení nemovitosti? Na to vše jsme se zaměřili v našem článku.
Koupě nemovitosti vlastněné majitelem v insolvenčním řízení se skutečně v mnohém liší. O prodeji totiž v podstatě nerozhoduje samotný vlastník, který má v tuto chvíli velmi omezené “pravomoci”.
Vyplatí se být velmi obezřetný a o celém postupu se radit s advokátem. Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti zkomplikovaným insolvencí majitele. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Postup v rámci insolvence je následující:
Pokud insolvenční soud schválí dlužníkovi na jeho návrh oddlužení, pak také sepisuje jeho veškerý majetek do soupisu majetkové podstaty a připraví splátkový kalendář se soupisem všech věřitelů a jejich pohledávek. Soud následně také stanovuje insolvenčního správce.
Ve chvíli, kdy se rozhodne o zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení, dochází k přímému odprodeji, kdy zájemci podají veřejné nabídky a ta nejvyšší vyhraje.
Při koupi nemovitosti v rámci insolvenčního řízení je dobré být obezřetný a radit se s odborníky, a to jak v oblasti práva, tak také stavebnictví. Platí totiž, že insolvenční správce nenese zodpovědnost za případné skryté vady a prodává nemovitost v aktuálním technickém stavu. Proto se vyplatí si stav nemovitosti důkladně prověřit.
Tip: Každá nemovitost má svá specifika, s nimiž je třeba počítat i při jejím prodeji. U staršího domu bude nutné při koupi ošetřit jiné detaily než u novostavby. Jak přesně při prodeji či koupi takového domu postupovat a na co ve smlouvě nezapomenout? Právě tomu se věnujeme v samostatném článku.
Co ovšem prodej bytu či domu v insolvenčním řízení nejvíc odlišuje od běžného prodeje, je především osoba insolvenčního správce. Ten má v celém procesu významnou roli. Získá totiž oprávnění nakládat s majetkem dlužníka a podepisuje namísto něj veškeré dokumenty. S dlužníkem samotným tedy nic nepodepisujte. Můžete s ním ale přesto koupi nemovitosti předběžně projednávat. I pro něj totiž může být výhodné, když nemovitost zakoupí jím vybraná osoba, s níž se třeba dohodne na pozdějším nájmu. I v takovém případě má poslední slovo soud či výbor věřitelů.
Existují výjimky? Při oddlužení má dlužník zakázáno jakkoli nakládat s majetkem, který náleží do majetkové podstaty. Po schválení oddlužení se ovšem teoreticky může stát, že dlužník s nemovitostí může disponovat. Základní podmínkou je, že nemovitost není předmětem zajištění a jde například o nemovitost k bydlení, s níž může vlastník disponovat.
Toho se bát nemusíte, neboť na nového majitele dané budovy žádné dluhy bývalého vlastníka nepřecházejí. Právě k jejich splacení totiž prodej nemovitosti a dalšího majetku směřuje.
Zpeněžením majetku dlužníka dochází k zániku veškerých právních vad zapsaných na listu vlastnictví. Jedinou výjimkou jsou věcná břemena, což nejsou dluhy, ale jistá omezení spjatá s nemovitostí (například služebnost cesty). S jistými kroky navíc ale počítejte.
Po zakoupení nemovitosti musíte na své náklady vložit na katastr nemovitostí:
Uvedené potvrzení získáte od insolvenční správce, na jehož základě pak katastrální úřad vymaže zástavní právo, které se k nemovitosti váže. Jedná se o velmi podstatný krok, neboť tím nemovitost v insolvenci očistíte od předchozích závazků. Nenechávejte nic náhodě a nechte si kompletní návrh připravit advokátem. Chyba v podání by vás klidně mohla o celou nemovitost připravit.
Tip: Ocitli jste se v insolvenci a bojíte se, že přijdete o střechu nad hlavou? Za jakých podmínek lze vlastníkovi prodat jeho nemovitost? Co vše může majitel při případném prodeji ovlivnit a co se děje, pokud je výtěžek z prodeje vyšší než zajištěné pohledávky? Na to se jsme se zaměřili v samostatném článku.
Původní majitel nemovitost pravděpodobně neprodává dobrovolně a je dost dobře možné, že se nebude chtít ani vystěhovat. Této situace můžete buď využít a sjednat si s ním nájemní smlouvu (za podmínky, že máte záruku, že může nájemné splácet). Méně příjemnou a podstatně radikálnější variantou je pak podání žaloby na vyklizení.
Tip: Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Výše ceny zpravidla vychází ze znaleckého posudku. Následně ale samozřejmě záleží na poptávce, která může původně navrhovanou cenu snížit i zvýšit. Hledání kupce může probíhat prostřednictvím inzerátu, realitní kanceláře, ale zapojit do hledání kupce se může i sám dlužník.
Co se týče toho, kam finance získané z prodeje nemovitosti putují, platí, že je-li v oddlužení prodána zajištěná nemovitost, nejprve je z jejího výtěžku uspokojena pohledávka zajištěného věřitele. Poté je případný zbytek z výtěžku z prodeje (tzv. hyperocha) použit na mimořádné splátky nezajištěným věřitelům.
Jak jsme několikrát v našich článcích připomínali, “vlastník” družstevního bytu není z právního hlediska skutečný vlastník. Má pouze členská práva v bytovém družstvu a jim odpovídá právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. Nejde ale na druhou stranu o běžný nájem. A v rámci procesu oddlužení je vlastnictví členských práv k družstevnímu bytu významným benefitem, který se vlastnictví bytu v osobním vlastnictví velmi přibližuje. V praxi pak může dojít k prodeji členských práv za cenu odpovídající hodnotě bytu. Dlužník ovšem přijde o možnost v bytě dále bydlet.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Vzhledem k tomu, že pro nás bylo rozhodnutí koupit nemovitost krokem do neznáma, obrátili jsme se na Dostupného advokáta. Byla to ta naprosto nejlepší volba. Provedl nás celým procesem, od rezervace nemovitosti až po poskytnutí úschovy finančních prostředků. Všechny dokumenty ke koupi byly překontrolány, přepracovány a doplněny tak, že jsme je mohli bez obav podepsat. (zobrazit více) Právník Mgr. Svobodný, který se nás ujal, byl vždy připraven obratem zodpovědět všechny naše dotazy, poskytnout rady jak dále postupovat a hlavně vnesl do celé záležitosti pocit jistoty, že bojuje za nás. Až se opět dostaneme do situace, ve které budeme potřebovat právní radu, tak pro nás není jiná volba než Dostupný advokát. Děkujeme.
Při koupi bytu jsme chtěli mít jistotu, že po právní stránce vše proběhne hladce, proto jsme využili služeb této firmy. Rozhodně je mohu doporučit, rychlé zpracování požadavku, vstřícné jednání a cena rozumná.
S darovací smlouvou od vás jsem neměla na katastru nejmenší problém. Pracovnice u okénka se podívala na logo a poznamenala, že vaše smlouvy jsou vždy v pořádku. Dostupný advokát mi navíc telefonicky vysvětlil věci kolem věcného břemene, které by mne jako laika vůbec nenapadly. Nevím, co na službě zlepšit, jsem naprosto spokojená.
