Vyhlédli jste si ideální byt přes inzerát, nebo vám je nabídnul známý ke koupi, ale pak jste zjistili, že jeho majitel je v insolvenci. Co to přesně pro vás jako kupce znamená? Bude se nějakým způsobem lišit postup prodeje, resp. koupě a je třeba se obávat nějakého dalšího zatížení nemovitosti? Na to vše jsme se zaměřili v našem článku.
Koupě nemovitosti vlastněné majitelem v insolvenčním řízení se skutečně v mnohém liší. O prodeji totiž v podstatě nerozhoduje samotný vlastník, který má v tuto chvíli velmi omezené “pravomoci”.
Vyplatí se být velmi obezřetný a o celém postupu se radit s advokátem. Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti zkomplikovaným insolvencí majitele. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Postup v rámci insolvence je následující:
Pokud insolvenční soud schválí dlužníkovi na jeho návrh oddlužení, pak také sepisuje jeho veškerý majetek do soupisu majetkové podstaty a připraví splátkový kalendář se soupisem všech věřitelů a jejich pohledávek. Soud následně také stanovuje insolvenčního správce.
Ve chvíli, kdy se rozhodne o zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení, dochází k přímému odprodeji, kdy zájemci podají veřejné nabídky a ta nejvyšší vyhraje.
Při koupi nemovitosti v rámci insolvenčního řízení je dobré být obezřetný a radit se s odborníky, a to jak v oblasti práva, tak také stavebnictví. Platí totiž, že insolvenční správce nenese zodpovědnost za případné skryté vady a prodává nemovitost v aktuálním technickém stavu. Proto se vyplatí si stav nemovitosti důkladně prověřit.
Tip: Každá nemovitost má svá specifika, s nimiž je třeba počítat i při jejím prodeji. U staršího domu bude nutné při koupi ošetřit jiné detaily než u novostavby. Jak přesně při prodeji či koupi takového domu postupovat a na co ve smlouvě nezapomenout? Právě tomu se věnujeme v samostatném článku.
Co ovšem prodej bytu či domu v insolvenčním řízení nejvíc odlišuje od běžného prodeje, je především osoba insolvenčního správce. Ten má v celém procesu významnou roli. Získá totiž oprávnění nakládat s majetkem dlužníka a podepisuje namísto něj veškeré dokumenty. S dlužníkem samotným tedy nic nepodepisujte. Můžete s ním ale přesto koupi nemovitosti předběžně projednávat. I pro něj totiž může být výhodné, když nemovitost zakoupí jím vybraná osoba, s níž se třeba dohodne na pozdějším nájmu. I v takovém případě má poslední slovo soud či výbor věřitelů.
Existují výjimky? Při oddlužení má dlužník zakázáno jakkoli nakládat s majetkem, který náleží do majetkové podstaty. Po schválení oddlužení se ovšem teoreticky může stát, že dlužník s nemovitostí může disponovat. Základní podmínkou je, že nemovitost není předmětem zajištění a jde například o nemovitost k bydlení, s níž může vlastník disponovat.
Toho se bát nemusíte, neboť na nového majitele dané budovy žádné dluhy bývalého vlastníka nepřecházejí. Právě k jejich splacení totiž prodej nemovitosti a dalšího majetku směřuje.
Zpeněžením majetku dlužníka dochází k zániku veškerých právních vad zapsaných na listu vlastnictví. Jedinou výjimkou jsou věcná břemena, což nejsou dluhy, ale jistá omezení spjatá s nemovitostí (například služebnost cesty). S jistými kroky navíc ale počítejte.
Po zakoupení nemovitosti musíte na své náklady vložit na katastr nemovitostí:
Uvedené potvrzení získáte od insolvenční správce, na jehož základě pak katastrální úřad vymaže zástavní právo, které se k nemovitosti váže. Jedná se o velmi podstatný krok, neboť tím nemovitost v insolvenci očistíte od předchozích závazků. Nenechávejte nic náhodě a nechte si kompletní návrh připravit advokátem. Chyba v podání by vás klidně mohla o celou nemovitost připravit.
Tip: Ocitli jste se v insolvenci a bojíte se, že přijdete o střechu nad hlavou? Za jakých podmínek lze vlastníkovi prodat jeho nemovitost? Co vše může majitel při případném prodeji ovlivnit a co se děje, pokud je výtěžek z prodeje vyšší než zajištěné pohledávky? Na to se jsme se zaměřili v samostatném článku.
Původní majitel nemovitost pravděpodobně neprodává dobrovolně a je dost dobře možné, že se nebude chtít ani vystěhovat. Této situace můžete buď využít a sjednat si s ním nájemní smlouvu (za podmínky, že máte záruku, že může nájemné splácet). Méně příjemnou a podstatně radikálnější variantou je pak podání žaloby na vyklizení.
Tip: Končí vám nájemní smlouva s vaším nájemníkem? Do jaké doby po skončení nájmu musí nájemník byt vyklidit? Kdy můžete do bytu sami vstoupit a co lze dělat, pokud jej nájemník vyklidit odmítá?
Výše ceny zpravidla vychází ze znaleckého posudku. Následně ale samozřejmě záleží na poptávce, která může původně navrhovanou cenu snížit i zvýšit. Hledání kupce může probíhat prostřednictvím inzerátu, realitní kanceláře, ale zapojit do hledání kupce se může i sám dlužník.
Co se týče toho, kam finance získané z prodeje nemovitosti putují, platí, že je-li v oddlužení prodána zajištěná nemovitost, nejprve je z jejího výtěžku uspokojena pohledávka zajištěného věřitele. Poté je případný zbytek z výtěžku z prodeje (tzv. hyperocha) použit na mimořádné splátky nezajištěným věřitelům.
Jak jsme několikrát v našich článcích připomínali, “vlastník” družstevního bytu není z právního hlediska skutečný vlastník. Má pouze členská práva v bytovém družstvu a jim odpovídá právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. Nejde ale na druhou stranu o běžný nájem. A v rámci procesu oddlužení je vlastnictví členských práv k družstevnímu bytu významným benefitem, který se vlastnictví bytu v osobním vlastnictví velmi přibližuje. V praxi pak může dojít k prodeji členských práv za cenu odpovídající hodnotě bytu. Dlužník ovšem přijde o možnost v bytě dále bydlet.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
