Je potřeba znalecký posudek při převodu nemovitosti?

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Historický exkurz

Do konce roku 2013 byl znalecký posudek skutečně potřeba. V té době se platila také daň z nabytí nemovitosti, jejíž sazba činila 4 %, ale úřady lidem nevěřily a požadovaly předložení znaleckého posudku s odhadní cenou. Porovnaly pak výši sjednané ceny ve smlouvě s cenou ve znaleckém posudku. Daň se pak hradila z vyšší částky. To se nejprve změnilo tak, že u běžných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží znalecký posudek již nebyl potřeba, neboť daň se vypočetla prostě jako 4 % ze sjednané kupní ceny. Jedinou podmínkou bylo, že byla kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé, což ověřil pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů.

Následovala ovšem další významná změna, a to zrušení samotné daně z nabytí nemovitosti. Ta byla zrušena k 25. září 2020 a nemusel ji platit kdokoliv, kdo nemovitost koupil v prosinci 2019 a později.

Nutnost nechat zpracovat znalecký posudek

Další situace, ve kterých se vyžaduje znalecký posudek, zahrnují právní řízení, jako jsou insolvenční a exekuční řízení, nebo jiné soudní procesy. V těchto případech je vytvoření znaleckého posudku dokonce právní povinností, a je zadáváno stranou nebo osobou, která dané řízení vede.

Méně běžné případy zahrnují ocenění nemovitostí patřících obchodním společnostem. Například, když se nemovitost vkládá jako nepeněžní vklad do společnosti, nebo v určitých situacích při fúzích a akvizicích mezi firmami, jsou vyžadovány znalecké posudky. Tyto posudky určují také cenu nemovitosti pro účely daňových odpisů, přičemž se hodnotí budova i pozemek pod ní zvlášť. Znalecký posudek může také určit hodnotu nemovitosti pro rozdělení spoluvlastnických podílů.

Pokud si kupujete byt, dům nebo pozemek a financujete jej prostřednictvím hypotéky, bude nutné mít znalecký posudek o zástavní hodnotě této nemovitosti. Tento posudek je klíčovým faktorem pro stanovení maximální částky, kterou vám banka bude ochotná půjčit. Banky obvykle poskytují hypoteční úvěry do výše maximálně 90 % z tržní hodnoty zastavované nemovitosti.

Kdo znalecký posudek vyhotoví?

Pro získání znaleckého posudku, například kvůli daňovým účelům při nabytí nemovitosti nebo při vkládání nemovitosti do společnosti, můžete kontaktovat znalce přímo nebo prostřednictvím znaleckých ústavů specializujících se na ekonomiku.

V případě soudních, exekučních a insolvenčních řízení jsou znalecké posudky objednávány přímo příslušnými orgány. Soudy obvykle zadávají zpracování posudku znalcům, kteří jsou u nich evidováni. Seznam akreditovaných znalců a znaleckých ústavů naleznete na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti.

Znalec je osoba jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo jím pověřeným předsedou krajského soudu, a to v konkrétním oboru. Ministerstvo spravedlnosti a soudy pečlivě posuzují odborné znalosti a kvalifikace žadatelů.

Znalecký posudek vs. odhad tržní ceny

Rozdíl mezi odhadem a znaleckým posudkem není v praxi příliš velký. Oba dokumenty mohou nabídnout podobné ceny a výpočty. Pro získání orientační ceny nemovitosti postačí odhad, který lze snadno získat online od odhadců. V komplikovanějších situacích, jako jsou dědická řízení nebo získání hypotečního úvěru, jsou požadovány alespoň standardní tržní odhady.

Znalecký posudek se využívá v závažnějších případech a slouží jako důkazní materiál v situacích, které jsou definovány zákonem. Z formálního hlediska je znalecký posudek akceptován ve všech situacích a u všech institucí. Jako jediný oceňovací dokument je opatřen kulatým razítkem znalce, což z něj činí nejdražší oceňovací dokument.

Odhad tržní hodnoty nemovitosti a znalecký posudek nemovitosti nemusí být tedy totožný dokument s totožným výsledkem. I když jej může vyřizovat ta samá osoba.

Znalecký posudek stanoví, kolik by stálo nemovitost znovu vystavět. Vychází se tedy především z ceny materiálu a práce, ale už nebere v úvahu další parametry, například popularitu lokality nebo zájem o nemovitosti podobného typu. Obecně je uváděn časový interval šesti měsíců jako doba platnosti vyjádření o ceně nemovitosti v posudku.

Tržní cena se pak snaží dospět k hodnotě, za kterou by bylo možné danou nemovitost prodat. Zohledňuje se mimo materiálů a stavu bytu, také například lokalitu, v níž se byt či dům nachází. Závěry znalce pro obvyklou cenu platí po dobu, než se změní poměry na trhu.

Cena znaleckého posudku se pohybuje v řádu několika tisíců, cca 5-10 tisíc korun.