Je potřeba znalecký posudek při převodu nemovitosti? | Dostupný advokát

Kdo hradí daň z nabytí nemovitosti?

Obrázek k článku Kdo hradí daň z nabytí nemovitosti?

2. 2. 2018 / autor: Ondřej Preuss

Při koupi nemovitosti nesmí kupující zapomínat také na povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, často stále označovanou svým dřívějším názvem jako daň z převodu nemovitosti.

Do konce roku 2016 hradil daň z nabytí nemovitých věcí v drtivé většině případů prodávající. Pouze pokud se prodávající s kupujícím dohodl, platil daň kupující. Jaká pravidla však platí dnes? Kdo podává daňové přiznání a kdy je třeba dokládat finančnímu úřadu znalecký posudek?

Kdo hradí daň?

Jak jsme již uvedli, do konce roku 2016 většinou platil daň prodávající a kupující vystupoval v pozici ručitele v případě, že by prodávající daň řádně nezaplatil. Rovněž existovala možnost smluvně přenést daňovou povinnost na kupujícího. V současné době však zákon stanoví jasné pravidlo, podle kterého nese daňovou povinnost výlučně kupující, resp. nabyvatel nemovitosti. Prodávající není ani ručitelem, a zaplacení daně se ho proto žádným způsobem netýká. Není ani možné smluvně přenést daňovou povinnost na prodávajícího. Daň tedy bude hradit vždy pouze kupující.

V jakých případech se daň neplatí

Dani podléhají pouze úplatné převody, nejtypičtějším příkladem je koupě nemovitosti. Může se ale jednat také například o směnu pozemků. Dani naopak nikdy nepodléhají bezúplatné převody nemovitostí, nejčastěji v případě darování. Zákon rovněž stanoví určité výjimky, kdy není daň nutné platit, ačkoliv se jedná o úplatný převod. Jedná se především o prodej nových domů či bytů při jejich prvním prodeji.

Do kdy podat daňové přiznání

Daňové přiznání je třeba podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí. O provedení vkladu vždy katastr kupujícího písemně vyrozumí. Daňové přiznání se podává k finančnímu úřadu, v jehož obvodu se kupovaná nemovitost nachází. Ve lhůtě pro podání daňového přiznání je také nutné zaplatit samotnou daň. Lhůtu pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je třeba si důkladně hlídat, neboť při jejím nedodržení hrozí uložení pokuty až do výše 5 % z daně za pozdní podání daňového přiznání a také úrok z prodlení ve výši nejméně 14 % ročně za pozdní zaplacení daně. Nákup nemovitosti by se tak při nedodržení daňových povinností mohl výrazně prodražit.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Jak se určí výše daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % procenta ze základu daně, kterým je cena nabývané nemovitosti. Pro určení její výše je třeba porovnat sjednanou kupní cenu s cenou v daném místě obvyklou u obdobných nemovitostí. Daň se poté vypočte z vyšší z nich. Ve většině případů však bude stanovena jako 4 % ze sjednané kupní ceny, to znamená, že za každý jeden milion kupní ceny je bude třeba státu také zaplatit 40 tisíc korun na dani. Toto pravidlo se uplatní, pokud je kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé (kterou zjišťuje finanční úřad) nebo vyšší než 75% z ceny stanovené znaleckým posudkem, který může kupující k daňovému přiznání doložit. Daň by se vypočetla ze 75 % ceny obvyklé nebo ze 75% ceny zjištěné znaleckým posudkem, pokud by tato cena byla vyšší než sjednaná kupní cena.

Je třeba znalecký posudek?

Dnes již v drtivé většině převodů nemovitostí není třeba k daňovému přiznání dokládat znalecký posudek. U běžných úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup či garáží znalecký posudek tedy nepotřebujeme, kdy, jak jsme již uvedli, finanční úřad porovnává sjednanou kupní cenu s cenou obvyklou. Tuto cenu úřad zjišťuje dle cenových map, případně podle tabulkových hodnot podle stavu převáděné nemovitosti. Kdyby však kupujícímu toto porovnávání nevyhovovalo, může kupní cenu porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Porovnávat se pak bude kupní cena se 75 % ceny dle znaleckého posudku. Daň se opět bude hradit z vyšší částky. Náklady na znalecký posudek je také možné odečíst od základu daně.

Martin si koupil chalupu ve velmi špatném stavu, aby si ji mohl zrekonstruovat dle svých představ. Kupní cena byla s ohledem na stav chalupy sjednána na 100.000,- Kč. Cena obvyklá však byla 275.000,- Kč. Pro Martina tedy bylo výhodnější nechat zpracovat znalecký posudek, který ocenil chalupu v souladu se stavem nemovitosti také na 100.000,- Kč. Tímto postupem Martin ušetřil na dani 4.250,- Kč.

Tento postup je vhodný tehdy, kde by 75 % obvyklé ceny převyšovalo kupní cenu. Ta by sice byla malá, nicméně cena okolních nemovitostí by byla vysoká, čímž by se mohla navýšit i daň. Pokud je například kupovaný dům v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce, může být pro kupujícího výhodnější doložit znalecký posudek.

Pokud chcete sepsat nebo zkontrolovat kupní smlouvu včetně přípravy daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, seznamte se s naší nabídkou.


Zajistíme, že koupě i prodej nemovitosti proběhne bez právních komplikací. V celém Česku!

Provedeme vás celým procesem prodeje a koupě bytu, domu, pozemku, garáže či nebytového prostoru a dohlédneme na bezchybnost smluvních vztahů. Vše vám pomůžeme vyřešit už do dvou dnů, pohodlně a on-line.

Rezervační smlouvu pro vás zkontrolujeme do druhého dne

Ať už nemovitost kupujete nebo prodáváte, garantujeme vám, že rezervační smlouva i kupní smlouva na nemovitost bude po právní stránce naprosto v pořádku. Nenecháme vás podepsat smlouvu, která by vás poškodila, a zároveň vám díky rychlosti spolupráce nikdo nevyfoukne vysněné bydlení. Klientům jsme schopni ušetřit až desítky tisíc za provize realitní kanceláři.

Kupní smlouva za dva dny, zápis do katastru na první pokus

Každý měsíc zabezpečujeme několik desítek realitních transakcí. Řešíme kupní smlouvy na míru pro všechny možné typy nemovitostí (byty, domy, nebytové prostory, pozemky, garáže, sklady), nejčastěji to jsou bytové jednotky v osobním vlastnictví. Radíme také při zřizování nebo výmazu zástavního práva. Dbáme na bezpečnost procesu složení a výplaty kupní ceny, ten pro naše klienty často osobně zajišťujeme. Hlídáme vše tak, aby se vám nepřihodilo to, co paní Haně, a v kupní smlouvě byly uvedeny všechny potřebné náležitosti.

Pomůžeme vám i se zápisem do katastru nemovitostí tak, aby hladce proběhl už na první pokus. Poradíme vám, kdo zaplatí daň z nabytí (dříve převodu) nemovitosti, s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví nebo se zástavním právem smluvním. S našimi službami si rovněž kupujete pojistku, že koupě dopadne po právní stránce dle vašich představ. To vše obvykle jen za promile z kupní ceny nemovitosti! V akutních případech reagujeme neprodleně.

Co pro vás uděláme:

Varianty naší nabídky Základ Standard Premium
Sepíšeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu. Abyste opomenutím nebo důvěrou v makléře nepřišli o 250 tisíc korun jako paní Hana.
Zkontrolujeme kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo družstevní podíl na míru vašemu případu
Zkontrolujeme výhodnost rezervační smlouvy na nemovitost. Třeba Petrovi jsme úpravou rezervační smlouvy na byt ušetřili 60 tisíc korun.
Zkontrolujeme smlouvu o úschově kupní ceny
Zkontrolujeme úvěrovou a zástavní smlouvu
Vypracujeme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí
Poskytneme advokátní úschovu kupní ceny a její uvolnění prodávajícímu
Vypracujeme daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti
Poskytneme konzultaci s advokátem pro zhodnocení rizik a dalšího postupu30 minut60 minut90 minut
Jak rychle vše zpracujeme a najdeme pro vás řešení?do týdnedo týdnedo 48 hodin
Konečná cena včetně DPH44003636,16 Kč bez DPH59004875,76 Kč bez DPH96007933,44 Kč bez DPH

Rychlé představení služby

Nezávislý právní pohled během vaší spolupráce s realitní kanceláří

Prodáváte nebo kupujete nemovitosti přes realitního makléře a chcete mít jistotu, že předložená smlouva je pro vás bezpečná? Díky našim radám budete mít ve všem brzy jasno:

  • potřebujete rychle poradit, zda je pro vás bezpečné uzavírat rezervační smlouvu nebo smlouvou o smlouvě budoucí kupní v podobě, kterou máte podepsat v realitní kanceláři?
  • vázne na nemovitosti zástava a vy si nejste jisti, co z toho pro vás může vyplývat za rizika?
  • chcete mít ošetřenu výplatu kupní ceny?
  • chcete převést družstevní podíl (tj. družstevní byt)?
  • nevíte, v jaké výši a jak zaplatit daň, která souvisí s převodem nemovitosti?

Objednáte-li si expresní a individuální služby, bude takový i náš přístup. Ať už jste z Prahy, Brna, Plzně, Hradce Králové nebo Ostravy, s námi vše vyřídíte rychle.

Anonymní vzory smluv a neodborné rady vás můžou finančně poškodit

Anonymní vzor kupní smlouvy na nemovitost, kupní smlouvy na byt, pozemek, nebytový prostor nebo garáž vám může zkomplikovat život na mnoho let a velmi zásadně vás poškodit. Smlouva vytvořená nebo zkontrolovaná avokátem se specializací na nemovitostní právo vás účinně ochrání. Garantujeme správnost všech smluv podle nového občanského zákoníku (NOZ).

S čím už jsme klientům pomohli?

Každý měsíc pomůžeme s koupí několika desítek nemovitostí. Přečtěte si příběhy některých z našich klientů:

  • Pan Jindřich Krčmář měl potíže s realitní kanceláří i prodávajícím, porušili rezervační smlouvu. Pan Krčmář proto požadoval vrácení rezervačního poplatku. Pomohli jsme mu vymoct rezervační poplatek a získali jsme pro něj odškodnění za způsobenou újmu. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Paní Hana Maxová měla problém s katastrem nemovitostí. Odmítli zapsat převod jejího bytu. Ani její tehdejší advokát si nevěděl rady. Obrátila se proto na nás. Obratem jsme připravili příslušné dokumenty a problém se podařilo vyřešit. Celý příběh si přečtěte zde.
  • Pan Jiří I. si nechal zkontrolovat kupní smlouvu od právníka a dobře udělal. Pan Jiří II. tak neučinil a přišel o nemalé peníze. Příběh Jiřího I. a Jiřího II. si můžete přečíst zde.

Co říkají lidé, kteří využili našich služeb?

Lukáš Řezníček, Praha (řízení letového provozu): „Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu „nenápadné“ riziko, které by mě stálo hodně peněz.”
Hana Maxová, Praha (administrativa): „Můj bývalý advokát nevěděl, jak odstranit vadu při podání na katastr nemovitostí. Nadvakrát to zkoušel a nic. Pak jsem se obrátila na Dostupného advokáta. Hned napoprvé to u katastru prošlo.“
Další reference našich zákazníků naleznete v záložce Reference.

Radíme vám i v médiích:


Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: