Do konce roku 2013 byl však znalecký posudek skutečně potřeba. Sazba daně byla také 4 %, ale úřady lidem nevěřily a požadovaly předložení znaleckého posudku s odhadní cenou. Porovnaly pak výši sjednané ceny ve smlouvě s cenou ve znaleckém posudku. Daň se hradila z vyšší částky.
Kdy není znalecký posudek potřeba
To se však změnilo. U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží znalecký posudek již nepotřebujete.
Neznamená to však, že by se úřady změnily v naivní snílky. Stále mají jistotu, že je strany kupní smlouvy na nemovitost nepřechytračí.
Daň z nabytí nemovitosti se vypočte jako 4 % ze sjednané kupní ceny, ale jen pokud je kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé. To ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil.
Pokud je však nemovitost, kterou prodáváte, z nějakého důvodu výjimečná (např. v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce), může být tento způsob nevýhodný. Kupní cena je malá, ale okolní nemovitosti drahé, a tak je i vysoká daň.
Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete totiž postupovat jako dříve a nechat si udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Pak se daň vypočítává jako dříve. Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě s cenou ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky.
Koupě nebo prodej nemovitosti
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Kdo je poplatníkem daně
Zpravidla daň hradí prodávající a kupující je v pozici ručitele. Současné znění zákona však dává možnost „přehodit“ povinnost na kupujícího. Prodávající pak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nezajímá. Drobně se tak může i snížit cena.
Představme si situaci, kdy pan Brčálník prodává nemovitost panu Vochomůrkovi za 1 000 000,- Kč. Okolní nemovitosti stojí podobně, a proto je daňovým základem tato sjednaná cena. Daň je tedy 40 000,- Kč. Prodávající pan Brčálník vlastně po zaplacení daně dostane jen 960 000,- Kč.
Pokud si strany daňovou povinnost „přehodí“ z pana Brčálníka na kupujícího pana Wochomůrku a zároveň sníží kupní cenu na 960 800,- Kč, daň bude něco přes 38 000,-. Obě strany tak vydělají kolem 800,- Kč. Pan Brčálník (prodávající) totiž dostane celou částku 960 800,- Kč, pan Wochomůrka pak nebude muset zaplatit 1 000 000, ale jen 960 800,- Kč + cca 38 tisíc na dani. Zde je to jen pár stokorun, ve vyšších částkách však jde již o úsporu tisíců na každé straně.
Daň platí prodávající Brčálník
Kupní cena | 1 000 000 |
Daň (4 % z kupní ceny) | 40 000 |
Výnos pro prodávajícího | 960 000 |
Náklady pro kupujícího | 1 000 000 |
Daň platí kupující Vochomůrka
Kupní cena | 960 784 |
Daň (4 % z kupní ceny) | 38 431 |
Výnos pro prodávajícího | 960 784 |
Náklady pro kupujícího (kupní cena + daň) | 999 215 |
Kupující a prodávající vydělají | 784 |
Vláda však chce tuto možnost změnit a dostát názvu zákona. Plátcem by tedy vždy měl být kupující. Změna však nezačne platit dříve než v září 2016.