Je potřeba znalecký posudek při převodu nemovitosti?

Obrázek k článku Je potřeba znalecký posudek při převodu nemovitosti?

16. 5. 2016 / autor: Ondřej Preuss

Znalecký posudek nepotřebujete při drtivé většině převodů. Většinou se vyžadoval kvůli placení daně související s převodem. Dnes však u běžných nemovitostí nemusíte nic komplikovat a daň prostě vypočítejte jako 4 % z kupní ceny. To je nejčastější a nejjednodušší postup.

Do konce roku 2013 byl však znalecký posudek skutečně potřeba. Sazba daně byla také 4 %, ale úřady lidem nevěřily a požadovaly předložení znaleckého posudku s odhadní cenou. Porovnaly pak výši sjednané ceny ve smlouvě s cenou ve znaleckém posudku. Daň se hradila z vyšší částky.

Kdy není znalecký posudek potřeba

To se však změnilo. U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží znalecký posudek již nepotřebujete.

Neznamená to však, že by se úřady změnily v naivní snílky. Stále mají jistotu, že je strany kupní smlouvy na nemovitost nepřechytračí.

Daň z nabytí nemovitosti se vypočte jako 4 % ze sjednané kupní ceny, ale jen pokud je kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé. To ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil.

Pokud je však nemovitost, kterou prodáváte, z nějakého důvodu výjimečná (např. v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce), může být tento způsob nevýhodný. Kupní cena je malá, ale okolní nemovitosti drahé, a tak je i vysoká daň. Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete totiž postupovat jako dříve a nechat si udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Pak se daň vypočítává jako dříve. Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě s cenou ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky.

Kdo je poplatníkem daně

Zpravidla daň hradí prodávající a kupující je v pozici ručitele. Současné znění zákona však dává možnost „přehodit“ povinnost na kupujícího. Prodávající pak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nezajímá. Drobně se tak může i snížit cena.

Představme si situaci, kdy pan Brčálník prodává nemovitost panu Wochomůrkovi za 1 000 000,- Kč. Okolní nemovitosti stojí podobně, a proto je daňovým základem tato sjednaná cena. Daň je tedy 40 000,- Kč. Prodávající pan Brčálník vlastně po zaplacení daně dostane jen 960 000,- Kč.

Pokud si strany daňovou povinnost „přehodí“ z pana Brčálníka na kupujícího pana Wochomůrku a zároveň sníží kupní cenu na 960 800,- Kč, daň bude něco přes 38 000,-. Obě strany tak vydělají kolem 800,- Kč. Pan Brčálník (prodávající) totiž dostane celou částku 960 800,- Kč, pan Wochomůrka pak nebude muset zaplatit 1 000 000, ale jen 960 800,- Kč + cca 38 tisíc na dani. Zde je to jen pár stokorun, ve vyšších částkách však jde již o úsporu tisíců na každé straně.

Daň platí prodávající Brčálník

Kupní cena

1 000 000,- Kč

Daň (4 % z kupní ceny) 40 000,- Kč
Výnos pro prodávajícího 960 000,- Kč
Náklady pro kupujícího 1 000 000,- Kč
Daň platí kupující Wochomůrka

Kupní cena

960 784,- Kč

Daň (4 % z kupní ceny) 38 431,- Kč
Výnos pro prodávajícího 960 784,- Kč
Náklady pro kupujícího 999 215,- Kč
Výnos pro obě strany 784,- Kč

Pochopení všech podstatných právních rizik, které souvisí s prodejem nebo koupí bytu, domu nebo pozemku, je pro laika velmi těžké. Proto jsme pro vás připravili čtivě napsaný e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika, který si můžete stáhnout zcela zdarma.

Ohodnoťte tento článek:

Mohlo by vás také zajímat: