Každá nemovitost má svá specifika, s nimiž je třeba počítat i při jejím prodeji. U staršího domu bude nutné ošetřit jiné detaily než u novostavby. Jak přesně při prodeji takového domu postupovat a na co ve smlouvě nezapomenout? Právě tomu se budeme věnovat v následujícím článku.
Postup samotného prodeje bude stejný jako u každého jiného domu. U staršího domu to bude spíše o drobných odlišnostech, které je třeba ošetřit ve smlouvě, nebo úkonech, které je vhodné v souvislosti s prodejem provést.
Ať už starší dům prodáváte, nebo naopak máte zájem o jeho koupi, vždy je dobré zjistit, jak je na tom z hlediska památkové ochrany a případně i z hlediska ochrany přírody. Nejen samotná budova, ale také lokalita, v níž je stavba umístěna, může být chráněna, což pro vás znamená několik omezení. Ta se často týkají například způsobu využití nemovitosti nebo její případné rekonstrukce, kterou budete muset konzultovat s příslušnými úřady.
Tuto informaci by tak měl prodávající potenciálnímu zájemci včas sdělit, protože může výrazně ovlivnit celý proces prodeje a její zatajení by přineslo jen řadu komplikací. Kupující by se měl zároveň o tuto informaci aktivně zajímat a ověřit si ji nejen u prodávajícího, ale také v katastru nemovitostí.
Při prodeji nemovitosti samozřejmě přijde čas na určení prodejní ceny. Tu lze určit tržním odhadem, který provede nejčastěji realitní makléř, případně jiný odhadce nemovitosti. Alternativně se nabízí ještě znalecký posudek, který byl dříve vyžadován pro potřeby finančního úřadu, dnes už jeho zpracování zůstává zcela na úvaze prodávajícího. V případě prodeje starší nemovitosti je ovšem zpracování znaleckého posudku více než vhodné, a to hned z několika důvodů.
Znalecký posudek zkoumá nemovitost více do hloubky než tržní odhad. Posudek, který může zpracovat pouze soudem jmenovaný znalec, bude podrobněji zkoumat technický stav, což je u starších nemovitostí jistě žádoucí. Evidence soudních znalců je volně k nahlédnutí. Stačí si tedy dle kraje a specializace zvolit konkrétního znalce a kontaktovat jej.
Kontrolu technického stavu zajistí kromě znaleckého posudku i inspekce nemovitosti, kterou v případě staršího domu musíme zase jen doporučit. Tentokrát už nemovitost nekontroluje soudní znalec, ale inspektor certifikovaný Asociací inspektorů nemovitostí. Inspektor se zaměří na kontrolu skrytých technických vad a pomůže nejen s identifikací příčin, ale také s poradenstvím ohledně jejich odstranění. Služby inspektora může využít nejen prodávající, ale také kupující.
Čeká vás prodej či koupě staré nemovitosti? Postaráme se o všechny právní náležitosti, které jsou s takovou transakcí spojeny. S převody nemovitostí máme bohaté zkušenosti, které nyní rádi využijeme ve váš prospěch.
Chci prodat nebo koupit nemovitost
Starší nemovitosti jsou velmi specifické a i po důkladné kontrole se časem mohou objevit jisté nedostatky, které by případně mohly jít za prodávajícím. Ve smlouvách je tak často spoléháno na tvrzení, že nemovitost se prodává, „jak stojí a leží“. To by v ideálním případě znamenalo, že prodávající neponese odpovědnost za neodhalené vady – ovšem pouze za předpokladu, že vyvinul úsilí je objevit, o všech zjištěných vadách informoval kupujícího a nic nezatajil.
Toto ustanovení však bohužel v případě nemovitosti nelze uplatnit, protože se nevztahuje na individuálně určené věci. Při prodeji nemovitosti je tuto podmínku možné uplatnit pouze v případě, kdy se kupující písemně vzdá svého práva z vadného plnění. V opačném případě prodávající vždy odpovídá za všechny skryté vady.
Proto se vyplatí zpracování znaleckého posudku a prověrky technického stavu budovy – jedině tak může prodávající včas odhalit případné vady a vyhnout se nepříjemnostem, které by znamenaly nejen časovou, ale také výraznou finanční ztrátu.
Pro kupujícího tento postup zároveň znamená jistotu, že je dům v pořádku a nebude třeba řešit zdlouhavé a poměrně náročné odstupování od smlouvy. Zpracování znaleckého posudku a prověrky technického stavu je tak v zájmu obou stran prodeje nemovitosti.
Kupující mohou využít také služeb specializovaných společností, které pomohou s posouzením stavu staršího domu i následným plánem na rekonstrukci. Jednou z nich je například Perlík projekce s působností v Praze a středních Čechách.
Ještě před zahájením prodeje nemovitosti je třeba opatřit si průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Ten označuje hospodárnost budovy na stupnici od A do G, kdy A označuje nejúspornější budovu, zatímco G znamená mimořádně nehospodárnou budovu.
Od 1. června 2015 platí povinnost disponovat energetickým štítkem (tzv. PENB, průkaz energetické náročnosti budovy) pro všechny prodávající, s výjimkou těch, kteří nabízejí k prodeji:
V případě prodeje domu povinnost předložení průkazu platí téměř vždy, výjimku tvoří pouze bezúplatné převody či převody v rámci dědického řízení.
Prodávající by měl platný průkaz předložit kupujícímu při prodeji smlouvy, už v prodejním inzerátu by měl ovšem uvést energetickou náročnost objektu.
Průkaz, který vám obstará energetický specialista s akreditací od Ministerstva obchodu a průmyslu, je platný po dobu deseti let. Pokud ovšem v této době dojde k výrazné přestavbě nemovitosti, která ovlivní i její energetickou náročnost (typicky například nové zateplení nebo instalace solárních panelů), je třeba nechat zpracovat nový PENB.
Pokud je prodávající pouze jedním ze spoluvlastníků nemovitosti, kterou se chystá nabídnout k prodeji, měl by pamatovat na předkupní právo. K 1. červenci 2020 sice došlo k jeho téměř úplnému zrušení, přesto však existuje několik výjimek, na které je třeba při prodeji nemovitosti pamatovat.
Jedná se především o případy, kdy byla nemovitost získána do spoluvlastnictví v rámci dědického řízení (předkupní právo v takovém případě zaniká až po šesti měsících). Druhou výjimkou je zákonné předkupní právo ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a naopak.
Tip: Předkupnímu právu jsme věnovali samostatný článek, ve kterém najdete vše potřebné.
S prodejem starších domů se často skloňují i dosud nevyřešené restituce, protože právě ty mohou novému majiteli způsobit mnoho starostí. Pokud se po převodu nemovitosti objeví dosud nevypořádané restituční nároky, může nový majitel o nemovitost dokonce i přijít. Proto je v určitých případech vhodné případné nároky řešit ještě před samotnou koupí.
Prodávající by měl předložit nejen výpis z listu vlastnictví, ale také doklady z pozemkového úřadu. Je v zájmu kupujícího, aby byl v tomto ohledu opravdu pečlivý, protože dopátrat případné restituční nároky nemusí být vždy snadné. Je třeba spolupracovat s katastrálním a pozemkovým úřadem.
Starší domy bývají velmi často zatíženy celou řadou věcných břemen (služebností). Některá jsou zcela neškodná, jiná už ovšem mohou být poměrně značnou překážkou pro samotný prodej. Mezi břemena, kterými není třeba se znepokojovat, patří klasická břemena inženýrské sítě (ve prospěch vodáren, elektráren či plynáren).
Dále se mohou vyskytnout břemena zapsaná ve prospěch sousedů. V praxi se často setkáváme například s právem na využití příjezdové cesty vedoucí přes pozemek.
Někdy se ovšem setkáme i s věcnými břemeny, která přímo ovlivňují využití nemovitosti. Typickým příkladem je břemeno doživotního užívání nemovitosti. To se nejčastěji zřizuje ve prospěch rodičů, kteří nemovitost přenechávají svým dětem. Služebnosti se zapisují přímo do katastru nemovitostí, a není-li určeno jinak, nezanikají prodejem ani jiným převodem nemovitosti.
V případě věcných břemen se často objevují i skutečně kuriozity. V zákoně ošetřujícím služebnost stezky, průhonu a cesty se mimo jiné dočteme:
- Služebnost stezky neobsahuje právo vjíždět na služebný pozemek na zvířatech ani vláčet po služebném pozemku břemena.
- Právo pastvy se vztahuje na každý druh hospodářských zvířat, nikoli však na prasata a drůbež. Zvířata nadměrně znečištěná, nemocná nebo cizí jsou z pastvy vyloučena.
- Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly.
Poslední bod bude zajímat především kupující. Řada z nich totiž kupuje starý dům s vidinou jeho odstranění a následné výstavby nového bydlení. Paradoxně totiž pozemky se starší stavbou bývají mnohdy levnější než prázdné stavební parcely. Tento krok může být komplikovaný v případech, kdy je dům v řadové zástavbě, přiléhá k dalším stavbám nebo jde o dvojdomek.
Pokud se pro tento krok rozhodnete, budete nejprve potřebovat vyřešit žádost a projekt k odstranění stavby. Úřady se určitě nevyplatí obcházet, protože následné pokuty se mohou vyšplhat až do řádu statisíců korun. Zde je nevýhoda oproti rekonstrukci v delší byrokracii.
K získání stavebního povolení bude potřeba podat na stavební úřad žádost o demolici, jejíž součástí musí být i písemný souhlas všech sousedů. V některých případech můžete být vyzváni k předložení plánu demolice.
Demolici byste poté měli svěřit společnosti, která vystaví potvrzení o jejím odborném provedení. Potvrzení je poté třeba doručit na stavební úřad, aby došlo ke splnění ohlašovací povinnosti. Stavební úřad následně vydá potvrzení pro katastrální úřad, na základě kterého dojde k odstranění stavby z katastru nemovitostí. Až poté můžete žádat o umístění nové stavby a stavební povolení.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
