Rychlý přehled:
-
Ověřte pravomocné povolení záměru podle nového stavebního zákona.
-
Zkontrolujte financování projektu a zástavní práva bank.
-
Nikdy neplaťte celou cenu bez bezpečné úschovy.
-
Sjednejte pevný termín dokončení a sankce za prodlení.
-
Detailně ošetřete výměru, standardy a klientské změny.
Pokud si nejste jistí, nechte si smlouvu zkontrolovat advokátem ještě před podpisem.
Při takovéto investici je nutná zvláštní obezřetnost. Člověk je často zaslepen vidinou svého vysněného domu s růžovou zahradou nebo luxusně vybaveného bytu na střeše domu v centru města. Tak aspoň vypadají barevné líbivé vizualizace na plakátech a v brožurách developera. Nutno říci, že výhod takovéto nemovitosti je jistě mnoho. Z právního hlediska však jde většinou o mnohem složitější operaci než u běžné koupě nemovitosti.
Situace, kdy se zavazujeme investovat peníze do bytu či domu, který ještě nestojí, může být velmi riskantní. Ve chvíli koupě existuje zpravidla vše pouze „na papíře“ v podobě vizualizací. Ani když se na dané místo vypravíte, moc vám to nepomůže. Uvidíte maximálně skelet domu, dělníky a stavební stroje. Ve finále se stavba může z nejrůznějších důvodů zdržet, nebo dokonce vůbec neuskutečnit. Případně nemusí odpovídat původní smluvní dokumentaci.
Tip na článek
Ať už jste objevili pozemek, který se vám líbí, ale neznáte majitele nebo kupujete nemovitost a chcete si ji prověřit, bude vaším nezbytným pomocníkem katastr nemovitostí. Co v něm najdete, jak na hledání a které informace v něm naopak vůbec nejsou? Na to odpovíme v našem článku.
Prověřte developera
Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, prověřte si developera, který daný projekt bude realizovat. Zvláštní pozornost věnujte i rezervační smlouvě a podmínkám vrácení rezervačního poplatku. Mělo by být jasně stanoveno, za jakých okolností se poplatek vrací a kdy může propadnout.
Nejlépe to udělejte ještě před osobní schůzkou nebo prohlídkou. Informace můžete nalézt ve veřejných rejstřících a jinde na internetu. Podezřelé může být, pokud nenajdete žádné informace a žádné zmínky o již uskutečněných projektech, nebo naopak souvislost s nějakým negativním případem dané společnosti.
Zkontrolujte si určitě také samotnou nemovitost. Například jestli na ní neváznou nějaká věcná břemena, zástavní a jiná práva, která by mohla komplikovat budoucí projekt. Ověřte si vlastníka a další informace dostupné z katastru nemovitostí, do kterého lze nahlížet i on-line. V případě zájmu je možné si nechat vystavit i výpis, který je podrobnější.
V ideálním případě si pak ověřte, jak je projekt financován, zda má developer úvěr, u které banky a jak je zajištěn. U většiny developerských projektů bývá pozemek nebo rozestavěná stavba zatížena zástavním právem banky. Ve smlouvě musí být jasně stanoveno, za jakých podmínek dojde k výmazu zástavního práva po zaplacení kupní ceny. Pokud tato otázka není smluvně ošetřena, hrozí, že kupující nabude nemovitost zatíženou dluhem developera.
Je třeba zvážit, zda podstoupit riziko projektů hrazených tzv. z vlastních zdrojů. Jde o případ, kdy developer realizuje větší množství projektů, ze kterých získává prostředky na stavbu dalších a v případě, že se zastaví stavba jednoho, zpravidla se zastaví i stavba ostatních.
Také je vhodné hned na začátku požadovat předložení všech územních rozhodnutí či stavebních povolení. Od roku 2024 se však podle nového stavebního zákona již zpravidla vydává jednotné povolení záměru. Ověřte si proto, zda je toto povolení pravomocné a zda se vztahuje na celý projekt, včetně všech jeho částí. Bez pravomocného povolení nelze stavbu legálně realizovat a projekt se může výrazně zdržet.
Pokud některé rozhodnutí chybí, existuje riziko, že ho developer nedostane a projekt se neuskuteční. Tyto případy vůbec nejsou výjimkou. Zejména u bytů v nástavbě se může stát, že do projektu zasáhne památková ochrana.
Související služba
kupujete nemovitost?
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a advokátní úschovy. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Chci pomoct
- Při objednání služby přesně víte, co dostanete a kolik vás to bude stát.
- Vše zvládneme on-line nebo osobně v jedné z našich 6 kanceláří.
- 8 z 10 požadavků vyřešíme do 2 pracovních dnů.
- Pro každý právní obor máme specialistu.
Úskalí kupní smlouvy
Například programátor Jan chtěl koupit byt a velmi přitom spěchal. Na důkladné prověření všech náležitostí neměl moc času, nebo možná jen trpělivosti. Chtěl jen zkontrolovat, zda kupní smlouva neobsahuje nějaké zjevné chyby, ale jinak celý hořel nedočkavostí ji podepsat. Byt sice ještě nestál, ale měl být krásný, se snovým výhledem a v „trendy“ pražské čtvrti.
Upozornili jsme ho ale na to, že cena se má dle smlouvy hradit hned na začátku bez jakékoliv hmatatelné záruky, že bude byt vůbec postaven (stavební povolení totiž nebylo ještě na celý projekt vydáno). Klient to nejdřív považoval za nepříjemnost, kterou mu házíme klacek pod nohy a tak trochu mu kazíme radost. Pak si ale uvědomil, že riziko vyplývající z toho, na co jsme ho upozornili, je poměrně vysoké.
Developer ale na většinu požadavků našeho klienta, které jsme mu doporučili zohlednit ve smlouvě, kývl a ustoupil. Ostatně cena byla velmi vysoká, a tak se mu o klienta vyplatilo alespoň trochu zabojovat a kupní cenu rozložit.
Dominantní část se nakonec hradila až po dokončení stavby. Smlouvu o koupi bytu tedy uzavřeli a dnes je již byt téměř dokončen a převeden do vlastnictví pana Jana. Zbytek úschovy bude vyplacen až bude dokončena kolaudace veškerých přilehlých prostor.
Pokud váš developer odmítá upravit problematická ustanovení, nebojte se situaci konzultovat s advokátem specializovaným na nemovitosti.
Vše řádně sepište
Kupující by se také neměl spoléhat pouze na ústní dohody a sliby o některých parametrech či vlastnostech nemovitosti. Vše by mělo být černé na bílém a součástí smlouvy. Při předávání bytu se pak nebude muset bát o to, že je něco zhotoveno jinak nebo špatně.
Vedle prostorových vizualizací a modelů doporučujeme vyžadovat také technické výkresy s přesnými parametry. To se týká i případných úprav na přání klienta oproti „katalogové podobě“, takzvaných klientských změn. Každá klientská změna by měla být řešena písemným dodatkem, který stanoví přesnou cenu, způsob úhrady i případný dopad na termín dokončení. Ústní dohody jsou dle naší zkušenosti totiž obtížně prokazatelné a často končí sporem.
Pan Jakub, právník z Mariánských lázní, například zjistil, že jeho byt je o deset metrů čtverečních menší, než uváděl projekt. Naštěstí ve smlouvě měl přesně uvedenou odchylku, kterou bylo možné tolerovat, a tak dostal kompenzaci. Na takové procentuální odchylky však pozor. Řešili jsme i případ domu, kdy byl strop místo ve výšce 2,5 metru pouhé dva metry dvacet nad zemí. V takovém případě už prakticky nejde vadu odstranit a jediným řešením je odstoupit od smlouvy.
Drobná pochybení se pak často týkají špatně usazených dveří či vestavěných skříní. Zde skutečně platí, že ďábel se skrývá v detailu.
Při předávání bytu či domu, nebo ideálně už během stavby, si můžete vzít s sebou odborníka, který se specializuje na inspekci nemovitostí a nemovitost řádně prohlédne. V porovnání s kupní cenou není tato služba drahá a může vám ušetřit spoustu nepříjemností. Předání není v žádném případě jen formalita, proto si opravdu pečlivě vše prohlédněte.
Pokud objevíte vadu, zdokumentujte ji, třeba vyfotografováním na mobil a zaznamenejte do předávacího protokolu. Máte právo na odstranění všech vad, které na nemovitosti byly v době předání. Doporučujeme však do smlouvy i výslovně uvést záruku i na vady, které vzniknou po předání. To jsou totiž dvě různé právní situace.
Shrnutí
Koupě nemovitosti od developera je právně složitější než běžný převod již existující nemovitosti, protože kupující často investuje do projektu, který ještě není dokončen ani zkolaudován. Před podpisem jakékoliv smlouvy je nutné prověřit samotného developera, financování projektu a právní stav nemovitosti v katastru, včetně případných zástavních práv banky. Klíčové je ověřit pravomocné povolení záměru podle stavebního zákona, pečlivě nastavit podmínky úhrady kupní ceny (ideálně prostřednictvím úschovy a etapového financování), sjednat pevný termín dokončení a ošetřit sankce za prodlení. Ve smlouvě musí být přesně vymezeny parametry bytu, přípustné odchylky výměry, klientské změny i odpovědnost za vady, přičemž je vhodné rozlišovat mezi zákonnou odpovědností za vady a smluvní zárukou. Zvýšenou opatrnost vyžaduje i předání nemovitosti, kdy je nutné důsledně zaznamenat všechny vady do předávacího protokolu. Důkladná právní kontrola smluvní dokumentace před podpisem může výrazně snížit riziko finanční ztráty nebo dlouhodobého sporu.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin Právo & bydlení
- Na co si dát pozor při koupi nemovitosti
- Jak na hypotéku
- Co si zkontrolovat před koupí nemovitosti
- Kdo a jak platí daň z převodu nemovitosti?
- Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost
- Nejčastější chyby při sepisování návrhu na katastr nemovitostí
- Koupě nemovitosti od developera
- Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti
- Rozdíl mezi bytem družstevním a v osobním vlastnictví
- Co je to anuita?
- Jak správně darovat nemovitost
- K čemu slouží věcné břemeno nebo služebnost?
- Sepsání závěti a vypořádání dědictví
- Co je to kolace
- Co by nemělo chybět v nájemní smlouvě
- Kdy se může zvyšovat nájemné
- Ukončení nájmu
- Dohoda o ukončení nájmu
- Jak sepsat smlouvu o dílo s řemeslníkem
- Skryté vady a odstoupení od smlouvy o dílo
- Kdy potřebujete stavební povolení k rekonstrukci nemovitosti?
- Domovní řád
- Co obnáší funkce ve výboru bytového domu?
- Proč nepodceňovat stanovy v bytovém domě
- Společné prostory v bytovém domě
- Co obnáší rekonstrukce bytového domu
- Může se SVJ nebo bytové družstvo zadlužit?
- Jak na rekonstrukci domu nebo chaty
- Na co si dát pozor při jednání se stavební “firmou”?
- Stavba domu na „zelené louce“
- Jak na vyjmutí půdy ze zemědělského fondu
Často kladené dotazy
Může developer jednostranně změnit dispozici nebo standard bytu?
Pouze pokud to smlouva výslovně umožňuje. Ustanovení, která dávají developerovi široké právo na změny bez souhlasu kupujícího, mohou být problematická – zejména pokud kupující vystupuje jako spotřebitel. Každá změna by měla být přesně vymezena a kompenzována.
Co se stane, když developer nestihne termín dokončení?
Rozhodující je smlouva. Pokud obsahuje pevný termín a smluvní pokutu, můžete požadovat sankci. Pokud je uveden pouze „orientační harmonogram“, bývá vymahatelnost výrazně slabší. Proto je důležité mít konkrétní datum dokončení.
Je bezpečné zaplatit celou kupní cenu před kolaudací?
Obvykle ne. Bezpečnější je postupné financování podle etap výstavby nebo advokátní či bankovní úschova s podmínkami výplaty až po splnění konkrétních milníků (např. kolaudace a výmaz zástavy).
Co když developer zkrachuje během výstavby?
Pokud jste již zaplatili a nemovitost nebyla převedena do vašeho vlastnictví, stanete se zpravidla nezajištěným věřitelem v insolvenčním řízení. Návratnost prostředků pak může být jen částečná.
Jak velká může být odchylka ve výměře bytu?
Záleží na smlouvě. Obvykle se toleruje malá procentuální odchylka, ale musí být výslovně sjednána. Pokud je skutečná výměra výrazně menší a není to smluvně ošetřeno, můžete požadovat slevu nebo řešit věc jako vadu.
Musím při koupi novostavby platit DPH?
U nových bytů a domů je DPH zpravidla již zahrnuta v kupní ceně. Developer jako plátce DPH ji odvádí státu. Kupující tedy obvykle nic navíc nepřiplácí, ale je vhodné si ověřit, zda je cena uváděna jako konečná.
