Pasport stavby: Kdy je povinný, kolik stojí a jak probíhá jeho ověření?

Rychlý přehled:

• Pasport stavby je zjednodušená dokumentace skutečného stavu budovy.
• Je povinný, pokud chybí projektová dokumentace nebo vás vyzve stavební úřad.
• Nelegalizuje černou stavbu – nepovolené úpravy je nutné řešit samostatně.
• Zpracovává ho autorizovaný projektant nebo kvalifikovaná osoba.
• V některých případech je nutné ověření stavebním úřadem.
• Cena se u rodinného domu obvykle pohybuje v řádu desítek tisíc korun.

Co je pasport stavby a kdy je povinný

Pasport stavby je dokumentace, která zachycuje skutečný stav existující budovy. Nejčastěji se pořizuje tehdy, když se nedochovala původní projektová dokumentace, což je běžné zejména u rodinných domů postavených před desítkami let.

Stavební zákon ukládá vlastníkovi povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby. Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla řádně povolena (případně povolení podle tehdejších předpisů nevyžadovala), je vlastník povinen pořídit pasport stavby a nechat jej ověřit stavebním úřadem. Pasport naopak neslouží k „dodatečnému zlegalizování“ nepovolené stavby – pokud se zjistí nepovolené úpravy, řeší se to jinými postupy (např. dodatečným povolením).

Povinnost pořízení pasportu může vzniknout například:

• na základě výzvy stavebního úřadu,
• při zahájení řízení o dodatečném povolení stavby,
• při změně užívání stavby,
• při významné rekonstrukci,
• při prodeji nemovitosti, kdy dokumentaci požaduje banka nebo kupující.

Pasport stavby tedy není dobrovolný administrativní dokument, ale zákonný nástroj, jak napravit chybějící nebo neaktuální dokumentaci.

Svou situaci s námi konzultovala klienta, která zdědila rodinný dům z roku 1968. Původní projektová dokumentace se však nedochovala. Když chtěla nemovitost prodat, banka kupujícího odmítla financování bez doložení dokumentace. Jako řešení jsme jí proto poradili pasportizaci budovy a následné ověření pasportu stavby stavebním úřadem.

Pokud si nejste jistí, zda máte dokumentaci v souladu se zákonem, je vhodné nechat si situaci právně prověřit ještě před podáním žádosti na úřad. Rádi vám s tím pomůžeme.

Co obsahuje pasport stavby

Pasport stavby není jen jednoduchý náčrt půdorysu. Pasport stavby zpracovává odborně způsobilá osoba – typicky projektant; zákon ale připouští i tzv. kvalifikovanou osobu se stavebním nebo architektonickým vzděláním (včetně středoškolského s maturitou) a potřebnou praxí v projektování.

Standardně pasport stavby obsahuje:

• technickou zprávu popisující stav objektu
• půdorysy jednotlivých podlaží
• řezy stavbou
• pohledy na objekt
• situaci stavby v území
• základní údaje o konstrukcích a materiálech

Cílem pasportu je věrně zachytit skutečné provedení stavby v době zaměření. To je zásadní – dokumentace musí odpovídat realitě, nikoli původnímu projektu.

Je důležité odlišovat pasport stavby od dokumentace skutečného provedení stavby, která se pořizuje při řádném dokončení nové stavby. Pasport je řešením „dodatečným“, když dokumentace chybí.

Pasport stavby často odhalí nesoulad mezi skutečným a povoleným stavem. Nejčastější problémy zahrnují nepovolené přístavby, rozšíření obytného podkroví, změnu dispozice, přístřešky a garáže bez povolení nebo zásah do nosných konstrukcí.

V takových případech může být nutné zahájit řízení o dodatečném povolení stavby. Pokud stavba nesplňuje podmínky územního plánu nebo bezpečnostní předpisy, může úřad nařídit její odstranění.

Pasportizace budov

Pojem pasportizace budov se často používá v širším významu. Zatímco pasport stavby se týká konkrétního objektu, pasportizace budov obvykle označuje systematické zpracování dokumentace u více staveb – například u bytových domů, administrativních objektů nebo obecního majetku.

Pasportizace budov má význam zejména:

• u obcí a měst při evidenci majetku
• u SVJ při správě domu
• při plánování rekonstrukcí
• jako podklad pro energetické úspory
• při majetkových auditech

U bytových domů může pasportizace odhalit například nelegální stavební úpravy v jednotlivých jednotkách nebo nesoulad se stavebním povolením. To může mít zásadní dopady při prodeji jednotek nebo při řešení pojistných událostí.

Z právního hlediska je důležité vědět, že povinnost mít k dispozici dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby nese vlastník stavby. Pokud dokumentace chybí, je neúplná nebo neodpovídá realitě, musí ji vlastník na výzvu stavebního úřadu doplnit – typicky právě formou pasportu stavby.

U bytových domů je situace specifická: Společné části domu (střecha, nosné konstrukce, chodby, stoupačky apod.) jsou zpravidla ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) dům spravuje a jedná navenek, a proto se v praxi pasportizace a komunikace se stavebním úřadem často řeší právě přes SVJ – odpovědnost za to, aby byla dokumentace domu jako celku v pořádku, ale vychází z vlastnictví jednotek a správy domu.

Zmínit můžeme případ, který jsme řešili se společenstvím vlastníků. To řešilo opakované zatékání do střechy. Při rozhodnutí o rekonstrukci si nechalo zpracovat pasportizaci budovy, aby mělo aktuální podklady pro projektanta. V rámci zaměření se ukázalo, že část půdní vestavby byla v minulosti rozšířena bez stavebního povolení a bez souhlasu všech vlastníků.

Tím se situace zásadně změnila. Nešlo už jen o technický problém střechy, ale o právní otázku nepovolené stavby. Následovalo tedy řízení o dodatečném povolení, do kterého vstoupil stavební úřad i dotčení vlastníci jednotek.

Tento příklad ukazuje, že pasportizace budov není pouze jakási technická inventarizace. Může odhalit zásahy do nosných konstrukcí, nepovolené vestavby, změny užívání prostor a zásahy do společných částí bez souhlasu SVJ.

Z tohoto důvodu je pasportizace budov často zároveň preventivním právním nástrojem. Pomáhá včas identifikovat rizika, která by se jinak mohla projevit až při prodeji jednotky, při pojistné události nebo při kontrole stavebního úřadu.

U bytových domů proto doporučujeme spojit technickou pasportizaci s právním posouzením – zejména pokud existuje podezření na starší nepovolené úpravy. Včasné řešení je téměř vždy levnější a bezpečnější než následné správní řízení o odstranění stavby.

Ověření pasportu stavby stavebním úřadem

Samotné zpracování pasportu ještě nemusí stačit. V určitých situacích je nutné i jeho formální ověření stavebním úřadem.

K tomu dochází zejména tehdy, když:

• pasport nahrazuje chybějící dokumentaci podle stavebního zákona,
• probíhá řízení o dodatečném povolení,
• úřad vyzval vlastníka k doplnění dokumentace,
• dochází ke změně užívání stavby.

Ověření pasportu stavby probíhá na žádost vlastníka u příslušného stavebního úřadu. Smyslem je, aby pasport jako zjednodušená dokumentace skutečného provedení stavby byl úředně ověřen a vlastník tak splnil povinnost mít k dispozici ověřenou dokumentaci stavby.

Při ověřování pasportu úřad typicky posuzuje, zda pasport odpovídá skutečnosti a zda jde o stavbu, která byla řádně povolena (nebo povolení tehdy nebylo potřeba). Pokud se při tom ukáže, že skutečný stav obsahuje nepovolené úpravy, může to otevřít navazující postupy (např. výzvy, řízení o odstranění nebo dodatečné povolení).

Rizikem je, že v rámci řízení může úřad zjistit nepovolené stavební úpravy, takže pak může zahájit řízení o odstranění stavby, uložit pokuty nebo rozhodnout o nutnosti dodatečného povolení.

Checklist před podáním žádosti o ověření pasportu stavby nebo před zahájením řízení před stavebním úřadem:

• Odpovídá stavba původnímu stavebnímu povolení?
• Byly v minulosti provedeny přístavby, nástavby nebo dispoziční změny bez povolení?
• Je stavba správně zapsaná v katastru nemovitostí (výměra, způsob využití, počet podlaží)?
• Nezasahuje část stavby na sousední pozemek?
• Neproběhla změna užívání (např. půda na byt) bez souhlasu úřadu?

Kolik stojí pasport stavby

Cena pasportu stavby není stanovena zákonem a je vždy výsledkem dohody s projektantem. Odvíjí se od velikosti a složitosti objektu i od toho, zda je nutné podrobné zaměření. U běžného rodinného domu se cena může pohybovat v řádu desítek tisíc korun. U větších objektů může být výrazně vyšší.

Do celkových nákladů je třeba započítat zaměření stavby, zpracování dokumentace, případné geodetické práce, správní poplatky a právní zastoupení.

Pokud je nutné i ověření pasportu stavby, pak počítejte i s náklady správního řízení. V případě zjištění nepovolených úprav mohou náklady výrazně narůst kvůli dodatečnému povolení.

Shrnutí

Pasport stavby je odborně zpracovaná dokumentace skutečného provedení budovy, kterou je vlastník povinen zajistit zejména tehdy, pokud chybí původní projektová dokumentace nebo jej k jejímu doplnění vyzve stavební úřad; využívá se při prodeji nemovitosti, změně užívání stavby, významné rekonstrukci i při legalizaci nepovolených úprav a může odhalit nesoulad mezi skutečným a povoleným stavem, což někdy vede k řízení o dodatečném povolení či dokonce k sankcím. Pasport vyhotovuje autorizovaný odborník a obsahuje technickou zprávu, výkresovou část i popis konstrukcí, přičemž u bytových domů nese odpovědnost za dokumentaci společných částí zpravidla SVJ; v širším měřítku se hovoří o pasportizaci budov, která slouží jako technický i preventivní právní nástroj například při správě domu či plánování rekonstrukcí. V určitých případech je nutné také ověření pasportu stavby stavebním úřadem ve správním řízení, kde úřad posuzuje soulad s právními předpisy a územním plánem, a proto je vhodné před podáním žádosti provést právní kontrolu stavu nemovitosti. Cena pasportu stavby není zákonem stanovena, odvíjí se od velikosti a složitosti objektu a u rodinných domů se obvykle pohybuje v řádu desítek tisíc korun, přičemž náklady se mohou zvýšit, pokud je nutné správní řízení nebo dodatečné povolení.