Dům už stojí a vy ho chcete začít užívat, i když ještě neproběhla kolaudace? V takovém případě byste měli vědět, že budete porušovat zákon. Zachránit vás však může institut předčasného užívání stavby.
Dům už stojí a vy ho chcete začít užívat, i když ještě neproběhla kolaudace? V takovém případě byste měli vědět, že budete porušovat zákon. Zachránit vás však může institut předčasného užívání stavby.
Rychlý přehled:
Nejste si jistí, zda můžete dům legálně užívat? Napište nám a my prověříme, zda vám hrozí pokuta a jak situaci rychle vyřešit.
Podle stavebního zákona je stavbou stavební dílo vzniklé stavební činností. Rodinný dům je stavbou pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení a která splňuje zákonné parametry.
To ale samo o sobě ale nestačí. Stavba musí být nejen fyzicky dokončena, ale také způsobilá k užívání v souladu s povolením. Nový stavební zákon vychází z principu, že užívání stavby je možné až poté, co je záměr řádně povolen a dokončen v souladu s rozhodnutím stavebního úřadu.
Pokud tedy někdo bydlí v domě, který nebyl zkolaudován nebo u něj nebyla splněna zákonná podmínka pro užívání, jde o užívání stavby bez kolaudace. Typicky se to týká situací, kdy:
Zákon zároveň výslovně pracuje i se změnou v užívání stavby. Pokud například změníte rekreační objekt na trvalé bydlení bez potřebného postupu, jde rovněž o porušení předpisů.
Ozvěte se nám. Zkontrolujeme dokumentaci, navrhneme postup legalizace a zastoupíme vás před stavebním úřadem.
Pokuta za užívání nezkolaudované stavby není teoretická hrozba. Stavební úřady mají pravomoc kontrolovat užívání staveb a zahájit řízení o přestupku.
Typické následky:
Výše pokuty závisí na konkrétních okolnostech – zejména na tom, zda jde o fyzickou osobu nebo podnikatele, rozsahu porušení a případné opakovanosti.
Problémem je také to, že užívání stavby bez kolaudace může mít dopad na další právní vztahy – například odpovědnost za škodu, pojištění nebo odpovědnost vůči sousedům.
Jeden náš klient (mladá rodina) dokončil výstavbu rodinného domu a nastěhoval se do něj ještě před vydáním kolaudačního souhlasu. Stavební firma ho ujistila, že „kolaudace je jen administrativní formalita“ a že vše lze dořešit dodatečně.
Jenže krátce po nastěhování provedl stavební úřad na základě podnětu od souseda místní šetření. Úřad zjistil, že dům je fakticky užíván k bydlení, přestože nebyl vydán kolaudační rozhodnutí ani povoleno předčasné užívání stavby. Klientovi bylo doručeno oznámení o zahájení řízení o přestupku za užívání stavby bez kolaudace, uloženo zdržet se užívání stavby do splnění zákonných podmínek a bylo s ním zahájeno řízení o pokutě.
Situaci navíc zkomplikovala banka. Klient čerpal hypotéku postupně podle dokončených etap výstavby. Po informaci o zahájeném řízení mu banka pozastavila poslední část čerpání úvěru do doložení kolaudačního souhlasu. Rodina tak zůstala bez části financí, které potřebovala na dokončení interiéru.
Po převzetí případu jsme nejprve provedli kontrolu stavební dokumentace a zjistili, že:
Navrhli jsme proto strategii ve dvou rovinách:
Současně jsme komunikovali s bankou a doložili jí harmonogram legalizace stavby. Díky tomu banka obnovila čerpání úvěru pod podmínkou předložení kolaudačního souhlasu ve stanovené lhůtě.
Výsledkem bylo, že klient obdržel pokutu v dolní hranici sazby (výrazně nižší, než původně hrozilo), stavební úřad po doplnění podkladů vydal kolaudační rozhodnutí a rodina mohla dům legálně užívat a dočerpat hypotéku.
Pokud i vy řešíte problém spojený se stavbou a kolaudací, neváhejte se na nás obrátit. Náš tým odborníků je připravený vám pomoci v každé právní záležitosti.
Tip: Pasport stavby je zjednodušená dokumentace skutečného provedení budovy, kterou potřebujete zejména tehdy, když chybí původní projektová dokumentace nebo když vás k jejímu doložení vyzve stavební úřad. Jak na něj?
Předčasné užívání stavby představuje zákonný institut, který umožňuje začít stavbu užívat ještě před jejím úplným dokončením. Nejde však o automatické oprávnění. Bez výslovného souhlasu stavebního úřadu je užívání stavby stále považováno za neoprávněné užívání, tedy užívání bez splnění zákonných podmínek.
Institut předčasného užívání má význam zejména v situaci, kdy je stavba prakticky dokončena, avšak zbývají některé dokončovací práce, které nemají zásadní vliv na bezpečnost nebo zdraví osob. Typicky může jít například o nedokončené terénní úpravy, fasádu nebo drobné stavební detaily, zatímco obytné části domu jsou již plně funkční.
Základním předpokladem je, že stavba je technicky způsobilá k bezpečnému užívání. To znamená, že musí být dokončeny všechny podstatné konstrukční a technické části, zejména elektroinstalace s revizní zprávou, napojení na vodu a kanalizaci, vytápění, zajištění statiky stavby a bezpečný přístup. Stavba současně musí odpovídat vydanému povolení, případné odchylky musí být právně řešeny.
Pokud chce stavebník institut předčasného užívání využít, musí podat žádost stavebnímu úřadu. V žádosti je vhodné přesně identifikovat stavbu, popsat aktuální stav rozpracovanosti, uvést, které části ještě nejsou dokončeny, a zdůvodnit, proč je stavba již způsobilá k bezpečnému užívání. Součástí podkladů by měly být zejména revizní zprávy, případně vyjádření projektanta nebo stavbyvedoucího potvrzující, že užívání nebude představovat riziko pro osoby ani veřejné zájmy. V praxi je rovněž vhodné přiložit harmonogram dokončení zbývajících prací.
Samotné podání žádosti však stavebníka neopravňuje stavbu užívat. Nastěhování je možné až poté, co stavební úřad předčasné užívání výslovně povolí. Úřad může současně stanovit konkrétní podmínky, například lhůtu, do kdy musí být stavba zcela dokončena a kdy má být podána žádost o řádné povolení užívání stavby. Tyto podmínky je nutné důsledně dodržet.
Pokud stavebník začne stavbu užívat bez vydaného souhlasu, vystavuje se riziku přestupkového řízení a možné pokuty za užívání stavby v rozporu se zákonem. Stavební úřad může rovněž nařídit, aby bylo užívání stavby dočasně ukončeno. Problém může vzniknout i ve vztahu k financující bance nebo pojišťovně, které mohou požadovat doložení zákonného režimu užívání stavby.
Institut předčasného užívání je tedy legitimní a praktický nástroj, pokud je použit správně. Vyžaduje však aktivní komunikaci se stavebním úřadem, řádnou přípravu dokumentace a respektování stanovených podmínek.
Nejste si jistí, zda je váš dům legálně způsobilý k užívání? V rámci jednorázové právní konzultace vám rychle řekneme, kde stojíte – a jak můžete minimalizovat rizika.
Bydlení v nezkolaudovaném domě je zpravidla v rozporu se stavebním zákonem, protože stavbu lze užívat až po splnění zákonných podmínek a povolení k užívání; samotné fyzické dokončení domu nestačí. Pokud se do domu nastěhujete bez kolaudačního souhlasu nebo bez povoleného předčasného užívání stavby, vystavujete se riziku přestupkového řízení, pokuty, zákazu užívání stavby a v krajním případě i dalším sankcím. Rizikové je také užívání stavby k jinému účelu, než pro který byla povolena, například pokud je rekreační objekt fakticky využíván k trvalému bydlení. Legální cestou, jak situaci řešit, je podat žádost o vydání kolaudačního souhlasu nebo využít institut předčasného užívání stavby, který však vyžaduje souhlas stavebního úřadu, technickou způsobilost domu k bezpečnému užívání a splnění stanovených podmínek; bez výslovného povolení se nelze do domu nastěhovat.
Trvalý pobyt lze administrativně přihlásit, ale nemění to nic na tom, že užívání stavby bez kolaudace může být nezákonné.
Stavební úřad může zahájit přestupkové řízení, uložit pokutu a nařídit, abyste stavbu dočasně neužívali.
Obvykle několik týdnů, záleží na úplnosti podkladů a vytíženosti úřadu. Chybějící revize nebo odchylky řízení prodlužují.
Ano, ale kupující může mít problém s hypotékou a prodávající nese vyšší odpovědnost za právní vady.
Ano. Banky často podmiňují dočerpání úvěru doložením kolaudačního souhlasu nebo legálního užívání stavby.
Ano. Pokud je stavba povolena jako rekreační objekt a fakticky slouží k trvalému bydlení, může jít o nepovolenou změnu v užívání stavby.
Vyřešte libovolný právní problém s týmem Dostupného advokáta! Do 24 hodin vám navrhneme řešení vaší situace a spočítáme, kolik vás to bude stát. Cena za vypracování návrhu je 390 Kč. Když si u nás navržené služby objednáte, máte vypracování návrhu zdarma.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
