Stěhujete se? Přemýšlíte nad tím, zda pro vás bude výhodnější uzavřít nájemní nebo podnájemní smlouvu? Zvažujte pečlivě, neboť se od sebe značně liší. Podnájemní smlouva je určena jen pro specifické formy bydlení – typicky pro spolubydlení a podnájem družstevního bytu.
Podnájemní smlouvu uzavíráme, když si bydlení v bytě nebo pokoji sjednáváme nikoliv s majitelem bytu, ale s jeho nájemníkem, který nejčastěji již byt obývá. Častým příkladem tak bývá spolubydlení, například vysokoškolských studentů, kdy je nájemní smlouva sepsána jen mezi jedním z nich a vlastníkem bytu. Student si pak s nájemníkem může uzavřít přímo podnájemní smlouvu pokoje.
Další variantu tohoto režimu najdeme u bytových družstev, ve kterých lidé namísto osobního vlastnictví bytové jednotky vlastní pouze družstevní podíl. Oni sami pak v bytě bydlí v nájmu, a pokud v něm nebydlí, obvykle jej pronajmou třetí osobě, respektive “podnajmou”.
Obzvlášť u podnájmu s námi zrevidovanou smlouvou získáte garanci, že kdyby se náhodou objevil rozpor s tím, co jste si ujednali, bude stát právo na vaší straně. Postaráme se o to!
Nájemní i podnájemní smlouva od právníků
Na rozdíl od smlouvy nájemní nemá podnájemní smlouva předepsaná žádná specifická pravidla, zákon totiž neříká, jaké mají být její náležitosti. Pokud hledáte univerzální vzor podnájemní smlouvy, není to třeba. Záleží totiž vždy na konkrétní domluvě mezi nájemcem a podnájemcem. Obecně však doporučujeme, aby si práva a povinnosti obě strany specifikovaly co nejpodrobněji, aby předešly v budoucnu nedorozuměním. Vždy proto nezapomeňte, aby podnájemní smlouva obsahovala přesné vymezení podnajímaného bytu nebo jeho části, pokud třeba budete obývat jen pokoj, dále výši cenu nájmu a poskytovaných služeb včetně jejich splatností. Písemná forma sice není povinná, ale lze jí více než doporučit.
Tip: Přečtěte si také, na co nezapomenout při uzavírání nájemní smlouvy na byt.
Lidé v nájmu mají oproti podnájemníkovi mnohem větší práva. Což však neznamená, že by podnájemní smlouva neměla svůj význam a měli bychom ji zatracovat. Avšak je na místě obezřetnost. Podnájemní smlouvu obvykle uzavíráte s nájemcem bytu, který byt také užívá, a sám má uzavřenou smlouvu nájmu nemovitosti s vlastníkem bytu. V takovém případě není podle občanského zákoníku vyžadován právě souhlas majitele bytové jednotky. Což může být výhodou, pokud řešíte například rychlou a dočasnou bytovou nouzi a nemůžete si dovolit čekat na jeho vyjádření, když je třeba na druhém konci zeměkoule.
Pokud ovšem nájemce v bytě nebydlí a byt neužívá, souhlas pronajímatele je potřeba.
Jako nevýhoda je naopak vnímána ta skutečnost, že podnájemní smlouva je svázána s nájemní – pokud pozbyde platnosti, automaticky tak zaniká i smlouva podnájemní. Podnájem lze navíc (narozdíl od nájmu) vypovědět bez udání důvodu. A pokud byste na úřadě chtěli v bytě nahlásit své trvalé bydliště, musíte mít souhlas majitele. Praxe nám však ukazuje, že i obyvatelé bytu s klasickou nájemní smlouvou si ze slušnosti a v rámci dobrých vztahů s majitelem zajistí jeho souhlas s trvalým pobytem, minimálně ho o tom alespoň informují.
Tip: Podnájem jsme si vysvětlili na konkrétním případu v našem článku.
Podnájem ale nemusíte řešit jen v případě potřeby bydlení. Podnajmout si můžete také nájemní smlouvou nebytové prostory. Podle Nového občanského zákoníku však již nepoužíváme samotný termín nebytové prostory, ale hovoříme o nájmu nebo podnájmu prostorů sloužících k podnikání. Jde tak o prostor nebo místnost, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti, tento prostor slouží alespoň převážně k podnikání a to bez ohledu na vyjádření účelu nájmu nebo podnájmu ve smlouvě.
Důvěřuj, ale prověřuj. Přestože vás s nájemcem může pojit přátelství, nebo jste dokonce příbuzní a stěhujete se společně do spolubydlení, chtějte vidět nájemní smlouvu. Nájemce ani majitel bytu sice nemají ze zákona povinnost vám nájemní smlouvu předložit, doporučujeme však alespoň požádat si o potvrzení o její existenci včetně informace o době jejího trvání. To je koneckonců důležitý fakt při rozhodování, zda podnájemní smlouvu uzavřete. Jak jsme si řekli výše, podnájem padá současně s nájmem, tedy asi budete chtít vědět, do kdy můžete byt teoreticky obývat. Nebude také na škodu, pokud nahlédnete do katastru nemovitostí a ujistíte se, že byt patří skutečně osobě, která vám byla představena jako majitel bytu.
Jak jsme si naznačili již v úvodu, nájemce nemůže byt nebo jeho část bez souhlasu majitele nabídnout někomu do podnájmu za každých okolností. Podmínkou vždy je, aby byt sám nájemce trvale obýval. Jedině tak je oprávněn byt podnajmout, aniž by si musel vyžádat souhlas vlastníka. Na to je důležité myslet především v případě družstevních bytů. Pokud jste podílníkem v bytovém družstvu, v bytě ale nebydlíte, a tak uvažujete, že jej pronajmete, zjistěte si v prvé řadě, co říkají stanovy vašeho družstva. Možná budete překvapeni a právo podnajímat byt budete mít přímo ve stanovách, v opačném případě budete muset požádat o souhlas statutární orgány družstva.
Někdy se mezi pronajímateli objevuje taktika formálně pronajmout byt příbuznému, ten teprve dává byt do podnájmu třetí osobě. Účelem je právě omezení práv podnájemníka ze strany pronajímatele, který může mít z minulosti špatné zkušenosti s nájemcem. Mohlo se mu stát, že jeho byt obýval neplatící nájemník, ale jemu nezbývalo nic jiného než respektovat jeho zákonná práva. A tak pokud měl pronajímatel byt na hypotéku, splátky musel splácet, aniž by je umořoval příjmem z nájmu.
Přesto pokud vám pronajímatel bude nabízet podnájemní smlouvu, zpozorněte. Toto řešení obecně nelze doporučit, protože se v podstatě jedná o obcházení zákona, i když se může zdát ze strany pronajímatele pochopitelné. Situace se dá řešit i jinými způsoby, aby měl pronajímatel jistotu, že si skutečně do bytu stěhuje spolehlivého a platícího nájemníka. Lze vždy domluvit dostatečně vysokou kauci, dobré pojištění bytu nebo také notářský zápis s doložkou vykonatelnosti na budoucí případné dluhy. To je koneckonců běžná praxe měst a obcí, které pronajímají byty ve svém vlastnictvím občanům. Ti často společně s nájemní smlouvu podepisují právě notářský zápis.
Tip: Podívejte se, jak na bezpečný pronájem.
Podnájemní smlouvu uzavírejte, když budete byt sdílet s nájemníkem, který již má uzavřenou platnou nájemní smlouvu s pronajímatelem. Vždy si zjistěte informace o této nájemní smlouvě, případně požádejte o nahlédnutí do ní. Zjistěte si informace také o majiteli. Podnájemní smlouvou musí být také vždy řešeno bydlení v družstevním bytě, pokud je vám pronajímán jako třetí osobě. O přihlášení k trvalému pobytu na adrese nemovitosti budete vždy muset získat souhlas jeho majitele nebo pronajímatele.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
