Kdy je výhodné uzavřít podnájemní smlouvu? A jak se liší od nájmu?

Rychlý přehled

Podnájemní smlouvu uzavíráte tehdy, když byt nebo jeho část neužíváte přímo od vlastníka, ale od nájemce. Typicky jde o spolubydlení, pronájem pokoje nebo bydlení v družstevním bytě. Výhodou je rychlejší a pružnější domluva, nevýhodou slabší právní ochrana než u nájmu. Nejdůležitější je ověřit, zda má nájemce k podnájmu oprávnění, zda je potřeba souhlas pronajímatele nebo družstva a kdy podnájem končí.

Zkontrolujte si hlavně:

• zda nájemce v bytě sám bydlí, nebo vám přenechává celý byt,
• zda hlavní nájemní smlouva podnájem dovoluje,
• zda máte písemně upravenou výši plateb, kauci, služby a výpověď,
• zda podnájem neskončí automaticky s hlavním nájmem,
• zda nejde jen o trik, jak obejít ochranu nájemce.

Nejste si jistí, zda je pro vás bezpečnější nájemní, nebo podnájemní smlouva? Nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem ještě před podpisem – u podnájmu může jediná chybějící věta rozhodnout o tom, jestli budete mít kde bydlet i za několik měsíců.

Specifika podnájemní smlouvy

Podnájemní smlouvu uzavíráme, když si bydlení v bytě nebo pokoji sjednáváme nikoliv s majitelem bytu, ale s jeho nájemníkem, který nejčastěji již byt obývá. Častým příkladem tak bývá spolubydlení, například vysokoškolských studentů, kdy je nájemní smlouva sepsána jen mezi jedním z nich a vlastníkem bytu. Student si pak s nájemníkem může uzavřít přímo podnájemní smlouvu pokoje.

Další variantu tohoto režimu najdeme u bytových družstev, ve kterých lidé namísto osobního vlastnictví bytové jednotky vlastní pouze družstevní podíl. Oni sami pak v bytě bydlí v nájmu, a pokud v něm nebydlí, obvykle jej pronajmou třetí osobě, respektive „podnajmou“.

Co by měla obsahovat podnájemní smlouva na byt?

Na rozdíl od smlouvy nájemní nemá podnájemní smlouva předepsaná žádná specifická pravidla, zákon totiž neříká, jaké mají být její náležitosti. Pokud hledáte univerzální vzor podnájemní smlouvy, není to třeba. Záleží totiž vždy na konkrétní domluvě mezi nájemcem a podnájemcem.

Obecně však doporučujeme, aby si práva a povinnosti obě strany specifikovaly co nejpodrobněji, aby předešly v budoucnu nedorozuměním. Vždy proto nezapomeňte, aby podnájemní smlouva obsahovala přesné vymezení podnajímaného bytu nebo jeho části, pokud třeba budete obývat jen pokoj, dále výši cenu nájmu a poskytovaných služeb včetně jejich splatností. Písemná forma sice není povinná, ale lze jí více než doporučit.

V praxi nejčastěji řešíme podnájemní smlouvy, které sice uvádějí výši měsíční platby, ale už neřeší, co přesně je nájemné, co zálohy na služby, kdy se vyúčtují energie a za jakých podmínek může nájemce podnájem ukončit. Právě tyto „detaily“ pak rozhodují, zda podnájemce dostane zpět kauci nebo zda se musí vystěhovat během několika týdnů.

Pokud už návrh smlouvy máte, pošlete nám ho ke kontrole. Ověříme, zda smlouva správně řeší podnájemné, služby, kauci, výpověď, souhlas vlastníka i návaznost na hlavní nájemní smlouvu.

Výhody a nevýhody podnájmu

Lidé v nájmu mají oproti podnájemníkovi mnohem větší práva. Což však neznamená, že by podnájemní smlouva neměla svůj význam a měli bychom ji zatracovat. Avšak je na místě obezřetnost. Podnájemní smlouvu obvykle uzavíráte s nájemcem bytu, který byt také užívá, a sám má uzavřenou smlouvu nájmu nemovitosti s vlastníkem bytu. V takovém případě není podle občanského zákoníku vyžadován právě souhlas majitele bytové jednotky. Což může být výhodou, pokud řešíte například rychlou a dočasnou bytovou nouzi a nemůžete si dovolit čekat na jeho vyjádření, když je třeba na druhém konci zeměkoule.

Pokud ovšem nájemce v bytě nebydlí a byt neužívá, souhlas pronajímatele je potřeba.

Jako nevýhoda je naopak vnímána ta skutečnost, že podnájemní smlouva je svázána s nájemní – pokud pozbyde platnosti, automaticky tak zaniká i smlouva podnájemní. Podnájem lze navíc (na rozdíl od nájmu) vypovědět bez udání důvodu. A pokud byste na úřadě chtěli v bytě nahlásit své trvalé bydliště, musíte mít souhlas majitele. Praxe nám však ukazuje, že i obyvatelé bytu s klasickou nájemní smlouvou si ze slušnosti a v rámci dobrých vztahů s majitelem zajistí jeho souhlas s trvalým pobytem, minimálně ho o tom alespoň informují.

Podnájemní smlouva nebytových prostor

Podnájemní smlouva nebytových prostor se často využívá tam, kde nájemce prostor určených k podnikání chce část nebo celé prostory přenechat k užívání další osobě. Podnajmout si můžete také nájemní smlouvou nebytové prostory. Podle nového občanského zákoníku však již nepoužíváme samotný termín nebytové prostory, ale hovoříme o nájmu nebo podnájmu prostorů sloužících k podnikání. Jde tak o prostor nebo místnost, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti, tento prostor slouží alespoň převážně k podnikání a to bez ohledu na vyjádření účelu nájmu nebo podnájmu ve smlouvě.

Podnájemní smlouva nebytových prostor se tedy hodí zejména tehdy, pokud podnikáte v pronajatém prostoru a část z něj nevyužijete naplno. V takovém případě můžete část prostor nabídnout jinému podnikateli formou podnájmu – vždy však v souladu s hlavní nájemní smlouvou a případně se souhlasem vlastníka objektu.

Představte si, že máte pronajatou kancelář o 100 metrech čtverečních, ale využíváte jen polovinu. Můžete uzavřít podnájemní smlouvu nebytových prostor s jiným podnikatelem, který bude druhou polovinu využívat jako studio – pokud s tím pronajímatel souhlasí.

Zajímejte se o vlastníka i nájemce bytu

Důvěřuj, ale prověřuj. Přestože vás s nájemcem může pojit přátelství, nebo jste dokonce příbuzní a stěhujete se společně do spolubydlení, chtějte vidět nájemní smlouvu.

Nájemce ani majitel bytu sice nemají ze zákona povinnost vám nájemní smlouvu předložit, doporučujeme však alespoň požádat si o potvrzení o její existenci včetně informace o době jejího trvání.

To je koneckonců důležitý fakt při rozhodování, zda podnájemní smlouvu uzavřete. Jak jsme si řekli výše, podnájem padá současně s nájmem, tedy asi budete chtít vědět, do kdy můžete byt teoreticky obývat. Nebude také na škodu, pokud nahlédnete do katastru nemovitostí a ujistíte se, že byt patří skutečně osobě, která vám byla představena jako majitel bytu.

Z naší praxe: Klientka podepsala podnájemní smlouvu na pokoj v bytě, ale neověřila si, že hlavní nájemní smlouva končí už za tři měsíce. Když se nájemce s vlastníkem nedohodl na prodloužení, skončil automaticky i její podnájem. Podnájemce si proto vždy musí ověřit nejen svůj dokument, ale i to, na jak pevných základech stojí hlavní nájem.

Podnájemní smlouva na družstevní byt

Jak jsme si naznačili již v úvodu, nájemce nemůže byt nebo jeho část bez souhlasu majitele nabídnout někomu do podnájmu za každých okolností. Podmínkou vždy je, aby byt sám nájemce trvale obýval. Jedině tak je oprávněn byt podnajmout, aniž by si musel vyžádat souhlas vlastníka. Na to je důležité myslet především v případě družstevních bytů. Pokud jste podílníkem v bytovém družstvu, v bytě ale nebydlíte, a tak uvažujete, že jej pronajmete, zjistěte si v prvé řadě, co říkají stanovy vašeho družstva. Možná budete překvapeni a právo podnajímat byt budete mít přímo ve stanovách, v opačném případě budete muset požádat o souhlas statutární orgány družstva.

Pozor na triky pronajímatelů

Někdy se mezi pronajímateli objevuje taktika formálně pronajmout byt příbuznému, ten teprve dává byt do podnájmu třetí osobě. Účelem je právě omezení práv podnájemníka ze strany pronajímatele, který může mít z minulosti špatné zkušenosti s nájemcem. Mohlo se mu stát, že jeho byt obýval neplatící nájemník, ale jemu nezbývalo nic jiného než respektovat jeho zákonná práva. A tak pokud měl pronajímatel byt na hypotéku, splátky musel splácet, aniž by je umořoval příjmem z nájmu.

Přesto pokud vám pronajímatel bude nabízet podnájemní smlouvu, zpozorněte. Toto řešení obecně nelze doporučit, protože se v podstatě jedná o obcházení zákona, i když se může zdát ze strany pronajímatele pochopitelné. Situace se dá řešit i jinými způsoby, aby měl pronajímatel jistotu, že si skutečně do bytu stěhuje spolehlivého a platícího nájemníka.

Lze vždy domluvit dostatečně vysokou kauci, dobré pojištění bytu nebo také notářský zápis s doložkou vykonatelnosti na budoucí případné dluhy. To je koneckonců běžná praxe měst a obcí, které pronajímají byty ve svém vlastnictvím občanům. Ti často společně s nájemní smlouvu podepisují právě notářský zápis.

Nabízí vám někdo místo nájemní smlouvy podnájem a tvrdí, že „je to jen formalita“? Právě v takové situaci doporučujeme smlouvu před podpisem zkontrolovat. Pomůžeme vám poznat, zda nejde o obcházení zákonné ochrany nájemce.

Shrnutí

Podnájemní smlouva se hodí hlavně tehdy, když si pronajímáte pokoj, část bytu, družstevní byt nebo prostor od člověka, který sám není vlastníkem, ale nájemcem. Oproti nájemní smlouvě vám dává slabší právní ochranu, protože podnájem je navázaný na hlavní nájem a může skončit spolu s ním. Před podpisem si proto vždy ověřte vlastníka bytu, existenci a délku hlavní nájemní smlouvy, případný souhlas pronajímatele nebo družstva, výši plateb, kauci, služby i výpovědní podmínky. Zpozorněte hlavně tehdy, pokud vám někdo nabízí podnájem místo nájmu u bytu, který fakticky vlastní a celý přenechává k bydlení – může jít o snahu obejít zákonnou ochranu nájemce. U podnikání si navíc pohlídejte, zda hlavní smlouva dovoluje podnájem prostoru sloužícího podnikání a zda s ním souhlasí vlastník.