Zvažujete prodej pozemku? Pak byste měli vědět, že vedle radosti z výdělku vás může čekat i povinnost zaplatit daň. Ne však vždy – české zákony umožňují řadu výjimek, díky nimž může být prodej pozemku zcela bez daní. Klíčová je například doba, po kterou jste pozemek vlastnili, nebo na co výtěžek z prodeje použijete.
V tomto článku vám vysvětlíme, kdy daň z prodeje pozemku platíte, jak ji vypočítat, jak se jí lze vyhnout a na co si dát pozor, pokud jste podnikatel. A nezapomeneme ani na praktický krok, na který prodávající často zapomínají – odhlášení z daně z nemovitých věcí.
Daň z prodeje pozemku je daň z příjmu, která se platí z výdělku (zisku) při prodeji prodeji. Neplatí se ale vždy. V některých případech můžete být od daně z prodeje pozemku osvobozeni.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti – jak ji přiznat a správně postupovat? Odpověď naleznete v našem článku.
Daň z příjmu z prodeje pozemku platí prodávající, pokud nesplní podmínky pro osvobození. Zdanitelný příjem vzniká tehdy, pokud je rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou kladný, tedy pokud prodávající na prodeji vydělal.
Zákon o daních z příjmů stanoví několik situací, kdy je příjem z prodeje pozemku osvobozen od daně. Osvobození přichází v úvahu ve dvou případech:
Nejčastějším důvodem pro osvobození je dostatečně dlouhá doba vlastnictví pozemku. Pokud jste pozemek vlastnili:
je příjem z jeho prodeje zcela osvobozen od daně.
Časový test začíná běžet od okamžiku, kdy jste pozemek nabyli, a počítá se až do data jeho prodeje. Pokud dojde k převodu pozemku během této doby (například darováním), začne se časová lhůta počítat znovu.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
I když nesplníte časový test, můžete být od daně osvobozeni, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. To zahrnuje například:
Pokud použijete celou částku, je příjem zcela osvobozen. Pokud jen část, je osvobozena pouze odpovídající část příjmu.
Výdaje na bydlení lze uplatnit do jednoho roku po prodeji, případně i zpětně za předchozí rok, pokud byly vynaloženy před uskutečněním prodeje.
Dříve bylo nutné tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, ale od 1. července 2024 již oznamovací povinnost neplatí. Přesto je nutné být připraven doložit, že peníze byly skutečně použity na účel vlastního bydlení (např. kupní smlouvou, fakturou, úvěrovou smlouvou).
U bytů a domů platí ještě třetí možnost pro osvobození od daně z prodeje. Ta stanoví, že jste osvobozeni od daně v případě, že jste v nemovitosti minimálně dva roky bydleli. Tuto možnost ale u pozemku uplatnit nelze, protože pozemek sám o sobě nenaplňuje účel trvalého bydlení.
Pokud při prodeji pozemku nesplníte podmínky pro osvobození od daně (například nedodržíte časový test nebo nepoužijete peníze na vlastní bydlení), musíte z prodeje odvést daň z příjmu. Nezdaňuje se však celá prodejní cena, ale pouze zisk.
Základem pro výpočet daně je zisk z prodeje pozemku, tedy částka, kterou jste skutečně vydělali. Tento zisk se vypočítá tak, že od prodejní ceny odečtete pořizovací cenu pozemku a také veškeré další uznatelné výdaje související s prodejem nebo úpravou pozemku. Do těchto nákladů lze zahrnout například provizi realitní kanceláři, náklady na právní služby, znalecký posudek nebo technické zhodnocení pozemku. Výsledná částka pak představuje základ pro výpočet daně z příjmu. Pokud tyto výdaje dohromady převýší prodejní cenu, žádný zisk nevznikl – a daň se neplatí.
Zisk se zdaňuje jako běžný příjem podle zákona o daních z příjmů:
Povinnost zaplatit daň se řeší v rámci daňového přiznání za rok, ve kterém k prodeji došlo. Příjem z prodeje se uvádí v části ostatní příjmy.
Daň se hradí ve stejné lhůtě, v jaké se podává přiznání.
Jaké jsou vaše daňové povinnosti při prodeji nemovitosti? Tím jsme se zabývali v dalším článku.
Ve chvíli, kdy je pozemek zařazen do obchodního majetku, tedy je evidován v účetnictví nebo daňové evidenci podnikatele a slouží k podnikání, neplatí žádné osvobození od daně. To znamená, že daň z příjmu se odvádí vždy, bez ohledu na délku vlastnictví nebo účel využití získaných peněz.
Příjem z prodeje pozemku je v tomto případě považován za příjem ze samostatné činnosti (nikoli ostatní příjem). To má několik důsledků:
Pokud prodáte pozemek, je vaší povinností odhlásit se z daně z nemovitých věcí. Finanční úřad totiž o změně vlastnictví automaticky neví a oznámení musí podat vždy bývalý vlastník.
Odhlášení je nutné tehdy, pokud po prodeji již nevlastníte žádnou jinou nemovitost v působnosti daného finančního úřadu. Týká se to nejen prodeje, ale i darování nebo směny. Rozhodující je, že k převodu vlastnictví došlo v předchozím roce – tedy že návrh na vklad do katastru byl podán do 31. 12.
Oznámení o zániku vlastnictví musíte podat do 31. ledna následujícího roku. Pokud tak neučiníte, úřad vám bude dál vyměřovat daň, přestože už nemovitost nevlastníte. Pokuta vám sice pravděpodobně nehrozí, ale je potřeba situaci co nejdříve napravit.
V obou případech je třeba uvést vaše údaje, přesné označení pozemku a důvod odhlášení (např. prodej, darování).
Pokud v daném kraji vlastníte i jiné nemovitosti, úplně se z daně odhlásit nemůžete. V takovém případě podáváte aktualizované daňové přiznání, kde označíte změnu – tzv. částečné odhlášení. Změnu lze uvést buď v řádném, nebo dílčím přiznání, rovněž do 31. ledna.
Více o tom, jaká pravidla platí pro odhlášení daně z nemovitosti a vzor odhlášení naleznete v dalším článku.
Při prodeji pozemku se platí daň z příjmu ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou. Daň neplatíte, pokud pozemek vlastníte alespoň 10 let (nebo 5 let při pořízení do konce roku 2020), nebo pokud výtěžek z prodeje použijete na vlastní bydlení.
Základní sazba daně je 15 %, nad roční příjem 1,68 milionu Kč 23 %. Příjem se uvádí v daňovém přiznání za rok prodeje. U podnikatelů se pozemek v obchodním majetku daní vždy, včetně odvodů na sociální a zdravotní pojištění.
Po prodeji se nezapomeňte odhlásit z daně z nemovitých věcí – do 31. ledna následujícího roku.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
