Daň z příjmu z prodeje nemovitosti – jak ji přiznat a správně postupovat?

Tomu, jaké daně se při převodu nemovitosti platí, jsme se věnovali v předchozím článku. V dnešním článku se tak zaměříme především na to, jak se k daňové povinnosti v případě daně z příjmu správně přiznat a splnit ji.

Kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti

Tady by měl zpozornět každý prodávající, protože daň z příjmu z prodeje se ho sice přímo týká, existuje ovšem mnoho výjimek, které od platby daně mohou osvobodit. Jedná se především o následující situace:

• Prodávající je vlastníkem nemovitosti po dobu alespoň 5 let (pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 se tato lhůta prodlužuje na 10 let).
• Prodávající zdědil nemovitost v přímé linii a časový test (vlastnictví po dobu 5/10 let) splnil předchozí majitel.
• Prodávající v nemovitosti alespoň dva roky před prodejem bydlí.
• Prodávající použije peníze získané prodejem na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Tip: Výjimky jsme podrobněji rozepsali v článku Daňové povinnosti při převodu nemovitosti.

Oznamovací povinnost vzniká, i když daň neplatíte

Splňujete některou z výše uvedených podmínek? Potom žádnou daň platit nemusíte, bude ovšem třeba splnit zákonnou povinnost a informovat o prodeji finanční úřad. Od roku 2015 platí povinnost oznámit finančnímu úřadu každý příjem osvobozený od daně, pokud jeho hodnota přesáhne hranici 5 milionů korun. Až do konce roku 2020 platila na nemovitosti výjimka, protože informace o prodejích mohl finanční úřad snadno získat z katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2021 je ovšem třeba příjem z prodeje nemovitosti oznámit a současně doložit splnění některé z podmínek pro osvobození od daně. U prodeje družstevního bytu poté oznamovací povinnost vzniká vždy, bez ohledu na výši příjmu.

Obcházet oznamovací povinnost nebo na ni třeba i jen zapomenout se rozhodně nevyplácí. Pokud není příjem oznámen včas (nebo dokonce není oznámen vůbec), hrozí pokuta. Její maximální výše činí 15 % neoznámeného příjmu. V praxi však samozřejmě většinou takové výše nedosahuje.

Co když je třeba daň z příjmu při prodeji nemovitosti zaplatit?

Pokud se na vás žádná z výjimek nevztahuje, bude potřeba daň uhradit. Prodej nemovitosti je příjem jako každý jiný, proto se zahrnuje do daňového přiznání, které se standardně odevzdává do 31. března následujícího roku. Příjem z prodeje nemovitosti se řídí zákonem České národní rady o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.), kde spadá mezi ostatní příjmy ošetřené v § 10.

Daňové přiznání je v případě prodeje nemovitosti, který není osvobozený od daně, třeba podat v každém případě. Nestačí roční zúčtování daně provedené zaměstnavatelem. Daňové přiznání poté musí podat i starobní důchodce nebo jiná osoba bez dalších zdanitelných příjmů.

Daňové přiznání při prodeji nemovitosti

Při vyplňování daňového přiznání vás bude zajímat především Příloha 2, ve které uvedete prodejní cenu nemovitosti a také výdaje, které jste za nemovitosti a v souvislosti s jejím prodejem museli vynaložit. Základem daně je čistý zisk, tedy rozdíl mezi utrženou částkou a výdaji spojenými se získáním a následným převodem nemovitosti.

Do výdajů zahrňte nejen pořizovací cenu nemovitosti (cena, kterou jste za ni sami při koupi zaplatili), ale také náklady spojené s prodejem nemovitosti (náklady na úklid, úpravy a vyklizení nemovitosti, poplatky za zprostředkování prodeje, náklady na přípravu smluv a dalších podkladů nebo třeba poplatek za advokátní úschovu peněz) a také částku investovanou do případné rekonstrukce. Výdajem se v tomto ohledu ovšem rozumí pouze takové úpravy, které vedly ke zhodnocení nemovitosti, tedy například zateplení domu, výměna oken a podobně.

A jak je to v případě, že jste nemovitosti získali bezúplatně a neexistuje tedy žádná pořizovací cena? V případě dědictví se jako pořizovací cena uvádí částka uvedená v soudním rozhodnutí, u darované nemovitosti je zase třeba nechat si zpracovat znalecký posudek (platný ke dni, kdy byla nemovitost převedena na nového majitele). Tato částka se poté uvede jako pořizovací cena a doplní se standardně o výdaje spojené s rekonstrukcí a prodejem nemovitosti.

Slevy na dani

Daňové slevy se standardně využívají pro snížení daně u příjmů ze závislé činnosti, tedy ze zaměstnání. Pokud ovšem takové příjmy nemáte, můžete daňové slevy využít u příjmu z prodeje nemovitosti. Kromě základní slevy na poplatníka se nabízejí i další slevy. Nejčastěji jsou to tyto:

• sleva na studenta,
• školkovné,
• sleva na invaliditu a ZTP/P,
• sleva na manžela/manželku bez zdanitelných příjmů.

Podobně je tomu i s daňovými odpočty. Od základu daně je možné odečíst i některé další položky:

• úroky z hypotečního úvěru,
• úroky ze stavebního spoření,
• životní nebo penzijní pojištění,
• náklady na zkoušky potvrzující vzdělání,
• členské příspěvky odborům,

Svěřte nám prodej nemovitosti i daňové povinnosti

Postaráme se o ochranu vašich práv i splnění všech zákonných povinností. Víme, které smlouvy je potřeba připravit, co je třeba vyřídit na katastru nemovitostí a jak splnit všechny daňové povinnosti. Provedeme vás celým procesem nebo některou jeho částí a postaráme se, aby vše proběhlo právně správně.