Prodali jste dům, byt či pozemek a přemýšlíte, jak naložit s daňovou povinností? V tomto článku najdete aktuální pravidla pro daň z prodeje nemovitosti 2026, praktické příklady i tipy, jak daň snížit nebo se jí zcela vyhnout.
Prodali jste dům, byt či pozemek a přemýšlíte, jak naložit s daňovou povinností? V tomto článku najdete aktuální pravidla pro daň z prodeje nemovitosti 2026, praktické příklady i tipy, jak daň snížit nebo se jí zcela vyhnout.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti v roce 2026 obvykle neplatíte, pokud splníte podmínky osvobození, zejména časový test, bydliště v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Pokud osvobození neplatí, zdaňuje se skutečný zisk po odečtení uznatelných nákladů, typicky pořizovací ceny, rekonstrukce a výdajů spojených s prodejem. U osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč navíc vzniká oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.
Nevíte, zda splňujete podmínky osvobození nebo jak správně spočítat základ daně? V rámci služby Daňové právní poradenství posoudíme váš konkrétní prodej, připravíme doporučený postup a pomůžeme i s oznámením finančnímu úřadu nebo daňovým přiznáním.
Tomu, jaké daně se při převodu nemovitosti platí, jsme se věnovali v předchozím článku. V dnešním článku se tak zaměříme především na to, jak se k daňové povinnosti v případě daně z příjmu správně přiznat a splnit ji.
Tady by měl zpozornět každý prodávající, protože daň z příjmu z prodeje se ho sice přímo týká, existuje ovšem mnoho výjimek, které od platby daně mohou osvobodit. Jedná se především o následující situace:
Výjimky jsme podrobněji rozepsali v článku Daňové povinnosti při převodu nemovitosti.
Zvláštní opatrnost vyžadují nemovitosti zařazené v obchodním majetku podnikatele či dlouhodobě pronajímané. Jestliže byla nemovitost ještě před dvěma lety součástí podnikání, příjem z prodeje osvobozen není; u nemovitostí vyřazených z majetku se pro „dlouhý“ desetiletý test neuznává období, kdy byly v obchodním majetku.
U plátců DPH může být prodej zdanitelným plněním, zejména jde-li o první dodání nemovité věci podle pravidel účinných od 1. 7. 2025. Novela nově vychází z pojmu „první dodání“ a u podstatně změněné stavby se uplatní dvouleté období. Vždy je nutné individuálně posoudit, zda je převod osvobozen, nebo zda je třeba jej zdanit, případně zda lze zvolit zdanění u jinak osvobozeného převodu.
V těchto případech pak bývá největší chybou, že prodávající vychází z obecného pravidla a přehlédne detail, který osvobození vylučuje. Typicky jde o dřívější zařazení nemovitosti do obchodního majetku, nesprávné posouzení investic nebo chybné rozdělení příjmu mezi spoluvlastníky. Právě tady se vyplatí nechat si situaci předem posoudit od advokáta, protože oprava po podání bývá složitější než správné nastavení před prodejem.
Jiná situace nastává také u prodeje ve spoluvlastnictví a ve společném jmění manželů. Každý spoluvlastník přiznává svůj poměrný podíl a samostatně posuzuje splnění časového testu; manželé si příjem ze společného jmění standardně dělí napůl, pokud se nedohodnou jinak.
Praktickou komplikaci představuje nezávislé počítání nákladů – zejména pokud jeden z manželů do společné nemovitosti sám investoval, je třeba doložit, jakou částku lze přiřadit k jeho podílu.
Pro lepší představu si představme tři typové situace. V prvním příkladu majitel prodává byt po šesti letech vlastnictví a tříletém bydlení: časový test je splněn a daň se neplatí. V druhém případě jde o investiční byt pronajímaný pět let; majitel jej však měl v majetku podnikatele a vyřadil jej teprve loni – osvobození tedy neplatí a zisk se zdaňuje. Třetím příkladem je prodej rodinného domu spojený s koupí většího domu do půl roku – pokud jsou utržené peníze použity na úhradu nové bytové potřeby, lze opět uplatnit osvobození.
Přemýšlíte o vypořádání spoluvlastnictví? Připravíme pro vás rychlé a efektivní vypořádání spoluvlastnictví tak, aby to bylo pro všechny zúčastněné, a především pro vás, co nejvýhodnější.
Výše zmíněná osvobození od daně z prodeje nemovitosti neznamenají, že před sebou nemáte papírování – příjem nad 5 mil. Kč totiž musíte oznámit finančnímu úřadu, jinak hrozí pokuta.
Od roku 2015 platí povinnost oznámit finančnímu úřadu každý příjem osvobozený od daně, pokud jeho hodnota přesáhne hranici 5 milionů korun. Až do konce roku 2020 platila na nemovitosti výjimka, protože informace o prodejích mohl finanční úřad snadno získat z katastru nemovitostí. Od 1. 1. 2021 je ovšem třeba příjem z prodeje nemovitosti oznámit a současně doložit splnění některé z podmínek pro osvobození od daně. U prodeje družstevního bytu vzniká oznamovací povinnost tehdy, pokud osvobozený příjem přesáhne 5 mil. Kč.
Obcházet oznamovací povinnost nebo na ni třeba i jen zapomenout se rozhodně nevyplácí. Pokud není příjem oznámen včas (nebo dokonce není oznámen vůbec), hrozí pokuta. Její maximální výše činí 15 % neoznámeného příjmu. Vedle teoreticky hrozící pokuty 15 % z neoznámené částky stanoví Finanční správa ještě dvě mírnější sazby: 0,1 % při opožděném podání bez vyzvání a 10 % při splnění povinnosti až na výzvu správce daně. Přestože v praxi bývají pokuty nižší, řádné oznámení je nejlevnější prevence.
Oznámení nemá předepsaný tiskopis. Ministerstvo financí však vydalo vzor tiskopisu. Oznámení je možné podat písemně, a to v listinné podobě nebo elektronicky, anebo ústně do protokolu. Podání je také možné elektronicky, ale pouze datovou zprávou s ověřenou identitou.
Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Chci pomoct s prodejem nemovitosti
Daňovou povinnost má vždy prodávající (fyzická či právnická osoba), pokud příjem nelze osvobodit. U spoluvlastnictví či SJM se daň dělí podle podílů.
Prodej nemovitosti je příjem jako každý jiný, proto se zahrnuje do daňového přiznání, které se standardně odevzdává do 1. dubna následujícího roku (pro příjmy za rok 2025 do 1. dubna 2026). Elektronicky lze přiznání podat až do 4. května téhož roku. Třetí možný termín pro podání daňového přiznání je pak stanoven do 1. července, ale pouze pokud je přiznání zpracováno daňovým poradcem nebo pokud fyzická osoba podléhá povinnému auditu.
Příjem z prodeje nemovitosti se řídí zákonem České národní rady o daních z příjmů, kde spadá mezi ostatní příjmy ošetřené v § 10.
Daňové přiznání je v případě prodeje nemovitosti, který není osvobozený od daně, třeba podat v každém případě. Nestačí roční zúčtování daně provedené zaměstnavatelem. Daňové přiznání poté musí podat i starobní důchodce nebo jiná osoba bez dalších zdanitelných příjmů.
Paní Nováková prodávala v roce 2025 byt, který několik let pronajímala. Byla přesvědčená, že daň platit nebude, protože byt vlastnila déle než pět let. Při kontrole podkladů se ale ukázalo, že nemovitost byla dříve zařazena v obchodním majetku, takže automatické osvobození nepřipadalo v úvahu. Společně jsme prošli kupní dokumentaci, doklady k rekonstrukci, výdaje na prodej i způsob vyřazení z majetku. Díky tomu se podařilo správně nastavit daňový základ, uplatnit všechny doložitelné náklady a předejít tomu, aby klientka podala chybné přiznání. V podobných případech nejčastěji řešíme právě nesprávné vyhodnocení osvobození, chybějící doklady k investicím a nejistotu, co ještě lze odečíst.
Při vyplňování daňového přiznání k dani z nemovitosti vás bude zajímat především Příloha 2, ve které uvedete prodejní cenu nemovitosti a také výdaje, které jste za nemovitosti a v souvislosti s jejím prodejem museli vynaložit. Základem daně je čistý zisk, tedy rozdíl mezi utrženou částkou a výdaji spojenými se získáním a následným převodem nemovitosti.
Do výdajů zahrňte nejen pořizovací cenu nemovitosti (cena, kterou jste za ni sami při koupi zaplatili), ale také náklady spojené s prodejem nemovitosti (náklady na úklid, úpravy a vyklizení nemovitosti, poplatky za zprostředkování prodeje, náklady na přípravu smluv a dalších podkladů nebo třeba poplatek za advokátní úschovu peněz) a také částku investovanou do případné rekonstrukce. Výdajem se v tomto ohledu ovšem rozumí pouze takové úpravy, které vedly ke zhodnocení nemovitosti, tedy například zateplení domu, výměna oken a podobně.
A jak je to v případě, že jste nemovitosti získali bezúplatně a neexistuje tedy žádná pořizovací cena? V případě dědictví se jako pořizovací cena uvádí částka uvedená v soudním rozhodnutí, u darované nemovitosti je zase třeba nechat si zpracovat znalecký posudek (platný ke dni, kdy byla nemovitost převedena na nového majitele). Tato částka se poté uvede jako pořizovací cena a doplní se standardně o výdaje spojené s rekonstrukcí a prodejem nemovitosti.
Ačkoli se sazba daně z příjmu při prodeji nemovitosti často zjednodušeně označuje za patnáctiprocentní, ve skutečnosti jde o daň progresivní. Část zisku do hraničního příjmu ve výši šestatřiceti násobku průměrné mzdy podléhá sazbě 15 %, zatímco částka nad tento limit se zdaňuje 23 %. Pro rok 2025 představuje hranici 1 676 052 Kč Kč (36 × 46 557 Kč), pro rok 2026 pak 1 762 812 Kč (36 × 48 967 Kč). Pokud je prodej ztrátový, daň samozřejmě nevzniká, neboť předmětem zdanění je pouze reálný zisk.
Dříve bylo povinné platit také daň i při koupi nemovitosti. Ta byla ale v roce 2020 zrušena.
Daňové slevy se standardně využívají pro snížení daně u příjmů ze závislé činnosti, tedy ze zaměstnání. Pokud ovšem takové příjmy nemáte, můžete daňové slevy využít u příjmu z prodeje nemovitosti. Kromě základní slevy na poplatníka se nabízejí i další slevy. Nejčastěji se jedná o slevu na invaliditu a ZTP/P a slevu na manžela/manželku pečující o dítě do 3 let a s vlastními příjmy do 68 000 Kč ročně.
Podobně je tomu i s daňovými odpočty. Od základu daně je možné odečíst i některé další položky:
Postaráme se o ochranu vašich práv i splnění všech zákonných povinností. Víme, které smlouvy je potřeba připravit, co je třeba vyřídit na katastru nemovitostí a jak splnit všechny daňové povinnosti. Provedeme vás celým procesem nebo některou jeho částí a postaráme se, aby vše proběhlo právně správně.
Prodej nemovitosti z pohledu daně z příjmů v roce 2026 není jen otázkou jedné sazby, ale hlavně správného posouzení, zda se na vás vztahuje osvobození. Klíčové je ověřit délku vlastnictví, případné bydliště v nemovitosti, využití peněz na vlastní bytovou potřebu a také to, zda nemovitost nesouvisela s podnikáním nebo dlouhodobým pronájmem.
Pokud se daň platí, rozhoduje přesné doložení pořizovací ceny, rekonstrukcí a dalších uznatelných nákladů. Vedle toho nezapomeňte, že i osvobozený příjem nad 5 milionů Kč může znamenat povinnost oznámení finančnímu úřadu. U složitějších případů se proto vyplatí neřešit jen samotný prodej, ale i daňové dopady ještě před podpisem kupní smlouvy.
Daň se neplatí, pokud splníte některou z podmínek pro osvobození, např. vlastnictví nemovitosti po dobu alespoň 5 let (10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021), bydlení v nemovitosti minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem, použití výtěžku na vlastní bytovou potřebu, nebo pokud nemovitost zdědíte v přímé linii a časový test splnil původní vlastník.
Zisk do hranice 1 762 812 Kč (36násobek průměrné mzdy 48 967 Kč) se zdaňuje sazbou 15 %. Částka nad tento limit se zdaňuje 23 %.
Osvobozený příjem z prodeje nemovitých věcí podle § 4 odst. 1 písm. a), b) nebo s) ZDP se oznamovat nemusí. Povinnost oznámit vzniká, pokud jde o jiné typy osvobozených příjmů a jejich výše přesáhne 5 mil. Kč – například u převodu družstevního podílu.
Do výdajů můžete zahrnout pořizovací cenu nemovitosti, náklady na technické zhodnocení (rekonstrukce, modernizace), poplatky za prodej (provize, právní služby, advokátní úschovu) a další prokazatelné výdaje spojené s nabytím či převodem.
Novela zavedla pojem „první dodání“ nemovité věci. Osvobození nebo povinnost zdanit se posuzuje podle toho, zda jde o první dodání, a u podstatných stavebních změn platí dvouleté období. V některých případech lze i dobrovolně zvolit zdanění u jinak osvobozeného převodu.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
