Zrušení daně z nabytí nemovitosti – co se v praxi změnilo?

Zrušení daně z nabytí nemovitosti už několik let usnadňuje pořízení vlastního bydlení. Daň se tak při koupi neplatí, ale do praxe vstoupily další úpravy – od snížení limitu pro odpočet hypotečních úroků až po prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí. Od roku 2025 se navíc mění pravidla u daně z nemovitých věcí a DPH při prodeji novostaveb.

Jak se získaná nemovitost danila doteď

Daň činila 4 % z pořizovací ceny nemovitosti (s určitými výjimkami), byla splatná do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k zápisu vkladu do katastru nemovitostí, a platil ji kupující. Státní rozpočet si díky ní přišel zhruba na 13 miliard korun ročně.

Povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí byla součástí daňové soustavy od roku 1992, původně zakotvena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V roce 2014 však došlo k náhradě, zmíněný zákon se zrušil a stanovila se daň z nabytí nemovitých věcí, o které se také aktuálně jednalo. V průběhu let malinko změnila podobu, respektive stabilizovalo se pravidlo pro její platbu. Dříve se totiž mohl kupující s prodejcem sám dohodnout, kdo ji bude hradit, od 1. listopadu 2016 už to ze zákona byla záležitost pouze kupujícího.

Daň se odváděla za nabytou nemovitost, tedy za:

• pozemek, stavbu či bytovou jednotku vlastněnou na území ČR,
• oprávněnou stavbu realizovanou na území ČR,
• podíl na nemovité věci v rámci dvou předchozích bodů.

Daň z nabytí nemovitosti se přitom nevztahovala na:

• zděděné a darované nemovitosti,
• novostavby do 5 let od kolaudace, pro jejich první majitele,
• družstevní byty – i v případě převodu do osobního vlastnictví.

Daň z nabytí nemovitosti aktuálně

U daně z nabytí nemovitých věcí došlo ke zrušení a rozhodným dnem se v tomto ohledu stal 31. březen 2020. Do světa financí to lze přeložit stylem, že jako kupující můžete ušetřit běžně částku v řádu desítek až stovek tisíc korun.

Co musíte vědět o zrušení daně z nabytí nemovitosti

Novela zákona platí zpětně

Daň z nabytí nemovitosti nově neplatíte, pokud jste si ji pořídili v období od 1. prosince 2019. Vklad na katastr nemovitostí tedy proběhl v prosinci 2019 nebo později a lhůta pro podání daňového přiznání vám tak běžela k datu 31. března 2020 (s odkladem k 18. srpnu 2020 kvůli pandemii covidu-19).

Vrácení daně z nabytí nemovitosti

Možná se právě nacházíte v situaci, kdy jste sice osvobozeni od zdanění, ale daň jste již uhradili. Podle novely zákona máte nárok na její vrácení, ovšem pozor – neděje se tak automaticky, musíte si o přeplatek zažádat na místním finančním úřadě. Finanční správa už na svých stránkách zveřejnila vzor žádosti o vrácení přeplatku na dani z nabytí nemovitých věcí. K doložení si každopádně připravte zápis nemovitosti na katastru. Do 30 dnů od podání žádosti pak budete mít peníze zpátky (v případě, že nemáte jiné nedoplatky na daních).

„Starší“ nemovitosti musíte zdanit

Nesplňujete-li časové termíny (jinými slovy, vklad do katastru nemovitostí proběhl před prosincem 2019), jedete podle původního scénáře – musíte nemovitost daňově přiznat a následně přispět adekvátní částkou do státní kasy. To však patrně již proběhlo.

Související změny v zákoně o daních z příjmů

V návaznosti na zrušení daně z nabytí nemovitosti dochází k dalším úpravám v oblasti daně z příjmů fyzických osob. Za prvé jde o snížení výše limitu v odpočtu hypotečních úroků, za druhé o zvýšení hranice časového testu pro osvobození příjmu z prodeje nemovitostí.

Snížení limitu odečtu úroků z 300 na 150 tisíc Kč

Mluvíme tu o maximální částce, kterou si jako kupující v rámci jedné domácnosti můžete při hypotékách odečíst ze základu daně z příjmů. Ze stávajících 300 tisíc korun se hranice nově snižuje na hodnotu 150 tisíc korun, což ve výsledku snižuje vaši možnou úsporu na dani.

Úroky se odečítají ze základu daně jako tzv. nezdanitelná část a jejich výše závisí na úrokové sazbě a počtu let, které vám zbývají do konce splatnosti úvěru na bydlení. Vaše konkrétní úspora na dani pak představuje 15 % z částky zaplacených úroků. Podíváme-li se na diskutované hraniční hodnoty, při stávajícím limitu 300 tisíc korun vám maximální úspora vychází na 45 tisíc korun (300 000 × 0,15). Při možnosti odečtu 150 tisíc korun nově uspoříte pouze 22,5 tisíce korun (150 000 × 0,15). Samozřejmě ne všichni na tato maxima dosahují.

Kdy a jak nové pravidlo funguje?

• Uvádí se, že platí pro hypotéky uzavřené od 1. ledna 2021.
• Zahrnuje pořízení bytu, domu či pozemku, ale také údržbu, opravy a rekonstrukce (a to včetně bytů v nájmu nebo jiném užívání), pořízení členského podílu v bytovém družstvu apod.
• Na bytové potřeby získané před lednem 2021 se nadále aplikuje limit 300 tisíc korun (včetně pozdějšího refinancování).

Obecně platí, že odečet úroků z hypotéky můžete uplatnit pouze jednou ročně v rámci daňového přiznání nebo při ročním zúčtování daně. Nárok na něj ztrácíte ve chvíli, kdy na daních z příjmu za rok zaplatíte méně, než je roční sleva na poplatníka (aktuálně 24 840 korun). Dále jsou to případy, kdy pracujete za menší než minimální mzdu, fungujete na bázi dohody o provedení práce s odměnou méně než 10 tisíc korun měsíčně nebo jste OSVČ s nízkým ziskem a vaše daňová povinnost nepřesahuje částku 24 840 korun.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Prodloužení časového testu z 5 na 10 let

Teď se přesouváme na stranu prodávajícího. Příjem z prodeje nemovitosti se samozřejmě musí zahrnout do daňového přiznání, a to na základě daně z příjmu z prodeje nemovitosti se sazbou 15 %. Existují však výjimky, kdy jste od daně osvobozeni. Jednou z nich je splnění tzv. časového testu, tedy doby, po kterou v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte. Ta se novelou zákona pro nemovitosti nevyužívané k vlastnímu bydlení prodloužila z původních 5 na 10 let. V praxi to znamená, že prodáte-li takový objekt do 10 let od jeho nabytí, musíte z případného zisku zaplatit daň z příjmu.

Co musíte vzít v rámci prodlouženého časového testu v potaz

• Je platný až od 1. ledna 2021. U nemovitostí získaných dříve tedy zůstává pětiletá lhůta.
• Týká se nemovitostí, které vám neslouží k vlastnímu bydlení (typicky rekreační objekty, byt, kde bydlí vaši rodiče, nebytové prostory, pozemky nebo nemovitosti držené jako investice).
• V místech bydliště se nic nemění. Případný prodej takové nemovitosti se od daně z příjmu fyzických osob osvobozuje už po dvou letech. Podmínkou ovšem je adresa trvalého bydliště – v opačném případě spadá i tato nemovitost do prodlouženého časového testu.

Nákup i prodej nemovitosti je významný krok, a to nejen z hlediska daňových povinností. Nabalují se na něj další náležitosti a samozřejmě i rizika v případě jejich nesplnění. Abyste měli všechny informace po kupě, sepsali jsme na toto téma e-book „Jak prodat nebo koupit nemovitost bez rizika“. Pokud si na samotnou transakci netroufáte, podívejte se na nabídku našich služeb. Jsme připraveni vám kdykoliv pomoct.

Shrnutí