Zrušení daně z nabytí nemovitosti – co se v praxi změnilo?

Daň z nabytí nemovitosti zrušila sněmovna již v roce 2020. Zrušení daně z nabytí nemovitosti proto už několik let usnadňuje pořízení vlastního bydlení. Daň se tak při koupi neplatí, ale do praxe vstoupily další úpravy – od snížení limitu pro odpočet hypotečních úroků až po prodloužení časového testu pro osvobození příjmů z prodeje nemovitostí. Od roku 2025 se navíc změnila pravidla u daně z nemovitých věcí (zrušení koeficientu 1,5 a širší pravomoci obcí) a u DPH při prodeji nemovitostí je povinně zdaněn zejména první prodej do dvou let od kolaudace; po uplynutí dvou let je dodání zpravidla osvobozené.

Jak se získaná nemovitost danila doteď

Daň činila 4 % z pořizovací ceny nemovitosti (s určitými výjimkami), byla splatná do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k zápisu vkladu do katastru nemovitostí, a platil ji kupující. Státní rozpočet si díky ní přišel zhruba na 13 miliard korun ročně.

Povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí byla součástí daňové soustavy od roku 1992, původně zakotvena v zákoně č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V roce 2014 však došlo k náhradě, zmíněný zákon se zrušil a stanovila se daň z nabytí nemovitých věcí, o které se také aktuálně jednalo. V průběhu let malinko změnila podobu, respektive stabilizovalo se pravidlo pro její platbu. Dříve se totiž mohl kupující s prodejcem sám dohodnout, kdo ji bude hradit, od 1. listopadu 2016 už to ze zákona byla záležitost pouze kupujícího.

Daň se odváděla za nabytou nemovitost, tedy za:

• pozemek, stavbu či bytovou jednotku vlastněnou na území ČR,
• oprávněnou stavbu realizovanou na území ČR,
• podíl na nemovité věci v rámci dvou předchozích bodů.

Daň z nabytí nemovitosti se přitom nevztahovala na:

• zděděné a darované nemovitosti,
• novostavby do 5 let od kolaudace, pro jejich první majitele,
• družstevní byty – i v případě převodu do osobního vlastnictví.

Daň z nabytí nemovitosti aktuálně

U daně z nabytí nemovitých věcí došlo ke zrušení a rozhodným dnem se v tomto ohledu stal 31. březen 2020. Do světa financí to lze přeložit stylem, že jako kupující můžete ušetřit běžně částku v řádu desítek až stovek tisíc korun.

Co musíte vědět o zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Zrušení daně z nabytí nemovitosti platí zpětně

Daň z nabytí nemovitosti nově neplatíte, pokud jste si ji pořídili v období od 1. prosince 2019. Vklad na katastr nemovitostí tedy proběhl v prosinci 2019 nebo později a lhůta pro podání daňového přiznání vám tak běžela k datu 31. března 2020 (s odkladem k 18. srpnu 2020 kvůli pandemii covidu-19).

Vrácení daně z nabytí nemovitosti

Možná se právě nacházíte v situaci, kdy jste sice osvobozeni od zdanění, ale daň jste již uhradili. Naštěstí máte podle novely zákona nárok na vrácení daně z nabytí nemovitosti v plné výši, ovšem pozor – neděje se tak automaticky, musíte si o přeplatek zažádat na místním finančním úřadě.

Žádost o vrácení daně z nabytí nemovitosti

Finanční správa už na svých stránkách zveřejnila vzor žádosti o vrácení přeplatku na dani z nabytí nemovitých věcí. K doložení si každopádně připravte zápis nemovitosti na katastru a nejlépe i a doklad o zaplacení daně. Do 30 dnů od podání žádosti pak budete mít peníze zpátky (v případě, že nemáte jiné nedoplatky na daních).

Žádost můžete podat elektronicky přes DIS+/EPO nebo v listinné formě přímo na úřadě. Úřad následně přeplatek vrátí, pokud neeviduje jiné nedoplatky.

„Starší“ nemovitosti musíte zdanit

Nesplňujete-li časové termíny (jinými slovy, vklad do katastru nemovitostí proběhl před prosincem 2019), jedete podle původního scénáře – musíte nemovitost daňově přiznat a následně přispět adekvátní částkou do státní kasy. To však patrně již proběhlo.

Související změny v zákoně o daních z příjmů

V návaznosti na zrušení daně z nabytí nemovitosti dochází k dalším úpravám v oblasti daně z příjmů fyzických osob. Za prvé jde o snížení výše limitu v odpočtu hypotečních úroků, za druhé o zvýšení hranice časového testu pro osvobození příjmu z prodeje nemovitostí.

Snížení limitu odečtu úroků z 300 na 150 tisíc Kč

Mluvíme tu o maximální částce, kterou si jako kupující v rámci jedné domácnosti můžete při hypotékách odečíst ze základu daně z příjmů. U úvěrů souvisejících s bytovou potřebou nabytou od 1. ledna 2021 platí snížený limit 150 000 Kč; u starších případů zůstává 300 000 Kč.

Úroky se odečítají ze základu daně jako tzv. nezdanitelná část a jejich výše závisí na úrokové sazbě a počtu let, které vám zbývají do konce splatnosti úvěru na bydlení. Vaše konkrétní úspora na dani pak představuje 15 % z částky zaplacených úroků. Podíváme-li se na diskutované hraniční hodnoty, při stávajícím limitu 300 tisíc korun vám maximální úspora vychází na 45 tisíc korun (300 000 × 0,15). Při možnosti odečtu 150 tisíc korun nově uspoříte pouze 22,5 tisíce korun (150 000 × 0,15). Samozřejmě ne všichni na tato maxima dosahují.

Kdy a jak nové pravidlo funguje?

• Platí pro hypotéky uzavřené od 1. ledna 2021. Rozhodným je však okamžik nabytí bytové potřeby (vklad do katastru), nikoli nutně datum uzavření smlouvy.
• Zahrnuje pořízení bytu, domu či pozemku, ale také údržbu, opravy a rekonstrukce (a to včetně bytů v nájmu nebo jiném užívání), pořízení členského podílu v bytovém družstvu apod.
• Na bytové potřeby získané před lednem 2021 se nadále aplikuje limit 300 tisíc korun (včetně pozdějšího refinancování).

Obecně platí, že odečet úroků z hypotéky můžete uplatnit pouze jednou ročně v rámci daňového přiznání nebo při ročním zúčtování daně. Nárok na něj ztrácíte ve chvíli, kdy na daních z příjmu za rok zaplatíte méně, než je roční sleva na poplatníka (aktuálně 24 840 korun). Dále jsou to případy, kdy pracujete za menší než minimální mzdu, fungujete na bázi dohody o provedení práce s odměnou méně než 10 tisíc korun měsíčně nebo jste OSVČ s nízkým ziskem a vaše daňová povinnost nepřesahuje částku 24 840 korun.

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Prodloužení časového testu z 5 na 10 let

Teď se přesouváme na stranu prodávajícího. Příjem z prodeje nemovitosti se samozřejmě musí zahrnout do daňového přiznání, a to na základě daně z příjmu z prodeje nemovitosti se sazbou 15 %. Existují však výjimky, kdy jste od daně osvobozeni. Jednou z nich je splnění tzv. časového testu, tedy doby, po kterou v nemovitosti žijete nebo ji vlastníte. Pro nemovitosti nevyužívané k vlastnímu bydlení se časový test pro osvobození prodloužil z 5 na 10 let u nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021. V praxi to znamená, že prodáte-li takový objekt do 10 let od jeho nabytí, musíte z případného zisku zaplatit daň z příjmu.

Co musíte vzít v rámci prodlouženého časového testu v potaz

• Je platný až od 1. ledna 2021. U nemovitostí získaných dříve tedy zůstává pětiletá lhůta.
• Týká se nemovitostí, které vám neslouží k vlastnímu bydlení (typicky rekreační objekty, byt, kde bydlí vaši rodiče, nebytové prostory, pozemky nebo nemovitosti držené jako investice).
• V místech bydliště se nic nemění. Případný prodej takové nemovitosti se od daně z příjmu fyzických osob osvobozuje už po dvou letech. Podmínkou ovšem je adresa trvalého bydliště – v opačném případě spadá i tato nemovitost do prodlouženého časového testu.

Nákup i prodej nemovitosti je významný krok, a to nejen z hlediska daňových povinností. Nabalují se na něj další náležitosti a samozřejmě i rizika v případě jejich nesplnění. Abyste měli všechny informace po kupě, sepsali jsme na toto téma e-book „Jak prodat nebo koupit nemovitost bez rizika“. Pokud si na samotnou transakci netroufáte, podívejte se na nabídku našich služeb. Jsme připraveni vám kdykoliv pomoct.

Shrnutí