Kdy můžete vlastnit ideální polovinu a jak na její prodej?

Vlastnictví ideální poloviny se liší od podílového spoluvlastnictví. Už z názvu je zřejmé, že u ideální poloviny budou dva vlastníci, zatímco u podílového spoluvlastnictví budou nejméně dva. Klidně to může být ale třeba dvacet osob.

Která z obou variant je lepší?

To se nedá jednoznačně říci. Vždy je vše o konkrétních lidech. Podílových spoluvlastníků může být třeba pět, ale jedná se o rodinu, která táhne za jeden provaz a vždy se na všem domluví. A pokud se nedomluví, pak jsou jasně stanovené podíly, na jejichž základě může dojít ke sčítání hlasů a vzniku jakýchsi koalic.

Vlastníci ideálních polovin jsou pouze dva, což na jednu stranu implikuje snazší domluvu. Nicméně nedojde-li k ní, pak stojí proti sobě dvě vyrovnané síly a k rozhodnutí může být někdy potřeba soud.

Co přesně znamená ideální polovina domu?

Jedná se o formu spoluvlastnictví, která dělí nemovitost na dvě stejné části. Není ale řečeno, která část náleží které osobě. Nelze tedy říci: mám pravou polovinu domu či horní patro, které prodám nebo pronajmu. Samozřejmě, že v praxi se takto domluvit lze, pokud tomu nebrání uspořádání nemovitosti. Spoluvlastník č. 1 obývá spodní polovinu domu a spoluvlastník č. 2 si vybuduje schody do 1. patra a na něm si vytvoří i menší kuchyňku, aby byl soběstačný. V případě prodeje či jakýchkoliv dispozic s domem ale tohle rozdělení pozbývá významu. Stejný princip se uplatní dokonce i na pozemek, kde si lze dělení představit mnohem snáze (např. vlastníkovi A náleží pole po remízek s břízou, vlastníkovi B od břízy dále). Ani to ale nelze zohlednit.

Jaké jsou nevýhody vlastnictví ideální poloviny nemovitosti?

Nevýhod takového uspořádání je opravdu celá řada. Některé jsou zjevné na první pohled: jste-li spoluvlastníkem, pak nevlastníte nemovitost celou a můžete s ní disponovat velmi omezeně. Jak si řekneme dále, komplikovaný bývá i prodej takové nemovitosti. Navíc není možné ani ručení tímto podílem v případě, že chcete zažádat o hypotéku. Naopak v případě exekuce postihne její uvalení celou nemovitost i veškeré movité věci uložené v ní. Movitých věcí se lze sice v některých případech domoci zpět, přesto to asi není něco, čím bychom chtěli trávit volné chvíle.

Jak se stanete majitelem ideální poloviny?

Typicky ke spoluvlastnictví dochází ve dvou případech. Prvním je dědictví, kdy se například dvě sestry stanou spoluvlastníky domu po smrti svých rodičů. Druhým je potom rozvod, kdy namísto společného jmění manželů vznikne režim, kdy oba bývalí manželé vlastní jednu polovinu nemovitosti.

Jak na prodej ideální poloviny?

Na kancelář Dostupného advokáta se obrátila paní Klára, která vlastnila chalupu v Krušných horách společně se svou macechou, paní Helenou. K majetku se dostala v dědickém řízení po svém zesnulém otci, který byl již podruhé ženat a jeho druhou ženou byla právě ona macecha. Jak už to v takových situacích bývá, společné užívání nemovitosti bylo značně komplikované. Zatímco paní Klára chtěla jezdit do domu s přáteli a dětmi, chtěla dům zrekonstruovat a modernizovat, její nevlastní matka měla zcela jiné záměry. Do domu nechtěla investovat nic, protože říkala, že „už to pro ni nemá žádnou cenu“ a v domě chtěla mít klid, chtěla si číst a odpočívat.

Problematické bylo, že ani jedna z dam dům nechtěla prodat. Paní Klára k němu měla citový vztah z dětství a paní Helena měla konečně odpočinkové místo, po jakém vždy toužila. Nakonec se ale ani nebyly schopné domluvit na časovém rozvrhu, dělaly si naschvály a bylo zjevné, že je situace neudržitelná. Paní Klára se proto přišla poradit, co s takovou patovou situací dělat.

Probrali jsme s ní, jaké jsou její možnosti:

Tou první je zrušení spoluvlastnictví. Například rozdělením pozemku na dva, případně rozdělením nemovitosti na dvě samostatné bytové jednotky, které budou zapsány do katastru

Ne vždy je taková možnost ale technicky možná. Typicky u chatky či přízemního domku se dvěma místnostmi a jednou koupelnou toho moc vymyslet nejde.

Druhou variantou, která se nabízí, je prodej spolumajiteli, tedy druhému z vlastníků. To je teoreticky skvělá možnost. V praxi ale vyžaduje nutnost, aby se jedna z osob majetku vzdala (samozřejmě, že za náhradu, nicméně někdy ani ta nevykompenzuje citovou újmu). Druhou nezbytnou podmínkou je pak schopnost dohodnout se na ceně, což bývá zpravidla kamenem úrazu. Třetí podmínkou je pak schopnost druhého ze spoluvlastníků danou sumu zaplatit.

Druhý ze spolumajitelů má ze zákona dokonce předkupní právo. To se nicméně uplatní pouze v období půl roku od nabytí ideální poloviny za předpokladu, že k nabytí došlo dědictvím či jinak nezáměrně (nikoliv koupí).

Třetí variantou je pak společný prodej celé nemovitosti třetí straně a rozdělení zisku na poloviny.

Pokud nelze dosáhnout dohody na žádném ze tří zmíněných řešení, pak je na místě soudní vyrovnání. Majitelé se mohou obrátit na soud se žádostí o zrušení o spoluvlastnictví. Jedná se ale až o krajní variantu, které by měl předcházet pokus o některé z výše zmíněných řešení.

Paní Klára nakonec dohodla s paní Helenou dohody na prodeji svého podílu. Měla sice k domu citový vztah z dětství, ale řídila se radou „moudřejší ustoupí“. Paní Helena měla i další peníze z dědictví a zaplatit polovinu domu (jak sama říkala) pro ní bylo mnohem snadnější, než kdyby se ve svém věku měla shánět jinou nemovitost a řešit stěhování a vše okolo. Oběma dámám jsme pomohli se smlouvou i vkladem do katastru nemovitostí.