Co je to katastrální území a jak souvisí s cenou pozemku?

Co je to katastrální území?

Katastrální území je základní územní jednotka katastru nemovitostí. Je to úředně určené území, ve kterém jsou evidovány nemovitosti a jejich vlastnické vztahy. Každé katastrální území má svůj název (např. Brno-město, Hostivař, Dolní Lhota) a unikátní kód.

Tato území jsou typicky menší než obce. Jedna obec může zahrnovat několik katastrálních území, případně se jedno katastrální území může rozkládat ve více obcí (to se ale děje spíše výjimečně). V rámci každého katastrálního území se evidují parcely, budovy a další součásti nemovitostí.

Proč je důležité znát katastrální území?

Znalost katastrálního území hraje důležitou roli v celé řadě právních a administrativních situací spojených s nemovitostmi. Pokud například potřebujete nahlédnout do katastru nemovitostí a zjistit, kdo je vlastníkem určitého pozemku, tak bez uvedení správného katastrálního území se k požadovaným informacím nedostanete. Zásadní je tato znalost také při přípravě kupních smluv a jejich ověření u katastrálního úřadu – správné označení katastrálního území je totiž nezbytné pro bezproblémový průběh celého procesu. Podobně při oceňování pozemku, například pro účely výpočtu daně z nemovitých věcí, je třeba přesně vědět, do kterého katastrálního území daná parcela spadá. V neposlední řadě se katastrální území využívá i v dědických řízeních, kde se posuzuje hodnota majetku, a správná identifikace území usnadňuje vyřízení těchto agend.

Co je průměrná cena zemědělských pozemků a kde se používá?

Průměrná cena zemědělských pozemků je úředně stanovená hodnota půd podle jednotlivých katastrálních území. Nejedná se o tržní cenu, za kterou by se půda prodávala na volném trhu, ale o administrativní hodnotu stanovenou ministerstvem zemědělství.

Průměrné ceny z vyhlášky se využívají hlavně u daně z nemovitých věcí nebo tam, kde chybí bonitní půdně ekologická jednotka (BPEJ), a také při dědictvích.

Cena průměrná (průměrná základní cena zemědělské půdy) je úřední částka přidělená stát­em katastrálnímu území pro daňové účely. Její hodnota se odvozuje z bonitovaných půdně-ekologických jednotek (BPEJ). Jde o administrativní veličinu, která slouží jako podklad k dani z nemovitých věcí. Nejde o tržní odhad.

Seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků

Ministerstvo zemědělství zveřejňuje oficiální seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků. V tabulce najdete průměrnou cenu za dané katastrální území v Kč/m2. Ceny se mohou značně lišit v závislosti na lokalitě, bonitě půd a jiných faktorech.

Je velmi důležité si uvědomit, že průměrná cena podle katastrálního území není totožná s reálnou cenou, za kterou lze pozemek prodat. Tržní cena se odvíjí od mnoha faktorů, jako je aktuální poptávka v dané lokalitě, velikost parcely, přístupnost pozemku, možnost budoucího stavebního využití nebo bonitní půdně ekologická jednotka (BPEJ). Například pole u Prahy může mít průměrnou cenu 8 Kč/m², ale tržně se prodá za 80 i 100 Kč/m².

Podle zákona o oceňování majetku je cena obvyklá (tržní) taková, kterou by bylo možné dosáhnout při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Jde o reálnou cenu, již by akceptoval informovaný kupující i prodávající na otevřeném trhu. Používá se např. při vyvlastnění, dědění nebo darování.

Jak zjistit katastrální území vašeho pozemku?

Chcete-li zjistit, do jakého katastrálního území spadá váš pozemek, nejjednodušší cestou je využít online službu Nahlížení do katastru nemovitostí, kterou provozuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Tato veřejně dostupná aplikace umožňuje každému bezplatně získat základní informace o nemovitostech evidovaných v katastru.

Po otevření webové stránky této služby budete mít několik možností, jak vyhledat konkrétní pozemek. Můžete zadat parcelní číslo, název obce, případně i okres, do kterého nemovitost spadá. Pokud máte k dispozici číslo listu vlastnictví (LV), můžete jej také využít pro přesnější dohledání dat. Po zadání těchto údajů a vyhledání záznamu se vám zobrazí výpis s informacemi o dané nemovitosti.

Součástí tohoto výpisu je mimo jiné také údaj o katastrálním území, ve kterém se daný pozemek nachází. Tento název je v systému jedinečný a jeho znalost je důležitá například při dalších právních úkonech, jako je podání návrhu na vklad, ocenění nemovitosti nebo ověření vlastnických vztahů.

Kdy potřebujete znát průměrnou cenu podle katastrálního území?

Znalost průměrné ceny pozemku podle katastrálního území může být klíčová v celé řadě situací, kdy je potřeba odhadnout nebo určit hodnotu nemovitosti, a to i v případech, kdy nedochází ke klasickému prodeji. Typicky je potřeba tuto cenu znát například při darování pozemku, kdy se určuje takzvaná obvyklá cena daru. Ačkoliv se za darování nezaplatí kupní cena, finanční úřad přesto může tuto hodnotu zohlednit, například při výpočtu daně z příjmů nebo posuzování bezúplatných převodů.

Dalším případem, kdy se znalost průměrné ceny podle katastrálního území hodí, je dědické řízení. Notář, který má na starost projednání dědictví, potřebuje znát alespoň orientační hodnotu majetku, aby mohl správně rozdělit dědictví mezi dědice, případně určit výši odměny nebo správně posoudit, zda je nutné dědické řízení řešit v plném rozsahu.

Stejně tak může být znalost těchto cen důležitá při vkladu pozemku do společného jmění manželů nebo při jiném majetkovém vypořádání, například při rozvodu nebo majetkovém narovnání mezi příbuznými. Průměrná cena podle katastrálního území slouží jako základ pro posouzení reálné hodnoty pozemku a může výrazně ovlivnit podmínky rozdělení majetku.

V neposlední řadě se tyto údaje používají i v rámci územního plánování nebo při převodech pozemků mezi obcemi, kraji nebo státními institucemi. Zde slouží průměrná cena jako jeden z referenčních bodů, který pomáhá stanovit objektivní hodnotu převáděného majetku, a přispívá tak k transparentnosti a férovosti celého procesu.

Co dalšího ovlivňuje hodnotu pozemku?

Vedle průměrné ceny podle katastrálního území má klíčovou roli tzv. bonitní půdně ekologická jednotka (BPEJ). Ta vyjadřuje typ půdy (ornice, louka, pastvina), klimatickou oblast, svažitost, hloubku profilu půdy a skeletovitost (přítomnost kamení v půdě).

Každá BPEJ má svoji bodovou hodnotu, která může cenu půdy značně navýšit nebo snížit. Ceny BPEJ jsou také dostupné na webu ministerstva.

Shrnutí

Katastrální území je základní jednotka, ve které stát eviduje nemovitosti a jejich vlastníky, a má zásadní vliv na oceňování zemědělské půdy. Průměrné ceny pozemků podle jednotlivých katastrálních území, stanovené Ministerstvem zemědělství, se využívají v řadě právních situací – při dědictví, majetkových vypořádáních, i při převodech pozemků mezi veřejnými institucemi. Přestože se nejedná o tržní cenu, poskytují tyto údaje důležitý rámec pro posouzení hodnoty pozemku. Skutečná hodnota se pak může lišit v závislosti na dalších faktorech, jako je bonitní půdně ekologická jednotka (BPEJ), poloha, velikost a využitelnost pozemku. Aktuální informace o katastrálním území a cenách je možné najít online prostřednictvím služby Nahlížení do katastru nemovitostí.