Kupujete nemovitost, ale vázne na ní věcné břemeno? Co takové omezení vlastnického práva pro budoucího vlastníka nemovitosti může znamenat? Kdy je lepší na koupi zapomenout? A když už se do transakce pustíte, na co si dávat pozor při uzavírání smlouvy? Na to se zaměříme v aktuálním textu.
Věcná břemena patří do skupiny věcných práv a zpravidla se vztahují k nemovitostem, tedy k domu, pozemku či bytu. Není to ovšem pravidlem. Mohou se vztahovat i k věcem movitým, ovšem pouze k takovým, které se zapisují do některého veřejného seznamu (například automobily).
Věcné břemeno je definováno jako právní institut, jenž umožňuje určitým osobám užívat věci, ke kterým nemají vlastnická práva. Pro vlastníky to naopak znamená, že mají vykonat nějaké povinnosti nebo jsou v něčem omezeni a musí něco strpět.
V zásadě rozlišujeme dva typy věcných břemen, a to věcné břemeno služebnosti nebo reálné. Jak jsme již výše naznačili, liší se tím, zda má vlastník určitý zásah do svého práva strpět či naopak něco aktivně činit.
Dělení věcných břemen existuje ovšem mnohem více:
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Věcné břemeno užívání některého z typu nemovitosti (nemusí se nutně vztahovat jen na bydlení, ale také například i na pozemek) umožňuje oprávněné osobě bydlet v bytě nebo domě i poté, kdy nemovitost změní vlastníka. S typickým využitím tohoto práva se setkáváme v případě, kdy chtějí rodiče darovat svou nemovitost dětem. Důvodů k tomu je celá řada a zdaleka nespočívají jen v tom, že se jedná o milující rodiče, kteří chtějí svým potomkům dopřát hezký život. Praktickým důvodem je předejití složitostem a hádkám v rámci dědického řízení. Důvodů existuje skutečně celá řada.
Výhoda využití tohoto právního institutu tkví v tom, že rodiče (či kdokoliv, vůči komu je věcné břemeno užívání nemovitosti zřízeno) se nemusejí obávat, že přijde o střechu nad hlavou, ačkoliv danou nemovitost nevlastní.
Někdy ovšem rodiče převádějí tímto způsobem na děti nemovitost s tím, že potomci lépe dosáhnou na hypotéku, pokud budou vlastnit další nemovitost. Na to ale pozor. Banky obvykle nemovitosti s takovým omezením nepřijímají jako zástavu. A i po smrti oprávněné osoby někdy trvá delší dobu, než je toto právo z katastru nemovitostí vymazáno.
Tip: Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.
Typickým způsobem je zřízení smlouvou, ale možností zřízení existuje mnohem více:
Údaje o věcném břemeni týkající se nemovitostí zjistíme při nahlédnutí do katastru nemovitostí, konkrétně v listu vlastnictví v části „C“ (věcná břemena zatěžující nemovitost) konkrétní nemovitosti, případně v části B1 (věcná břemena ve prospěch nemovitosti). Pokud tedy kupujete nemovitost, vždy kontrolujte nejen to, kdo je jejím zapsaným vlastníkem, ale také, zda na nemovitosti vázne věcné břemeno a případně, o jaké břemeno se jedná.
Takhle jednoduše na tuto otázku odpovědět nelze. Je třeba vědět, o jaké věcné břemeno se jedná. Některá nás totiž ve vlastnictví téměř nijak neomezí a v koupi nám nemusí bránit. Takto mohou být v klidu například současní či budoucí vlastníci bytů, kteří mají s bytem a podílem na společných částech domu svázanou povinnost zpřístupnit trafostanici, která se nachází někde ve sklepních prostorách domu.
Na druhou stranu, koupi bytu, k němuž má jiná osoba zřízené věcné břemeno užívání, spíše doporučit nelze, i když i zde záleží na tom, pro jaké účely byt kupujeme, zda potřebujeme řešit okamžitou bytovou potřebu apod.
Nemovitost s věcným břemenem vždy do jisté míry ztrácí na hodnotě, na druhou stranu někdy se tato nevýhoda může promítnout do kupní ceny. Důležitými okolnostmi je rovněž možnost se dohodnout s druhou stranou na zrušení či změně.
Tip: Máte v ruce kupní smlouvu, ale stále nejste vlastníkem. Před sebou máte podání návrhu na vklad nemovitosti do katastru. Běžné vklady vlastnického práva či věcného břemene nebývají zdánlivě nikterak záludné, ale je zde několik základních pravidel, které byste měli znát, aby se vše obešlo bez komplikací. Pojďme si je rozebrat.
Jste-li v pozici prodávajícího a k vašemu bytu či domu má určitá osoba zřízené věcné břemeno užívání či dožití, neznamená to, že svou nemovitost nemůžete prodat. Jiná otázka ovšem je, zda najdete snadno kupce pro takovou nemovitost. Velmi záleží na dispozicích dané nemovitosti (oprávněná osoba má například samostatný vchod a malý byt v rodinném domě) a pragmaticky či cynicky řečeno také na stáří a zdravotní kondici oprávněné osoby. Počítejte ovšem, že budete prodávat pod cenou a dlouho.
K zániku věcného břemene dochází zejména:
Nový občanský zákoník zavedl relativně širokou paletu možností, jak si lze obsah konkrétních práv a povinností na základě věcného břemene upravit dohodou stran. Vše tedy záleží na vás a na kvalitě právní dokumentace, kterou uzavřete. Nezapomeňte na to, že základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným z věcného břemene je dobře a s odborníkem sepsaná smlouva. Jedině ta vám dá právní jistotu a ochrání vás před budoucími problémy.
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
V životě každého z nás nastane chvíle, kdy potřebujeme využít služeb právníků nebo advokátů. Pro všechny, kteří hledají právní radu (je jedno, jestli kupují nemovitost, soudí se se zaměstnavatelem anebo potřebují jakoukoli jinou pomoc od profesionála na legislativu) a zároveň chtějí řešit věci digitálně, vzdáleně, bez nutnosti osobních návštěv, je Dostupný advokát jednoznačně zajímavou alternativou.
Služeb Dostupného advokáta jsme využili při koupi bytu. Vše proběhlo v pořádku, kontrola smluv, návrh na katastr, který prošel na první pokus. I když jsem si až za půl roku vzpomněla, že vlastně ještě potřebuji vypsat daňové přiznání, nebyl to problém a do 2 dnů bylo hotové. Dobrá komunikace, rychlá reakce, nic nebylo problém. Doporučuji.
Rychla odpoved (telefonicky kontakt s pravnikem). Navrhli nekolik variant reseni, serazeno dle pomeru vykon / cena. Rozumne vysvetleno, nic netlacili.
Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.
Číst dále
