Koupě nemovitosti s věcným břemenem

Kupujete nemovitost, ale vázne na ní věcné břemeno? Co takové omezení vlastnického práva pro budoucího vlastníka nemovitosti může znamenat? Kdy je lepší na koupi zapomenout? A když už se do transakce pustíte, na co si dávat pozor při uzavírání smlouvy? Na to se zaměříme v aktuálním textu.

cesta přes pozemek, věcné břemeno, služebnost
5 minut čtení

Kapitoly článku

Co znamená věcné břemeno?

Věcná břemena patří do skupiny věcných práv a zpravidla se vztahují k nemovitostem, tedy k domu, pozemku či bytu. Není to ovšem pravidlem. Mohou se vztahovat i k věcem movitým, ovšem pouze k takovým, které se zapisují do některého veřejného seznamu (například automobily).

Věcné břemeno je definováno jako právní institut, jenž umožňuje určitým osobám užívat věci, ke kterým nemají vlastnická práva. Pro vlastníky to naopak znamená, že mají vykonat nějaké povinnosti nebo jsou v něčem omezeni a musí něco strpět.

Jaké typy věcných břemen známe?

V zásadě rozlišujeme dva typy věcných břemen, a to věcné břemeno služebnosti nebo reálné. Jak jsme již výše naznačili, liší se tím, zda má vlastník určitý zásah do svého práva strpět či naopak něco aktivně činit.

Dělení věcných břemen existuje ovšem mnohem více:

Dle oprávněného subjektu

  • in rem = oprávněným je vždy vlastník věci (nemovitosti), věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele,
  • in personam = oprávněným subjektem je konkrétní osoba (fyzická nebo právnická) a břemeno je vztaženo pouze k němu, smrtí (či zánikem) subjektu pak zaniká i břemeno.

Dle obsahu

  • břemena s povinností konat (povinný subjekt poskytuje určité plnění),
  • břemena s povinností zdržet se (např. povinnost zdržet se výstavby plotu nad určitou výšku),
  • břemena s povinností trpět (typicky právo průchodu či průjezdu přes pozemek).

Dle úplaty

  • věcná břemena za úplatu
  • věcná břemena bezplatná

Dle času

  • trvající navždy,
  • na určitou dobu,
  • na neurčitou dobu,
  • na zbývající dobu života určité osoby.

Z hlediska užitku

  • užitek, který přinášejí oprávněnému,
  • závada na nemovitosti povinného.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Věcné břemeno užívání bytu či rodinného domu

Věcné břemeno užívání některého z typu nemovitosti (nemusí se nutně vztahovat jen na bydlení, ale také například i na pozemek) umožňuje oprávněné osobě bydlet v bytě nebo domě i poté, kdy nemovitost změní vlastníka. S typickým využitím tohoto práva se setkáváme v případě, kdy chtějí rodiče darovat svou nemovitost dětem. Důvodů k tomu je celá řada a zdaleka nespočívají jen v tom, že se jedná o milující rodiče, kteří chtějí svým potomkům dopřát hezký život. Praktickým důvodem je předejití složitostem a hádkám v rámci dědického řízení. Důvodů existuje skutečně celá řada.

Výhoda využití tohoto právního institutu tkví v tom, že rodiče (či kdokoliv, vůči komu je věcné břemeno užívání nemovitosti zřízeno) se nemusejí obávat, že přijde o střechu nad hlavou, ačkoliv danou nemovitost nevlastní.

Někdy ovšem rodiče převádějí tímto způsobem na děti nemovitost s tím, že potomci lépe dosáhnou na hypotéku, pokud budou vlastnit další nemovitost. Na to ale pozor. Banky obvykle nemovitosti s takovým omezením nepřijímají jako zástavu. A i po smrti oprávněné osoby někdy trvá delší dobu, než je toto právo z katastru nemovitostí vymazáno.

Tip: Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Jak věcné břemeno zřídit?

Typickým způsobem je zřízení smlouvou, ale možností zřízení existuje mnohem více:

  • písemnou smlouvou,
  • na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví,
  • schválenou dohodou dědiců,
  • rozhodnutím příslušného orgánu,
  • ze zákona,
  • právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením).

Kde zjistíme údaje o věcném břemeni?

Údaje o věcném břemeni týkající se nemovitostí zjistíme při nahlédnutí do katastru nemovitostí, konkrétně v listu vlastnictví v části „C“ (věcná břemena zatěžující nemovitost) konkrétní nemovitosti, případně v části B1 (věcná břemena ve prospěch nemovitosti). Pokud tedy kupujete nemovitost, vždy kontrolujte nejen to, kdo je jejím zapsaným vlastníkem, ale také, zda na nemovitosti vázne věcné břemeno a případně, o jaké břemeno se jedná.

Koupit či nekoupit nemovitost s věcným břemenem?

Takhle jednoduše na tuto otázku odpovědět nelze. Je třeba vědět, o jaké věcné břemeno se jedná. Některá nás totiž ve vlastnictví téměř nijak neomezí a v koupi nám nemusí bránit. Takto mohou být v klidu například současní či budoucí vlastníci bytů, kteří mají s bytem a podílem na společných částech domu svázanou povinnost zpřístupnit trafostanici, která se nachází někde ve sklepních prostorách domu.

Na druhou stranu, koupi bytu, k němuž má jiná osoba zřízené věcné břemeno užívání, spíše doporučit nelze, i když i zde záleží na tom, pro jaké účely byt kupujeme, zda potřebujeme řešit okamžitou bytovou potřebu apod.

Nemovitost s věcným břemenem vždy do jisté míry ztrácí na hodnotě, na druhou stranu někdy se tato nevýhoda může promítnout do kupní ceny. Důležitými okolnostmi je rovněž možnost se dohodnout s druhou stranou na zrušení či změně.

Tip: Máte v ruce kupní smlouvu, ale stále nejste vlastníkem. Před sebou máte podání návrhu na vklad nemovitosti do katastru. Běžné vklady vlastnického práva či věcného břemene nebývají zdánlivě nikterak záludné, ale je zde několik základních pravidel, které byste měli znát, aby se vše obešlo bez komplikací. Pojďme si je rozebrat.

Prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití

Jste-li v pozici prodávajícího a k vašemu bytu či domu má určitá osoba zřízené věcné břemeno užívání či dožití, neznamená to, že svou nemovitost nemůžete prodat. Jiná otázka ovšem je, zda najdete snadno kupce pro takovou nemovitost. Velmi záleží na dispozicích dané nemovitosti (oprávněná osoba má například samostatný vchod a malý byt v rodinném domě) a pragmaticky či cynicky řečeno také na stáří a zdravotní kondici oprávněné osoby. Počítejte ovšem, že budete prodávat pod cenou a dlouho.

Zánik věcného břemene

K zániku věcného břemene dochází zejména:

  1. písemnou smlouvou,
  2. rozhodnutím příslušného orgánu,
  3. ze zákona.

Nový občanský zákoník zavedl relativně širokou paletu možností, jak si lze obsah konkrétních práv a povinností na základě věcného břemene upravit dohodou stran. Vše tedy záleží na vás a na kvalitě právní dokumentace, kterou uzavřete. Nezapomeňte na to, že základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným z věcného břemene je dobře a s odborníkem sepsaná smlouva. Jedině ta vám dá právní jistotu a ochrání vás před budoucími problémy.

Neodpověděl vám článek na váš problém? Zeptejte se umělé inteligence


Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah? Přidejte mu hodnocení

Zatím nehodnoceno

…nebo jej sdílejte

Autor článku

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.

Vzdělání
  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Reference služby Dostupný advokát

Recenze služby

Tereza Skříčilová

před 3 roky

Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s (zobrazit více) dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.

Recenze služby

Zdeněk Svachula

před 2 roky

Naprostá spokojenost. Řešil jsem s Dostupným advokátem konzultace ohledně nákupu nemovitosti.

Recenze služby

Michaela P.

před 3 roky

Vzhledem k tomu, že pro nás bylo rozhodnutí koupit nemovitost krokem do neznáma, obrátili jsme se na Dostupného advokáta. Byla to ta naprosto nejlepší volba. Provedl nás celým procesem, od rezervace nemovitosti až po poskytnutí úschovy finančních prostředků. Všechny dokumenty ke koupi byly překontrolány, přepracovány a doplněny tak, že jsme je mohli bez obav podepsat. (zobrazit více) Právník Mgr. Svobodný, který se nás ujal, byl vždy připraven obratem zodpovědět všechny naše dotazy, poskytnout rady jak dále postupovat a hlavně vnesl do celé záležitosti pocit jistoty, že bojuje za nás. Až se opět dostaneme do situace, ve které budeme potřebovat právní radu, tak pro nás není jiná volba než Dostupný advokát. Děkujeme.

Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

Právnická osoba jako člen družstva
4 minuty čtení

Co je služebnost a reálné břemeno?

Ondřej Preuss
8. 8. 2023

Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Dárce často nemá jiný dům či byt, než který na své děti převádí. Chce v něm tedy důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i věcné břemeno, resp. služebnost dožití dárce a tu nechá zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Číst dále
Znáte nás z médií
Logo Česká advokátní komora Apek Logo Advokátní kancelář roku 2023 a 2024
Sledujte novinky
Facebook Dostupný advokát Twitter / X Dostupný advokát
Dostupný advokát © 2013-2024