Ještě před několika lety bylo při koupi nemovitosti nutné počítat s tzv. daní z nabytí nemovitosti. Tato daň, kterou platil kupující, znamenala dodatečnou finanční zátěž při pořizování bydlení. Změny v legislativě však přinesly zrušení této daně, což vedlo k zjednodušení celého procesu.
Upozorňujeme, že v roce 2019 došlo novelou zákona ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem je v tomto ohledu 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti. Daň se tedy neplatí u převodů, u nichž právní účinky vkladu do katastru nastaly 26. 9. 2020 a později. Níže uvedené informace se vztahují výhradně k právnímu stavu před tímto datem.
Dříve hradil daň při koupi nemovitosti (bytů, domů či pozemků) v drtivé většině případů prodávající. Pouze pokud se prodávající s kupujícím dohodl, platil daň kupující. Postupem času se pravidla převrátila. Jak je tomu dnes?
Daň z nabytí nemovitostí byla v roce 2020 definitivně zrušena. Toto opatření mělo za cíl podpořit realitní trh a usnadnit lidem pořizování vlastního bydlení. Zrušení daně se týká všech převodů vlastnictví, kde byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden po 26. 9. 2020.
Jak jsme již uvedli, do konce roku 2016 většinou platil daň prodávající a kupující vystupoval v pozici ručitele v případě, že by prodávající daň řádně nezaplatil. Rovněž existovala možnost smluvně přenést daňovou povinnost na kupujícího. Dnes daň již nehradí nikdo.
Osvobození se týkalo kupujících novostaveb při prvním úplatném nabytí. Konkrétně bylo od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva zejména k:
Daňové přiznání se podávalo do konce třetího kalendářního měsíce po tom, kdy katastr povolil vklad vlastnického práva (u převodů mimo katastr po měsíci nabytí). K přiznání se přikládala kopie převodní listiny a vyrozumění katastru (pokud se pracovalo se znaleckým posudkem, přikládal se i posudek).
Základ daně tvořila tzv. nabývací hodnota. V praxi se porovnávala sjednaná kupní cena se „srovnávací daňovou hodnotou“ (75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny ze znaleckého posudku) a jako základ se vzala vyšší z těchto hodnot. Sazba činila 4 % a daň se zaokrouhlovala na celé stokoruny nahoru. Částky pod 200 Kč se nepředepisovaly.
Samotná platba měla dvoukrokovou logiku. Spolu s přiznáním se hradila záloha ve výši 4 % ze sjednané kupní ceny, splatná ve stejné lhůtě jako podání přiznání. Finanční úřad poté daň vyměřil: byla-li vyšší než záloha, doplácel se rozdíl do 30 dnů od doručení platebního výměru; pokud vyšla shodně, považovala se zaplacená záloha za vyměřenou daň.
Vztahy majitelů pozemků jde vypořádat i jinak než jejich prodejem či darováním, a to jejich směnou. Přečtěte si více o daňových aspektech a praktických radách pro směnu pozemků v našem dalším článku.
V současnosti už formulář daně z nákupu nemovitosti není nutné vyplňovat a žádnou daň z nabytí nemovitosti není třeba odvádět. Přesto se občas setkáme s dezinformacemi nebo neaktuálními informacemi na internetu, které mohou budit dojem, že daň stále platí. Pokud kupujete nemovitost, ujistěte se, že pracujete s aktuálními informacemi a vyhnete se tak zbytečnému stresu.
Co se změnilo v praxi
Při pořizování nemovitosti dnes již není nutné počítat s touto daňovou povinností. Stále je však důležité dbát na právní náležitosti převodu nemovitosti, ať už jde o sepsání kupní smlouvy, ověření stavu nemovitosti v katastru nebo vyřízení financování.
Pokud jste na internetu narazili na informace o dani z nabytí nemovitosti nebo zmínky o povinnosti podávat formulář daně z nabytí nemovitosti, vězte, že tyto informace jsou již zastaralé a daňová povinnost neplatí.
Díky zrušení zákona o dani z nabytí nemovitostí je dnes koupě nemovitosti snazší a finančně dostupnější než dříve.
Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Dnes již v drtivé většině převodů nemovitostí není třeba k daňovému přiznání dokládat znalecký posudek. U běžných úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup či garáží znalecký posudek tedy nepotřebujeme, kdy, jak jsme již uvedli, finanční úřad porovnává sjednanou kupní cenu s cenou obvyklou. Tuto cenu úřad zjišťuje dle cenových map, případně podle tabulkových hodnot podle stavu převáděné nemovitosti. Kdyby však kupujícímu toto porovnávání nevyhovovalo, může kupní cenu porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Porovnávat se pak bude kupní cena se 75 % ceny dle znaleckého posudku.
Příklad: Martin si koupil chalupu ve velmi špatném stavu, aby si ji mohl zrekonstruovat dle svých představ. Kupní cena byla s ohledem na stav chalupy sjednána na 100.000,- Kč. Cena obvyklá však byla 275.000,- Kč. Pro Martina tedy bylo výhodnější nechat zpracovat znalecký posudek, který ocenil chalupu v souladu se stavem nemovitosti také na 100.000,- Kč.
Pokud chcete sepsat nebo zkontrolovat kupní smlouvu, seznamte se s naší nabídkou.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Daň z nabytí nemovitých věcí už dnes nikdo neplatí – byla zrušena novelou v roce 2020; rozhodným dnem je 31. 3. 2020 a zrušení dopadá na převody, u nichž byl vklad vlastnického práva do katastru proveden po 26. 9. 2020. Dříve daň obvykle hradil prodávající (s možností smluvně ji přenést na kupujícího), dnes se žádné přiznání nepodává a daň se neodvádí. Praktické dopady: kupující ušetří dřívější 4 % z ceny, převod je administrativně jednodušší a opatření podpořilo realitní trh. Pozor na neaktuální informace, které stále zmiňují povinnost platby.
Pro současné obchody s nemovitostmi to znamená soustředit se hlavně na kvalitní smlouvy, kontrolu stavu v katastru a financování; znalecký posudek se již k dani zpravidla nedokládá. Pokud by srovnání sjednané ceny s „cenou obvyklou“ kupujícímu nevyhovovalo, lze si nechat zpracovat posudek a porovnávat se 75 % z jeho hodnoty. Celkově je tak koupě/prodej dnes jednodušší a finančně dostupnější než dříve.
Ne. Daň z nabytí byla zrušena a žádná náhradní daň za samotné nabytí nemovitosti neexistuje. Stále však platíte jiné související daně (např. daň z nemovitých věcí od následujícího roku, případně DPH u novostaveb v ceně).
Nárok na vrácení vznikl tam, kde vklad do katastru proběhl v prosinci 2019 a později; vrací se tomu, kdo byl poplatníkem daně u konkrétního případu.
Při koupi ho typicky nepotřebujete kvůli daním, ale může se hodit pro banku (zajištění úvěru), pro rozdělení ceny ve smlouvě, u převodů mezi spřízněnými osobami či při sporech o vady a slevu z ceny.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
