Při koupi nemovitosti nesmí kupující zapomínat také na povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, často stále označovanou svým dřívějším názvem jako daň z převodu nemovitosti.
Při koupi nemovitosti nesmí kupující zapomínat také na povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, často stále označovanou svým dřívějším názvem jako daň z převodu nemovitosti.
Upozorňujeme, že došlo v roce 2019 novelou zákona ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem se v tomto ohledu stává 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti. Níže uvedené informace se vztahují výhradně k právnímu stavu před tímto datem.
Dříve hradil daň z nabytí nemovitých věcí (bytů, domů či pozemků) v drtivé většině případů prodávající. Pouze pokud se prodávající s kupujícím dohodl, platil daň kupující. Postupem času se pravidla převrátila. Jak je tomu dnes? Kdo podává daňové přiznání a kdy je třeba dokládat finančnímu úřadu znalecký posudek?
Jak jsme již uvedli, do konce roku 2016 většinou platil daň prodávající a kupující vystupoval v pozici ručitele v případě, že by prodávající daň řádně nezaplatil. Rovněž existovala možnost smluvně přenést daňovou povinnost na kupujícího. V současné době však zákon stanoví jasné pravidlo, podle kterého nese daňovou povinnost výlučně kupující, resp. nabyvatel nemovitosti. Prodávající není ani ručitelem, a zaplacení daně se ho proto žádným způsobem netýká. Není ani možné smluvně přenést daňovou povinnost na prodávajícího. Daň tedy bude hradit vždy pouze kupující.
Dani podléhají pouze úplatné převody nemovitostí, nejtypičtějším příkladem je koupě nemovitosti. Může se ale jednat také například o směnu pozemků. Dani naopak nikdy nepodléhají bezúplatné převody nemovitostí, nejčastěji v případě darování nemovitosti. Zákon rovněž stanoví určité výjimky, kdy není daň nutné platit, ačkoliv se jedná o úplatný převod. Jedná se především o prodej nových domů či bytů při jejich prvním prodeji.
Tip: Vztahy majitelů pozemků jde vypořádat i jinak než jejich prodejem či darováním, a to jejich směnou. Nejedná se sice o častou variantu, ale čas od času se s ní setkáváme. Třeba když dědicové zdědí různé pozemky, či jejich části, které by rádi scelili a uspořádali efektivněji. Přečtěte si více o daňových aspektech a praktických radách pro směnu pozemků v našem dalším článku.
Daňové přiznání je třeba podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl nový vlastník zapsán do katastru nemovitostí. O provedení vkladu vždy katastr kupujícího písemně vyrozumí. Daňové přiznání se podává k finančnímu úřadu, v jehož obvodu se kupovaná nemovitost nachází. Ve lhůtě pro podání daňového přiznání je také nutné zaplatit samotnou daň. Lhůtu pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je třeba si důkladně hlídat, neboť při jejím nedodržení hrozí uložení pokuty až do výše 5 % z daně za pozdní podání daňového přiznání a také úrok z prodlení ve výši nejméně 14 % ročně za pozdní zaplacení daně. Nákup nemovitosti by se tak při nedodržení daňových povinností mohl výrazně prodražit.
Instrukce jak vyplnit daňového přiznání k dani z nemovitosti, stejně jako elektronický formulář najdete přímo na stránkách Finanční správy.
Tip: Jste-li majitelem nemovitosti, týká se vás povinnost přihlásit se k platbě daně. Učinit tak můžete daňovým přiznáním k dani z nemovitých věcí. To ale nemusíte podávat každý rok, v zásadě je stačí podat jednou. Pokud se vás tato povinnost týká, přečtěte si jak podat daňové přiznání k dani z nemovitostí.
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % procenta ze základu daně, kterým je cena nabývané nemovitosti. Pro určení její výše je třeba porovnat sjednanou kupní cenu s cenou v daném místě obvyklou u obdobných nemovitostí. Daň se poté vypočte z vyšší z nich. Kalkulačku přitom zpravidla potřebovat nebudete, můžete ale využít náš článek, který jako taková kalkulačka daně z nabytí nemovitosti funguje. Ve většině případů však bude stanovena jako 4 % ze sjednané kupní ceny, to znamená, že za každý jeden milion kupní ceny je bude třeba státu také zaplatit 40 tisíc korun na dani. Toto pravidlo se uplatní, pokud je kupní cena vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé (kterou zjišťuje finanční úřad) nebo vyšší než 75% z ceny stanovené znaleckým posudkem, který může kupující k daňovému přiznání doložit. Daň by se vypočetla ze 75 % ceny obvyklé nebo ze 75% ceny zjištěné znaleckým posudkem, pokud by tato cena byla vyšší než sjednaná kupní cena.
Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Dnes již v drtivé většině převodů nemovitostí není třeba k daňovému přiznání dokládat znalecký posudek. U běžných úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup či garáží znalecký posudek tedy nepotřebujeme, kdy, jak jsme již uvedli, finanční úřad porovnává sjednanou kupní cenu s cenou obvyklou. Tuto cenu úřad zjišťuje dle cenových map, případně podle tabulkových hodnot podle stavu převáděné nemovitosti. Kdyby však kupujícímu toto porovnávání nevyhovovalo, může kupní cenu porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem. Porovnávat se pak bude kupní cena se 75 % ceny dle znaleckého posudku. Daň se opět bude hradit z vyšší částky. Náklady na znalecký posudek je také možné odečíst od základu daně.
Příklad: Martin si koupil chalupu ve velmi špatném stavu, aby si ji mohl zrekonstruovat dle svých představ. Kupní cena byla s ohledem na stav chalupy sjednána na 100.000,- Kč. Cena obvyklá však byla 275.000,- Kč. Pro Martina tedy bylo výhodnější nechat zpracovat znalecký posudek, který ocenil chalupu v souladu se stavem nemovitosti také na 100.000,- Kč. Tímto postupem Martin ušetřil na dani 4.250,- Kč.
Tento postup je vhodný tehdy, kde by 75 % obvyklé ceny převyšovalo kupní cenu. Ta by sice byla malá, nicméně cena okolních nemovitostí by byla vysoká, čímž by se mohla navýšit i daň. Pokud je například kupovaný dům v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce, může být pro kupujícího výhodnější doložit znalecký posudek.
Pokud chcete sepsat nebo zkontrolovat kupní smlouvu včetně přípravy daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, seznamte se s naší nabídkou.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
