Shrnutí: Směna pozemků může být praktickým řešením, pokud si sousedé chtějí narovnat hranice parcel, vlastník potřebuje lépe přístupný pozemek nebo se dvě strany dohodnou na výměně zemědělské půdy. Přestože při směně nemusí dojít k předání peněz, nejde o bezúplatnou transakci.
Každý účastník za svůj pozemek získává jinou nemovitou věc, a tím také nepeněžní příjem. Pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, může směna založit povinnost podat přiznání a zaplatit daň z příjmů.
Rychlý přehled
Směnnou smlouvou se podle § 2184 občanského zákoníku každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k určité věci výměnou za převod vlastnického práva k jiné věci. Na směnu se přiměřeně použijí pravidla o kupní smlouvě. Každá strana se proto považuje za prodávajícího ve vztahu k pozemku, který odevzdává, a za kupujícího ve vztahu k pozemku, který získává.
Směňovat lze celé pozemky, spoluvlastnické podíly i nově oddělené části parcel. Pokud se směňuje pouze část pozemku, musí být zpravidla nejprve vymezena geometrickým plánem. Protože se převádí vlastnické právo k nemovitým věcem, musí mít smlouva písemnou formu a projevy všech smluvních stran musí být zachyceny na téže listině. Samotným podpisem smlouvy se však vlastníci ještě nemění. Vlastnické právo k pozemku vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.
Ve smlouvě je potřeba přesně označit zejména:
Má-li jeden pozemek vyšší hodnotu, mohou strany sjednat peněžní doplatek. Ve smlouvě by mělo být zřejmé, kdo jej zaplatí, v jaké výši, kdy je splatný a jak bude jeho zaplacení zajištěno. Podpisy na směnné smlouvě je vhodné úředně ověřit. Snižuje se tím riziko, že katastrální úřad bude požadovat další prokazování jejich pravosti.
Z listu vlastnictví je nutné zkontrolovat nejen osobu vlastníka, ale také:
Důležitý je také skutečný přístup k pozemku, jeho využitelnost podle územního plánu, hranice v terénu a případná omezení vyplývající z ochrany zemědělského půdního fondu, přírody nebo technické infrastruktury.
Je-li pozemek zastavený ve prospěch banky, směna zástavní právo sama o sobě neodstraní. Před podpisem smlouvy je proto nutné dohodnout s bankou výmaz zástavního práva, jeho přenesení na jinou nemovitost nebo jiný přijatelný postup.
Zkušenost z praxe: Častou chybou je, že strany řeší pouze výměru a přibližnou cenu parcel. Až později zjistí, že jeden z pozemků nemá právně zajištěný přístup, je zatížen služebností nebo jej nelze využít zamýšleným způsobem.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, výslovně stanoví, že příjmem může být také nepeněžní příjem dosažený směnou. Příjmy získané směnou se pro daňové účely posuzují obdobně jako příjmy získané prodejem.
Pokud pozemek není součástí obchodního majetku a nejde o soustavnou podnikatelskou činnost, bude neosvobozený příjem fyzické osoby zpravidla ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Každá strana směny musí svoji daňovou situaci posoudit samostatně. Skutečnost, že pozemky mají stejnou tržní hodnotu nebo že nebyl sjednán žádný finanční doplatek, ještě neznamená, že základ daně bude nulový.
Nepeněžním příjmem je hodnota pozemku, který účastník směnou získává. Tato hodnota se určuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pokud zákon nestanoví zvláštní způsob ocenění, vychází se zpravidla z obvyklé ceny, tedy z ceny, které by bylo možné dosáhnout při běžném prodeji srovnatelného majetku.
Cena uvedená ve směnné smlouvě proto nemusí být bez dalšího rozhodující pro daňové účely. Měla by však odpovídat skutečné hodnotě pozemku a být doložitelná. Znalecký posudek není při každé směně automaticky povinný. Je ale vhodný zejména tehdy, když:
Od hodnoty nabývaného pozemku se neodečítá současná tržní hodnota pozemku, který účastník směnou odevzdává.
Výdajem je zejména cena, za kterou účastník odevzdávaný pozemek v minulosti prokazatelně nabyl. Připočíst lze také prokazatelné náklady na technické zhodnocení, opravy, údržbu a další výdaje bezprostředně související s převodem.
Podoba výdaje závisí na způsobu původního nabytí:
Pokud uznatelné výdaje převýší příjem ze směny, nevznikne u tohoto druhu ostatního příjmu využitelná daňová ztráta. Rozdíl se jednoduše neuplatní pod nulu.
Pan Karel a pan Jan si směňují dva pozemky. Každý z nich má hodnotu 1 000 000 Kč a žádný z účastníků neposkytuje doplatek. Ani jeden přitom nesplňuje podmínky osvobození.
Pan Karel koupil svůj původní pozemek za 400 000 Kč. Jeho nepeněžní příjem činí 1 000 000 Kč a uznatelný výdaj 400 000 Kč. Před zohledněním dalších doložených nákladů tak činí jeho dílčí základ daně 600 000 Kč.
Pan Jan koupil svůj původní pozemek za 850 000 Kč. Také jeho příjem činí 1 000 000 Kč, ale po odečtení pořizovací ceny mu zůstává základ daně 150 000 Kč.
Přestože mají oba směňované pozemky stejnou současnou hodnotu, daňový výsledek je u každého účastníka jiný. Rozhodující je především hodnota získaného pozemku a daňově uznatelná nabývací cena odevzdávaného pozemku.
Je-li součástí směny peněžní doplatek, je nutné jej při stanovení příjmů a výdajů rovněž zohlednit.
Fyzická osoba má obecně povinnost podat daňové přiznání, pokud její roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč. U zaměstnance, který jinak splňuje podmínky pro roční zúčtování daně, vznikne povinnost podat vlastní přiznání zejména tehdy, pokud jeho ostatní příjmy podle § 7 až 10 přesáhnou 20 000 Kč. Sleduje se přitom výše příjmů, nikoliv až výsledný zisk po odečtení výdajů. Hodnota pozemku bude tyto limity ve většině případů převyšovat. Není-li příjem ze směny osvobozen, zpravidla se proto uvede do přiznání k dani z příjmů za rok, ve kterém byl dosažen.
Tip: Možná si říkáte, že když není darování pozemku úplatné, tak při sepisování darovací smlouvy zase tak moc nejde. Pořád jde ale o hodnotu pozemku, která bývá nemalá. Správně vytvořenou darovací smlouvou na pozemky předejdete mnoha problémům. V našem článku vám na praktických příkladech přiblížíme, jak takovou smlouvu sestavit.
Protože se příjem získaný směnou posuzuje obdobně jako příjem z prodeje, lze při splnění podmínek použít také osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Tento závěr potvrzuje i soudní praxe.
U samostatných pozemků je nejčastějším důvodem osvobození splnění časového testu:
Pokud doba mezi nabytím pozemku a jeho směnou příslušnou dobu přesáhne, je nepeněžní příjem zpravidla osvobozen. Při dědění od příbuzného v přímé linii nebo od manžela se do časového testu započítává také doba, po kterou pozemek vlastnil zůstavitel. Osvobození může být omezeno, pokud byl pozemek zahrnut v obchodním majetku. V takové situaci je nutné posoudit nejen dobu vlastnictví, ale také okamžik jeho vyřazení z obchodního majetku.
Dvouletý test bydliště se týká převodu rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo zákonem vymezené bytové jednotky a souvisejícího pozemku. Nelze jej proto běžně použít na samostatné pole, louku, les, zahradu nebo nezastavěný stavební pozemek. U těchto pozemků se zpravidla posuzuje pětiletý nebo desetiletý časový test.
Zákon umožňuje za určitých podmínek osvobodit také příjem z převodu nemovité věci, u které časový test ještě nebyl splněn, pokud poplatník získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby.
U čisté směny bez peněžního doplatku však nemusí být splnění této podmínky přímočaré, protože příjem má nepeněžní podobu. Nelze proto automaticky vycházet jen z toho, že chce účastník získaný pozemek v budoucnu využít pro stavbu domu. Konkrétní strukturu transakce a způsob využití příjmu je vhodné předem daňově posoudit. Podmínkou tohoto osvobození je také včasné oznámení získání prostředků správci daně, a to do konce lhůty pro podání přiznání za rok, ve kterém byly získány. Bez oznámení nelze osvobození založené na vlastní bytové potřebě uplatnit.
Osvobozené příjmy převyšující pět milionů korun se obecně oznamují finančnímu úřadu. Tato povinnost se však nevztahuje na příjem z převodu nemovité věci zapsané v českém katastru nemovitostí, protože potřebné údaje může správce daně získat z veřejné evidence.
Tuto výjimku nelze zaměňovat se zvláštním oznámením při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu. To může být nutné podat i tehdy, když je převod pozemku zapsán v katastru.
Příjem plynoucí manželům ze směny majetku ve společném jmění se zdaňuje pouze u jednoho z nich.
Pokud byl pozemek zahrnut v obchodním majetku jednoho z manželů, zdaňuje se příjem u tohoto manžela.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. Při směně pozemků uskutečněné v roce 2026 se proto tato daň neplatí a nepodává se k ní daňové přiznání. To ale neznamená, že je směna zcela bez daňových dopadů. Nadále je nutné posoudit daň z příjmů a následnou daň z nemovitých věcí.
Daň z nemovitých věcí se posuzuje podle stavu k 1. lednu příslušného zdaňovacího období. Jestliže účastník během předchozího roku směnou získal nový pozemek, zpravidla podá přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. Přiznání se podává dopředu na daný rok.
Přiznání není nutné podávat automaticky každý rok. Pokud se vlastnictví ani jiné okolnosti rozhodné pro výši daně v dalších letech nezmění, správce daně stanoví daň z dříve známých údajů.
Pokud účastník směnou pozbyl všechny nemovité věci v územním obvodu příslušného správce daně, musí tuto skutečnost správci daně ve stanovené lhůtě oznámit. Jestliže v daném obvodu nadále vlastní jinou nemovitou věc, změnu zpravidla promítne do daňového přiznání.
U běžné jednorázové směny soukromých pozemků mezi fyzickými osobami se DPH zpravidla neřeší. Jiná situace může nastat, pokud některá ze stran jedná jako podnikatel, je plátcem DPH, má pozemek v obchodním majetku nebo jde o stavební pozemek převáděný v rámci ekonomické činnosti. Takovou směnu je nutné posoudit individuálně, protože každé vzájemné plnění může představovat samostatné zdanitelné plnění.
Než směnnou smlouvu podepíšete, je vhodné projít následující kroky:
Směna pozemků je úplatným převodem, při němž každá strana odevzdává vlastní pozemek a získává jiný. Smlouva musí být písemná a vlastnictví se mění až zápisem do katastru nemovitostí.
Pro účely daně z příjmů je hodnotou příjmu cena získaného pozemku. Od ní lze odečíst zejména prokazatelnou nabývací cenu odevzdávaného pozemku a související uznatelné výdaje. Neodečítá se automaticky jeho současná tržní hodnota.
Příjem může být osvobozen, pokud byl splněn příslušný časový test. U pozemků nabytých nejpozději v roce 2020 jde zpravidla o pět let, u pozemků nabytých od roku 2021 zpravidla o deset let.
Daň z nabytí nemovitých věcí se již neplatí. Po směně je však zpravidla nutné podat přiznání k dani z nemovitých věcí a podle okolností také přiznání k dani z příjmů.
Ano, pokud příjem není od daně osvobozen. Každý účastník získává nepeněžní příjem v hodnotě pozemku, který směnou nabyl. Od příjmu může odečíst zejména prokazatelnou nabývací cenu pozemku, který odevzdal.
Ano. Zákon o daních z příjmů považuje za příjem také nepeněžní plnění dosažené směnou. Samotná absence peněžního doplatku proto daňovou povinnost nevylučuje.
Nejčastěji při splnění časového testu. U pozemku nabytého nejpozději 31. prosince 2020 jde zásadně o pět let, u pozemku nabytého od 1. ledna 2021 o deset let. Zvláštní pravidla platí například při dědění nebo u obchodního majetku.
Znalecký posudek není při každé směně povinný. Hodnotu nepeněžního příjmu však musíte být schopni doložit. Posudek je vhodný zejména u výrazně odlišných pozemků, vyššího doplatku nebo směny mezi osobami blízkými.
Vlastnické právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí. Samotný podpis směnné smlouvy k převodu vlastnictví nestačí.
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Směna ale může podléhat dani z příjmů a následně je nutné řešit daň z nemovitých věcí.
Zpravidla ano. Pokud jste během roku směnou získali nebo pozbyli pozemek, změnu uvedete v přiznání podávaném zpravidla do 31. ledna následujícího zdaňovacího období. V dalších letech se bez nové rozhodné změny přiznání znovu nepodává.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 15 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 390 Kč.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
