Vztahy majitelů pozemků jde vypořádat i jinak než jejich prodejem či darováním, a to jejich směnou. Nejedná se sice o častou variantu, ale čas od času se s ní setkáváme. Třeba když dědicové zdědí různé pozemky, či jejich části, které by rádi scelili a uspořádali efektivněji.
Nejčastějšími důvody směny pozemků bývá optimalizace využití pozemku, finanční výhody, nebo různé osobní motivace. Co je na celé transakci záludné je to, že ačkoliv na vašem kontě nemusí přibýt ani koruna a jedná se o nepeněžní transakci, přesto s ní může být spojena daňová povinnost.
Na směnu pohlíží zákon o daních z příjmů shodně jako na prodej. Příjem se posuzuje jako rozdíl mezi mezi tržní hodnotou získaného a postoupeného majetku (vloženého do směny). Tato hodnota je považována za zdanitelný příjem a podléhá dani z příjmů fyzických osob.
Významnou úlevou pro majitele nemovitostí je možnost osvobození od daně z příjmu, pokud byl pozemek vlastněn po určitou dobu. V České republice je příjem z prodeje nebo směny nemovitosti osvobozen od daně, pokud byla nemovitost vlastněna déle než 5 let, pro pozemky nabyté po roce 2021 platí desetiletá lhůta. Vyplatí se o této možnosti vědět předem, neboť může významně ovlivnit vaše rozhodnutí o směně pozemků.
Tip: Možná si říkáte, že když není darování pozemku úplatné, tak při sepisování darovací smlouvy zase tak moc nejde. Pořád jde ale o hodnotu pozemku, která bývá nemalá. Správně vytvořenou darovací smlouvou na pozemky předejdete mnoha problémům. V našem článku vám na praktických příkladech přiblížíme, jak takovou smlouvu sestavit.
Při směně pozemků nezapomínejte na právní aspekty a pečlivou přípravu smluvní dokumentace. Vyplatí se zanést do smlouvy všechny relevantní detaily, včetně přesného popisu obou pozemků, jejich tržní hodnoty a jakýchkoli dalších podmínek, které jsou pro vaši transakci podstatné.
Podle občanského zákoníku se ve směnné smlouvě každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci. Přiměřeně se přitom použijí ustanovení o kupní smlouvě s tím, že se každá ze stran považuje ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující.
Směna pozemků může mít vliv na stávající hypotéky nebo financování. Než se rozhodnete do směny jít, je třeba ověřit u vaší banky, jaký dopad může mít směna na stávající finanční závazky. V některých případech může být nutné restrukturalizovat hypotéku nebo vyjednat nové financování.
Dům, byt nebo pozemek kupujete (či prodáváte) zpravidla jen několikrát za život. Zajistíme pro vás kompletní smluvní a právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti. Zvládneme to do 48 hodin, bezchybně a profesionálně.
Pokud se však osvobození od daně na směňující osoby nevztahuje, je nutné deklarovat příjem a zaplatit příslušnou daň. Toto se týká případů, kdy hodnota získaného pozemku převyšuje hodnotu poskytnutého pozemku. V takovém případě je základem daně rozdíl mezi těmito hodnotami. Je tedy důležité pečlivě stanovit hodnotu obou pozemků, aby bylo možné správně určit daňové závazky. Na nabývanou nemovitou věc se pak vždy hledí jako na nepeněžní úhradu kupní ceny. Tu je pro účely daně z příjmů potřeba ocenit dle oceňovací vyhlášky.
Možný je také posudek znalce, ale není nutný. Pokud je výsledné získané číslo vyšší než 30 000 korun, pak je třeba příjem zanést v přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Příklad:
Pan Karel má sad v hodnotě 1 000 000 korun. Smění jej s panem Janem za pole v hodnotě 800 000 korun. Pan Karel tedy obdrží nepeněžitý příjem v hodnotě 800 000 korun a pan Jan obdrží nepeněžitý příjem v hodnotě 1000 000 korun. Navíc pan Jan celou transakci financuje po organizační stránce, což jej stojí 20 000 korun. Výsledkem je, že pan Karel obdrží nižší hodnotu, než jakou do směny investoval a nemá tak žádný zdanitelný příjem. Pan Jan získá pozemek v hodnotě o 200 000 korun vyšší, než byla cena jeho původní nemovitosti. Současně může započítat i náklady spojené s prodejem a dospěje tak k výsledné částce 180 000 korun, což je suma, která tvoří základ daně.
Tip: Přečtete si více o směně pozemku a dalších méně častých smlouvách k nemovitostem v našem dalším článku.
Tato daň byla zrušena pro převody, které nastaly po 1. 12. 2019. Není ji tedy třeba nadále řešit pro koupi pozemků, ani pro jejich směnu.
Daň z nemovitých věcí je jedna z majetkových daní. Touto daní je každoročně zdaňováno vlastnictví nemovité věci. Pokude se vlastnické vztahy k nemovitostem změní, je třeba je rovněž deklarovat v přiznání z dani z nemovitých věcí. Často se ale chybuje v tom, že si na ně lidé vzpomenou ke konci března (či později) spolu se svou povinností podat daňové přiznání k dani z příjmu. Tyto dvě povinnosti spolu ale nesouvisí a přiznání k dani z nemovitých věcí je třeba podat již do 31. 1. každého kalendářního roku. Tj. pokud došlo ke směně v roce 2023, je nutné nový stav deklarovat v daňovém přiznání k dani z nemovitých věcí, které se podává do 31. 1. 2024.
Zákon o daních z příjmů upravuje různé situace, za nichž lze svůj nepeněžní příjem od daně z příjmů osvobodit. Je tomu například v případě prodeje či směny nemovité věci (i směnou), pokud v ní měl poplatník bydliště nejméně po dobu 2 roky před jejím převodem. Nebo je to v případě, že doba mezi nabytím a převodem nemovité věci (i směnou) přesáhla 5 let.
Teoreticky může ovšem nastat i situace, kdy sice převodce směnou získá příjem, který je osvobozen od daňové povinnosti, ale výše příjmu přesáhla 5 milionů, a proto je třeba jej přiznat v takzvaném oznámení o osvobozených příjmech. Jedná se ale o situaci typickou spíše pro prodej, v případě směny nemovitostí jsme se s ní dosud v naší právní praxi nesetkali.
V případě, že na jedné straně směny stojí manželé a převáděná nemovitá věc je v jejich společném jmění, deklaruje zdanitelný příjem nebo osvobozený příjem pouze jeden z manželů.
Tip: Jste majitelem pozemku a potřebujete jej rozdělit? Máte na to právo, ale musíte současně právo respektovat. Pozemky mají svůj určený účel a zákon stanoví postup pro jejich rozdělení. Jakým způsobem postupovat?
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
