Kalkulačka daně z nabytí nemovitosti aneb jak na výpočet daně z nabytí nemovitosti

Upozornění: V roce 2015 se již daň z nabytí (převodu) nemovitostí neplatí. Byla totiž zrušena v roce 2020 a rozhodným dnem se v tomto ohledu stal 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Kdo je poplatníkem daně

Mnoho lidí má stále v paměti dřívější stav. Daň zpravidla hradil prodávající a kupující byl jen v pozici ručitele, na kterého povinnost přešla pouze, když prodávající daň neuhradil. Podle zákonného opatření Senátu, které vešlo v platnost později, stanovuje jako poplatníka při úplatném převodu nemovitosti právě kupující.

Prodávající tak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nemusí zajímat. Daň je od listopadu 2016 uvalena jen na kupující, kteří v nejhorším disponují alespoň nemovitostí, kterou jim stát při nezaplacení daně může sebrat. Jiná volba přitom dle zákona není možná.

Dnes již tato úprava prakticky nedopadá, protože daň z nabytí byla v roce 2020 zcela zrušena a v roce 2025 se neplatí.

Kdo daň neplatí

Dani podléhají pouze úplatné převody nemovitostí – nejtypičtějším příkladem je koupě nemovitosti. Může se ale jednat také například o směnu pozemků. Dani naopak nikdy nepodléhají bezúplatné převody nemovitostí, nejčastěji v případě darování nemovitosti. Zákon rovněž stanoví určité výjimky, kdy není daň nutné platit, ačkoliv se jedná o úplatný převod. Jedná se především o prodej nových domů či bytů při jejich prvním prodeji.

Protože byla daň z nabytí v roce 2020 zrušena, výjimky z její povinnosti již v praxi neřešíte. Při převodech se vás však mohou týkat jiné daně (např. DPH u některých převodů novostaveb či daň z příjmů při prodeji), nikoli ale daň z nabytí.

Jak je vlastně daň vysoká?

U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží se tak daň z nabytí nemovitosti vypočte jako 4 % ze sjednané kupní ceny. Kupní cena však musí být vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé. To ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil. Pokud vyplňujete daňové přiznání, musíte tak často uvést pro finanční úřad detailní informace o vámi nabývané nemovitosti, od stáří budovy až po počet toalet.

Míra 4 % a pravidlo 75 % z obvyklé ceny platily do zrušení daně. Od 26. 9. 2020 se daň z nabytí již nevybírá a tato pravidla se neuplatňují.

Pokud je však nemovitost, kterou prodáváte z nějakého důvodu výjimečná (např. v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce), může být tento způsob nevýhodný. Kupní cena je malá, ale okolní nemovitosti drahé a tak i vysoká daň.

Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete si nechat udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě se 75 % ceny ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky.

Tento mechanismus byl platný do zrušení daně v roce 2020; v roce 2025 se již neuplatňuje. 

Kdy podat daňové přiznání

Pozor: Přiznání k dani z nabytí se již nepodává, protože tato daň byla zrušena. Následující informace se týkají daně z nemovitých věcí (daň z nemovitosti).

Daňové přiznání lze podat elektronicky i v tištěné podobě. Odevzdává se správci daně, kterým je finanční úřad, v jehož obvodu se příslušný pozemek nebo stavba nachází. Přiznání se podává do 31. ledna a zahrnují se do něj všechny stavby nabyté nebo změněné v předchozím roce.

Za jakých podmínek musíte daňové přiznání podat?

• V předchozím roce jste úplatně či bezúplatně nabyli nemovitost (povinnost se vztahuje nejen na koupené, ale také zděděné nebo darované nemovitosti) a jste jejím aktuálním majitelem. Povinnost se ovšem nevztahuje na družstevní byty, kde fakticky nejste jejich vlastníky, nýbrž vlastníkem dle zákona je bytové družstvo.
• Nemovitost vlastníte již delší dobu, ale v předchozím roce došlo k významné změně, která ovlivnila vyměřenou daň – např. došlo k dostavbě nemovitosti, změně jejího užívání, změně výměry a podobně.
• Stali jste se spoluvlastníky nemovitosti – zákon umožňuje, aby daňové přiznání podal jeden ze spoluvlastníků za celou nemovitost, případně aby každý ze spoluvlastníků odevzdal přiznání za svůj podíl.
• Prodali (případně darovali) jste část nemovitosti, ale stále vlastníte zbývající část, případně jinou nemovitost ve stejném kraji.

Jak na podání daňového přiznání

Jak jsme výše uvedli, daňové přiznání k dani z nemovitých věcí lze podat i elektronicky. Pro elektronické podání daňového přiznání doporučujeme využít aplikaci Elektronická podání pro Finanční správu (tzv. EPO) nebo aplikaci Online finanční úřad. Touto cestou lze ale podat pouze řádné daňové přiznání, nikoliv dílčí.

Pokud má jedna osoba více nemovitostí v rámci celé České republiky, nemůže podat jedno souhrnné daňové přiznání, ale je třeba podat jednotlivá přiznání u jednotlivých finančních úřadů, v jehož obvodu územní působnosti se předmětné nemovité věci nacházejí. Jejich územní působnost kopíruje hranice krajů. K jednomu úřadu lze ovšem podat souhrnné daňové přiznání pro několik nemovitostí, které se nacházejí na území jeho působnosti.

Shrnutí

Daň z nabytí nemovitosti se dříve platila při úplatném převodu (typicky koupi) a od roku 2016 ji hradil výhradně kupující; bezúplatné převody (darování) jí nepodléhaly a výjimku tvořil i první prodej nových bytů či domů. Sazba činila 4 % ze sjednané ceny, která nesměla klesnout pod 75 % ceny obvyklé; alternativně bylo možné vycházet ze znaleckého posudku (vždy se brala vyšší ze dvou částek). Tato daň však byla zrušena s rozhodným dnem 31. března 2020.

Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna, a to správci daně podle umístění nemovitosti. Lze jej podat i elektronicky (např. přes EPO nebo Online finanční úřad). Pokud máte více nemovitostí v různých krajích, podává se přiznání k příslušným finančním úřadům zvlášť.