Kdo je poplatníkem daně

Dnes zpravidla daň hradí prodávající a kupující je jen v pozici ručitele, na kterého povinnost přejde jen, když prodávající daň neuhradí. Současné znění zákona je však liberální a dává možnost povinnost zaplatit daň „přehodit“ na kupujícího.

Prodávající pak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nezajímá. Stát se však bojí vymahatelnosti daně z prodávajících, kteří mohou i s penězi zmizet nebo je rychle nechat rozkutálet. Proto nově daň od listopadu uvalil jen na kupující, kteří v nejhorším disponují alespoň nemovitostí, kterou jim stát při nezaplacení daně může sebrat. Je to však trochu nelogické, protože i dnes za zaplacení daně kupující ručí a stát si tak jen ulehčuje administrativu.

Od 1.11.2016 tak bude výlučným poplatníkem daně jen kupující, tedy nabyvatel nemovitosti a žádná volba nebude možná.

Jak se změna dotkne probíhajících transakcí?

Změnou vyvstává závažná praktická otázka. Co když jsem si již nemovitost rezervoval anebo dokonce již uzavřel kupní smlouvu a počítám s tím, že daň zaplatí prodávající?

Záleží na datu podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Když ho stihneme podat do 31. října 2016, pak se užijí současná pravidla a daň zaplatí prodávající. Pokud tedy nebylo ve smlouvě ujednáno ono dobrovolné „přehození“ daňové povinnosti.

Jde tedy o datum, kdy bude formálně návrh předložen katastru.

Jak je vlastně daň vysoká?

Výše daně se nijak nemění, i když i to bylo původně v plánu. U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží se tak daň z nabytí nemovitosti vypočte jako 4 % ze sjednané kupní ceny. Kupní cena však musí být vyšší než 75 % ceny v daném místě obvyklé. To ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil.

Pokud je však nemovitost, kterou prodáváte z nějakého důvodu výjimečná (např. v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce), může být tento způsob nevýhodný. Kupní cena je malá, ale okolní nemovitosti drahé a tak i vysoká daň.

Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete si nechat udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě se 75 % ceny ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky.