Omezuje vás bytové družstvo v nakládání s vaším bytem? Chtěli byste mít váš byt v osobním vlastnictví? A co když členská schůze nechce převádět byty v domě na jednotky? Poradíme vám, jak postupovat.
Omezuje vás bytové družstvo v nakládání s vaším bytem? Chtěli byste mít váš byt v osobním vlastnictví? A co když členská schůze nechce převádět byty v domě na jednotky? Poradíme vám, jak postupovat.
Vlastnictví družstevního bytu s sebou nese řadu omezení, která pro někoho mohou být bonusem a pro někoho zlým snem. Nejčastěji nelze bez souhlasu členské schůze buď byt zastavit a vzít si hypotéku, nebo byt pronajmout. Jste totiž vlastníky pouze podílu v družstvu a byt máte v nájmu. Často dnes však dochází k převodům družstevních bytů do osobního vlastnictví a k přeměně bytových družstev na společenství vlastníků jednotek.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Bytové družstvo je právnickou osobou, typem družstva se zaměřením na bydlení. Kromě zajišťování bytových potřeb svých členů může také spravovat domy s byty (či nebytovými prostorami), případně se věnovat podnikání. Případné zisky jsou použity pro zajištění bytových potřeb jeho členů.
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) neboli SVJ je tvořeno lidmi, kteří mají byty v bytovém domě v osobním vlastnictví. Hlavní činnost SVJ přitom spočívá ve správě společného majetku, tedy například společných prostor a okolního pozemku. Každé společenství má dva základní dokumenty, které určují jeho chod – Stanovy a domovní řád.
Tip: V případě, že řešíte stanovy SJV nebo bytového družstva, vyplatí se vám obrátit se na naše advokáty. Dohlédnou, aby byly vaše stanovy v souladu se zákonem. Založí vám společenství vlastníků jednotek či bytové družstvo na klíč a sepíšou či zkontrolují stanovy vašeho společenství vlastníků (SVJ) nebo bytového družstva (BD).
Hlavní rozdíl spočívá ve vlastnictví. V případě bytového družstva vlastní byt družstvo a vy máte k bytu pouze právo nájmu, což znamená, že máte nakládání s vaším bytem značně omezeno. Naopak v případě SVJ patří byt jen vám a vy s ním můžete nakládat jak chcete, můžete ho tak prodat nebo pronajímat.
Než se do toho pustíte, měli byste si zjistit o družstvu zejména finanční informace. Jako družstevník máte právo nahlížet do dokumentů, které se týkají hospodaření družstva. Je dobré zjistit si, zda má družstvo nějaké nesplacené dluhy a pokud ano, kolik ještě musí zaplatit. Není neobvyklé, že se rozhodne vzít si úvěr například na rekonstrukci. Při převodu do osobního vlastnictví byste pak museli splatit ještě svůj podíl na tomto dluhu.
Tip: Plánujete na schůzi družstva zažádat o převod vašeho bytu do osobního vlastnictví? Nemusíte na to být sami. Zastoupíme vás na schůzi, ochráníme vaše práva a vyřešíme za vás složité právní situace.
Pokud jste pevně rozhodnuti, zvážili jste všechna pro a proti osobního vlastnictví, a chcete jít cestou převodu, je potřeba podat žádost, o které rozhoduje členská schůze nájemníků. Bohužel pokud vaši žádost zamítne, nedá se s tím nic dělat, na převod není žádný zákonný nárok. Něco jiného je to v případě, kdy již členská schůze rozhodla o převodu bytů před vaším vstupem do družstva (koupí družstevního podílu). Pokud členská schůze nesouhlasí s oddělením bytu do osobního vlastnictví, můžete zkusit přesvědčit větší část obyvatel domu a podat žádost hromadně a provést úplnou přeměnu družstva na společenství vlastníků jednotek.
Pokud družstvo převod odsouhlasí, podá na katastr nemovitostí tzv. prohlášení vlastníka nemovitosti, tím prohlašuje, že vymezuje v domě bytové a nebytové jednotky. Vlastníci, kteří nechtějí převést svůj podíl na osobní vlastnictví zůstanou družstevníky i přesto, že v domě budou vymezeny jako jednotky všechny byty.
Poté uzavřete s družstvem smlouvu o převodu bytu do osobního vlastnictví. Na jejím podkladě pak zapíše katastr vás jako vlastníka nové jednotky.
Tip: Asi víte, že u družstevního bydlení nejste vlastníky bytu jako takového, ale vlastníte pouze družstevní podíl, který představuje účast v bytovém družstvu. Je tedy za takových okolností možné družstevní byt nějakým způsobem zdědit? Ano. V našem dalším článku se dozvíte, jak lze zdědit družstevní byt a jak probíhá převod.
Setkat se můžete také s hromadným převodem všech družstevních bytů do osobního vlastnictví.
Pokud jde o hromadné převody, pro členy představenstva družstva jsou často velmi stresujícím zážitkem. Jde vlastně o takovou privatizaci v malém. A když si člověk vzpomene, jak probíhala například kupónová privatizace, snadno si dokáže představit zděšení těch, kteří tenhle proces mají na starosti.
V řadě bytových domů, v nichž funguje bytové družstvo, se časem rozhodnou, že byty převedou do osobního vlastnictví. Zjišťují pak, jaká konkrétní varianta převodu je v dané situaci tou nejlepší.
Nedávno se na nás v takové věci obrátilo jedno pražské bytové družstvo. Po seznámení s případem jsme doporučili variantu kompletní a úplné transformace družstva na společenství vlastníků. V takové případě je pak družstvo zrušeno, a tím odpadá dvojí povinnost vedení účetnictví i nutnost nakládání se ziskem družstva.
Na druhou stranu, ne v každé situaci je tato varianta tou správnou. Družstvo může sloužit jako správce a také případně řešit otázku prostor, které nikdo nechce nebo nemůže převést do osobního vlastnictví. To však v našem případě nehrálo roli.
Založit SVJ je potřeba v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž minimálně tři jsou ve vlastnictví tří odlišných vlastníků. SVJ vzniká schválením stanov. Stanovy pak určí předsedu SVJ a zbytek členů výboru a případně další podrobnosti o hlasování SVJ nebo rozúčtování tepla. Pozor však na vzorové stanovy, které jsou volně ke stažení, mohou být nevhodné pro váš konkrétní případ a tím mohou způsobit do budoucna nemalé komplikace. Vždy se vyplatí obrátit na odborníka při sepisování stanov.
Dále se nabízí otázka, zda budete platit daň z nabytí nemovitosti? Pro převod družstevního bytu do osobního vlastnictví platí, že je od této daně osvobozen. Avšak od 1.11.2016 musí nabyvatel přesto podat daňové přiznání. Jistě to celé není nijak lehký proces a může trvat i několik let, zejména může vše ztroskotat na špatné domluvě a neochotě některých družstevníků svůj byt převést. Skutečně je třeba nejprve zvážit, zda není lepší místo investování energie, času a peněz do tohoto „boje“ rovnou uzavřít kupní smlouvu na jiný byt v osobním vlastnictví.
Tip: Plánujete založení společnosti s.r.o.? Provedeme vás procesem založení a nabídneme i veškerý servis, který pro své podnikání potřebujete.
Jak se někdy (tak napůl v žertu) říká, peníze jsou až na prvním místě. To je první důvod preference osobního vlastnictví. Hodnota bytu v osobním vlastnictví je totiž vyšší oproti družstevnímu vlastnictví. . To ale také znamená, že i pořizovací cena je o hodně vyšší než u družstevních bytů.
Odborníci na trhu s nemovitostmi tvrdí, že byty v osobním vlastnictví se prodávají za cenu vyšší až o jednotky či dokonce desítky procent oproti družstevním bytům. Na druhou stranu převod družstevního bytu se uskuteční rychleji a jednodušeji.
Důvodem časté neochoty ke koupi družstevního bytu (kromě nedůvěry řady lidí vstupovat do družstevního vlastnictví) je především možnost financovat koupi bytu v osobním vlastnictví hypotékou. V případě převodu družstevního bytu musí mít nabyvatel dostatek volných peněz nebo jinou nemovitost k zástavě pro banku, což množinu kupujících značně omezuje.
Nejdůležitějším důvodem je však to, a mnoho družstevníků si to plně neuvědomuje, že v případě družstevního bytu jsou pouze nájemci bytu, nikoliv jeho vlastníky. Vlastníkem bytu a domu je pouze družstvo a jen družstvo vykonává vlastnické právo. Za určitých podmínek může být členovi družstva dokonce nájemní smlouva vypovězena a může být vyloučen z družstva a o svůj byt přijít.
Vypořádací podíl, který vyloučený člen družstva obdrží, rozhodně neodpovídá tržní hodnotě družstevního bytu. Extrémním případem, který by ovšem nenastal v naší historii poprvé, ani naposledy, je bankrot družstva způsobený chybami v hospodaření družstva. Důsledkem může být ztráta majetku družstva a jeho prodej v dražbě. Nicméně je nutno dodat, že i společenství vlastníků může skončit v insolvenci a sousedé si vlastně navzájem ručí za dluhy.
Pokud máte byt v osobním vlastnictví, můžete s ním volně nakládat – pronajímat, podnikat v něm nebo ho prodat. U družstevního bytu toto přitom není tak jednoduché a pronajímání družstevního bytu je obvykle zakázáno.
Na druhé straně jeho prodej je zjednodušený v tom, že neprodáváte samotný byt, ale pouze podíl v bytovém družstvu. Díky tomu si ušetříte spoustu času a administrativy, jelikož tento prodej není potřeba zapsat do katastru nemovitostí ani k němu nepotřebujete souhlas družstva.
Kromě toho je potřeba ještě zmínit, že jen vlastník bytu rozhoduje o tom, zda budou v bytě provedeny nějaké stavební úpravy či rekonstrukce. Jakékoliv podstatnější úpravy v družstevním bytě tedy podléhají souhlasu družstva. Pokud chce mít člověk netradiční moderní bydlení, v družstevním bytě má o několik překážek víc.
Na téma SVJ a bytového družstva pro vás na našem blogu nabízíme řadu užitečných článků:
Co se týče průběžných poplatků, u družstevního bytu platíte každý měsíc nájemné ve kterém jsou zahrnuty služby, poplatky do fondu oprav a případně také anuita. U bytu v osobním vlastnictví nájem neplatíte, ale za to musíte pravidelně platit poplatky za správu společných prostor (například za pravidelný úklid), poplatky do fondu oprav, služby a každý rok také daň z nemovitosti.
V poslední řadě je potřeba zmínit, že pokud nemáte na pořízení bytu hotovost, pak pro vás družstevní byt nepřipadá téměř v úvahu, jelikož vám na něj banka neposkytne hypoteční úvěr.
Poskytneme vám právníka pro SVJ nebo BD na 6 nebo 12 měsíců. Bude vám kdykoli k dispozici, zastoupí vás u soudu nebo při jednání s úřady a pomůže vám s řešením jakékoli právní otázky. To vše za předem známou cenu a možností zaplatit až po skončení služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
