Předkupní právo spoluvlastníků prošlo v posledních letech výraznou úpravou a redukcí ze strany zákonodárce. V občanském zákoníku se s ním přesto setkáváme, byť se jedná o poměrně specifické a řekněm i raritní případy. Jsou jimi předkupní práva nájemců v čerstvě vymezovaných bytových jednotkách a rovněž právo vlastníků pozemků ve vztahu ke stavbě, která náleží někomu jinému. V našem článku si obě specifické situace více přiblížíme a doplníme i informace o smluvním předkupním právu.
Předkupní právo představuje právo předkupníka požadovat přednostní nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých by prodávající prodal nemovitost jinému zájemci. Abychom uvedli praktický příklad — pokud například dva přátelé spolu vlastnili dům a jeden měl třeba smluvně zajištěné předkupní právo, pak by druhý z nich nesměl svůj podíl prodat “jen tak”. Nejprve by svůj podíl musel nabídnout příteli za stejných podmínek, za nichž by jej nabízel i třetím stranám.
V dřívějších dobách svědčilo předkupní právo spoluvlastníkům automaticky, to se ale po roce 2020 změnilo. Nyní tento nárok spoluvlastníkům vzniká ze zákona tehdy, pokud ke spoluvlastnictví došlo v rámci dědictví a podíl jednoho z dědiců je nabízen k prodeji během šesti měsíců od chvíle, kdy jej nabyl (navíc se předkupní právo neuplatní, je-li podíl nabízen blízkým příbuzným). V jiných případech je tedy třeba mít předkupní právo zajištěné smluvně, případně se musí jednat o specifickou situaci, popsanou v zákoně.
Ať už máte v plánu koupit či prodat nemovitost, čeká na vás celá řada dokumentů s právními kličkami. Neriskujte komplikace. Do 48 hodin pro vás zajistíme kompletní smluvní i právní servis – bezchybně a profesionálně.
Jak jsme výše zmínili, občanský zákoník upravuje dále určité specifické situace, za nichž se předkupní právo také uplatní, a to bez nutnosti zakotvovat je smluvně. Jednou z takových situací je předkupní právo nájemce bytu. Uskuteční se ovšem za velmi specifických podmínek:
Výše uvedené se vztahuje i na nájem nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě, kde k uvedeným podmínkám dojde. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.
Předkupní právo nájemce se aktivuje okamžikem uzavření kupní smlouvy ohledně nově vytvořené jednotky mezi vlastníkem domu a cizím zájemcem. V takovém okamžiku je vlastník budovy povinen písemnou formou nabídnout bytovou jednotku za totožných podmínek a za stejnou kupní cenu nájemci bytové jednotky.
Jak jsme již uvedli, nájemce má na uplatnění práva šest měsíců ode dne účinnosti nabídky. Během této doby může nabídku přijmout a vlastníkovi zaplatit stanovenou kupní cenu. V opačném případě právo zanikne. Pokud ale nabídku přijme, pak zaniká nabídka vlastníka vůči třetí osobě (občanský zákoník dotyčného označuje jako “koupěchtivý”). Pokud už dokonce zaplatil vlastníkovi kupní cenu, ten ji musí navrátit zpět. Postavení “koupěchtivého” je tedy značně nejisté a teoreticky celý půlrok nemusí vědět, zda ke koupi dojde či ne. Nabídka se tedy nevyplatí nikomu, kdo potřebuje byt k okamžitému a trvalému bydlení.
Tip: Nejistota v dané situaci se dá odstranit smluvně, například, když se nájemce svého předkupního práva písemně vzdá. Do podobných právních modifikací se ale nepouštějte bez konzultace s advokátem, protože pochybení v dokumentaci by mohlo vést k budoucím komplikacím a letitým sporům o nárok na koupi či vlastnictví bytu.
Občanský zákoník se rovněž snaží řešit dosud se vyskytující situace, kdy dojde k tomu, že vlastník pozemku a vlastník stavby na něm stojící, jsou dvě odlišné osoby. Dřívější občanský zákoník takový režim umožňoval, což vyvolávalo mnoho nejasností a právních sporů, například při přístupu k nemovitosti, užívání pozemku okolo domu apod.
Nový občanský zákoník proto zavedl zásadu “superficies solo cedit”, tedy povrch ustupuje půdě. To v praxi znamená, že stavby nejsou samostatnou věcí. To se tedy týká pozemků a staveb, u kterých je vlastník stavby i pozemku jedna a tatáž osoba. Pokud ale historicky vznikla výše popsaná situace, kdy jde o osoby dvě, nastupuje další ustanovení, které má pomoci tuto nejasnou situaci vyřešit. Podle něho má vlastník pozemku, na němž je stavba, která historicky není součástí pozemku a má jiného vlastníka, k takové stavbě předkupní právo. A platí to i naopak. Vlastník takové stavby pak má předkupní právo k pozemku.
Uvedené ustanovení občanského zákoníku směřuje k odstraňování těchto zmatečných stavů a ke scelování vlastnictví jednou osobou v případě, kdy to dává smysl.
Příklad:
Představme si situaci, kdy pozemek v takovém režimu vlastní více osob, například Pan Petr a pan Pavel. Paní Eva, která je vlastníkem stavby, by v případě prodeje musela nabídnout stavbu v rámci předkupního práva panu Petrovi i Pavlovi. Jestliže by ale pan Petr o stavbu nejevil zájem, mohl by si jí pan Pavel koupit celou sám, a to stále v rámci předkupního práva. Ani v případě nezájmu pana Petra tedy nesmí paní Eva prodat stavbu cizí osobě.
Předkupní právo ve výše uvedené podobě náleží i právnické osobě, případně třeba státu, který jej může uplatňovat prostřednictvím Státního pozemkového úřadu (dřívěji nazývaného jako pozemkový fond). Dojde k tomu obdobně za situace, kdy stát vlastní určitý pozemek, na němž se nachází cizí stavba.
Tip: Dřívější praxe při prodeji spoluvlastnického podílu zahrnovala povinnost nabídnout přednostně spoluvlastnický podíl. Několik let tomu tak už není. Jaký byl historický vývoj této právní úpravy předkupního práva a jaká práva nyní zbyla spoluvlastníkům? Tomu se věnujeme v našem samostatném článku.
Mimo zákonná ustanovení může také vzniknou předkupní právo na základě právního ujednání dvou stran. Je-li ovšem sjednáno jako takzvané obligační, pak se nezapisuje do katastru nemovitostí. Kupující nemovitosti pak v podstatě z veřejně dostupných zdrojů nemá šanci zjistit, zda takové právo bylo zřízeno či ne.
Je-li předkupní právo zřízeno jako tzv. věcné, pak se do katastru nemovitostí zapisuje.
Před každou koupí nemovitosti je třeba obě zmíněné varianty prověřit. V případě obligačního práva je třeba do kupní smlouvy zakotvit ustanovení, v němž vlastník vyloučí existenci předkupního práva a tato záruka je pojištěna smluvní pokutou.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
