Předkupní právo spoluvlastníků prošlo v posledních letech výraznou úpravou a redukcí ze strany zákonodárce. V občanském zákoníku se s ním přesto setkáváme, byť se jedná o poměrně specifické a řekněm i raritní případy. Jsou jimi předkupní práva nájemců v čerstvě vymezovaných bytových jednotkách a rovněž právo vlastníků pozemků ve vztahu ke stavbě, která náleží někomu jinému. V našem článku si obě specifické situace více přiblížíme a doplníme i informace o smluvním předkupním právu.
Předkupní právo představuje právo předkupníka požadovat přednostní nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých by prodávající prodal nemovitost jinému zájemci. Abychom uvedli praktický příklad — pokud například dva přátelé spolu vlastnili dům a jeden měl třeba smluvně zajištěné předkupní právo, pak by druhý z nich nesměl svůj podíl prodat “jen tak”. Nejprve by svůj podíl musel nabídnout příteli za stejných podmínek, za nichž by jej nabízel i třetím stranám.
V dřívějších dobách svědčilo předkupní právo spoluvlastníkům automaticky, to se ale po roce 2020 změnilo. Nyní tento nárok spoluvlastníkům vzniká ze zákona tehdy, pokud ke spoluvlastnictví došlo v rámci dědictví a podíl jednoho z dědiců je nabízen k prodeji během šesti měsíců od chvíle, kdy jej nabyl (přesněji dle § 1124 odst. 1 občanského zákoníku), a za předpokladu, že není převáděn osobě blízké. V ostatních případech je třeba mít předkupní právo výslovně sjednáno smluvně, případně se musí jednat o zákonem výslovně upravenou výjimku.
Ať už máte v plánu koupit či prodat nemovitost, čeká na vás celá řada dokumentů s právními kličkami. Neriskujte komplikace. Do 48 hodin pro vás zajistíme kompletní smluvní i právní servis – bezchybně a profesionálně.
Jak jsme výše zmínili, občanský zákoník upravuje dále určité specifické situace, za nichž se předkupní právo také uplatní, a to bez nutnosti zakotvovat je smluvně. Jednou z takových situací je předkupní právo nájemce bytu. Uskuteční se ovšem za velmi specifických podmínek:
Výše uvedené se vztahuje i na nájem nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě, kde k uvedeným podmínkám dojde. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla účinně doručena – tedy kdy se o ní prokazatelně dozvěděl.
Předkupní právo nájemce se aktivuje okamžikem, kdy vlastník uzavře kupní smlouvu ohledně nově vzniklé jednotky s třetí osobou. V takovém okamžiku je vlastník budovy povinen písemnou formou nabídnout bytovou jednotku za totožných podmínek a za stejnou kupní cenu nájemci bytové jednotky.
Jak jsme již uvedli, nájemce má na přijetí nabídky lhůtu šesti měsíců ode dne jejího účinného doručení. . Během této doby může nabídku přijmout a vlastníkovi zaplatit stanovenou kupní cenu. V opačném případě právo zanikne. Pokud ale nabídku přijme, pak zaniká nabídka vlastníka vůči třetí osobě (občanský zákoník dotyčného označuje jako “koupěchtivý”). Pokud už dokonce zaplatil vlastníkovi kupní cenu, ten ji musí navrátit zpět. Postavení “koupěchtivého” je tedy právně nejisté, protože po dobu šesti měsíců nelze převod dokončit bez rizika kolize s předkupním právem nájemce. Z toho důvodu může být taková nabídka nevhodná pro zájemce o okamžité bydlení..
Tip: Nejistota v dané situaci se dá odstranit smluvně, například, když se nájemce svého předkupního práva písemně vzdá. Do podobných právních modifikací se ale nepouštějte bez konzultace s advokátem, protože pochybení v dokumentaci by mohlo vést k budoucím komplikacím a letitým sporům o nárok na koupi či vlastnictví bytu.
Občanský zákoník se rovněž snaží řešit dosud se vyskytující situace, kdy dojde k tomu, že vlastník pozemku a vlastník stavby na něm stojící, jsou dvě odlišné osoby. Dřívější občanský zákoník takový režim umožňoval, což vyvolávalo mnoho nejasností a právních sporů, například při přístupu k nemovitosti, užívání pozemku okolo domu apod.
Nový občanský zákoník proto zavedl zásadu “superficies solo cedit”, tedy povrch ustupuje půdě. To v praxi znamená, že stavby nejsou samostatnou věcí. To se tedy týká pozemků a staveb, u kterých je vlastník stavby i pozemku jedna a tatáž osoba. Pokud ale historicky vznikla výše popsaná situace, kdy jde o osoby dvě, nastupuje další ustanovení, které má pomoci tuto nejasnou situaci vyřešit. Podle občanského zákoníku má vlastník pozemku, na němž stojí stavba, která není jeho součástí a má jiného vlastníka, zákonné předkupní právo ke stavbě. Totéž platí i obráceně – vlastník stavby má předkupní právo k pozemku, na kterém je stavba umístěna.
Uvedené ustanovení občanského zákoníku směřuje k odstraňování těchto zmatečných stavů a ke scelování vlastnictví jednou osobou v případě, kdy to dává smysl.
Příklad:
Představme si situaci, kdy pozemek v takovém režimu vlastní více osob, například Pan Petr a pan Pavel. Paní Eva, která je vlastníkem stavby, by v případě prodeje musela nabídnout stavbu v rámci předkupního práva panu Petrovi i Pavlovi. Jestliže by ale pan Petr o stavbu nejevil zájem, mohl by si jí pan Pavel koupit celou sám, a to stále v rámci předkupního práva. Ani v případě nezájmu pana Petra tedy nesmí paní Eva prodat stavbu cizí osobě.
Předkupní právo ve výše uvedené podobě náleží i právnické osobě, případně třeba státu, který jej může uplatňovat prostřednictvím Státního pozemkového úřadu (dřívěji nazývaného jako pozemkový fond). Dojde k tomu obdobně za situace, kdy stát vlastní určitý pozemek, na němž se nachází cizí stavba.
Tip: Dřívější praxe při prodeji spoluvlastnického podílu zahrnovala povinnost nabídnout přednostně spoluvlastnický podíl. Několik let tomu tak už není. Jaký byl historický vývoj této právní úpravy předkupního práva a jaká práva nyní zbyla spoluvlastníkům? Tomu se věnujeme v našem samostatném článku.
Mimo zákonná ustanovení může také vzniknou předkupní právo na základě právního ujednání dvou stran. Je-li ovšem sjednáno jako takzvané obligační, má účinky pouze mezi těmito stranami a nezapisuje se do katastru nemovitostí. Kupující nemovitosti pak v podstatě z veřejně dostupných zdrojů nemá šanci zjistit, zda takové právo bylo zřízeno či ne.
Je-li předkupní právo zřízeno jako tzv. věcné, tedy pokud strany výslovně sjednají, že předkupník má právo vůči každému dalšímu vlastníku věci, pak se do katastru nemovitostí zapisuje.
Před každou koupí nemovitosti je třeba obě zmíněné varianty prověřit. V případě, že v katastru není zapsáno věcné předkupní právo, může být vhodné do kupní smlouvy zakotvit prohlášení prodávajícího o neexistenci jakéhokoli předkupního práva. Toto prohlášení lze podpořit smluvní pokutou, která zajistí kupujícímu právní jistotu pro případ, že by se předkupní právo přece jen objevilo.
Předkupní právo dnes funguje především jako výjimka – zákonná nebo smluvní – a většina situací ho neobsahuje automaticky. Mezi hlavní zákonné případy patří předkupní právo nájemce u nově vymezené bytové jednotky a předkupní právo mezi vlastníkem pozemku a stavby, pokud jsou různými osobami. U spoluvlastníků zůstalo zákonné předkupní právo zachováno už jen při převodu podílu získaného děděním a pouze po omezenou dobu.
Vedle toho lze předkupní právo zřídit i smluvně – jako věcné (s účinkem vůči třetím osobám a zápisem do katastru) nebo pouze obligační (s účinkem mezi stranami). Každý kupující by měl být při prověřování právního stavu nemovitosti obezřetný – zvlášť pokud předkupní právo není na první pohled vidět.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
