marek
Koupě nebo prodej nemovitosti
Máme 3 varianty řešení vašeho problému
Zobrazit

Jak na koupi bytu financovanou hypotékou

Inflace v České republice již dosahuje dvojciferných hodnot a promítá se nejen do cen spotřebního zboží, ale rovněž do úrokových sazeb úvěrů a hypoték. Společně s naprosto rekordními cenami nemovitostí je úvaha koupit si nemovitost a vzít si hypotéku pro většinu populace spíše z říše snů. Podmínky pro její získání se navíc nyní opět ztížily. Zájem o hypotéky aktuálně mírně poklesl, ale přesto jsou stále v centru pozornosti. Na co se zaměřit při jejich výběru?

stavba domu, financovaná hypotékou
7 minut čtení
3. 5. 2022

Kapitoly článku:

Financování koupě nemovitosti

Při pořízení nemovitosti máte hned několik možností financování. V dnešní době dochází zpravidla ke kombinaci dvou či více variant. Mimo platby v hotovosti a využití stavebního spoření, se (spíše hypoteticky) nabízí také spotřebitelský úvěr. Produktem, který je přímo zaměřen na financování koupě (even. výstavby či rekonstrukce) nemovitosti je hypotéka.

Tip: Zda volit nájem, či vlastní bydlení financované hypotékou, jsme již rozebírali v našem článku.

Volba nové hypotéky

Většina zájemců o hypotéku se při procházení jednotlivých nabídek bank jako první zaměří na úroky. Mohou se tím ovšem dopustit kardinální chyby, neboť tak snadno přehlédnou další důležité podmínky a poplatky. Podle čeho tedy správně hypotéku vybrat?

Ještě než začnete surfovat po webových stránkách bank, udělejte krok zpět a ujasněte si několik základních informací. Nejprve si ujasněte, na co přesně hypotéku potřebujete (jedná se koupi, stavbu, rekonstrukci) a jaké jsou v dané oblasti aktuálně ceny. V návaznosti na to si také spočítejte, kolik peněz potřebujete a kolik máte k dispozici. Nezapomeňte zohlednit nejen náklady na samotné pořízení nemovitosti, ale také na případné stěhování, zařizování, rekonstrukci apod. Možná následně dospějete k názoru, že hypotéka není nejvhodnějším finančním nástrojem a bude vám stačit například využít vaše stavební spoření.

Řešíte koupi nemovitosti a hypotéku?

Posoudíme rizika plynoucí ze situace a poradíme vám nejvýhodnější řešení. Kromě toho zvládneme zajistit kompletní smluvní a právní servis spojený s prodejem nebo koupí nemovitosti do 48 hodin. Profesionálně, bezchybně a online.

Využít garanta v podobě advokáta se specializací na nemovitostní právo

Kolik je třeba mít našetřeno?

Dříve bylo nutné mít našetřeno minimálně 10 % z hodnoty zastavěné nemovitosti. ČNB však rozhodla, že se LTV (z anglického Loan to Value – tj. poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti) snižuje na 80 % a nově tedy budete potřebovat pětinu finální částky. Pro nákup bytu v hodnotě 8 milionů korun bude tedy třeba mít našetřeno alespoň 1 600 000 Kč.

Pro mladé do 36 let stále platí LTV ve výši 90 %. Podstatné však je, že se musí vždy jednat o jejich vlastní bydlení.

Jaké další podmínky musím splnit?

Nově platí povinnost (a nikoli pouze doporučení jako doposud), že na splátku hypotečního úvěru žadatel smí vydávat maximálně 45 % svého čistého měsíčního příjmu. Osoby mladší 36 let mají opět mírnou úlevu. U nich stačí, když splátka nepřevýší 50 % jejich čisté mzdy.

Celkový dluh žadatele (včetně veškerých splátek půjček, které platí) nesmí být vyšší než 8,5 ročních čistých příjmů. Jedinou výjimku z uvedeného pravidla opět tvoří žadatelé mladší 36 let, kteří chtějí hypotéku pro své vlastní bydlení. Jejich celkový dluh smí být až do výše 9,5 ročních příjmů.

Jaké je právní řešení hypotéky?

Právní charakteristikou hypotéky je jištění úvěru pomocí zástavy nemovitosti. Předmětem zástavy přitom může být:

  • Kupovaná nemovitost.
  • Jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka.
  • Nemovitost ve vlastnictví třetí osoby (např. ve vlastnictví příbuzných či známých).
  • Rozestavěná nemovitost která je zapsaná v katastru nemovitostí.

Tip: Detailně jsme se smluvním zástavním právem zabývali v našem článku

Podle čeho hypotéku vybírat?

Jak jsme již zmínili, řídit se pouze výší úroku není při volbě hypotéky nejšťastnější. To ovšem neznamená, že byste si jej neměli všímat vůbec. Neprozradí vám sice celkovou sumu, kterou bance zaplatíte, ale jako základní vodítko poslouží spolehlivě. Je totiž vysoce pravděpodobné, že pokud je někde úrok výhodnější třeba o jedno či dokonce dvě procenta, pak bude celková nabídka také výhodnější. Tato úměra už ale nemusí platit tam, kde se liší sazby v desetinách procenta.

Tip: Udělat chybu při koupi nemovitosti je jednoduché a šance na nápravu jsou minimální. Proto jsme bohaté zkušenosti z naší praxe přetavili do 5 nejdůležitějších rad, ve kterých naši klienti nejčastěji chybují, a sepsali je do e-booku, díky kterému zjistíte, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika.

Buďte obezřetní a ohlídejte si skryté poplatky

Ke srovnání nabídek vám mohou spolehlivě posloužit různé srovnávače. Pokud chcete vše vybrat sami, nevolte srovnávače, které vyžadují vaše osobní údaje. Nezapomeňte si o nabídku říct vždy také své bance, v níž máte účet. V současné době již není podmínkou žádat o hypotéku u banky, u níž si vedete účet, nicméně může vás to opět nějakým způsobem zvýhodnit.

Srovnáním nabídek dle výše úroku jste tedy získali například deset nabídek, které vypadají zajímavě. Další věc, na níž je třeba se zaměřit, jsou poplatky, sankce a další podmínky hypotéky.

Nízká úroková sazba může být například podmíněna zřízením účtu, což bývá spojeno s dalšími poplatky. Každá stokoruna, která vám v rámci jednoho měsíce připadá možná nepodstatná, se za 35 let promění ve 42 tisíc korun. A to není málo.

Započítání veškerých poplatků vám pomůže zjistit výslednou cenu úvěru. Poté se může vyjevit jako výhodnější hypotéka, která sice nabízí o dvě desetiny vyšší úrok, ale díky nulovým poplatkům vyjde mnohem levněji. Nikdo po vás ale nechce počítání každé desetikoruny a násobení měsíci a roky splácení. K tomu vám může stejně dobře posloužit RPSN, tedy roční procentuální sazbu nákladů. Tato hodnota nám říká, o kolik hypotéku celkově přeplatíte. RPSN by tedy měl být klíčový ukazatel, který je třeba sledovat a věnovat mu pozornost.

Co dalšího by nás mělo zajímat?

Většina poskytovatelů má nejnižší úrok podmíněný pojištěním schopnosti splácet. Zapřemýšlejte ale, zda už pro takovou situaci nejste chráněni jinak – například životním pojištěním. Taková pojistka vás může ve výsledku opět přijít dráž než pojistka s vyšším úrokem, ovšem bez pojištění. Navíc ani pojistka nemusí zdaleka krýt všechna rizika a platí jen po dobu fixace.

Při výběru nezohledňujte pouze současnou situaci, ale popřemýšlejte, jaké finanční změny vás mohou čekat v budoucnu. Nikdo z nás není sice jasnovidec, ale můžete například vědět o tom, že doplatíte jiný významný úvěr, který vás v tuto chvíli zatěžuje, nebo že v horizontu několika let budete prodávat jinou nemovitost. Takové zjištění by vás pak v podmínkách hypotéky mělo vést k možnému doplacení hypotéky předčasně či k délkám fixace a pochopitelně to ovlivní i nastavení výše splátek.

Co je to fixace hypotéky?

Podstatnou náležitostí, kterou s bankou při sjednávání hypotéky řešíme, je fixace úrokové míry. Většinou nabízejí banky fixaci na dva až deset (ale i 15) let. Co to pro vás znamená? Tato doba určuje, jak dlouho budete využívat sjednanou úrokovou sazbu a platit dohodnutou výši splátek. A která varianta se vám vyplatí nejvíce? Nedá se to jednoznačně říci, neboť záleží především na vývoji trhu Pokud jsou sazby na minimu a očekává se jejich růst, pak jsou delší doby fixace dražší. Naopak jsou-li na maximu a očekává se spíš pokles, pak je pevný úrok na delší dobu levnější. V současné době nabízí většina bank nejnižší úrok v horizontu pěti let a extrémně krátké či dlouhé doby jsou zatíženy vyšší úrokovou sazbou.

Jakou nemovitostí lze za hypotéku ručit?

Pro hypoteční úvěr je typické, že ručíte nemovitostí. Jak jsme výš naznačili, nejčastěji za úvěr ručíte nemovitostí, kterou právě tímto úvěrem kupujete. Nemusí jít ale o pravidlo, lze ručit i jinou nemovitostí. Některé banky ovšem nechtějí přijímat do zástavy rekreační nemovitosti jako chatu či chalupu. Také s ručením stavebním pozemkem to bývá náročné, ale vyloučeno to není.

Pokud chcete získat hypotéku na koupi družstevního bytu, budete vždy potřebovat i jinou nemovitost. Fakticky totiž kupujete pouze družstevní podíl. Byt zůstává dál majetkem družstva, a proto ručení družstevním bytem není možné.

O hypotéku může žádat i více osob, aniž by nutně měli všichni vlastnický vztah k nemovitosti. Někteří tedy mohou vystupovat de facto v roli ručitele, jehož příjem se posuzuje při schvalování hypotéky společně s osobou pořizující nemovitost.

V průběhu splatnosti úvěr lze osoby uvedené v úvěrové smlouvě měnit, a umožnit tak ručiteli vyvázání z hypotéky například v době, kdy pominul důvod jejich přistoupení k úvěru, např. zvýšení příjmů či snížení zadlužení „hlavního“ žadatele.

Pokud nemáte žádnou nemovitost, kterou byste ručili, můžete využít nabídku, kterou banky označují jako hypotéka bez ručení nemovitostí. Ve skutečnosti ale nejde o hypotéku, ale takzvaný předhypoteční úvěr.

blogRightBoxTop

Nechte si poradit od právníků online

  • Vše zvládneme on-line
  • Požadavky řešíme do druhého dne
  • Předem víte, kolik zaplatíte
  • Zkušený tým 6 specialistů

Váš případ posoudíme a navrhneme, jak ho vyřešit za 490 Kč.

Zbývá 500 znaků

Řešíte obdobný problém?

Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.

Koupě nebo prodej nemovitosti

Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.

Předem dané ceny
Od začátku víte, kolik a za co platíte.
Vše zvládneme online
Takže ušetříte čas i peníze za dopravu.
Pracujeme rychle
90 % požadavků vyřešíme do druhého dne.
Zkušený tým
Pro každý právní obor máme specialistu.

Pomohl vám tento obsah?
Sdílejte ho s přáteli…

…nebo mu přidejte hodnocení

průměrné hodnocení: 5
hodnoceno: 1 krát

Témata článku:

Autor článku

medailonek-preuss

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let. Rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s pracovními problémy, řeší za ně převod nemovitosti nebo poradí s autorskou licencí.

Vzdělání

  • Právo, doktorské studium (Ph.D), Pf UK v Praze
  • Právo, L’université Nancy-II, Nancy
  • Právo, magisterské studium (Mgr.), Pf UK v Praze
  • Mezinárodní teritoriální studia (Bc.), FSV UK v Praze

Recenze služby Dostupný advokát

MgA. Anna Leschingerová, Cvikov

před 1 rokem

Netušila jsem, že existuje online služba, kde za vás právník zařídí veškeré papírování a vy se můžete soustředit jen na radost z obdarování milované osoby.

Martin Čapuška

před 6 měsíců

Chtěl bych touto formou poděkovat zvláště svému advokátu panu Mgr. Svobodnému, taktéž panu JUDr. Preussovi a paní Klostermannové. Precizní přístup, empatie, rychlost a rozlousknuli i případy spojené se zahraničím mimo EU. Ušetříte si čas a nervy, pokud se obrátíte na tento skvělý tým. Děkuji celému týmu, a doporučuji je jej opravdu všem.

Filip Rufer, Praha

před 1 rokem

Dostupný advokát aktualizoval smluvní podmínky našeho webového portálu studentino.cz, aby byly plně v souladu GDPR. Všechnu komunikaci jsme zvládli online a za rozumnou cenu.


Zobrazit všechny reference

Mohlo by vás také zajímat

pár zkoumající dokumenty a účty

Jak na hypotéku

Pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste koupili byt nebo dům takříkajíc za hotové, můžete využít hypotéku.

1. 6. 2018
pár držící v ruce klíče

Co by měla obsahovat kupní smlouva na nemovitost

Ne nadarmo se říká, že co je psáno, to je dáno.V právu to platí dvojnásob. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, ve smlouvě by mělo být sepsáno vše podstatné.

2. 6. 2018
Co(ne)zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí

Co(ne)zjistíte z nahlížení do katastru nemovitostí

Z nahlížení do katastru nemovitostí lze zjistit mnoho důležitých věci, a to zejména pokud zamýšlíte realizovat koupi nemovitosti. V takovém případě doporučujeme věnovat značnou pozornost údajům uvedeným v katastru nemovitostí,…

9. 9. 2021

Jsme členy

Logo Česká advokátní komora logo-apek-male

Znáte nás z médií

Dostupný advokát © 2013-2022