Inflace v České republice již dosahuje dvojciferných hodnot a promítá se nejen do cen spotřebního zboží, ale rovněž do úrokových sazeb úvěrů a hypoték. Společně s naprosto rekordními cenami nemovitostí je úvaha koupit si nemovitost a vzít si hypotéku pro většinu populace spíše z říše snů. Podmínky pro její získání se navíc nyní opět ztížily. Zájem o hypotéky aktuálně mírně poklesl, ale přesto jsou stále v centru pozornosti. Na co se zaměřit při jejich výběru?
Při pořízení nemovitosti máte hned několik možností financování. V dnešní době dochází zpravidla ke kombinaci dvou či více variant. Mimo platby v hotovosti a využití stavebního spoření, se (spíše hypoteticky) nabízí také spotřebitelský úvěr. Produktem, který je přímo zaměřen na financování koupě (even. výstavby či rekonstrukce) nemovitosti je hypotéka.
Tip: Zda volit nájem, či vlastní bydlení financované hypotékou, jsme již rozebírali v našem článku.
Většina zájemců o hypotéku se při procházení jednotlivých nabídek bank jako první zaměří na úroky. Mohou se tím ovšem dopustit kardinální chyby, neboť tak snadno přehlédnou další důležité podmínky a poplatky. Podle čeho tedy správně hypotéku vybrat?
Ještě než začnete surfovat po webových stránkách bank, udělejte krok zpět a ujasněte si několik základních informací. Nejprve si ujasněte, na co přesně hypotéku potřebujete (jedná se koupi, stavbu, rekonstrukci) a jaké jsou v dané oblasti aktuálně ceny. V návaznosti na to si také spočítejte, kolik peněz potřebujete a kolik máte k dispozici. Nezapomeňte zohlednit nejen náklady na samotné pořízení nemovitosti, ale také na případné stěhování, zařizování, rekonstrukci apod. Možná následně dospějete k názoru, že hypotéka není nejvhodnějším finančním nástrojem a bude vám stačit například využít vaše stavební spoření.
Posoudíme rizika plynoucí ze situace a poradíme vám nejvýhodnější řešení. Kromě toho zvládneme zajistit kompletní smluvní a právní servis spojený s prodejem nebo koupí nemovitosti do 48 hodin. Profesionálně, bezchybně a online.
Dříve bylo nutné mít našetřeno minimálně 10 % z hodnoty zastavěné nemovitosti. ČNB však rozhodla, že se LTV (z anglického Loan to Value – tj. poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti) snižuje na 80 % a nově tedy budete potřebovat pětinu finální částky. Pro nákup bytu v hodnotě 8 milionů korun bude tedy třeba mít našetřeno alespoň 1 600 000 Kč.
Pro mladé do 36 let stále platí LTV ve výši 90 %. Podstatné však je, že se musí vždy jednat o jejich vlastní bydlení.
Nově platí povinnost (a nikoli pouze doporučení jako doposud), že na splátku hypotečního úvěru žadatel smí vydávat maximálně 45 % svého čistého měsíčního příjmu. Osoby mladší 36 let mají opět mírnou úlevu. U nich stačí, když splátka nepřevýší 50 % jejich čisté mzdy.
Celkový dluh žadatele (včetně veškerých splátek půjček, které platí) nesmí být vyšší než 8,5 ročních čistých příjmů. Jedinou výjimku z uvedeného pravidla opět tvoří žadatelé mladší 36 let, kteří chtějí hypotéku pro své vlastní bydlení. Jejich celkový dluh smí být až do výše 9,5 ročních příjmů.
Tip: Hypotéka, nebo nájem? Jaký způsob financování zvolit? Kladete si tyto otázky? Pak vám nesmí ujít náš další článek, který obě možnosti srovnává.
Právní charakteristikou hypotéky je jištění úvěru pomocí zástavy nemovitosti. Předmětem zástavy přitom může být:
Tip: Detailně jsme se smluvním zástavním právem zabývali v našem článku
Jak jsme již zmínili, řídit se pouze výší úroku není při volbě hypotéky nejšťastnější. To ovšem neznamená, že byste si jej neměli všímat vůbec. Neprozradí vám sice celkovou sumu, kterou bance zaplatíte, ale jako základní vodítko poslouží spolehlivě. Je totiž vysoce pravděpodobné, že pokud je někde úrok výhodnější třeba o jedno či dokonce dvě procenta, pak bude celková nabídka také výhodnější. Tato úměra už ale nemusí platit tam, kde se liší sazby v desetinách procenta.
Tip: Udělat chybu při koupi nemovitosti je jednoduché a šance na nápravu jsou minimální. Proto jsme bohaté zkušenosti z naší praxe přetavili do 5 nejdůležitějších rad, ve kterých naši klienti nejčastěji chybují, a sepsali je do e-booku, díky kterému zjistíte, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika.
Ke srovnání nabídek vám mohou spolehlivě posloužit různé srovnávače. Pokud chcete vše vybrat sami, nevolte srovnávače, které vyžadují vaše osobní údaje. Nezapomeňte si o nabídku říct vždy také své bance, v níž máte účet. V současné době již není podmínkou žádat o hypotéku u banky, u níž si vedete účet, nicméně může vás to opět nějakým způsobem zvýhodnit.
Srovnáním nabídek dle výše úroku jste tedy získali například deset nabídek, které vypadají zajímavě. Další věc, na níž je třeba se zaměřit, jsou poplatky, sankce a další podmínky hypotéky.
Nízká úroková sazba může být například podmíněna zřízením účtu, což bývá spojeno s dalšími poplatky. Každá stokoruna, která vám v rámci jednoho měsíce připadá možná nepodstatná, se za 35 let promění ve 42 tisíc korun. A to není málo.
Započítání veškerých poplatků vám pomůže zjistit výslednou cenu úvěru. Poté se může vyjevit jako výhodnější hypotéka, která sice nabízí o dvě desetiny vyšší úrok, ale díky nulovým poplatkům vyjde mnohem levněji. Nikdo po vás ale nechce počítání každé desetikoruny a násobení měsíci a roky splácení. K tomu vám může stejně dobře posloužit RPSN, tedy roční procentuální sazbu nákladů. Tato hodnota nám říká, o kolik hypotéku celkově přeplatíte. RPSN by tedy měl být klíčový ukazatel, který je třeba sledovat a věnovat mu pozornost.
Tip: Plánujete koupi bytu jako investici k následnému pronajímání? Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi vámi a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Většina poskytovatelů má nejnižší úrok podmíněný pojištěním schopnosti splácet. Zapřemýšlejte ale, zda už pro takovou situaci nejste chráněni jinak – například životním pojištěním. Taková pojistka vás může ve výsledku opět přijít dráž než pojistka s vyšším úrokem, ovšem bez pojištění. Navíc ani pojistka nemusí zdaleka krýt všechna rizika a platí jen po dobu fixace.
Při výběru nezohledňujte pouze současnou situaci, ale popřemýšlejte, jaké finanční změny vás mohou čekat v budoucnu. Nikdo z nás není sice jasnovidec, ale můžete například vědět o tom, že doplatíte jiný významný úvěr, který vás v tuto chvíli zatěžuje, nebo že v horizontu několika let budete prodávat jinou nemovitost. Takové zjištění by vás pak v podmínkách hypotéky mělo vést k možnému doplacení hypotéky předčasně či k délkám fixace a pochopitelně to ovlivní i nastavení výše splátek.
Tip: Abyste si mohli vzít hypotéku na koupi bytu, budete potřebovat pojištění. Přečtěte si, jak funguje pojištění bytů a bytového domu.
Podstatnou náležitostí, kterou s bankou při sjednávání hypotéky řešíme, je fixace úrokové míry. Většinou nabízejí banky fixaci na dva až deset (ale i 15) let. Co to pro vás znamená? Tato doba určuje, jak dlouho budete využívat sjednanou úrokovou sazbu a platit dohodnutou výši splátek. A která varianta se vám vyplatí nejvíce? Nedá se to jednoznačně říci, neboť záleží především na vývoji trhu Pokud jsou sazby na minimu a očekává se jejich růst, pak jsou delší doby fixace dražší. Naopak jsou-li na maximu a očekává se spíš pokles, pak je pevný úrok na delší dobu levnější. V současné době nabízí většina bank nejnižší úrok v horizontu pěti let a extrémně krátké či dlouhé doby jsou zatíženy vyšší úrokovou sazbou.
Tip: Rádi byste se dozvěděli více o hypotéce a jejím fungování? Připravili jsme pro vás třídílnou sérii – Hypotéka – nejčastější otázky a odpovědi.
Pro hypoteční úvěr je typické, že ručíte nemovitostí. Jak jsme výš naznačili, nejčastěji za úvěr ručíte nemovitostí, kterou právě tímto úvěrem kupujete. Nemusí jít ale o pravidlo, lze ručit i jinou nemovitostí. Některé banky ovšem nechtějí přijímat do zástavy rekreační nemovitosti jako chatu či chalupu. Také s ručením stavebním pozemkem to bývá náročné, ale vyloučeno to není.
Pokud chcete získat hypotéku na koupi družstevního bytu, budete vždy potřebovat i jinou nemovitost. Fakticky totiž kupujete pouze družstevní podíl. Byt zůstává dál majetkem družstva, a proto ručení družstevním bytem není možné.
O hypotéku může žádat i více osob, aniž by nutně měli všichni vlastnický vztah k nemovitosti. Někteří tedy mohou vystupovat de facto v roli ručitele, jehož příjem se posuzuje při schvalování hypotéky společně s osobou pořizující nemovitost.
V průběhu splatnosti úvěr lze osoby uvedené v úvěrové smlouvě měnit, a umožnit tak ručiteli vyvázání z hypotéky například v době, kdy pominul důvod jejich přistoupení k úvěru, např. zvýšení příjmů či snížení zadlužení „hlavního“ žadatele.
Pokud nemáte žádnou nemovitost, kterou byste ručili, můžete využít nabídku, kterou banky označují jako hypotéka bez ručení nemovitostí. Ve skutečnosti ale nejde o hypotéku, ale takzvaný předhypoteční úvěr.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
