Když kupujete pozemek, je potřeba zaměřit se na trochu jiné věci než při koupi domu nebo bytu. Záleží samozřejmě na účelu takové koupě. Jinak budeme přistupovat ke koupi lesa, jinak při koupi stavebního pozemku za účelem výstavby rodinného domu. Základem celého převodu je správně sepsaná kupní smlouva na pozemek, která musí odpovídat vašemu záměru.
Vyhlídli jste si pozemek, vyhovuje vám lokalita, rozloha i přístupnost, pouze cena se vám zdá neúměrně vysoká? Začněte tedy kontrolou a srovnáním ceny s jinými pozemky obdobných parametrů.
Na začátku roku 2025 platí, že ceny stavebních pozemků v České republice po mírném poklesu opět rostou. Vývoj je však velmi rozdílný podle regionu. V Praze se průměrná cena za metr čtvereční drží vysoko, u některých pozemků dokonce dále roste, zejména kvůli zvýšené poptávce po menších parcelách. Právě menší velikost prodávaných pozemků je důvodem, proč celková cena transakce může klesat, zatímco cena za metr čtvereční roste. V mimopražských regionech se růst cen projevuje o něco pomaleji, ale i zde je patrné oživení trhu. Průměrná cena stavebního pozemku v Praze na začátku roku 2025 dosahuje někde až 14 000 Kč za m², v okolí Prahy kolem 6 500 Kč za m² a v dalších větších městech se pohybuje kolem 3 300 Kč za m². Mimo hlavní centra se ceny stavebních pozemků aktuálně pohybují okolo 2 500 Kč za m². Na konkrétní cenu má vedle lokality zásadní vliv i způsob využití pozemku, například zda je určen k výstavbě rodinného domu nebo jen k rekreačním účelům.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Tip: Koupili jste si pozemek, na kterém máte v plánu stavět? Základem je ověřit, zda je daná půda pro stavbu určená. A pokud není z důvodu, že spadá do zemědělského fondu, čeká vás nejprve vynětí z fondu. V našem samostatném článku vám poradíme, jak na to.
V cenové hladině stavebního pozemku se promítá pochopitelně dále dostupnost infrastruktury, přístupnost, silniční, případně vlakové spojení, blízkost velkých měst a dostupnost obchodů, úřadů či kulturního vyžití.
Nejste-li si jisti cenou nabízeného pozemku, porovnejte ji s cenami pozemků obdobných parametrů. V úvahu musíte vzít ale všechny zmíněné parametry a především způsob využití pozemku.
U zemědělských pozemků vyjadřuje bonitu (a v návaznosti na to i cenu) půdy pětimístný kód BPEJ. Ten poskytuje informace o klimatických regionech (první číslice), hlavních půdních jednotkách (druhá a třetí), sklonitosti a expozici (čtvrtá) a hloubce půdního profilu a obsahu skeletu (pátá). Z těchto hodnot lze odvodit mnoho dalších charakteristik a odborník z nich může vyčíst mnoho informací pro stanovení hodnoty půdy. BPEJ kód můžete zjistit v katastru nemovitostí. Cena pozemku dle BPEJ kódu se mění v závislosti na katastrálním území a zabývají se jí některé webové aplikace. Kupní smlouva na pozemek by měla obsahovat i informaci o tom, zda se jedná o stavební parcelu, nebo jiný typ pozemku.
Pokud naopak pozemek chcete prodat a nevíte si rady nastavením ceny, lze využít řady online nabídek nacenění zdarma. Existují také různé kalkulačky bonity půdy, grafy a ceníky pozemků, které s nastavením ceny pomohou. Počítejte ale, že velmi často není nic tak úplně zadarmo, tedy, že jde zpravidla o nabídku realitní kanceláře, která vám vzápětí nabídne prodej vašeho pozemku. Zvažte, zda nabízené služby skutečně odpovídají jejich cenám, nebo vše zvládnete svépomocí či s využití jiných odborníků.
Tip: Prodat byt nebo dům není jen tak. Alespoň tak to slýcháme od realitních makléřů, kteří samoprodej z naprosto logických důvodů nemohou doporučit. Je to ale opravdu tak těžké, abyste si s tím nemohli sami poradit? Ať už je vaší motivací pro zahájení prodeje bez pomoci realitní kanceláře touha vyhnout se platbě provize, nebo jednoduše nedůvěřujete makléřům, povíme vám, jak postupovat, na co si dát pozor a kdy už raději vyhledat pomoc odborníka.
Pokud kupujete nebo prodáváte pozemek proto, abyste na něm stavěli, základem je koupit stavební pozemek k tomu určený. Doporučujeme však prostudovat i další záměry s okolním územím. Může se připravovat rušná silnice, výstavba obchodního komplexu, či něco jiného, co do statusu a hodnoty daného pozemku neblaze zasáhne. A nejen do hodnoty pozemku, ale přímo do vašeho života. Kupní smlouva na pozemek by proto měla být uzavírána až po důkladné analýze územního plánu a všech omezení.
Svůj průzkum neomezujte pouze na územní plán obce, ale zaměřte se i na ten krajský. V územním plánu obce by vás mělo zajímat samozřejmě využití pozemku a u stavebního pozemku potom míra zastavitelnosti. Pokud nejste odborníci na danou problematiku, je dobré se předem s odborníkem poradit. V územním plánu najdeme i různé značky a kódy, které mohou svědčit o znemožnění výstavby. Následně je vhodné si ověřit, zda je územní plán obce v souladu s tím krajským, aby například kraj neměl s pozemkem jiné záměry. Teoreticky byste se tuto skutečnost měli dozvědět i z územního plánu obce, ale naše advokátní praxe ukazuje, že se najdou občas výjimky, které potvrzují pravidlo.
Nesouhlasíte se změnami v územním plánu? Dotkly se tyto změny přímo vašeho pozemku nebo okolí a máte obavy, že vám značně znepříjemní život? Přečtěte si, jak se bránit územnímu plánu.
Vždy vycházejte ze situace zapsané v katastru nemovitostí. Porovnejte ji ovšem se skutečností. Ploty nebo zdi mezi pozemky mohou vést špatně. Nakonec byste tak mohli zjistit, že jste koupili jen část pozemku, který měl prodávající oplocený, a zbytek patří někomu jinému, například městu.
Vlastník neoprávněně zabraného pozemku pak může vyžadovat uhrazení bezdůvodného obohacení (neoprávněně jste užívali jeho pozemek) nebo zbourání plotu a vrácení pozemku. Vrácení v tomto smyslu znamená přenechání k užívání, jednoduše postavení plotu jinde a tím zmenšení vlastního pozemku. Kupní smlouva na pozemek by měla vždy výslovně vymezit přesnou výměru a hranice pozemku podle katastrální mapy.
Po uzavření kupní smlouvy na pozemek už ale bude pozdě bycha honit. Všechno je potřeba ošetřit, dokud má prodávající zájem se s vámi dohodnout.
Pan Štefan si vyhlédl pozemek za Prahou. Chtěl si na něm postavit kanadský srub. A aby měl jistotu, že všechno proběhne hladce a bez komplikací, objednal si u nás kontrolu kupní smlouvy na pozemek.
Podle územního plánu byl tento pozemek skutečně vhodným útočištěm pro takovou výstavbu. V katastru jsme však objevili několik překážek. Na pozemku totiž vázlo více věcných břemen, než bývá zvykem. Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemena mělo ale zapsáno i několik sousedů. Ti měli právo průjezdu přes pozemek, a dokonce i právo nechat projít své stádo ovcí.
Právní řečí bychom to označili za stav, který by byl s klidným sousedským životem neslučitelný. Prostě a jasně, pan Štefan by tam moc klidu neměl. Díky našemu upozornění tak nakonec včas od svého záměru ustoupil a vybral si vhodnější pozemek, jen nedaleko od toho původního.
Než kupní smlouvu na pozemek podepíšete, poraďte se s odborníkem, který ji zkontroluje z hlediska právních rizik a upozorní vás na případné nedostatky. Jen tak budete mít jistotu, že kupujete opravdu to, co si myslíte.
Kupní smlouva na pozemek je klíčovým dokumentem při převodu vlastnického práva a její správné sepsání je zásadní pro ochranu práv obou stran. Obsahovat by měla přesné označení pozemku, dohodnutou kupní cenu, platební podmínky a také ujednání o předání pozemku. Než smlouvu podepíšete, je dobré prověřit právní stav pozemku v katastru nemovitostí, zjistit jeho skutečnou hodnotu a ověřit, zda na něm neváznou žádná břemena nebo jiná omezení. Správně nastavená smlouva chrání nejen kupujícího, ale i prodávajícího, a minimalizuje riziko budoucích sporů. Pokud si s přípravou smlouvy nejste jistí, vyplatí se obrátit na odborníka.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Vše zvládneme do 48 hodin, a to i při koupi od developera.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
