Jak na koupi činžovního domu?

Přesto, že je jednou z domén kanceláře Dostupného advokáta zaměření na nemovitostní služby, s nákupem činžovních domů se setkáváme zatím spíše ojediněle. O to bedlivěji se jednotlivým krokům věnujeme a klienty poukazujeme na jeho specifika.

Co nazýváme činžovním domem? Wikipedie uvádí, že jde o stavební objekt s více byty, v nichž bydlí nájemníci a za to odvádí majiteli bytu či domu platbu nazývanou nájem nebo také činže. Podle této definice nemusí jít nutně o cihlový dům, který si typicky pod pojmem “činžák” představíme, ale teoreticky třeba i panelák.

Nákup činžovního domu vyžaduje především týmovou práci. Je třeba koordinovat jednotlivé kroky nejenom s právním zástupcem druhé strany kupní smlouvy a s realitními makléři, ale nezřídka také s finančním poradcem, který radí s financováním transakce a také s expertem, který umí správně odhadnout výnosnost investice. Zpravidla bývá na jedné či druhé straně kupní smlouvy osob více, což může také zamíchat karty v koordinaci postupu.

Specifika smlouvy o prodeji činžovního domu

Pojďme si jednotlivé odlišnosti přiblížit.

• Komplexnost transakce: Činžovní dům může mít mnoho jednotlivých nájemníků, což zvyšuje komplexnost transakce. Je třeba prověřit všechny nájemní smlouvy, zjistit, zda nejsou nějaké dlouhodobé závazky nebo problematické nájemní vztahy. Je dobré zjistit nejenom to, co je dáno na papíře, ale zapátrat také, jaké jsou reálné vztahy v domě. A to vyžaduje určitou míru takřka detektivní práce.

Z hlediska budoucího nakládání s domem je zpravidla výhodnější, aby byly byty bez nájemníků, neboť můžete snadno provést rekonstrukci bytů, sami vyhledat nájemníky, s nimiž chcete uzavřít smlouvu, a především nastavit nájemní smlouvy dle svého uvážení. Volnou ruku máte i v případě, že plánujete jednotlivé byty rozprodat. Přesto je třeba zdůraznit, že pokud byty již nájemníci obývají, transakci to nijak nebrání.

Podle občanského zákoníku platí obecně (nejenom pro nemovitosti), že pokud se změní vlastník věci (např. na základě kupní smlouvy), přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. To znamená, že i pokud se o to nový vlastník nebo zájemce o koupi nijak nestará, bude nájem platit dál a co je velmi důležité, za naprosto stejných podmínek jako u dosavadního vlastníka. Jedinou změnou v nájemním vztahu bude, že pronajímatelem se stane (automaticky) nový vlastník.

• Výnosnost: Činžovní dům je zpravidla pořizován jako investiční příležitost. To ale znamená opatřit si detailní informace o počtu jednotek, obsazenosti, nákladech na provoz a správu domu a dalších ekonomických aspektech. Podstatný je samozřejmě záměr budoucího vlastníka: tedy buď nemovitost následně rozprodat po jednotlivých bytech, nebo bytové jednotky pronajímat. Nabízí se samozřejmě i kombinace obojího.

Pro majitele představuje nájem zdroj příjmů, ale na druhé straně s sebou nese i značné náklady na správu a údržbu budovy.

Budoucího majitele domu by měly před koupí zajímat i okolnosti vně domu, například stavební plány v okolí domu, budoucí výstavba metra či jiné zásadní proměny v oblasti. Ty mohou v dlouhodobém horizontu ceny nájmu (či bytů v případě jejich prodeje) navýšit, ovšem naopak v blízké době představují pro nájemníky a zájemce pouze hluk, změny v dopravě a řadu problémů, které je mohou odrazovat.

Klíčové pro zajištění výnosnosti je zajistit takový způsob financování transakce, při kterém splácení úvěrů s tučnými úroky nepřeváží výhody investice. Je třeba si s pomocí odborníka detailně spočítat veškeré náklady, splátky a na druhé straně možné zisky.

• Právní aspekty: Důkladnou prověrkou by měla projít nemovitost i na katastru nemovitostí. To je třeba svěřit ideálně zkušenému advokátovi. V případě činžovního domu lze očekávat zřízení některých věcných břemen. Typicky těch, které se týkají inženýrských sítí. Věcná břemena prodeji nikterak nevadí, ale je třeba se seznámit detailně s jejich obsahem, aby vlastník tušil, co bude muset v rámci své nemovitosti strpět (například právo třetí osoby na služebném pozemku zřídit nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení). Další právní specifika se mohou týkat režimu společných prostor, nebo otázek spojených s právy a povinnostmi nájemníků.

• Technický stav budovy: Před jakoukoliv koupí je nezbytné prověřit technický stav nemovitosti. Zatímco u koupě bytové jednotky nás zajímá například přidružená sklepní kóje a plánované opravy, na nichž se bude vlastník bytu podílet, při koupi celé budovy se perspektiva radikálně mění. Je třeba detailně prozkoumat stav celého domu, včetně společných prostor, střechy, sklepů, výtahů atd. Zde přichází na řadu spolupráce se zkušeným stavařem či architektem, který pomůže odhadnout, jaké investice budou v blízké době v souvislosti s nemovitostí potřeba a jaká bude jejich výše. Zejména starší budovy často potřebují renovace, modernizaci a mohou trpět problémy jako je vlhkost. Problémy jako netěsnící střecha nebo neizolovaný sklep, které majitele jedné bytové jednotky mohou zajímat jen vzdáleně, v tomto případě spadají pod plnou odpovědnost majitele.

• Právní dokumentace: I smlouvy na jednu jedinou bytovou jednotku vyžadují sepsání spolehlivým člověkem se smyslem pro detail. V případě takto rozsáhlé smluvní dokumentace, kterou koupě domu obnáší, je třeba ohlídat všechna čísla, označení, výměry a další detaily. Jediná chyba by přitom mohla znamenat vrácení návrhu z katastru nemovitostí a běh nové lhůty. Proto zde zpravidla nastupuje tým právníků, kteří každou jednotlivou položku smlouvy několikrát kontrolují. Dokumentace přitom obnáší mimo smlouvy kupní také smlouvu o smlouvě budoucí a zpravidla také smlouvu o úschově a zástavní smlouvu.

• Daňové aspekty: Ačkoliv došlo v roce 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitosti, přesto stále řada povinností v tomto směru zůstává. Pro prodejce jde především o daň z příjmu z prodeje nemovitosti a pro nabyvatele následně přihlášení se k dani z nemovitostí, podání daňového přiznání a samotná platba daně.

• Financování: Pro kupujícího je přirozeně náročnější získat financování pro koupi činžovního domu už ze samé podstaty toho, že kupní cena bývá násobně větší. I banky proto bývají ostražitější v poskytování úvěrů a hypoték.

• Závazky vůči nájemníkům: Jak jsme již výše zmínili, pokud v domě zůstávají stávající nájemníci, nový majitel přebírá všechny závazky vůči nim. Je důležité být informován o všech stávajících smlouvách a případných problémech v domě.