Koupě bytu je pro mnoho lidí jedním z nejdůležitějších životních kroků

E-book zdarma: Jak koupit nebo prodat nemovitost

• Po přečtení se vyhnete 5 chybám, které se při prodeji/koupi stále opakují.
• Budete znát právnické tipy, co si pohlídat ve všech podepisovaných smlouvách.
• Ať už jste prodávající či kupující, zjistíte, jak se nepřipravit o peníze a nemovitost.

Stáhnout zdarma

Rychlý přehled: koupě bytu krok za krokem

Při koupi bytu nestačí zkontrolovat jen cenu a technický stav. Z právního hlediska doporučujeme postupovat takto:

• Prověřte vlastníka a byt v katastru nemovitostí, zejména vlastnické právo, zástavní práva, věcná břemena, zákazy nakládání nebo plomby.
• Zjistěte případné dluhy související s bytem a správou domu a vyžádejte si potřebné podklady od prodávajícího.
• Pečlivě nastavte kupní smlouvu, zejména kupní cenu, způsob její úhrady, podmínky předání a postup při vkladu do katastru.
• Kupní cenu neposílejte prodávajícímu bez odpovídajícího zajištění. Bezpečnější je použít úschovu s přesně stanovenými podmínkami výplaty.
• Po podpisu smlouvy následuje vklad do katastru a předání bytu. Kupujícímu vznikne vlastnické právo k bytu až zápisem do katastru nemovitostí.

Kupujete byt a chcete mít jistotu, že kupní smlouva, úschova i převod vlastnictví správně navazují? Nechte si od nás právně ohlídat celý proces koupě bytu.

Z advokátní praxe: Developer chtěl zaplatit kupní cenu za byt ještě před získáním stavebního povolení

Jeden z našich klientů chtěl kupovat byt. Velmi spěchal na kupní smlouvu. Chtěl jen zkontrolovat, zda neobsahuje nějaké chyby, ale jinak celý hořel nedočkavostí ji podepsat. Byt sice ještě nestál, ale měl být krásný, se snovým výhledem a v „trendy“ pražské čtvrti.

Upozornili jsem ho ale na to, že cena se má dle smlouvy hradit hned na začátku bez jakékoliv hmatatelné záruky, že bude byt vůbec postaven (stavební povolení totiž nebylo ještě na celý projekt vydáno). Klient to nejdřív považoval za nepříjemnost, kterou mu házíme klacek pod nohy a tak trochu mu kazíme radost. Pak si ale uvědomil, že riziko vyplývající z toho, nač jsme ho upozornili, je poměrně dost vysoké.

Tento příběh má svůj happy end. Developer totiž na většinu požadavků našeho klienta kývl a ustoupil. Ostatně cena byla velmi vysoká, a tak se mu o klienta vyplatilo alespoň trochu zabojovat. Smlouvu o koupi bytu tedy uzavřeli a dnes je již byt téměř dokončen a převeden do vlastnictví našeho klienta.

Ohlídáme koupi bytu i pro vás. Z pohodlí domova se můžete ujistit o tom, že smluvní postup je v pořádku a vaše finance v bezpečí.

Pokud stojíte před podpisem dokumentu označeného jako „kupní smlouva bytová jednotka“, určitě si ověřte, že v něm nejsou žádné neurčité nebo zavádějící formulace. Mnoho lidí si neuvědomuje, že i zdánlivě banální detaily – například nepřesný popis jednotky nebo chybná specifikace příslušenství (sklep, podíl na pozemku) – mohou později způsobit nemalé komplikace. Právě proto doporučujeme nechat si kupní smlouvu na bytovou jednotku vždy zkontrolovat právníkem. Ten vám nejen ohlídá, že je vše správně uvedeno, ale také upozorní na možná rizika, která laik běžně přehlédne.

Postup při koupi bytu krok za krokem

Samotný podpis kupní smlouvy je až jednou z pozdějších fází. Bezpečný postup při koupi bytu začíná ještě před tím, než se definitivně zavážete nemovitost koupit.

1. Prověřte byt a prodávajícího

Nejprve ověřte, zda je prodávající skutečně vlastníkem bytu a zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena, zákaz zcizení nebo jiné právní závady. Pozornost věnujte také plombám, které upozorňují na probíhající změnu zápisu v katastru.

U bytové jednotky si vyžádejte také potvrzení o případných dluzích vůči osobě odpovědné za správu domu. Některé dluhy související se správou domu a službami totiž mohou za zákonných podmínek přejít společně s jednotkou na nového vlastníka.

2. Ohlídejte si rezervaci a financování

Pokud podepisujete rezervační smlouvu ještě před schválením hypotéky, ověřte si zejména podmínky vrácení rezervačního poplatku pro případ, že financování nezískáte. Už v této fázi si také ujasněte, kdy má dojít k podpisu kupní smlouvy a jak bude kupní cena uhrazena.

3. Připravte kupní smlouvu

Kupní smlouva musí přesně určit smluvní strany i převáděnou jednotku a upravit cenu, způsob platby, podání návrhu na vklad, předání bytu i řešení situace, kdy některá ze stran svou povinnost nesplní.

4. Bezpečně uhraďte kupní cenu

Kupní cena se zpravidla neposílá přímo prodávajícímu před dokončením převodu. Vhodně nastavená úschova umožňuje určit, za jakých podmínek budou peníze prodávajícímu uvolněny.

5. Podejte návrh na vklad do katastru

Podepsaná kupní smlouva sama o sobě ještě neznamená, že je kupující vlastníkem bytu. Vlastnické právo k bytu vzniká až zápisem do katastru nemovitostí.

6. Byt protokolárně převezměte

Při předání se vyplatí sepsat předávací protokol. Zachyťte v něm zejména stav bytu, počet předaných klíčů, stavy měřidel, vybavení, které v bytě zůstává, a případné zjištěné vady.

Na co si dát pozor při koupi bytu

Pokud řešíte, na co si dát pozor při koupi bytu, nesoustřeďte se pouze na samotnou kupní smlouvu. Před podpisem si ověřte zejména:

• zda údaje o bytu a vlastníkovi odpovídají katastru,
• zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení,
• zda nejsou s jednotkou spojeny zjistitelné dluhy vůči správě domu,
• zda smlouva jednoznačně určuje sklep, parkovací místo či další příslušenství a podíly,
• za jakých podmínek se uvolní kupní cena,
• kdo a kdy podá návrh na vklad a kdy dojde k předání bytu.

Co musí obsahovat kupní smlouva?

Při koupi bytu potřebujete písemnou smlouvu. Ta musí obsahovat minimálně následující údaje, které jsme pro vás shrnuli do pěti jednoduchých bodů:

1. Smluvní strany – Jasné vymezení prodávajícího a kupujícího je naprostou nezbytností. Prodávající musí být samozřejmě majitel nemovitosti zapsaný v katastru nemovitostí. Ideální je identifikovat ho nejen podle jména a adresy, ale i podle rodného čísla.

2. Nemovitost – Nejvíc chyb se dělá při specifikaci nemovitosti. Ta musí být přesně označena tak, jak je vymezena v katastru nemovitostí. Jinak hrozí, že katastr celou koupi odmítne a nemovitost nepřevede na nového vlastníka. Stačí například když se ve smlouvě opomene vlastnický podíl na budově nebo na pozemku.

3. Kupní cena – Určení výše kupní ceny není tím jediným, co je potřeba si jasně stanovit. Měli byste přesně specifikovat i to, jakým způsobem budou peníze převedeny. A kdy. Obvykle se využívá úschovy, ostatně to vždy klientům doporučujeme. Kupní cenu není vhodné platit předem (psali jsme o tom i v příběhu na úvod tohoto článku). Sjednejte si podmínky i případné smluvní sankce, když něco nebude realizováno včas.

4. Převzetí nemovitosti – Ve smlouvě se uvádí i to, kdo a v jakém termínu dá návrh na vklad do katastru, kdo zaplatí poplatek, kdy přesně bude byt předán, nebo kdy se původní majitel vystěhuje… I zde je vhodné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.

5. Podpisy – Podpisy nechte v každém případě ověřit, stačí na poště nebo pracovišti Czech Pointu.

Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.

Nejste si jistí, jestli smlouva opravdu chrání vaše peníze a obsahuje vše potřebné pro převod bytu? Nechte si kupní smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem.

Shrnutí

Koupě bytu vyžaduje nejen správně napsanou kupní smlouvu, ale také důkladnou kontrolu právního stavu nemovitosti a bezpečné nastavení celého převodu. Ještě před podpisem si ověřte vlastníka bytu, zápisy v katastru, případná omezení i zjistitelné dluhy související se správou domu. Kupní smlouva musí přesně určit převáděnou nemovitost, cenu, způsob úhrady, podmínky podání návrhu na vklad a předání bytu. Kupní cenu je vhodné chránit prostřednictvím správně nastavené úschovy. Samotným podpisem smlouvy se kupující vlastníkem nestává – vlastnické právo k bytu vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. Celý postup zakončete předáním bytu a předávacím protokolem.