Víte, jaký je rozdíl mezi pachtem a nájmem? A na jaké případy se hodí uzavřít takzvaný pacht? A víte, v čem tkví možná rizika? A věděli jste, že pachtem nemusí být jen klasický zemědělský pacht, tedy pronájem pole za účelem pěstování nejrůznějších plodin, ale třeba i pacht restaurace či posilovny.
Pacht, pachtýř, pachtovné. Řeč není o středověkých nájemních vztazích, ale o závazku, který se dá použít nejen na pronájem zemědělského pozemku a běžně se dnes v praxi užívá i na nejrůznější provozy.
Pacht je závazek, kdy se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za pachtovné. Důležité je slovo požívat. Proč? Pachtýř má totiž oprávnění nejen věc užívat, ale i právo na plody a užitky takové věci. Možná jste se tak již setkali se situacemi, kdy se uzavírá smlouva o zemědělském pachtu nebo smlouva o pachtu rybníku. Pachtovní smlouva se nejčastěji uzavírá v zemědělství či pronájmu zahrad, může jít však i o lom, důl či pramen vody.
Rozdíl mezi pachtem a nájmem tkví tedy v tom, že zatímco v případě nájmu dojde pouze k přenechání věci (možnosti jí užívat), u pachtu dochází zároveň k přenechání práva požívat výnosy či plody věci. O pacht se tedy typicky bude jednat i v případě, že se přenechává zařízená restaurace, která má být dále provozována, za účelem požívání zisku. Naproti tomu o nájmu pak budeme hovořit například při přenechání garážového stání (pouze ho užívám, vlastně jde o spotřebu).
Tip: Seznamte se s tématikou nájmů v našem obsáhlém průvodci.
Klíčové tedy je co jsou užitky z pachtu. Jde o nějaký výnos (peníze, pšenice, ředkvičky). Nenechte se ale zmást, ne každé užitky a plody jsou chápány jako pacht. Představte si situaci, kdy máte pronajatý dům a na zahradě si pěstujete ředkvičky pro vlastní potřebu. V tomto případě opravdu nejde o užitek a o pacht se nejedná. Jde o situaci, kdy jsou tyto užitky vnímany jako právo vedlejší, není to účel vaší nájemní smlouvy. Účelem je bydlení. U pachtu jsou však právě ony užitky klíčové.
Pokud se pídíte po vzoru pachtovní smlouvy nebo hledáte pachtovní smlouvu ke stažení, je nutné rozlišit, zda jednáte jako fyzická osoba nebo uzavíráte pacht jako osoba právnická. Co se týká pachtovného, platí pro něj podobná pravidla jako v případě nájemného. Pachtovné se tedy zpravidla platí měsíčně pozadu, v případě zemědělského pachtu ročně pozadu k 1. říjnu. Pachtovné může spočívat i v plodech nebo užitcích propachtované věci, a to bez ohledu na jejich celkový rozsah, a to buď plněním přímo v plodech, nebo v penězích. Vlastně jde o provizi. Obě strany si také mohou ujednat zvyšování či snižování pachtovného, například v závislosti na úrodě.
Potřebujete pomoci s nájemní smlouvou či jinými náležitostmi souvisejícími s nájmem bytu? Neváhejte se na nás obrátit. S nájmem nemovitostí máme dlouholeté zkušenosti. Rádi je využijeme i při řešení vašeho případu.
U pachtu platí poměrně dlouhé výpovědní doby z nájmu, avšak smlouvu je možné ukončit třeba jen jednou za rok, aby nemohl pronajímatel nájemce připravit o výnos z jeho dlouhodobé činnosti. Jak tedy na výpověď z pachtovní smlouvy?
Pokud není v pachtovní smlouvě uvedena výpovědní doba, může k vypovězení dojít v těchto případech:
Pokud máte pacht s tříměsíční výpovědní dobou může dojít k vypovězení v těchto případech:
U pachtu na dobu určitou pak platí, že může být vypovězen s šestiměsíční výpovědní dobou, a to ještě tak, aby došlo k ukončení koncem roku, na který byla pachtovní smlouva uzavírána. Pachtovní smlouva na dobu neurčitou se vypovídá s dvanáctiměsíční výpovědní dobou. Samozřejmostí pak je, že pokud jste smlouvu uzavřeli písemně i výpověď bude písemná.
Tip: Podívejte se, jak na bezpečný pronájem bytu z pohledu pronajímatele.
Stejně tak jako soukromník i města a obce v naší zemi mohou své majetky nabízet k pachtu. Jako jiné nájemní vztahy schvaluje pachtovní smlouvu rada města, obce či městské části. Sice to není moc časté, ale obce může nabídnout propachtování pozemku, pachtovní smlouva na pozemek se pak řídí stejnými pravidly, jaké jsme si popsali výše. Často se setkáváme s dotazem, zda jsou zde nějaké odlišnosti, proto se na to zde zaměřujeme.
Tip: Přečtěte si o zvyšování nájemného ze strany pronajímatele.
Protože kromě standardního pronájmu existují i případy, kdy se uzavírá podnájemní smlouva, podpachtovní smlouva není výjimkou. Představme si situaci, kdy například státní příspěvková organizace propachtuje státní univerzitě nemovitosti k užívání a užitku. Univerzita pak podpachtuje nemovitosti nějakému spolku či soukromníkovi, aby ani dočasně neležely ladem.
Závěrem je nutno shrnout, že v případě, kdy se jedná nejen o užívání věci jako u klasického nájmu, ale i o požívání užitků, vzniká zde nutnost uzavřít pachtovní smlouvu. U pachtu pak bývají nevýhodou dlouhé výpovědní lhůty, výhodou je však právní jistota.
Sepíšeme nebo zkontrolujeme nájemní smlouvu na míru vašemu případu. Díky našim službám nevzniknou ani po skončení nájmu mezi pronajímatelem a nájemníkem spory ohledně nejasných práv či povinností.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Nájemné by mělo být přesně stanoveno v nájemní smlouvě. Doporučujeme i přímo ve smlouvě vymezit, jak bude navyšováno, například ho vázat na inflační míru. Pro pronajímatele je ale nejvýhodnější navyšování nájemného ve smlouvě složitě neřešit, ale sjednat smlouvu na relativně krátké periody na dobu určitou.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
