Platíte daň stanovenou paušální částkou a říkáte si, jestli na vás banky při hypotéce nebudou koukat skrz prsty? Dobrá zpráva: paušální daň hypotéku nevylučuje. Banky už mají pro OSVČ v paušálním režimu vlastní metodiky. Zároveň ale platí, že dokumenty i samotné posouzení příjmů se u jednotlivých bank liší a pro dosažení na maximální výši úvěru je důležité vědět, co si kde připravit a jak banky přemýšlejí.
V tomto článku srozumitelně vysvětlujeme, co je paušální daň, jaká má specifika pro hypotéku, jak banky počítají příjem (pro získání úvěru i pro určení jeho stropu), jak se liší výpočet u paušálu vs. u OSVČ mimo paušál, o jaké doklady si banky nejčastěji řeknou a na co si dát pozor.
Paušální daň pro živnostníky je zjednodušený režim, ve kterém jednou měsíční platbou hradíte daň z příjmů, sociální a zdravotní pojištění. Režim se v Česku používá od roku 2021 a je určen pro OSVČ s příjmy ze samostatné činnosti do 2 milionů Kč ročně. Od roku 2023 navíc fungují tři pásma, která se odvíjejí od výše a povahy příjmů (podle toho, do jaké míry u vás převažují činnosti s vyššími paušálními výdaji). Vstup do paušálního režimu se standardně hlásí do 10. ledna daného roku.
Co to prakticky znamená pro vás? Pokud splňujete podmínky paušálního režimu a nemáte další příjmy, které by vám povinnost přiznání vrátily, obvykle nepodáváte daňové přiznání ani roční přehledy na ČSSZ a zdravotní pojišťovnu. To je pohodlné v běžném provozu, ale u hypotéky to má důsledek: bance chybí klasické daňové přiznání jako důkaz vašich příjmů.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
U OSVČ mimo paušál se většinou pracuje se základem daně z daňového přiznání. U daně paušální částkou však typicky žádné přiznání neexistuje. Banky proto logicky sáhnou po něčem, co existuje vždy – po výpisech z bankovního účtu s tržbami z podnikání. Z nich pak interní metodikou odvodí čistý uznatelný příjem. Neplatí tedy, že by paušál znamenal automaticky nižší šanci, posouzení příjmu totiž není pro mnoho bank už problém.
Je ale třeba počítat s tím, že se jednotlivé banky liší v tom, jaké dokumenty požadují a jaké procento z obratu uznají. Část bank přiznává fixní procento z ročního obratu (v praxi se uvádí zhruba 15–30 %), jiné banky postupují podle oboru, sezónnosti a stability plateb.
Z praxe vyplývá, že když dva podnikatelé vykážou stejný obrat, v různých bankách vyjdou s odlišným „čistým příjmem“, a tedy i s jinou hranicí maximální hypotéky. Pokud jste například v oboru, který generuje stálý příjem a průběžné fakturace, vyjde metodika založená na procentech z obratu pravděpodobně lépe než u vysoce sezónních činností, kde banka raději „rozmělní“ obrat na delší období nebo si vyžádá detailnější podklady.
Roli hraje i to, jak dlouho nepřetržitě podnikáte – řada bank totiž dává přednost tomu, aby OSVČ podnikala alespoň rok a aby neměla nedoplatky na pojistném.
Máte dluh na pojištění? Přečtěte si, jak postupovat v případě neplacení pojištění u OSVČ a v případě, kdy neplatí váš zaměstnavatel.
Výši hypotéky neurčuje jen samotný uznatelný příjem. Od jara 2022 dostala Česká národní banka zákonné pravomoci nastavovat ukazatele LTV, DTI a DSTI u úvěrů zajištěných nemovitostí, přičemž po sérii změn v letech 2023–2024 dnes platí, že závazně je nastaven jen LTV. Horní hranice LTV tedy dnes činí 80 % a pro žadatele mladší 36 let 90 %. Limity DTI a DSTI jsou tedy momentálně nezávázné. To ale neznamená, že by se na ně banky přestaly dívat – jen už nejde o plošný regulační limit.
V praxi to znamená, že při stejné nemovitosti a stejném uznatelném příjmu může jedna banka vnitřním pravidlem akceptovat vyšší splátkovou zátěž než jiná, zatímco LTV 80/90 % jako strop zůstává společný.
Z právního pohledu navíc nesmíme zapomenout, že banky mají dle zákona o spotřebitelském úvěru povinnost posoudit úvěruschopnost každého žadatele. Právě proto banky vyžadují úplné a pravdivé informace o vašich příjmech, závazcích a výdajích, a proto se nebojí šťourat v detailech.
V praxi banka skládá celkový obrázek domácnosti z několika vrstev. Na první vrstvě stojí příjmy – u zaměstnanců obvykle ze mzdových potvrzení a výpisů z účtu, u OSVČ z daňového přiznání, nebo v případě paušálního režimu, z obratů na účtu, které se přepočítávají na uznatelný čistý příjem.
Posuzuje se stabilita a předvídatelnost těchto příjmů (délka pracovního poměru, zkušební či výpovědní doba, délka podnikání, sezónnost, návaznost fakturací, smlouvy s odběrateli). Na druhé vrstvě banka mapuje závazky a pravidelné výdaje: existující úvěry, leasingy, limity kreditních karet a kontokorentů, vyživovací povinnosti, náklady na bydlení a základní chod domácnosti. Zohledňuje se i struktura domácnosti (počet dospělých, nezaopatřených dětí), protože to má vliv na výši nezbytných životních nákladů.
Součástí prověření je i vaše úvěrová historie v registrech BRKI/NRKI a SOLUS. Banky používají také stresové testy (např. výpadek části příjmů), zohledňují splatnost a fixaci, věk žadatelů, typ a měnu příjmů i spoludlužníky. U OSVČ pak sledují délku podnikání, kolísání obratů, závislost na jednom klientovi a finanční rezervy. Z hlediska zajištění znalec určí obvyklou cenu a banka z ní odvodí LTV a posoudí likviditu zástavy.
Cílem je zkrátka úvěr, který odpovídá reálné a udržitelné platební kapacitě domácnosti – proto v paušálním režimu tolik záleží na jasnosti výpisů, pravidelném placení paušálních záloh a případných stabilních vedlejších příjmech.
Když neexistuje daňové přiznání, banka si vytvoří jeho náhražku: z výpisů z účtu, z dokladů o pravidelném placení paušální daně a případně z faktur nebo smluv poskládá obrázek o vašem byznysu. Následně aplikují koeficient na obraty – například uznají předem danou část ročních příjmů jako „čistý“ uznatelný příjem a ten rozpočítají na měsíce.
Není výjimkou, že jedna banka vezme 25 % z obratu a druhá 20 %, třetí si vyžádá delší období a pracuje s průměrem. Proto je rozumné oslovit víc bank nebo nezávislého makléře a nechat si příjem z obratu spočítat na míru.
Příklad: Představme si, že máte roční obrat 1 200 000 Kč a žádné další úvěry. V jedné bance vám metodika přizná 25 % z obratu – tedy 300 000 Kč ročně, zhruba 25 000 Kč měsíčně. V jiné bance uznají 20 % a dostanete se na 20 000 Kč měsíčně. Rozdíl pěti tisíc v měsíčním uznatelném příjmu umí v kombinaci s bankovní tolerancí k DSTI rozhodnout o tom, jestli dosáhnete na hypotéku o stovky tisíc vyšší. Pokud jste zároveň mladší 36 let, může vyšší LTV (až 90 %) snížit požadavek na vlastní zdroje – ale strop hodnoty zajištění tím nepřekročíte, jen se posune poměr cizích vs. vlastních peněz.
Faktury pomůžou, ale rozhodující jsou bankovní výpisy, protože dokazují reálný peněžní tok. Exporty/faktury se často přikládají jen jako podpora (např. u sezónních výkyvů).
Běžně 6–12 měsíců; u výrazné sezónnosti nebo kratší historie podnikání může banka chtít i delší období, aby zprůměrovala výkyvy.
Bezhotovostní tok je pro banku jasnější. Hotovost je vhodné pravidelně ukládat na podnikatelský účet s rozumnou identifikací, jinak může být část příjmů neuznatelná při výpočtu čistého příjmu.
Započtení je možné, ale s limity (výše, doba pobírání, návaznost na návrat do práce či podnikání). Pomáhá doložit budoucí smlouvy/kontakty a zůstatky rezerv.
Ano, ale je lepší mít oddělené účty. Pokud tržby tečou přes osobní účet, banka si často vyžádá oba.
Banka to může vnímat jako riziko závislosti a bude vás posuzovat přísněji.
Ačkoliv se konkrétní seznam může banka od banky lišit, v roce 2024–2025 se napříč trhem opakují tři základní důkazy: výpisy z podnikatelského účtu s jasně viditelnými příjmy z podnikání, doklad, že platíte paušální daň (což bývá na výpisech samo o sobě), a potvrzení o bezdlužnosti (finanční úřad, ČSSZ, zdravotní pojišťovna).
Část bank si vypomůže i výpisy z osobního účtu, pokud přes něj tečou tržby, případně si vyžádá kopie faktur či smluv s hlavními odběrateli. Není také neobvyklé, že banku bude zajímat delší historie – například 6 až 12 měsíců, a že si u vlastních klientů zkontroluje interní historii účtů bez toho, aby po vás chtěla výpisy Potvrzení o bezdlužnosti se pak dá vyřídit elektronicky a nepředstavuje zásadní administrativní zátěž.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Banky vnímají, že ne každý obor je stejný. Například projektant nebo IT konzultant se stabilními příjmy vypadá v číslech jinak než sezónní řemeslník. Proto banky kombinují procenta z obratu s expertní logikou (stabilita kontraktů, délka podnikání, kolísání příjmů, hotovostní vklady apod.).
Může se stá, že v jednom roce jste v paušální dani, v dalším mimo ni, nebo že máte vedlejší zaměstnání či pronájem. V těchto situacích si banka poskládá celkový obraz z dostupných dokumentů. Pokud v daném roce přiznání podáváte (protože jste nesplnili podmínky paušálu nebo máte jiné zdanitelné příjmy), vrací se do hry klasické posouzení daňového přiznání a přehledy. Když přiznání nepodáváte, je primárním podkladem obrat. Banky jsou na tyto mixy zvyklé – pro ně je zásadní pravdivost a úplnost informací a stabilita příjmů, nikoli režim.
Jsou situace, kdy i poplatník v paušálním režimu musí podat daňové přiznání (např. nesplnění podmínek režimu, jiné zdanitelné příjmy). V takovém roce budete bance opět dokládat standardní DP a přehledy. ČSSZ výslovně uvádí, že poplatník, jehož daň není rovna paušální dani, přiznání i přehledy podat musí. V mezičase lze některá potvrzení získat, pokud máte uhrazené paušální zálohy, ale nenahrazuje to finální stanovení základu. Počítejte tedy s tím, že banky si v takovém roce vyžádají kombinaci výpisů a přiznání.
Kdy a jak musíte podat daňové přiznání u paušální daně? To se dozvíte v dalším článku.
Samotný paušál problém není, ale v praxi narážíme na několik opakujících se překážek. Nejčastější z nich jsou tyto:
Nejedná se o triky, ale o chytrou přípravu. Jako OSVČ v paušálním režimu totiž můžete bance výrazně usnadnit práci a tím si zvýšit šanci na vyšší úvěr. Jak na to?
Paušální daň hypotéku nevylučuje – banky u OSVČ v paušálním režimu posuzují příjem z obratů na podnikatelském (příp. osobním) účtu a interní metodikou z nich určují „čistý“ uznatelný příjem. Maximální výše úvěru se vedle uznatelného příjmu řídí limitem LTV (80 %, do 36 let 90 %); DTI/DSTI nejsou momentálně závazné, ale banky je interně sledují. Počítejte s prověřením úvěruschopnosti: historii příjmů, závazků, registrů, typu zástavy a likvidity. V letech, kdy musíte podat přiznání, se do posouzení vrací standardní DP a přehledy.
Banky typicky chtějí výpisy z účtu s tržbami, doklad o úhradě paušální daně a potvrzení o bezdlužnosti (FÚ, ČSSZ, zdravotní). Nejčastější překážky jsou nízký uznatelný příjem/krátká historie, neprůhledné výpisy, negativní registry, vysoké limity na kartách/kontokorentech, problémová zástava či nedoplatky. Pro lepší šanci oddělte podnikatelský a osobní účet, posílejte tržby bezhotovostně, plaťte paušál včas, snižte nečerpané limity a oslovte více bank – rozptyl v uznávaném procentu z obratu může znamenat rozdíl stovek tisíc.
Většinou ano, pokud jsou úplné a dobře čitelné (identifikace účtu, protistran, variabilních symbolů). Některé banky vyžádají autorizované výpisy nebo si historii ověří interně, jste-li jejich klienti.
Pomůže delší časové okno výpisů (12–18 měsíců), přehled faktur a smlouvy s odběrateli; cílem je ukázat, že propady mají předvídatelný cyklus a průměr je udržitelný.
Běžně lépe vychází stabilní B2B služby (IT, poradenství, zdravotnictví). Naopak vysoce sezónní a hotovostní profese bývají posuzovány přísněji.
Oddělit účty, maximalizovat bezhotovostní toky, hlídat včasné paušální zálohy, vyčistit registry, snížit limity na kartách a zmapovat nabídky více bank.
Nejste si jistí, jak správně postupovat v oblasti daní, abyste nešlápli vedle? Pomůžeme vám zorientovat nejen v zákoně, ať už jde o řešení konkrétní daňové situace, přípravu na kontrolu ze strany finančního úřadu či obranu před soudem.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
