Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Bohužel se však setkáváme i s případy, které nejdou hladce – darování nemovitosti někdy zjitří již napnuté vztahy a dárce neví, jak z toho ven. Jaké jsou tedy stinné stránky darování nemovitosti a co by měla dobrá smlouva obsahovat?
Dárce zpravidla převádí na obdarovaného nemovitost, která je často jeho jediným domovem. Přestože ji daruje ze své dobré vůle, chce mít jistotu, že bude moci v domě či bytě i nadále důstojně žít. Nejčastějším a také nejrozumnějším řešením je proto zakotvení služebnosti dožití, někdy označované také jako věcné břemeno užívání. Doporučujeme tedy do samotné darovací smlouvy zakotvit i služebnost dožití dárce (užívání) a tu nechat zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.
Někdy jsou služebnosti a jejich podmínky i poměrně komplikované, ale smysl je jasný – nikdo pak nemůže dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem.
Stále častěji se však setkáváme s případy, kdy obdarovaný potřebuje financování a snaží se zastavit nemovitost v bance. Banky však nemají zájem poskytovat hypotéky na domy nebo byty, které jsou zatíženy věcným břemenem dožití. Dárce by proto měl vědět, že služebnost sice chrání jeho, ale výrazně snižuje hodnotu nemovitosti a omezuje její obchodovatelnost. Je tedy důležité předem zvážit, zda darování nemovitosti s věcným břemenem neovlivní plány obdarovaného. Své komplikace může přinést i darování v době, kdy má obdarovaný dluhy nebo mu hrozí insolvence. Darovací smlouva v insolvenci může totiž vést k tomu, že bude dar vrácen do majetkové podstaty a prodán na úhradu dluhů. I z tohoto důvodu doporučujeme před převodem nahlédnout do insolvenčního rejstříku.
Darování je ze své povahy projevem dobré vůle, která se obvykle nevrací. Přesto občanský zákoník pamatuje na dvě situace, kdy lze požadovat vrácení daru. První je tzv. odvolání daru pro nevděk. Jde o případy, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží. Nejčastěji se jedná o neposkytnutí potřebné pomoci při vážné nemoci, těžké hrubé urážky, násilí nebo dlouhodobé zjevné pohrdání. Není to tedy obyčejná hádka v rodině, ale skutečně závažné porušení morálních povinností obdarovaného.
Druhým důvodem je odvolání daru pro nouzi, kdy se dárce ocitne v situaci, že nemá prostředky ani na základní potřeby vlastní nebo osob na něm závislých.
Tip: Většina dárků má spíše symbolickou hodnotu. Kamarádce dáte k svátku knížku, stříbrné náušnice, někdy se možná “plácnete přes kapsu” a darujete blízké osobě třeba hodinky. V případě pozdějšího vzájemného nedorozumění či hádky nad tím ale prostě mávnete rukou. To se prostě někdy stává. Co když ale darujete něco skutečně velkého? Třeba auto či nemovitost potomkovi ke státnicím? A o rok později toho velmi litujete. Dá se dar odvolat? A co dělat, když jste na straně obdarovaného a dárce po vás chce dar zpět?
Postaráme se o celý proces za vás. Připravíme precizní darovací smlouvu na míru, ošetříme věcné břemeno dožití, vyřešíme daně, zkontrolujeme rizika spojená s insolvencí a zajistíme i bezchybný návrh na vklad do katastru.
Dárce má na odvolání (odstoupení od daru) lhůtu jednoho roku od okamžiku, kdy mu obdarovaný ublížil. Výjimkou je situace, kdy mu ublížil nepřímo či jeho osobě blízké. V takovém případě běží lhůta od okamžiku, kdy se o tom dozvěděl. V některých případech dokonce právo na odvolání daru přechází i na dědice dárce. A to tehdy, pokud mu obdarovaný před smrtí v odvolání daru zabránil. Může jít přirozeně také o krajní situaci, kdy obdarovaný dárce usmrtí nebo zmrzačí.
Darování nemovitosti vyžaduje podle zákona písemnou podobu smlouvy, kterou musí ověřit notář. Pouze vlastník nemovitosti může darovat nemovitost. Příjemce (darovaný) je osoba, která nemovitost dostává jako dar.
Vlastnictví k nemovité věci vzniká, až když vložíte darovací smlouvu do katastru nemovitostí. Dle katastrálního zákona nastávají právní účinky vkladu na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení v okamžiku, kdy návrh na zápis byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
Samotná darovací smlouva však není jen formalita. Je nutné přesně popsat převáděnou nemovitost, uvést identifikační údaje stran, případnou cenu obvyklou (pokud ji vyžadují úřady či banky), vypořádat věcná břemena, uvést případné podmínky a upravit způsob předání.
Navíc se stále častěji řeší doplnění ustanovení o odvolání daru, aby se předešlo budoucím sporům.
Pokud jde o cenu za sepsání darovací smlouvy, ta se běžně pohybuje v rozmezí dvou až deseti tisíc korun podle složitosti. Složitější smlouvy s věcným břemenem, podmínkami nebo více obdarovanými mohou být dražší. Mnoho lidí hledá darovací smlouvu vzor zdarma, ale tyto vzory bývají nepřesné, neaktuální a často neřeší klíčové věci jako věcná břemena, insolvence nebo ochranu dárce. Darovací smlouva občanský zákoník sice definuje obecné náležitosti, ale konkrétní formulace musí být v praxi mnohem přesnější.
Poplatky u notáře se liší podle hodnoty nemovitosti a rozsahu potřebného úkonu. Darovací smlouva notář cena se může pohybovat mezi třemi a osmi tisíci korunami. Výhodou je, že notář garantuje správnost ověření, ale notářský zápis není povinný.
Co když zvýhodní dárce převodem bytu jen jednoho z potomků? Dar skutečně může do dědictví zasáhnout. Na povinný díl z dědictví potomků zemřelého se totiž započítává i to, co bezplatně obdrželi v posledních třech letech před jeho smrtí (v závěti je možné tuto lhůtu ještě prodloužit). Při takovém započtení se ovšem nepřihlíží k obvyklým darům (např. vánoční dárky). V praxi si lze představit situaci, kdy maminka jednomu ze tří synů těsně před smrtí daruje byt v hodnotě 6 500 000 Kč. V pozůstalosti pak zanechá jen hotovost ve výši 300 000 Kč a movité věci prakticky nulové hodnoty. Z pozůstalosti by měli nárok každý ze synů na 100 000 Kč. Jeden však již obdržel byt daleko převyšující tuto hodnotu, a tak nedostane nic a podělí se jen ostatní dva. To jim však zdaleka nekompenzuje celkovou „ztrátu“. Na druhou stranu dříve obdarovaný syn se nemusí obávat, že by musel darovaný byt dělit, případně sourozence zpětně vyplácet.
Darování je tedy potřeba dobře promyslet a darovací smlouvu nepodcenit.
Darovací daň se již neplatí. Připadá v úvahu tedy jen daň z příjmu. Dárce žádný příjem nemá, naopak o majetek přichází, daňovou povinnost tedy mít nemůže. Obdarovaný však příjem získává. Pokud to však je v rámci osob blízkých (např. v rodině), je i takový převod od daně osvobozen. Pokud ne, zahrne dar do svého celoročního příjmu a zdaní společně s ostatními výdělky.
Seznamte se s naší nabídkou a ošetřete si rizika, která souvisí s darováním nemovitosti.
Tip: Rodiče se často rozhodnou věnovat svůj dům či byt dětem. Vyjde to levněji, než kolik by stálo vyřízení pozůstalosti v dědickém řízení. Navíc mají rozdělení svého majetku mezi ratolesti pod kontrolou, a mohou tak předejít hádkám o majetek. Bohužel se však stává i to, že darování nemovitosti zjitří již napnuté vztahy. V takových případech se vyplatí zřídit služebnost. Jak na to? Tomu se věnujeme v samostatném článku.
Darovací smlouva na nemovitost je stále jedním z nejčastějších způsobů převodu majetku mezi rodiči a dětmi, ale přináší řadu nástrah, které je nutné ošetřit už při sepisu smlouvy. Zásadní je ochrana dárce prostřednictvím věcného břemene dožití, které mu zaručí právo nemovitost dále užívat, přestože zároveň snižuje tržní hodnotu a ztěžuje financování či prodej. Dar může být za určitých okolností odvolán, a to buď kvůli nevděku obdarovaného, nebo proto, že se dárce ocitne v nouzi, přičemž zákon stanoví roční lhůtu pro uplatnění práva. Darování významně ovlivňuje také dědictví, protože hodnota daru se započítává do povinného dílu dědiců, což může vést k nerovnoměrnému rozdělení pozůstalosti. Darovací smlouva musí být písemná, přesná a doplněná o ověřené podpisy, případně o ustanovení o věcném břemeni či možnostech odvolání daru. Notářský zápis není povinný, ale může být vhodný, přičemž cena za sepsání smlouvy se běžně pohybuje v řádu několika tisíc korun. Darovací daň již neexistuje, nicméně obdarovaný může mít povinnost zdanit dar jako příjem, pokud nejde o osobu blízkou. Komplikace mohou vznikat i v situacích souvisejících s insolvencí obdarovaného nebo při použití neaktuálních vzorů smluv zdarma. Celkově je darování nemovitosti bezpečné a výhodné tehdy, když je smlouva pečlivě připravena s ohledem na budoucí rizika i rodinné vztahy.
Darovací daň jako samostatná daň již neexistuje, nicméně darovací daň nemovitost se dnes posuzuje v rámci daně z příjmů. Pokud je darovací smlouva uzavřena mezi osobami blízkými, je dar od daně osvobozen. U ostatních osob se může darovací smlouva daňově projevit a obdarovaný musí dar uvést v daňovém přiznání podle pravidel stanovených občanským zákoníkem a zákonem o daních z příjmů.
Darovací smlouva cena se odvíjí od složitosti převodu, zejména pokud smlouva obsahuje věcné břemeno či podmínky. Sepsání darovací smlouvy cena obvykle začíná kolem dvou až tří tisíc korun, složitější smlouvy mohou stát i více. Pokud je potřeba notář, darovací smlouva notář cena se pohybuje mezi třemi a osmi tisíci korunami podle hodnoty nemovitosti a rozsahu úkonů.
Vzor darovací smlouvy zdarma bývá pouze obecný a neobsahuje důležité náležitosti, které vyžaduje občanský zákoník ani pravidla katastru. Takový vzor zpravidla neřeší věcná břemena, odvolání daru, insolvenční rizika ani ochranu dárce. Proto je vzor darovací smlouvy vhodný jen pro velmi jednoduché převody bez specifik; u nemovitostí může použití vést k chybám nebo sporům.
Darování pro případ smrti je podle zákona neplatné, protože darovací smlouva může převádět majetek pouze za života dárce; pro převod majetku po smrti je nutné použít závěť. Pokud jde o darovací smlouva insolvence, převody ve prospěch osoby v insolvenci mohou být zpochybněny insolvenčním správcem jako úkony bez přiměřeného protiplnění a dar se může vrátit do majetkové podstaty.
Darovací smlouva na psa se řídí občanským zákoníkem stejně jako darování jiné věci, ale je potřeba doložit identifikaci psa, očkovací průkaz a provést změnu v registru chovatelů. U nemovitostí je naopak běžné sjednat darovací smlouva s věcným břemenem, aby dárce mohl nemovitost dále užívat. Přestože obě smlouvy vycházejí z téhož zákonného rámce, praktické požadavky se výrazně liší.
Poskytneme vám kompletní právní servis související s darováním nemovitosti včetně návrhu na vklad do katastru. Poradíme také, jak nejvýhodněji řešit daně. Vše zvládneme rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Osobně i online. Stačí si vybrat vhodnou službu, nebo zvolit nezávislou konzultaci když si nejste jistí.
