Zájemci o koupi domu nebo bytu často spoléhají pouze na informace, které se dozvědí od realitní kanceláře nebo vlastníka nemovitosti. Ti vám ale pochopitelně nemusí sdělit úplně všechno, co byste měli vědět.
Vedle stavu samotného bytu je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu, tedy výtahu, stoupaček, rozvodů, sklepů a dalších společných prostor. Potřeba je také zjistit, co všechno s bytem kupujeme a v jakém je to stavu. Často jde třeba o garáž, která ale může být samostatnou nemovitostí.
Rozhodně se vyplatí důkladně si ověřit právní stav kupované nemovitosti. Komu patří, jestli na bytě neváznou věcná břemena, nájem nebo zástavní právo.
Například pan Štefan si vyhlédl pozemek za Prahou, kde chtěl postavit kanadský srub. Podle územního plánu byl pozemek skutečně vhodným útočištěm pro takovou výstavbu. V katastru se ale objevilo několik překážek. Na pozemku totiž vázlo víc věcných břemen, než bývá zvykem.
Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemena mělo ale zapsáno i několik sousedů. Ti měli právo průjezdu přes pozemek, a jeden z nich dokonce i právo nechat projít své stádo ovcí.
Právní řečí to lze označit za stav, který by byl s klidným sousedským životem neslučitelný. Prostě a jasně, pan Štefan by ve svém srubu moc klidu neměl. Od svého záměru ale včas ustoupil a vybral si vhodnější pozemek, jen nedaleko od toho původního.
Zcela klíčové je pak nastavení podmínek kupní smlouvy, případně možnosti od ní odstoupit. Převedení kupní ceny by také nemělo opomenout mezikrok, kterým je úschova. Peníze se převedou na účet advokáta, realitní kanceláře nebo notáře a prodávající je dostane až v momentě, kdy je nový vlastník zapsaný v katastru nemovitostí. Tím se zabrání situaci, kdy peníze dorazí na účet prodávajícího, ale vy ještě nejste vlastníkem nemovitosti.
Je rozdíl, jestli kupujete byt v osobním nebo družstevním vlastnictví. Zatímco byt v osobním vlastnictví patří vám a můžete si s ním prakticky dělat, co chcete, v družstvu jste de facto jenom v nájmu. Vaše možnosti jsou tak dost omezené.
Vždy si tedy zjistěte, jaká máte práva a povinnosti. To se dozvíte ze stanov. Ty vám odpoví na otázky, jestli můžete bez svolení družstva byt podnajímat, jaké jsou poplatky a jaké další povinnosti budete muset plnit. Může se třeba stát, že budete odpovídat za čistotu části chodby a tu budete muset jednou za týden vytřít.
Obdobné je to u bytů v osobním vlastnictví. Opět je dobré vědět základní informace, třeba kolik budete měsíčně platit do fondu oprav a na dalších položkách. Podívejte se také, kdo vlastní ostatní byty v domě. Pokud všechny patří jednomu člověku, je tady velké riziko, že vás na schůzích přehlasuje a prosadí si, co se mu hodí.
Nemile překvapit vás můžou také nedoplatky do fondu oprav, dluhy na daních nebo exekuce na majitele. Tyto informace se můžete dozvědět od advokáta, přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru, případně orgánu družstva. Ochota sdílet s vámi informace o životě v domě ovšem nemusí být velká. Vyžádat si tedy můžete zápisy z domovních schůzí nebo projít veřejné zdroje.
Hodně napovědět může důvod, proč majitel byt prodává, vztahy mezi sousedy, skladba obyvatel nebo problémy, které obyvatele tíží. Stejně tak je užitečné vědět, jaké jsou plány na výstavbu v okolí domu. Pokud vám za pár let pojedou pod okny vlaky nebo tisíce aut, moc radosti vám to neudělá.
Od prodávajícího si vyžádejte hlavně informace o nemovitosti potřebné pro vytvoření a následné podepsání kupní smlouvy. Tu, případně její ověřenou kopii musíte předložit na katastr nemovitostí. Podpisy na kupní smlouvě sice ověřené být nemusí, je to ale vhodnější, protože u neověřených podpisů katastr zkoumá jejich pravost. V některých konkrétních případech pak další listiny, pokud jejich potřeba vyplývá ze zákona.
Písemnosti sepsané v cizím jazyce (s výjimkou slovenštiny) musí účastník řízení předložit v originálním znění a současně v úředně ověřeném překladu do češtiny.
Dále si od prodávajícího bytu nebo domu vyžádejte dokumenty potřebné pro převod energií. V případě, že je budete převádět sami, opište si stavy měřidel, potřebovat budete také plnou moc. Jedná se v podstatě o přihlášení vás jako odběratele a odhlášení bývalého vlastníka. V současné době většinu takových převodů vyřídíte on-line.
Z místa, kde jste doposud energie odebírali, se také nezapomeňte odhlásit. Případně to může udělat stejným způsobem nový majitel.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ještě před podpisem samotné kupní smlouvy je běžné, že nejprve uzavřeme smlouvu o smlouvě budoucí kupní. K tomu dochází především v momentě, kdy chceme získat čas. Třeba aby nemovitost prohlédl odborník nebo jsme si byt pořádně „proklepli“, stejně tak poměry v domě a podobně. Samotnou kupní smlouvu pak máme možnost vyladit s advokátem, abychom předešli možným problémům a nečekaným nástrahám.
Teoreticky se může stát, že se před podpisem samotné kupní smlouvy objeví nečekaná událost. Třeba povodeň nebo požár, který nemovitost poškodí. Musíme i tak kupní smlouvu podepsat? Podle občanského zákoníku nelze při takové změně okolností požadovat, abychom smlouvu uzavírali, daná povinnost zaniká.
Samotná kupní smlouva pak zavazuje přímo ke koupi nemovitosti, převodu vlastnictví a změně v katastru nemovitostí. Kupující je tedy povinen nemovitost převzít a zaplatit sjednanou kupní cenu. Prodávající naproti tomu musí nemovitost předat a peníze převzít.
Vedle kupní smlouvy se ještě sjednává smlouva o úschově. To znamená, že kupní cena je složena advokátovi, notáři nebo bance na účet, poté se podá návrh na změnu v katastru nemovitostí. Teprve po provedení zápisu v katastru se peníze vyplatí prodávajícímu. To vše kvůli tomu, že změna v katastru nemovitostí trvá úřadu zpravidla kolem 30 dní. Bez úschovy by nastala situace, kdy má prodávající vaše peníze na účtu, ale vy stále nejste vlastníkem nemovitosti. Pokud by z nějakého důvodu k převodu nedošlo, mohl by být problém dostat peníze zpátky.
Když to shrneme – nenechte se ovládnout svými emocemi a pocitem, že vás někdo předběhne a vyfoukne vám vysněný byt. Koupi vlastního bydlení si pořádně rozmyslete a všechny dokumenty podepisujte až v momentě, kdy si je necháte zkontrolovat.
Kupní cenu nepřevádějte přímo prodejci, ale využijte úschovu. Nestane se tak, že nebudete mít ani peníze, ani byt.
Stáhněte si zdarma e-book 5 rad, jak koupit nebo prodat nemovitost bez rizika a projděte hladce procesem prodeje nebo koupě domu, bytu i pozemku.
Tento článek jsme připravili pro Seriál Lidových novin „Právo & bydlení“. Podívejte se i na další články ze seriálu:
Tým online právníků Dostupný advokát vám jej vyřeší.
Zajistíme kompletní právní servis související s koupí či prodejem nemovitosti včetně rezervační smlouvy a úschovy kupní ceny. Pomůžeme i s katastrem nemovitostí a daněmi. Zvládneme to rychle a bezchybně, abyste se o nic nemuseli starat. Zaplatit můžete až po poskytnutí služby.
Ondřej je ten člověk, v jehož hlavě uzrál nápad poskytovat advokátní služby online. Právním službám se věnuje již déle než 10 let a rád klientům pomáhá, když si nevědí rady s právními problémy.
Služeb Dostupného advokáta jsem využila dvakrát, a to vždy v souvislosti s nájemní smlouvou. Poprvé z pohledu nájemce – chtěla jsem znát názor právníka na danou smlouvu, zdali není potřeba nějakou formulaci vyjmout/dodat, apod. Podruhé z pohledu pronajímatele – chtěla jsem sestavit nájemní smlouvu na míru. V obou případech byla komunikace velmi příjemná, rychlá, s dostatečným prostorem na dotazy a ve výsledku opravdu (zobrazit více) splňující veškeré mé představy. V neposlední řadě oceňuji, že jsme vše vyřešili bez problémů on-line a nemusela jsem nikam docházet. Nenapadá mě nic, co bych vytkla. V případě dalších právních otázek se na ně určitě opět obrátím.
Web i odvedenou službu hodnotím rozhodně pozitivně. Dostupný advokát odhalil v mé smlouvě o převodu bytu nenápadné riziko, které by mě stálo hodně peněz.
Netušila jsem, že existuje online služba, kde za vás právník zařídí veškeré papírování a vy se můžete soustředit jen na radost z obdarování milované osoby.
