Jak na správné ocenění nemovitosti

Odhad ceny nemovitosti hraje klíčovou roli v mnoha situacích. Je ale dobré vědět, kdy je ocenění povinné ze zákona a kdo ho v danou chvíli může (či musí vyhotovit).

Důvody pro ocenění nemovitosti

Ocenění nemovitosti může být nezbytné z různých důvodů. V případě dědického řízení je odhad nemovitosti zásadní pro spravedlivé rozdělení majetku mezi dědice. Rovněž při prodeji nebo koupi nemovitosti je odhad ceny klíčový pro stanovení realistické tržní ceny. Dalším důvodem může být potřeba zjištění hodnoty nemovitosti pro účely zajištění hypotéky. Není ale nutné se vždy rovnou obracet na soudní znalce.

Kdo mi nemovitost ocení a kdy je se obrátit na znalce?

V procesu ocenění hrají klíčovou roli odhadci nemovitostí, kteří jsou vyškoleni v analýze trhu a ocenění nemovitostí. V některých případech, jako je dědické řízení nebo soudní spory, je potřeba soudního znalce, který poskytne oficiální odhad ceny nemovitosti.

Soudní znalci mají ze všech odhadců největší odbornost a v určitých situacích jsou nenahraditelní kýmkoliv jiným. Zejména proto, že jako jediní mohou vydávat tzv. znalecký posudek. Ten je nezbytný jako důkaz pro účely soudního sporu (vč. sporného vypořádání společného majetku po rozvodu). Soudní znalci jsou specialisté zapsaní na seznamu znalců vedeného Ministerstvem spravedlnosti a oprávněná k výkonu znalecké činnosti. Jejich služby vás budou stát s velkou pravděpodobností nejvíc. Můžete se na ně sice obracet i pro soukromé účely (například prodej bytu), ale pokud pro to nemáte skutečně zásadní důvody, spíše se vám nevyplatí jej najímat.

Služby bankovního odhadce využijete při koupi nemovitosti. Banka využívá své specialisty, kteří se na trhu s nemovitostmi pohybují, dokáží zohlednit lokalitu, stáří i aktuální stav nemovitosti pro určení její ceny. Na základě jejich posudku získáte podklad pro hypoteční úvěr.

dhadce z realitní kanceláře je specialista zaměstnaný konkrétní realitní kanceláří, která vám prodej nemovitosti zprostředkuje. Jejich zájmem je sice určit cenu relativně vysokou, neboť se z ní odvíjí jejich provize. Současně se ale zpravidla nemusíte obávat, že bude “nadstřelená”, protože ani sama realitka nemá zájem na tom, aby prodej nemovitosti z důvodu vysoké ceny stagnoval. Služby realitní kanceláře či odhadce – živnostník můžete využít i pro odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení.

Jaké jsou metody pro ocenění?

Při ocenění nemovitosti se využívají různé metody. Tržní ocenění nemovitosti je nejčastější a zahrnuje porovnání s podobnými nemovitostmi na trhu. Další metody zahrnují nákladový přístup, kde se ocenění odvíjí od nákladů na výstavbu nemovitosti, případně náklady na výstavbu jiné podobné nemovitosti v určitém časovém období. Typicky se používá na určení cen nových nemovitostí. Výnosový přístup se naopak zaměřuje na potenciální příjmy z nemovitosti. Zohlední tedy vztah mezi cenou na trhu a možným užitkem pro vlastníka. Takovou úvahu je třeba provést u koupě nemovitostí, které jsou určeny k pronájmu.

Tyto metody lze různým způsobem kombinovat. Může se ale stát, že pro určité účely nařídí např. soud či banka, že má být zvolena konkrétní metoda či kombinace metod.

Co ovlivňuje cenu nemovitosti?

Cenu nemovitosti ovlivňuje řada faktorů, jednak obecně výše a pohyb cen nemovitostí v daném čase, tedy jinak řečeno tržní situace, spolu s úrokovými sazbami a ekonomickou situací. Fluktuace trhu, jako jsou změny v nabídce a poptávce, mohou výrazně ovlivnit cenu nemovitostí. Také ekonomické faktory, jako je inflace nebo ekonomický růst, mají na tuto oblast významný dopad.

Z faktorů, týkající se konkrétního domu či bytu, jsou pak podstatné především velikost, stáří, stav, dispozice bytu a velmi důležitá je také lokalita. Ceny nemovitostí se liší nejen mezi městy a vesnicemi, ale i mezi jednotlivými částmi měst. Lokalita blízko centra, dobrá dopravní dostupnost a infrastruktura významně zvyšují hodnotu nemovitosti.

Zmíněná velikost, či chceme-li výměra bytu či domu ale skrývá jisté záludnosti. Nestačí totiž stanovit cenu za metr čtvereční v dané lokalitě a následně ji násobit počtem metrů konkrétního bytu. Platí totiž, že cena za metr čtvereční je vyšší u menších bytů a s rostoucí velikostí nemovitosti pak klesá.

U dispozice nemovitosti pak hraje roli, zda jsou všechna okna orientována do jednoho směru či zda byt či dům skýtá v tomto ohledu více možností. Důležité je, jak jsou prostorné pokoje a zda jsou průchozí, nebo například (ne)propojení kuchyně s obyvákem či koupelny s toaletou.

Důležité jsou také použité materiály, okolí nemovitosti, u bytů například patro, v němž se nacházejí atd.

V poslední době získává na významu také energetická náročnost nemovitostí. Energeticky úsporné domy a byty mohou mít vyšší hodnotu díky nižším nákladům na energie a pozitivnímu dopadu na životní prostředí.

Správné nastavení ceny nemovitosti je klíčové pro její prodej. Příliš vysoká cena může odrazovat potenciální kupce, zatímco příliš nízká cena může vést k finančním ztrátám pro prodávajícího. Odborný odhad pomáhá najít rovnováhu mezi těmito extrémy.

Kolik mě bude ocenění nemovitosti stát?

Cena odhadu nemovitosti se liší v závislosti na složitosti ocenění a odbornosti odhadce. Standardní odhad může být relativně dostupný, zatímco komplexní ocenění pro soudní účely nebo dědické řízení může být nákladnější.

Můžu si nemovitost ocenit sám?

Nepochybně existují situace, kdy na jedné straně potřebujete znát cenu nemovitosti, ale současně vám žádný předpis neukládá získat si odborný posudek. Typicky se to děje při prodeji vlastní nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti je na jednu stranu komplexním procesem, který vyžaduje odborné znalosti a porozumění trhu. Pokud se ale do něj chcete pustit jako laik, nemožné to není. Vyžaduje to ale trpělivý průzkum trhu a vyhledání co možná nejvíce podobných nemovitostí (co do velikosti, typu nemovitosti, lokality apod.), které jsou aktuálně v nabídce. Z jejich ceny lze pak dovodit alespoň rámcově, za jakou cenu mohu zkusit nabízet svou nemovitost.

V procesu ocenění nemovitostí hrají stále větší cenu různé aplikace, a digitální nástroje. Na webu najdete k využití kalkulačky, cenové mapy a webové stránky, které vám s oceněním nemovitosti pomohou.